臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第916號原 告 羅淑美訴訟代理人 陳俊宏律師被 告 劉孝霖訴訟代理人 黃勝文律師
張逸婷律師上列當事人間不當得利事件，本院於民國101年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰捌拾伍萬元及自民國一百年一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣陸拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新台幣壹佰捌拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國99年6月27日經由訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）仲介，以新臺幣（下同）1,850萬元向被告購買其所有門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號4樓房屋（下稱系爭建物）及其所坐落之基地即臺北市○○區○○段3小段291地號應有部分1/7暨同段292地號應有部分1/8之土地，兩造並已於99年8月9日完成交屋。因系爭建物曾有鋼筋外露鏽蝕情形，被告遂依不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第17條第7項記載，提供臺灣省土木技師工會之氯離子含量測試報告，該測試報告中大廳柱及客房柱之氯離子含量分別為每立方公尺0.233公斤及0.192公斤，均符合CNS3090A2042鋼筋混凝土應小於每立方公尺0.3公斤之標準。然原告於交屋後發現有滲漏水情形，且依技師評估之結果認需拆除天花板之補強鋼板方可修繕，原告進而拆除天花板補強鋼板，並發現有混凝土鼓漲情形，遂委託訴外人臺灣省土木技師工會進行氯離子及結構安全之鑑定，鑑定結果發現樑柱共3點取樣之氯離子含量平均值達每立方公尺1.08公斤，遠超過上開標準值，而系爭建物混凝土平均抗壓強度僅109.3KGF/c㎡，亦不符須達157.5KGF/c㎡及
187.5KGF/c㎡之要求，且混凝土中性化之深度，三處取樣值亦均大於2公分，鑑定報告表示系爭建物狀態為「不屬安全」，且「只補強本樓層並不能達到安全之目的」，原告透過信義房屋再與被告聯絡，但未獲解決。系爭建物既因氯離子含量過高並有安全缺失顯有重大瑕疵，原告自得依民法第359條規定，請求減少185萬元價金，又該筆價金原告業已給付被告，爰依民法第179條不當得利規定，請求被告返還該筆價金。並聲明：㈠如主文第1項所示；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於簽約前，已將系爭建物有鋼筋外露、鋼筋鏽蝕、混凝土剝落之情況，如實告知，且為杜絕日後爭議，被告特於系爭買賣契約第17條第8項載明系爭建物前開情狀，然原告仍願意以契約所定之價格購買系爭建物，足見系爭建物並無違兩造之約定品質。又氯離子含量之標準值僅係一參考數值，我國針對87年6月24日前完成之房屋訂定標準值為每立方公尺0.6公斤，對87年6月24日後完成之房屋訂定標準值為每立方公尺0.3公斤；房屋之氯離子含量越高，越有可能發生混凝土剝落、鋼筋外露、鋼筋鏽蝕之問題，然房屋之設計、施工品質、使用狀況、環境、地質等因素亦係影響之因子，故氯離子含量超標之房屋，僅較易發生混凝土剝落等問題，是以「氯離子含量超標」之房屋相較於「實際已發生鋼筋外露、鋼筋鏽蝕、混凝土剝落」之房屋，後者對房屋結構及交易價格之影響，顯較前者為嚴重。原告既已知悉系爭建物有混凝土剝落、鋼筋外露、鋼筋鏽蝕等情，且對上情均予以承認、接受，實無理由再氯離子超標此一較輕微之問題，主張系爭建物不具備兩造約定之品質。且原告未依系爭買賣契約第17條第2項第2款約定自費進行氯離子檢測，反於交屋後再以系爭建物有氯離子超標之瑕疵主張減少價金，實枉顧誠信。另原告於99年11月間又將系爭建物出售與信義房屋，但信義房屋為兩造系爭買賣交易之仲介，其於兩造簽約時已知悉系爭建物為海砂屋，且原告於99年10月間委託臺灣省土木技師工會鑑定系爭建物氯離子超標之情事，亦為信義房屋所知悉，然信義房屋仍願向原告購買系爭建物，足見原告向被告購買系爭建物之價金，並無高於系爭建物之實際價值，且系爭建物並無欠缺通常效用之情。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告於99年6月27日經由信義房屋仲介，以1,850萬元購買被告所有系爭建物及其坐落之土地，兩造並於99年8月9日交屋。
（二）兩造於系爭買賣契約第17條第7項記載：「雙方確已知悉，本物件委託人於『標的物現況說明書』表示曾作過氯離子含量檢測，所有權人並於簽約時出具輻射及氯離子含量檢測安全報告。」等語。並由被告出具臺灣省土木技師工會92年8月11日氯離子含量測試報告，該測試報告中大廳柱及客房柱之氯離子含量分別為每立方公尺0.233公斤及
0.192公斤。
（三）兩造於系爭買賣契約第17條第8項記載：「雙方確已知悉，本物件委託人於『標的物現況說明書』標示知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形，且本戶曾有鋼筋外露鏽蝕之情況，然買方自願同意不施行氯離子檢測仍願承購，並簽立聲明書（詳如附件），同意不適用信義房屋對買受人之『高氯離子混凝土建築物保障』制度，且不得向信義房屋提出法律上之主張。」等語。
（四）原告於99年9月7日以臺北安和郵局第1809號存證信函告知被告系爭建物之瑕疵，並催告被告提出處理方式。被告則於同年月10日以土城青雲郵局第355號存證信函答覆原告關於鋼板補強之部分業經記載於系爭買賣契約等語。
（五）台灣省土木技師公會鑑定人員100年11月8日進行現場取樣，取樣試體於100年12月1日進行抗壓試驗，該次鑽心取樣共計三處，分別為牆（#1)、樑（#2）及柱（#3）各一處，取樣試體現場立即以酚酞試劑進行混凝土中性化試驗，試驗結果分別為(#1)4.5公分、(#2)5.5公分、（#3）6公分。後於100年12月1日於試驗室進行混凝土抗壓試驗，試驗結果抗壓強度分別為（#1）122.1kgf/c㎡、（#2）100.2kgf/c㎡、（#3）132.4kgf/c㎡；氯離子含量分別為（#1）1.2085kg/立方公尺、（#2）1.4415kg/立方公尺、（#3）1.53kg/立方公尺。
四、兩造之爭點及論述：原告主張系爭建物屬氯離子含量超標之海砂屋，有重大瑕疵，其自得依民法第359條、第179條之規定，請求減少價金並訴請被告返還已給付之價金等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本件應予審酌之主要爭點厥為：㈠被告所交付之系爭建物，是否該當民法第354條之瑕疵？㈡原告得否請求被告減少價金？若可，減少價金之金額以若干為適當？現就本件之爭點，析述如后：
（一）被告所交付系爭建物是否該當民法第354條之瑕疵存在：按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照。復按，所謂「海砂屋」係一般之社會泛稱，亦有稱為「海砂結構物」者，係指此種建築結構物使用之混凝土，經檢測、判斷結果，其氯離子含量超過設計環境條件下之我國國家標準規範值，造成鋼筋腐蝕、白華、析晶、剝落等症狀者，亦稱為「高氯離子含量混凝土結構物」，此種建物所使用混凝土中氯離子來源係因使用海砂、或含海水之海砂結構物，常因建商為降低成本，未經過除去鹽分之處理，直接取含鹽分過高之海砂或其他含鹽分過高之砂石，作為建材建造房屋，此種砂石中之氯離子將致建物結構體裡的鋼筋氧化膨脹，而加速建物之老化；亦即因混凝土氯離子含量過高，其混凝土將隨時間經過逐漸剝落，致鋼筋失其保護，進而鏽蝕，或混凝土抗壓強度不足時，將至導致房屋安全性堪虞，此種俗稱之海砂屋，如已發生房屋混凝土剝落，甚至鋼筋鏽蝕之狀況，依通常交易觀念，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵，如此種房屋尚未發生混凝土剝落或鋼筋鏽蝕之狀況，因其房屋老化速度較快，耐用年數較一般正常房屋為短，亦有減少其價值之瑕疵。經查：
⒈被告雖抗辯出賣系爭房屋之時，已告知系爭房屋之天花板
有鋪設鋼板、鋼筋外露之現象，並於系爭買賣契約之標的物現況說明書表示曾做過氯離子含量檢測，且簽約時出具輻射及氯離子含量檢測安全報告，該檢測報告結果系爭房屋並非海砂屋，而原告於簽約時已明知系爭房屋氯離子含量偏高仍願意購買，不得再行主張物之瑕疵擔保等語云云。經查：
⑴關於民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人
之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張。惟就系爭契約第17條第8項所載關於「買方自願同意不施行氯離子檢測仍願承購」之約定，僅係為免除信義房屋對原告之高氯離子混凝土建築物保障適用，並非免除被告之物之瑕疵擔保責任，故倘系爭建物確實存有氯離子含量過高之情事，被告仍應負擔瑕疵擔保責任。
⑵又供人居住之建築物其結構或材料皆應符合一定之安全係
數之內，方得認屬出賣符合通常交易習慣之無瑕疵物。系爭契約第17條第8、10項中雖有系爭建物曾有鋼筋外漏鏽蝕、內有補強或拆除情事等現況記載，足認被告於出賣系爭建物時，雖已表明此一標的為較通常水準為低價值、效用或品質之建物，但其並未以特約方式免除出賣人即被告之瑕疵擔保責任，倘系爭房屋實際上之狀態為不安全、未達最低可供居住標準時，難謂所給付之建物為無瑕疵。
⒉系爭建物經台灣省土木技師公會鑑定，混凝土氯離子含量
平均含量為1.3933kg/立方公尺，超過被告於簽約時所提供之檢測數據，也遠高於CNS3090國家標準所要求應低於0.3kg/立方公尺之標準，且混凝土抗壓強度、混凝土中性化試驗皆遠不符合國家建築規範標準。一般人為供居住或營業之用，莫不期望所購買之房屋堅固、安全、美觀、耐用，且不動產除居住功能外，亦是普通交易流通之商品，具有理財、保值之功能；系爭建物檢測結果顯示混凝土氯離子含量、抗壓強度、中性化深度既均不符合安全標準，顯為俗稱之海砂屋，而建造房屋所使用之混凝土如摻進未經處理之海砂為粒料，向為一般買受人於購屋時所極力避免之標的，更難以脫手轉售，其使用、交換價值均明顯低於正常房屋，當屬民法第354條所謂減少其價值及通常效用之瑕疵。
（二）原告得否請求被告減少價金？若可，減少價金之金額以若干為適當？按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條定有明文；又所謂物之瑕庛，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕庛，且不以物質上應具備者為限，又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦定有明文。復按，民法第359條規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。
是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量，最高法院86年台上第1615號判決參照。經查：
⒈系爭建物屬民法第354條所謂減少其價值及通常效用之瑕
疵已如前述，依前開規定被告應負物之瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金。又系爭建物經本院囑託台北市不動產估價師公會進行估價，由訴外人宏大不動產估價師聯合事務所（下稱宏大事務所）負責本件估價，得出系爭建物將減損4,128,116元之價值，即減損後總價應為15,911,284元（20,039,400-4,128,116=15,911,284）。被告雖辯稱宏大事務所以系爭建物漏水及室內維修保養與使用情況欠佳為鑑定之判斷因素，然被告於交屋前均居住在內，並無漏水及室內維修保養欠佳情事，前開鑑價報告未將該因素剔除後重新鑑定且被告當初以系爭建物正常條件委託出售價格原訂為2,228萬元，後因信義房屋人員告知系爭建物有鋼筋外漏鏽蝕等情，被告方將價格調降，最後雙方議價以1,850萬元成交，已符合海砂屋之行情標準，認宏大事務所所出具之鑑價報告不足採云云。惟查：
⑴前揭鑑價報告中已明確指出兩造律師表示該次評估價格日
期為兩造訂約日期即99年6月27日，但因勘估標的於價格日期當時之整體個別條件已無法確認，故係以「勘估標的正常使用條件下」評估99年6月27日之價格（見外放估價報告書第9頁）。且估價報告書中關於系爭建物價格形成之主要因素分析中共分一般因素、不動產市場概況、區域因素、土地個別因素、建物個別因素及最有效使用等為綜合考量，其建物勘察情形部分記載委託人告知建物有漏水、另於「建物維護保養情況」中提及勘估標的室內維護保養與使用情況欠佳，但此部分僅係為現況之記載，而關於價格評估時，於勘估標的特性分析中亦提及「屋內目前進行整修及檢測故屋況不佳」（見外放估價報告書第24頁）。顯見，宏大事務所於估價時，已對系爭建物現況原因知之甚詳，自難認前開於屋況中關於「漏水」、「室內維護保養與使用情況欠佳」之記載，會影響宏大事務所關於還原系爭建物於99年6月27日當初價格時之判斷依據。⑵又關於影響不動產之交易價格因素甚多，而兩造於簽約時
，因無法確定系爭建物是否屬俗稱之海砂屋，但確實有以天花板架設有補強鋼板為由，作為議價之條件一事，業據證人即當初擔任買賣方仲介之陳泰名、蕭信億到庭具結證述綦詳（見本院100年8月1日言詞辯論筆錄，本院卷第122頁背面、第124頁），渠等經本院隔離訊問後證詞大抵相符，顯見兩造於議價時，並未確定系爭建物屬海砂屋。又宏大事務所採取「比較法」即以比較價格為基礎，經比較、分析及調整等推算勘估標的價格暨「收益法之直接資本化法」即以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格等二種估價方法，在考量估價目的、不動產種類、價格形成因素之接近程度等因素，加權平均後，認系爭房屋之氯離子含量為正常情況下每坪單價為54萬元，系爭房屋總價為20,039,400元。且因市場上少有海砂屋交易買賣案例，故宏大事務所係利用有海砂屋瑕疵及正常狀態下之法拍屋案例，及法院歷來曾判決之海砂屋案例，推估海砂屋對建物價值減損之比例，得減損比例應為20.6％，是以得出系爭建物將減損4,128,116元之價值，即減損後總價應為15,911,284元（20,039,400-4,128,116=15,911,284）。足認屬為系爭建物及其坐落土地於系爭契約締結時之客觀合理價格。
⒉另被告復辯稱原告嗣後再將系爭建物出售予信義房屋，並
已清償全部貸款，顯見其並未受有損害云云。然查，系爭建物現雖登記於信義房屋名下，殊不論關於移轉登記之原因是否如原告所稱係先登記於信義房屋名下再由信義房屋予以出售，然原告既為系爭建物之買受人，而系爭建物於系爭契約締結時既因瑕疵存在並價值其減損，自不因是否已清償貸款或再交由他人出售，認原告無損害可言，被告此部分所辯，亦不足採。本件兩造間約定之買賣總價為1,850萬元，依本院委請鑑定單位鑑價結果系爭房屋僅有15,911,284之價值，系爭房屋再減損之價值為2,588,716元（18,500,000-15,911,284=2,588,716），原告起訴請求被告給付185萬元尚低於估價報告認定之2,588,716元，是故原告請求為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被告出賣系爭房屋確有氯離子超標之瑕疵，不具有應有之價值，應負物之瑕疵擔保責任，原告請求減少價金185萬元未逾系爭房屋再減損之價額，為有理由，故原告請求被告返還已給付之價金185萬元及自起訴狀繕本送達翌日即100年1月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請為假執行及免假執行之宣告，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 9 月 3 日
民事第七庭 法 官 黃柄縉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 3 日
書記官 洪仕萱