臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第976號原 告 仁愛光復大廈管理委員會法定代理人 林張梅燕訴訟代理人 廖家宏律師被 告 顏敏訴訟代理人 張雙華律師上列當事人間請求給付修繕費用等事件，本院於中華民國100年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾萬捌仟伍佰貳拾伍元，及自民國一百年三月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣參拾萬捌仟伍佰貳拾伍元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者，民事訴訟法第255 條第1項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。
二、查原告於起訴時，原請求㈠被告應給付31萬2525元【計算式：（依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第11條及第31條之規定，請求被告給付民國99年間，委由伯斯室內裝修有限公司（下稱伯斯公司）施作之仁愛光復大樓外牆工程款新臺幣（下同）24萬2011元）＋（依民法第822 條之規定，請求被告給付92年間，委由賽亞空間規劃＆提姆工程設計（下稱賽亞設計）施作之人愛光復大樓外牆工程款4 萬元）＋（依公寓大廈管理條例第10條第2項與民法第822條之規定，請求被告償還仁愛光復大樓電梯保養費與材料費3 萬0514元）＝31萬2525元】、㈡被告應拆除其於二樓樓梯間加蓋之違建（下稱系爭違建），並返還予全體區分所有權人（依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、民法第767條第1 項之規定）；後於100年3月31日準備程序中，就賽亞設計工程款4 萬元部分之請求權基礎追加為民法第822 條、公寓大廈管理條例第
10 條第2項、第11條之規定（見本院卷第60頁反面）；再於
100 年4月19日民事準備書㈠狀，就賽亞設計工程款4萬元部分追加變更請求權基礎為民法第822條第2項、176條、第177條第1項、第179條、第799條、公寓大廈管理條例第10條第2項與第11條之規定，就電梯保養費與材料費3 萬0514元部分則追加變更請求權基礎為公寓大廈管理條例第10條第2 項、民法第822條、98年修正前民法第799條、98年修正後民法第
799 條之1第1項之規定（見本院卷第69頁至第70頁），雖均為被告所不同意；然原告所追加變更之請求權基礎與原請求對象之主要爭點具有共同性，且在社會生活尚可認為關連，就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，復不甚妨礙被告之防禦與訴訟之終結，核與前開法條之規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告係坐落臺北市○○區○○路4 段512巷8號1樓至7樓之仁
愛光復大廈之管理委員會。99年2月8日因仁愛光復大廈外牆磁磚掉落，為防止砸傷路人，原告乃先行施做防護網，後仁愛光復大廈之區分所有權人會議決議委由伯斯公司施作，總工程款原為151萬2800元，除1樓之區分所有權人應分擔金額為20萬7586元外，其餘2樓至7樓之區分所有權人應分擔之金額為21萬7536元，且除被告外，其餘區分所權人均已將各應分擔之款項匯至原告所有華南商業銀行股份有限公司帳號000000000000號帳戶（下稱系爭帳戶）。嗣前開工程款因物價波動，經伯斯公司表示總工程款應調整為168 萬3630元（原告於起訴狀誤繕為168萬3510元），除1樓區分所有權人應分擔金額為23萬1564元外，其餘2樓至7樓區分所有權人應分擔之金額為24萬2011元，被告卻就其應分擔之前開修繕費用24萬2011元迄未繳納，原告自得依公寓大廈管理條例第10條第
2 項、第11條、第31條之規定請求被告繳納之。㈡又仁愛光復大廈於92年9 月間，亦曾因外牆磁磚修補工程委
由賽亞設計負責施作，總工程款為24萬元，經約定由仁愛光復大廈2樓至7樓之區分所有權人各分擔4 萬元，被告亦未予付款，而經原告代為墊付，原告當得依民法第822條第2項、第176條、第177條第1項、第179條、第799 條、公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條之規定請求被告返還之。㈢另仁愛光復大廈之電梯保養費自90年7月起至99年8月止，累
計共19萬6000元；電梯材料費自98年9 月起至99年10月止，累計共1 萬7600元，合計21萬3600元【計算式：19萬6000元＋1萬7600元＝21萬3600元】，被告應分擔之金額即為3萬0514元【計算式：21萬3600元7＝3萬0514.2元，1 元以下四捨五入】，被告同未給付，原告亦得依公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第822條、98年修正前第799 條、98年修正後第799條之1第1項之規定請求被告給付之。
㈣再者，被告未經仁愛光復大廈區分所有權人之同意，無權占
用屬於共用部分之二樓樓梯間，並加蓋系爭違建，違反公寓大廈管理條例第9條第2項之規定，原告另得依公寓大廈管理條例第9條第4項、民法第767條第1項之規定，請求被告拆除系爭違建，並將之返還予全體區分所有權人。
㈤為此，爰提起本訴。並聲明：
⒈被告應給付原告31萬2525元【計算式：外牆修繕費24萬2011
元＋外牆修繕費4萬元＋電梯保養及材料費用3萬0514元＝31萬2525元】，並自起訴狀繕本送達之翌日（即100 年3月9日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息。
⒉被告應將其所占用如附圖所示編號A 、面積3.38平方公尺之
系爭違建部分予以拆除，並將之返還於全體區分所有權人。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠被告係在仁愛光復大廈73年間興建完竣時，即承購仁愛光復
大廈2樓房屋，並於73年3月22日完成所有權登記，且因仁愛光復大廈係屬單拼，每樓僅一住戶，為響應政府3 樓以下不搭電梯之節能政策，被告乃放棄電梯之乘坐權益，同意建商將電梯設定為2樓部分不停，並將2樓電梯出入口以磚塊封閉，順道以磚塊將仁愛光復大廈2 樓樓梯間隔成玄關（即系爭違建）供自已使用，迄今已27年之久，均未獲建商或其他住戶阻止，其他各樓層住戶亦將該樓層之電梯間移為自己使用，而仁愛光復大廈早在公寓大廈管理條例立法前即取得建照執照，依公寓大廈管理條例第55條但書之規定，得不受該條例第7 條各款不得為約定專用部分之限制，是仁愛光復大廈各住戶間就各樓層電梯間係該樓層住戶專用之約定並不違法，原告訴請被告拆除系爭違建，即無理由。
㈡又被告居住仁愛光復大廈迄今每月均繳交應分攤之公共水電
費，就電梯保養與修繕費用部分則因被告從未使用電梯，該電梯對被告而言顯非屬共用部分，歷年來亦未曾有住戶要求被告應分攤此部分費用，故原告請求被告給付電梯保養費與材料費，自無理由。
㈢再者，92年間因仁愛光復大廈西面及北面外牆4至7樓部分磁
磚脫落，住戶便研議修繕，被告主張應將西面及北面磁磚均打掉重做，3 樓住戶卻主導變成將西面牆打掉重做，北面牆僅就脫落部分加以修繕，被告即當場提出異議，因而未簽字同意，詎事後仍在未知會被告之情形下逕自動工，被告在施作工人損及被告2 樓專屬牆面時，遂報警由三張犁派出所警員出面協調，施作廠商便口頭承諾關於二樓外牆部分由廠商自行吸收各該費用，無條件將外牆回復原狀。是以，被告既未同意施作仁愛光復大廈外牆修繕工程，且各住戶明知被告反對，施作廠商又已承諾將所毀損之2 樓專屬牆面回復原狀，被告自毋庸負擔該次施作工程之費用。
㈣此外，被告於99年1 月24日再就仁愛光復大廈南北二面外牆
之整修提出建議，同年2 月各住戶召開首次修繕會議，住戶間達成之決議為詢問是否可爭取市政府補助，並多找其他家廠商報價再議，豈料事後張貼之該次會議紀錄竟非如此紀錄，且因原證二之報價預算書太過簡略，被告乃就修繕項目、付款方式、施工方式及品質保證等問題以書面提出質疑，均未獲原告回應，被告遂於99年6 月30日住戶會議提出外牆由各住戶自行修繕之建議，亦未獲接受，是因公寓大廈管理條例第56條第3項第1款之規定，建築外緣之牆壁應屬各樓層住戶專有，而非共用部分，仁愛光復大廈各住戶復未約定外牆為共用部分，則原告嗣後請求被告分擔修繕費用，同屬無據。
㈤末因原告係於99年2月以後方成立，故原告請求99年2月以前
之電梯保養費、材料費與92年之外牆修補費，並無當事人能力，亦無可能為被告代墊款項，故原告之請求自無足採。
㈥聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告委由伯斯公司施作仁愛光復大廈外牆拉皮工程，經伯斯
公司於99年2月8日報價為151萬2800元，仁愛光復大廈1樓、3樓至7樓之區分所有權人並分別在99年6月1日、同年月9 日、同年7 月19日匯款87萬0144元、21萬7536元、21萬7536元至系爭帳戶。後伯斯公司於100年1月12日調整報價168萬3630元（見本院卷第8頁至第10頁、第12頁至第13頁、第17頁至第19頁）。
㈡被告係仁愛光復大廈2 樓之區分所有權人，仁愛光復大廈共計7層，每層1戶（見本院卷第11頁）。
四、本件爭點：㈠原告依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第11條、第31條之
規定，請求被告給付99年間伯斯公司施作仁愛光復大廈外牆之修繕費用24萬2011元，有無理由？㈡原告依民法第822條第2項、第176條、第177條第1項、第179
條、第799條、公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條之規定，請求被告給付賽亞設計在92年9 月間就仁愛光復大廈外牆修繕之費用4萬元，有無理由？㈢原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第822條、98年
修正後第799條之1第1項、98年修正前民法第799條之規定，請求被告給付仁愛光復大廈之電梯保養費與材料費3 萬0514元，有無理由？㈣原告依公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項與民法第767條
第1項之規定，請求被告拆除系爭違建，並將2樓樓梯間返還予全體共有人，有無理由？
五、得心證之理由：㈠原告請求被告給付99年間伯斯公司施作仁愛光復大廈外牆修繕費用24萬2011元部分：
⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。是以，如仁愛光復大廈之共用部分有修繕、管理、維護之必要時，其費用原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，惟如區分所有權人會議另有規定時，則以區分所有權人會議決議之結果定區分所有權人之分擔金額。
⒉次按共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬
專有之附屬建築物，而供共同使用者；公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分，其為下列各款者，並不得為約定專用部分：公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造；公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制，公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款、第8條第1項亦分別定有明文，經查：⑴仁愛光復大廈之外牆既有承載整棟建物重量之作用，自屬公
寓大廈管理條例第7條第3款所定之承重牆壁，觀以區分所有建築物之專有部分與共用部分間之界線，一般又均習慣以牆壁之中心線為區分標準，則仁愛光復大廈之外牆應屬公寓大廈之共用部分無疑，是如仁愛光復大廈有修繕、管理、維護外牆之需要，且費用之分擔業經區分所有權人會議決議通過時，各區分所有權人當依決議之結果支付之。
⑵至被告雖舉內政部營建署85年9月9日台內營字第8505707 號
函所載「關於公寓大廈外牆面雖屬於專有部分，但其使用管理公寓大廈管理條例第8 條另有規定，自應從其規定辦理」之內容（見本院卷第178 頁），抗辯仁愛光復大廈之外牆應屬專有部分；然行政機關之函文內容並不得抵觸法律之規定，此由內政部營建署之前揭函文意旨亦可知如公寓大廈管理條例有規定時，應優先適用公寓大廈管理條例之規定，故依上揭公寓大廈管理條例之相關規定既可認定仁愛光復大廈之外牆係屬公寓大廈之共用部分，內政部營建署最新即99年 6月14日營署建管字第0990036588號函文之內容又已載明「有關公寓大廈外牆之定義及其屬專有部分或共用部分之認定，依上開條文規定及函示說明辦理」，而未逕自認定公寓大廈之外牆必屬專有部分（見本院卷第184 頁），則被告執內政部營建署上開85年間之函文辯稱仁愛光復大廈之外牆應屬區分所有權人之專有部分，即不足採。
⒊查原告主張99年2月8日因仁愛光復大廈外牆磁磚掉落，為防
止砸傷路人，仁愛光復大廈之區分所有權人會議決議委由伯斯公司施作，經伯斯公司表示總工程款調整為168 萬3630元後，除1樓區分所有權人應分擔金額為23萬1564元外，其餘2樓至7 樓區分所有權人應分擔之金額為24萬2011元，被告卻就其應分擔之前開修繕費用24萬2011元迄未繳納等情，為被告以前詞置辯。經查：
⑴綜參原告申請報備時陳報之仁愛光復大廈區分所有權人99年
2月1日第1 次會議紀錄與被告所舉原告在仁愛光復大廈張貼公告之該次區分所有權人會議紀錄（見本院卷第48頁、第98頁至第98頁反面），可見原告係於99年2月1日決議成立，且該次會議經全部區分所有權人到場，決議之結果包含「㈠先作安全網、㈡由專業廠商評估如不易申請到政府相關大廈拉皮整建補助，即以未稅價施作向北（不含北面6、7樓幾年前施作牆面）、向東、向南三面老舊牆面，樓梯間1樓至7樓鋁門窗（2樓至7樓屋主分擔工程款）、㈢專業廠商評估如可申請相關政府補助，即整棟四面牆含樓梯間1至7樓鋁門窗，一併施作…㈥依臺北市政府公佈之公寓大廈管理規約範本施行，如有疑義，再開會修改、㈦先收齊工程款後，再請廠商施工」等內容，故仁愛光復大廈之區分所有權人既已在99年 2月1 日區分所有權人會議中，決議就99年間之外牆施作工程先收齊工程款後再請廠商施工，而就工程款部分復經伯斯公司分別在99年2月8日、100年1月12日提出報價預算書，已計算各區分所有權人應負擔之金額（見本院卷第8 頁至第10頁、第17頁至第19頁），被告即須憑該決議之結果，先行依伯斯公司100年1月12日報價預算書所示支付應分擔之工程款24萬2011元。
⑵又據證人即參與仁愛光復大廈99年9 月30日區分所有權人會
議之仁愛光復大廈1 樓使用人宋芳明所證「（是否知悉仁愛光復大廈曾於99年間施作外牆拉皮工程？如是，曾否經全體住戶決議？各戶應分擔之工程費用為何？各戶是否均已繳納完畢？）是。後來開會決議要整個修復外牆，當時決議每戶都要分擔費用，當時2 樓有去開會，沒有否認要交工程款。
於成立管委會後，開立管委會戶頭，1 樓才匯工程款。其他住戶有沒有匯款，我不清楚。但是4 樓有拿單子給我看說其他住戶除了2樓及1樓外已經繳清」等語、住戶即原告法定代理人林張梅燕證稱「（是否知悉仁愛光復大廈曾於99年間施作外牆拉皮工程？如是，曾否經全體住戶決議？各戶應分擔之工程費用為何？各戶是否均已繳納完畢？）因為之前2 樓沒有付錢，所以這次我們就要先收錢才施作。99年會議， 2樓也有同意，但是對於工程有意見，卻不跟工程的人溝通。除了2 樓外的住戶都已經繳清」、住戶即郭漢川證述「（是否知悉仁愛光復大廈曾於99年間施作外牆拉皮工程？如是，曾否經全體住戶決議？各戶應分擔之工程費用為何？各戶是否均已繳納完畢？）知道。除了2 樓之外其他住戶都同意施作。當初我們有決議要把工程款匯到5 樓住戶的戶頭，我不清楚2 樓有無支付」、住戶即許玉葉證陳「（是否知悉仁愛光復大廈曾於99年間施作外牆拉皮工程？如是，曾否經全體住戶決議？各戶應分擔之工程費用為何？各戶是否均已繳納完畢？）知道，除了2樓之外其他住戶都同意施作，2樓的理由是對於外牆磁磚規格有意見，我們說其他住戶配合你，你請師傅來施作，2 樓也不願意。所以也沒有繳工程款，其他住戶也已經繳納工程款，先付款25萬」等語（見本院卷第129頁反面、第131頁反面、第133頁反面、第134頁反面），益證被告縱就仁愛光復大廈99年間外牆施作工程之內容與價格有不同意之情事，或就99年2月1日區分所有權人會議之結論有所爭執，在該99年2月1日區分所有權人會議決議未經撤銷前，既仁愛光復大廈各區分所有權人已在99年2月1日決議各區分所有權人應先行依伯斯公司估價之結果支付外牆修繕費用，仁愛光復大廈各區分所有權人即應遵守決議之結論，而不得事後任意推翻，以維公寓大廈各區分所有權人自治之安定性。
⒋綜上，因仁愛光復大廈之外牆屬共用部分，仁愛光復大廈之
區分所有權人業於99年2月1日區分所有權人會議決議修繕外牆，並同意各區分所有權人先依伯斯公司估價之結果支付外牆修繕費用後再行施工，揆諸前揭說明，被告當應依伯斯公司100年1月12日最新報價結果，支付其應分擔之外牆修繕費用24萬2011元，今被告迄未給付該筆費用，是原告依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，請求被告如數給付之，即有理由。
㈡原告請求被告給付賽亞設計在92年9 月間就仁愛光復大廈外牆修繕之費用4萬元部分：
⒈查原告係於99年2月1日成立，在99年4 月26日經臺北市政府
備查通過一事，有臺北市政府99年4月26日府都建字第09967009400號函、公寓大廈管理組織報備證明、公寓大廈組織報備資料、臺北市建築管理處100年4月21日北市都建寓字第10001118000 號函附之備查資料可稽（見本院卷第76頁至第78頁、第93頁至第104 頁）；然公寓大廈管理委員會所為之備查僅屬行政上之管制行為，核與認定該公寓大廈是否適用公寓大廈管理條例之規定無涉，既公寓大廈管理條例係於84年
6 月28日公布，仁愛光復大廈又早在73年間即建築完成，應認仁愛光復大廈自84年6 月28日公寓大廈管理條例公布時起即適用公寓大廈管理條例之規定，以達公寓大廈管理條例第1條第1項所定為加強公寓大廈之管理維護、提昇居住品質之立法目的，合先敘明。
⒉查原告主張仁愛光復大廈於92年9 月間，亦曾因外牆磁磚修
補工程委由賽亞設計負責施作，總工程款為24萬元，經約定由仁愛光復大廈2樓至7樓之區分所有權人各分擔4 萬元，被告亦未予付款，而經原告代為墊付，原告當得請求被告返還等節，亦為被告所否認。經查：
⑴仁愛光復大廈外牆屬共用部分，如有修繕、管理、維護之必
要時，依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，其費用原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，惟如區分所有權人會議另有規定時，則以區分所有權人會議決議之結果定區分所有權人之分擔金額等情，已如上述，是仁愛光復大廈於92年9 月間就外牆之修繕，亦得適用公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔修繕費用，或在有區分所有權人會議決議時，以決議之結果定區分所有權人之分擔金額。
⑵又原告固主張仁愛光復大廈92年9 月間之外牆修繕費用共24
萬元，區分所有權人業於92年間決議由2樓至7樓之住戶各分擔4 萬元云云，並舉仁愛光復大廈3樓至7樓住戶出具之聲明書為據（見本院卷第83頁）；惟原告自陳「（是否已陳報歷次之區分所有權人會議決議？）99年4月成立，只有99年9月之決議」、「（原證14至16是否均於提起本訴後始製作？）…原證15（即上揭聲明書）是」等語（見本院卷第90頁反面至第91頁），又未提出仁愛光復大廈各區分所有權人在92年間之會議紀錄以佐，足見仁愛光復大廈之區分所有權人並未於92年間就外牆修繕費用之分擔方式做成決議，故依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，即應以區分所有權人共有之應有部分比例計算被告應分擔之修繕費用數額。
⑶準此，仁愛光復大廈於92年9 月間修繕外牆之費用為24萬元
，且仁愛光復大廈業已如數付清乙情，有賽亞設計出具之92年9月30日估價單、100年7月21日亞工字第10012號函可憑（見本院卷第20頁、第153頁至第154頁），而依臺北市建築管理處100年4 月21日北市都建寓字第10001118000號函附區分所有權人名冊，被告之區分所有權比例為100 分之15（見本院卷第97頁反面），由是可知被告應就仁愛光復大廈92年間9月間之外牆修繕分擔費用3萬6000元【計算式：24萬元×15/100＝3 萬6000元】，原告就此依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，請求被告給付3萬6000元，自有理由，逾此範圍之部分，即無可採。
㈢原告被告給付仁愛光復大廈之電梯保養費與材料費3 萬0514元部分：
查原告主張仁愛光復大廈之電梯保養費自90年7月起至99年8月止，累計共19萬6000元；電梯材料費自98年9 月起至99年10月止，累計共1 萬7600元，合計21萬3600元，被告應分擔之金額即為3 萬0514元，而尚未給付乙情，同為被告以前情置辯。經查：
⒈仁愛光復大廈自84年6 月28日公寓大廈管理條例公布時起即
適用公寓大廈管理條例之規定，且電梯為公寓大廈之共用部分，如有修繕、管理、維護之必要時，亦應依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔費用，如區分所有權人會議另有規定時，則以區分所有權人會議決議之結果定區分所有權人之分擔金額。是以，仁愛光復大廈自90年7 月起至99年8月止之電梯保養費與自98年9月起至99年10月止之電梯材料費，即應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔修繕費用，或在有區分所有權人會議決議時，以決議之結果定區分所有權人之分擔金額。
⒉又原告就仁愛光復大廈各區分所有權人曾決議以每戶為單位
負擔電梯保養費與材料費乙節既未舉區分所有權人會議決議為憑，依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，當應以區分所有權人共有之應有部分比例計算被告應分擔之修繕費用數額。
⒊基此，仁愛光復大廈之電梯自90年7月起至99年8月止之保養
費為19萬6000元，自98年9月起至99年10月止之材料費為1萬7600元，合計21萬3600元等情，有協洋機電企業有限公司99年10月18日出具之單據可參（見本院卷第57頁），而依臺北市建築管理處100年4 月21日北市都建寓字第10001118000號函附區分所有權人名冊，被告之區分所有權比例為100 分之15（見本院卷第97頁反面），故被告就仁愛光復大廈自90年7月起至99年8月止之電梯保養費19萬6000元，自98年9 月起至99年10月止之電梯材料費1 萬7600元，合計21萬3600元部分應分擔之金額原為3萬2040元【計算式：21萬3600元×15/100＝3萬2040元】，然原告就此依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，僅請求被告給付3萬0514元，即應予准許。
⒋另被告固辯稱其未使用電梯，應無須負擔電梯之保養費與材
料費云云，並舉原告所公布99年8月、100年4 月之收支明細以佐其說（見本院卷第182頁至第183頁）；惟電梯既為仁愛光復大廈之共用部分，即得由各區分所有權人按其共有之應有部分比例為使用收益，各區分所有權人並應為此依應有部分之比例負擔修繕、管理、維護之費用，至各區分所有權人究有無實際使用電梯，核與其是否應分擔修繕、管理、維護費用無涉。況被告就各區分所有權人曾決議通過其無須繳納電梯之修繕、管理、維護費用等節未舉區分所有權人會議以實其說，且經證人即仁愛光復大廈住戶、原告法定代理人林張梅燕到庭所證「我不清楚2樓是否有使用電梯，2樓從來沒有付過，我們沒有同意2 樓不需負擔電梯保養及材料費，我已經是第三手的住戶」等語、住戶鍾楊淑娥證稱「2 樓一開始就把電梯封起來，沒有在使用電梯，沒有繳電梯保養費，其他住戶沒有同意2樓不繳保養費」等語（見本院卷第131頁反面、第132 頁反面），可知被告雖放棄按其應有部分比例使用電梯之權益，仁愛光復大廈各區分所有權人亦未因而同意被告無庸負擔電梯之修繕、管理、維護費用，是被告此部分所辯，尚無足採。
㈣原告請求被告拆除系爭違建，並將2 樓樓梯間返還予全體共有人部分：
⒈按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年
1 月23日修正前民法第820條第1項定有明文。再者，所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參照最高法院21年上字第1598號及29年上字第762 號判例意旨）；又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，最高法院98年度台上字第633 號判決意旨可參。是以，因仁愛光復大廈係於73年3月22日建築完成，依98年1月23日修正前民法第820條第1項之規定，固需由該建物之共有人共同管理共有物；惟據上開判決意旨，尚非不得由該建物之共有人就共用部分之使用成立默示分管契約，合先敘明。
⒉次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條本文亦有明文。查仁愛光復大廈2樓電梯前與樓梯間之空間係屬連通該大廈各樓層之通道，依民法第799條第2項後段之規定，應屬仁愛光復大廈各區分所有權人之共有部分，如被告抗辯該2 樓電梯前與樓梯間業經區分所有權人訂立分管契約，同意由被告單獨為管理使用，且原告明知該分管契約之存在，自應由被告就其所辯上情負舉證之責至明。
⒊經查：
⑴仁愛光復大廈現今之各樓層所有權人分別為訴外人蔡江壬、
被告、訴外人俞柏泉、林張梅燕、鍾楊淑娥、郭信延與許玉葉（見本院卷第99頁至第103 頁），其中被告、俞柏泉、鍾楊淑娥均係於73年7月30日即取得仁愛光復大廈2樓、3樓及5樓房屋所有權之原始區分所有權人，林張梅燕係於80年7月1日取得該建物4樓房屋之所有權，許玉葉係於86年3月24日取得該建物7 樓房屋之所有權，郭信延係於96年10月30日取得該建物6樓房屋之所有權（自97年6月25日起由郭漢川居住，見本院卷第133頁反面），蔡江壬係於96年11月8日取得該建物地下層及1樓房屋之所有權。
⑵本院審酌仁愛光復大廈乃一7層樓（含地下層為8層）之建物
，每層均僅有1 戶，依臺灣早期公寓大廈使用之習慣，公寓大廈之區分所有權人多同意由各區分所有權人單獨使用該樓層電梯前與樓梯間之空間，而仁愛光復大廈係於73年3 月22日建築完成之建物，屬臺灣早期興建之公寓大廈，斯時之原始區分所有權人如有約定由該建物2 樓房屋之所有權人單獨使用該樓層電梯前與樓梯間之空間，或有就此為默示之意思表示，核與當時之社會風俗習慣無違。
⑶準此，被告既為仁愛光復大廈之原始區分所有權人，早在73
年7月30日取得該建物2樓房屋之所有權時，即將2 樓電梯出入口以磚塊封閉，順道以磚塊將仁愛光復大廈2 樓樓梯間隔成玄關供自己單獨使用，且由證人俞大偉證述「我知道2 樓沒有使用電梯…」等語、鍾楊淑娥證稱「2 樓一開始就把電梯封起來，沒有在使用電梯…」等語（見本院卷第130 頁反面、第132 頁反面），可見仁愛光復大廈之原始區分所有權人已明知被告有搭蓋系爭違建之情，自郭漢川所證「…沒有使用電梯…」等語、許玉葉證述「如同現狀，電梯封起來，沒有使用電梯…」等語（見本院卷第133頁反面、第134頁反面），亦可知迄至原告於100年1月25日向被告提起本訴前，其他區分所有權人同明知被告有搭蓋系爭違建之情事，卻均未有其他區分所有權人為反對之意思表示，應認仁愛光復大廈之原始區分所有權人（3樓及5樓）即有默示同意由2 樓房屋所有權人單獨使用該樓層電梯前與樓梯間空間之意，且仁愛光復大廈地下樓、1樓、4樓、6樓至7樓房屋之繼受人亦然。
⒋綜上，仁愛光復大廈之區分所有權人雖未就2 樓電梯前與樓
梯間空間之使用簽訂書面之分管契約，然渠等既明知被告早在73年間即搭蓋系爭違建，且同意系爭違建之存在，迄至原告100年1月25日提起本訴前之20餘年間均未表示異議，應認仁愛光復大廈之區分所有權人就該建物2 樓電梯前與樓梯間空間之使用已存有得由2 樓區分所有權人單獨使用之默示分管契約，被告當得基於分管契約之存在使用系爭違建。至系爭違建之拆除與否乃屬行政上管制措施之問題，原告並無由以被告所搭建者係違建為由，嗣後推翻前揭業經區分所有權人默示同意成立之分管契約，是因被告乃基於分管契約之約定有權占有使用2 樓電梯前與樓梯間之空間，原告自不得依公寓大廈管理條例第9 條第2項、第4項、民法第767條第1項之規定，請求被告拆除系爭違建，並返還予全體共有人。
六、綜上所述，因仁愛光復大廈自84年6 月28日公寓大廈管理條例公布時起即適用公寓大廈管理條例之規定，且外牆屬共用部分，仁愛光復大廈之區分所有權人已於99年2月1日區分所有權人會議決議修繕外牆，並同意各區分所有權人先依伯斯公司估價之結果支付外牆修繕費用後再行施工，被告當應依伯斯公司100年1月12日最新報價結果，支付其應分擔之外牆修繕費用24萬2011元；至仁愛光復大廈之區分所有權人因未於92年間就外牆修繕費用之分擔方式做成決議，則以區分所有權人共有之應有部分比例計算被告應分擔之修繕費用數額即為3萬6000元。另仁愛光復大廈區分所有權人就90年7月起至99年8月止之電梯保養費19萬6000元，自98年9月起至99年10月止之電梯材料費1 萬7600元，合計21萬3600元部分亦未以決議方式定各區分所有權人應分擔之數額，故以區分所有權人共有之應有部分比例計算被告應分擔之電梯保養費與材料費便為3萬2040元，原告既僅請求被告給付其中3萬0514元，即應予准許。又被告既係基於分管契約之約定有權占有使用2 樓電梯前與樓梯間之空間，原告自無由請求被告拆除系爭違建物，並返還予全體共有人。
七、從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，請求被告給付30萬8525元【計算式：24萬2011元＋3 萬6000元＋
3 萬0514元＝30萬8525元】，並自起訴狀繕本送達之翌日即100年3月9日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，洵屬有據，應予准許。逾此數額之請求，及原告依公寓大廈管理條例第9 條第2項、第4項、民法第767條第1項之規定，請求被告將其所占用如附圖所示編號A、面積3.38 平方公尺之系爭違建部分予以拆除，並將之返還於全體區分所有權人，洵屬無據，應予駁回。
八、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，因所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，並酌定相當之擔保金額准予被告提供免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 24 日
民事第二庭 審判長法 官 張松鈞
法 官 黃呈熹法 官 羅郁婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 24 日
書記官 楊婷雅