臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第673號原 告 張梓榕訴訟代理人 彭志傑律師被 告 法緹大廈管理委員會法定代理人 郭家祥
參 加 人 邱慧卿訴訟代理人 蔡文彬律師
游敏傑律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民國101年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條定有明文。查原告主張被告法緹大廈管理委員會（下稱被告管委會）於民國99年11月20日作成區分所有權人會議決議（下稱系爭決議），同意門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號1樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人邱慧卿變更主臥房窗戶形式，有違反法規、規約或公共利益等情，故對被告管委會提起本件訴訟，先位請求確認系爭決議無效，備位請求撤銷系爭決議，系爭房屋屋主邱慧卿與本件訴訟結果即有法律上利害關係，據此聲請為輔助被告而參加本件訴訟（見卷㈠第52頁），為原告無異議，是邱慧卿輔助被告而參加本件訴訟，應為法之所許。
貳、實體事項：
一、原告主張：伊為座落於臺北市○○區○○段一小段385、385-1地號土地（權利範圍均為10000分之311），及其上臺北市○○區○○段○○段1675建號建物，即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○○號房屋所有權人，亦為該棟大樓區分所有權人之一。伊前因發現系爭房屋屋主邱慧卿，擅自敲除主臥房橫拉窗下方之牆面（下稱系爭牆面），將橫拉窗變更為落地橫拉窗（下稱系爭窗戶），而有影響建物安全結構之虞，被告管委會未盡監督管理之責，防止建物結構遭受破壞，竟於99年6月6日第一屆第二次區分所有權人大會會議，提臨時動議案，將全體住戶22位之連署同意，列入該次會議紀錄當中，伊已向被告提起確認區分所有權人會議決議不存在之訴，經鈞院作成99年度訴字第3952號民事判決，確認該次臨時動議未經同意變更之決議，證明系爭房屋外牆變更，係未經被告管委會同意，邱慧卿應還原1樓外牆。詎邱慧卿無視系爭窗戶位於公寓大廈周圍上下之外牆面，該外牆又為建物之承重牆，不得約定為專用部分，亦不得將原橫拉窗下方牆面敲除改裝為落地橫拉窗，於前述案件審判期間持前揭會議紀錄，向臺北市政府都市發展局（下稱都發局）申請變更使用執照獲准，被告管委會更於99年11月20日第二屆區分所有權人大會，以邱慧卿業經核准變更為由，決議追認同意前開變更。惟該外牆既屬承重牆，系爭99年11月20日決議自屬違反公寓大廈管理條例第7條第3款、民法第71條之規定而告無效，縱系爭外牆非承重牆，惟仍屬建物外牆面，其變更須經區分所有權人決議同意，並將約定專用部分之範圍及使用主體載明於規約，否則屬違反同條例第8條第1項、第23條第2項第1款之規定而不生效力，再系爭99年11月20日決議係以持有記載住戶連署同意之99年6月6日會議紀錄，向都發局申請變更使用執照獲准為停止條件，惟該次會議既經鈞院確定判決確認並未經決議同意變更而不存在，前揭變更使用執照自屬應撤銷之行政處分，而前述停止條件皆已確定不能成就，顯示系爭99年11月20日之決議為無效。故被告所召開之系爭決議，因違反上述法令之強制規定而無效；倘若鈞院認系爭決議非屬無效，則原告備位主張系爭決議因違反公寓大廈管理條例第23條第2項第1款之規定，得適用民法第56條第1項之規定，請求法院撤銷系爭決議。為此，爰依公寓大廈管理條例第7條第3款、公寓大廈管理條例第23條第2項第1款、民法第56條第1項之法律關係提起本件訴訟，並先位聲明以：確認99年11月20日被告第二屆區分所有權人大會議決事項一、：「經查，本社區8號1樓住戶主臥房窗戶變更為落地窗乙案已經取得臺北市政府都市發展局之變更使用執照，但仍有住戶提出質疑且提出訴訟，為免爭議及提起無謂之訴訟，提請確認是否同意追認該戶將W3橫拉窗變更為DW3落地橫拉窗？」之決議無效。備位聲明以：被告第二屆區分所有權人大會議決事項一、：「經查，本社區8號1樓住戶主臥房窗戶變更為落地窗乙案已經取得臺北市政府都市發展局之變更使用執照，但仍有住戶提出質疑且提出訴訟，為免爭議及提起無謂之訴訟，提請確認是否同意追認該戶將W3橫拉窗變更為DW3落地橫拉窗？」決議應予撤銷。
二、被告則以：系爭決議結果對原告無法律上之利害關係，其並無確認之訴之確認利益，依公寓大廈管理條例第56條第3項規定可知，各外牆面如為各樓層房屋之牆壁外緣，屬建築物所有權登記範圍之內，即各樓層住戶所有之專有部分，非屬全體住戶共用部分，僅使用仍須受同條例第8條規定及規約之拘束，不適用同條例第7條第3款規定，與第23條第2項第1款規定約定專用情形有別，復以該外牆原設計已有橫拉窗存在，當無以此牆為承擔建物之結構牆面即為承重牆之可能，本無安全結構影響之虞，系爭屋主及伊為求慎重，申請主管機關核准變更使用執照及有鄭蔚民結構技師出具簽證報告以為擔保，系爭決議既經21位區分所有權人同意、3位區分所有權人反對、5位區分所有權人棄權，於99年11月20日經區分所有權人會議決議同意，並無違反法規或規約而有無效之情形。又系爭決議並未以已取得變更使用執照為區分所有權人會議決議之前提，亦非99年6月6日會議決議之補正程序，系爭使用執照之合法與否，99年6月6日會議有無決議同意之事實，及審理前揭會議之鈞院99年度訴字第3952號民事判決之認定結果，均與系爭99年11月20日會議決議之效力無涉。
而原告已參加99年11月20日就該外牆面之外觀變更，為同意變更之決議，未於當場就會議召集程序或決議方法違反法規或規約為由提出異議，依民法第56條第1項但書規定，訴請確認決議無效或撤銷決議，顯與前述規定不符等語資為置辯。並聲明：原告先位、備位之訴均駁回。
三、參加人則以：伊為系爭房屋屋主，前將主臥房外牆面之橫拉窗變更為落地橫拉窗，並委請鄭蔚民結構技師出具結構安全說明書、建築物結構與設備專業技師簽證報告等文件，證實前開變更不影響原設計之靜載重及樑柱韌性抗彎矩構架系統，以向都發局補正申請變更使用執照，經都發局核發99變使字第154號變更使用執照准許在案，並提請區分所有權人於99年11月20日會議決議同意變更牆面外觀。原告為系爭房屋相鄰屋主，覬覦橫拉窗外之專用私人空間，屢次藉口阻礙未果，捨棄於會議當場就違法召集或決議提出異議，逕以本訴企圖擾亂被告管委會之運作，並於臨訟之時委請吳嘉偉結構技師出具內容不詳之鑑定報告，渾淆視聽，當應駁回原告之訴，以維護伊於法律上之利害關係等語。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、參加人邱慧卿為門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號1樓屋主，前將主臥房外牆面橫拉窗變更為落地橫拉窗，業經都發局核發變更使用執照，有99變使字第154號變更使用執照影本在卷可考，復為兩造所不爭執。（見卷㈠第23至24頁）
㈡、被告管委會於99年6月6日第一屆第二次區分所有權人大會會議臨時動議議案，將「有○○○區○○○路○段○○○巷○弄○號1樓住戶主臥房窗戶變更為落地窗乙案」之臨時動議一案，議決：「8號1樓住戶已取得全體住戶22位連署同意，列入此次會議紀錄，……」等語列入會議記錄，嗣原告對之提起確認區分所有權人會議不存在之訴，經本院99年度訴字第3952號民事判決為：「確認民國九十九年六月六日法緹大廈第一屆第二次區分所有權人大會會議臨時動議議案：『有○○○區○○○路○段○○○巷○弄○號一樓住戶主臥房窗戶變更為落地窗乙案』，並未經被告為同意變更之決議。」此有法緹大廈第一屆第二次區分所有權人大會會議紀錄及前開判決等件影本在卷可稽，並經本院調閱卷宗查核屬實。（見卷㈠第18至22頁）
㈢、嗣被告於99年11月20日第二屆區分所有權人會議中，關於議決事項一、：「經查，本社區8號1樓住戶主臥房窗戶變更為落地窗乙案已經取得臺北市政府都市發展局之變更使用執照，但仍有住戶提出質疑且提出訴訟，為免爭議及提起無謂之訴訟，提請確認是否同意追認該戶將W3橫拉窗變更為DW3落地橫拉窗？」採無記名投票，每戶一票，經21位住戶同意變更、3位住戶反對變更、5位住戶棄權未表示意見，作成確認同意通過之議決，有前揭大會會議記錄、99年11月20日臨時會出席人員簽名冊、選票、會議出席委託書等件影本在卷可稽。（見卷㈠第42至46頁、83至122頁）
㈣、原告委請結構技師吳嘉偉，就系爭建物1樓外牆窗戶下RC牆打除後結構安全進行鑑定，經結構技師作成100年6月2日技證字第3748號鑑定報告附卷供參。（見卷㈠第148至154頁）
㈤、參加人邱慧卿委請結構技師鄭蔚民就系爭窗戶由橫拉窗變更為落地橫拉窗之使用變更進行鑑定，經該結構技師出具結構安全說明書、簽證報告、結構資料檢附表、結構計算書等件資料影本附卷為憑。（見卷㈠第157至165頁）
五、兩造爭執之事項：
㈠、原告有無提起本訴之確認利益？
㈡、系爭決議有無違反公寓大廈管理條例第7條第3款規定而有無效之情形？
㈢、系爭決議有無違反公寓大廈管理條例第23條規定而有無效之情形？
㈣、原告得否撤銷系爭99年11月20日區分所有權人會議決議？茲分述如下：
㈠、原告有無提起本訴之確認利益？按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
此所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存在與否不明確，致原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此不安之狀態，得以對於被告之確認判決除去之者而言；又確認法律關係之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的，最高法院52年臺上字第1240號、27年上字第316號、49年臺上字第1813號判例意旨足資參照。查原告主張伊為系爭大樓之區分所有權人，被告管委會於99年11月20日召開區分所有權人大會會議，決議同意邱慧卿變更其主臥房橫拉窗為落地橫拉窗，已違反公寓大廈管理條例之相關規定，應屬無效或得撤銷之決議等語，為被告所否認，因上開會議之決議內容，業已影響原告身為區分所有權人之權益，且因上開決議之法律關係之存否不明確，已致其私法上之地位及權利有不安之狀態存在，該不安狀態延續至今，又得以本確認判決予以除去，揆諸上開說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益。
㈡、系爭決議有無違反公寓大廈管理條例第7條第3款規定而有無效之情形？
1、原告主張：系爭牆面為建物之承重牆，不得為約定專用部分，否則無效云云；惟按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定專用部分。公寓大廈管理條例第7條定有明文。又本法所稱建築物之主要構造，為基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。建築法第8條定有明文。所謂承重牆係指承受本身重量及本身所受地震、風力外並承載及傳導其他外壓力及載重之牆壁。建築技術規則建築設計施工編第1條第1項第25款著有明文。結構混凝土構件設計，應使其充分發揮設定之功能，並考慮構件之完整性，即梁、柱、版、牆、基礎等構件之開孔、管線、預留孔及埋設物等位置、尺寸與補強方法。建築技術規則建築構造編第375條之4第1項第4款亦有明文。牆內若有門窗開孔者，開孔之四周須加置不少於2根D16之鋼筋，此等鋼筋須延伸至孔角外至少60cm，並不得小於其伸展長度。除第7.6節所規定者外，牆承受軸向載重或撓曲軸向載重之合併作用者，應按第3.3、3.4、3.11、3.12、3. 13、3.15、3.17節及第7.3與7.4節之規定視為受壓構材設計之。此有結構混凝土設計規範第7章第7.4節第7.4.7條、第7.5節復有明文。查門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○弄2、6、8、10號集合住宅，為一地上9層、地下3層鋼筋混凝土造建築物，由柱、樑韌性立體剛構造，承受所有垂直載重與水平側力，根據原始設計北向立面圖顯示，原有1樓到6樓均於北向面開窗，窗戶兩側的牆厚度約為19公分，扣除磁磚等厚度後，內部為15公分厚鋼筋混凝土造結構外牆，此有吳嘉偉結構技師之技證字第3748號鑑定報告內容，及鄭蔚民土木結構技師之結構計算書所示建物概述詳纂在卷（見卷㈠第150、162頁），由上可知，系爭房屋北向面即系爭牆面原有窗戶開孔，本無法承受全部或大部分垂直載重，非屬系爭建物之承重牆，已可勘定。
原告雖舉吳嘉偉結構技師所出具之前揭鑑定報告內容表示：「敲除窗臺下牆必然會降低1F整體的剪力強度」，但鑑定內容未有詳細分析「極限層剪力強度」有何不連續之處、或證明有弱層的問題，僅以文字敘述即判斷將一般橫拉窗改成落地窗會造成結構安全疑慮，似稍嫌速斷，難為採信。原告主張系爭牆面為承重牆，屬違反建築實務遵循之常規，自不可採，則其主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第7條第3款規定而無效等語，即屬無據。
2、被告雖以：依公寓大廈管理條例第56條第3項規定可知，各外牆面如為各樓層房屋之牆壁外緣，屬建築物所有權登記範圍之內，即各樓層住戶所有之專有部分云云；惟關於建築物之外牆面，究為區分所有權人之共用部分，抑或為該樓層所有權人之專用部分，考量外牆面就系爭建物之外觀、構造、功能，對各區分所有權人之公共利益而言，堪稱影響甚鉅，又公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，公寓大廈管理條例第8條第1項定有明文，參諸該條例第3條將區分所有權之公寓大廈分為專有部分及共用部分，第4條至第7條規定區分所有權人對專有部分之使用、限制及應遵守事項，第9條規定共用部分之使用及限制，則從公寓大廈管理條例第8條文義及編排體例觀之，公寓大廈外牆面之使用既須經各區分所有權人共同決議，關於公寓大廈之外牆就內部區分所有權人關係而論，應屬共用部分，參酌民法第799條之說明，亦採相同見解，是公寓大廈建物之外牆面應為共用部分無訛，復參公寓大廈管理條例第8條第1項、第33條規定，公寓大廈外牆面之變更或加裝設備，均應受規約或區分所有權人會議決議之拘束，可認公寓大廈之外牆就內部區分所有權人關係而論，尚有共用部分關係之限制，而公寓大廈專用或共用部分之區分或約定，本與所有權權能之概念不盡相同，自難逕以建物所有權登記範圍之判斷標準，認屬該樓層所有權人之專用部分，揆以區分所有建築物之專有部分與共同部分間之界線如何劃分，一般交易習慣均以牆壁之中心線為區分標準，徵諸系爭牆面中心線以外者，應屬公寓大廈之共用部分。系爭房屋8號1樓住戶主臥房窗戶係位於系爭社區之北側立面外牆面，此有結構技師吳嘉偉之鑑定報告所附之現場照片及建築物北（左）向立面圖在卷可憑附卷供參（見卷㈠第150至151頁），揆諸前揭說明，應認系爭建物1樓外牆窗戶下鋼筋混凝土造牆在公寓大廈之外牆面而屬全體區分所有權人之共用部分，被告抗辯其僅為8號1樓之專有部分云云，亦難採信。
㈢、系爭決議有無違反公寓大廈管理條例第23條規定而有無效之情形？
1、原告雖主張系爭決議因違反公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第1款規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」應屬無效等語。然按依據公寓大廈管理條例第3條第12款之規定，所謂「規約」係指：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文。但凡公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經過區分所有權人會議決議，亦即由大多數區分所有權人意思決定所通過應共同遵守事項，雖未明文規定於管理規約中，仍應屬公寓大廈管理條例所稱之「規約」，進而論之，系爭決議既為區分所有人會議通過之決議，即應具有規約之效力。復徵以公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，依法所為之決議內容，與規約同具自治規章性質，並有補充規約之效力，依團體法制及民主精神，凡係依法決議者，該組織之構成員即應受其拘束，當非以補充於規約始得發生效力，觀以同條例第23條規定應記載事項，係指規約所記載之專有部分、共用部分，包含約定專用部分、約定共用部分，非經載明範圍及使用主體，均不生效力，非謂尚不得以區分所有權人會議決議方式，補充上開約定範圍及使用主體。從而，原告主張系爭決議違反公寓大廈管理條例第23條規定而不生效力等語，顯屬無稽。
2、次按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣
(市) 主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。公寓大廈管理條例第8條、第30條第1項、第31條定有明文。由上可知，系爭牆面中心線以外者，應屬公寓大廈之共用部分，如需變更使用目的，除應依法規辦理變更外，仍受規約或區分所有權人會議決議限制。經查，系爭牆面橫拉窗下方之鋼筋混凝土造結構外牆，遭系爭房屋之前手敲除並改裝為落地橫拉窗，由現任屋主邱慧卿依變更使用執照之程序申請補正，經主管機關核發變更使用執照並登記在案，此有99變使字第154號變更使用執照影本在卷可按（見卷㈠第23至24頁），復經同棟住戶於99年11月20日，依法召開區分所有權人會議決議同意變更，亦有會議紀錄影本在卷可查（見卷㈠第25至26頁），顯無違反規約或區分所有權人決議之情形，於法均無不合。
3、原告固主張：系爭決議內容係以已取得臺北市政府都市發展局之變更使用執照為條件，惟該案經本院99年訴字第3952號民事判決確認不存在，系爭決議亦屬無效云云；觀諸被告提出之99年11月20日第二屆區分所有權人大會會議紀錄，系爭決議案之說明為：「1.基於本社區10號1樓對於8號1樓主臥室窗戶變更設計案相當關切，且對瑕疵點提出相當積極之處理方式，故由管委會提案將8號1樓主臥室窗戶變更設計列為本次大會提案……」等語（見卷㈠第42頁），顯然無由使人誤認系爭決議係以「已取得臺北市政府都市發展局之變更使用執照」及「本院99年訴字第3952號民事判決」為前提要件，至多僅為提案背景資料說明而已，而本件變更外牆面使用形式之決議已依法作成，業如前述，被告自得以系爭決議變更系爭牆面部分，原告為區分所有權人之一，揆諸上開之說明，自應受該決議拘束。
㈣、原告得否撤銷系爭99年11月20日區分所有權人會議決議？
1、按「區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人，召集人任期一年連選得連任。」、「又區分所有權人會議應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。」、「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」、「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計占三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意行之：一、規約之訂定或變更。」，公寓大廈管理條例第25條第2 項、第28條前段、第29條第1項、第31條第1項第1款固分別定有明文，惟該條例對區分所有權人會議之召集程序、決議方法與內容違反法令或規約等違法情事時，該如何救濟以及效力如何，則均無明文規定，依同條例第1條第2項規定，即應適用其他法令之規定。而觀之公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，自得類推適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定。
2、次按「總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求撤銷其決議，但出席社員，對於召集程序或決議方法未當場表示異議者不在此限，總會決議之內容違反法令或章程者無效。」民法第56條定有明文，至於原告另提起備位之訴請求撤銷該決議，並未具體指摘系爭決議召集程序或決議方法之情形有何違法之處，況原告亦為出席系爭會議區分所有權人之一，雖於現場表示反對決意之意思，惟就召集程序或決議方法，並未當場表示異議者，此有99年11月20日區分所有權人會議討論事項錄影光碟譯文內容在卷可參（見卷㈠第138至140頁，卷㈡第59頁），參照前揭說明，原告備位請求撤銷區分所有權人會議決議之訴，亦無理由。
六、綜上所述，系爭決議並未違反原告所主張前開數項法令之規定，而未有無效或得撤銷之事由。從而，原告請求確認被告於99年11月20日召開之區分所有權人會議決議無效之先位之訴，以及撤銷該決議之備位之訴，均於法無據，不應准許，應予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 3 月 15 日
民事第五庭 法 官 鄧德倩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 23 日
書記官 李彥勳