臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第920號原 告 三鐵首馥大廈管理委員會法定代理人 陳淑美訴訟代理人 謝精國
張旭業律師楊珮君律師被 告 寶立開發實業股份有限公司法定代理人 林文治被 告 潘士正訴訟代理人 黃永琛律師複 代理人 馮韋凱律師
梁堯清律師上列當事人間請求給付預繳管理費等事件，經臺灣士林地方法院移送前來，本院於民國100年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告寶立開發實業股份有限公司應給付原告新臺幣壹拾捌陸仟肆佰柒拾玖元，及自民國九十九年七月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告寶立開發實業股份有限公司應將如附件一所示文件交付原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告寶立開發實業股份有限公司負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由原告起訴主張：
㈠伊所屬如附件二所示之住戶（下稱系爭住戶）前與被告簽訂
房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定由系爭住戶向被告買受坐落臺北市○○區○○段四小段12、19、19-1、20、21、21-1、22、23、24地號土地上之「三鐵飛行館社區」房地（下稱系爭房地）；該契約書第13條第6 項另約定由系爭住戶預付6 個月之公共水電費、清潔費、管理維護費及車位管理維護費（下合稱系爭管理費）予被告，金額共計新臺幣（下同）1,184,013 元，並約定俟該社區管理委員會成立，被告於扣除按月支付之代管費用後，將餘款移交予管理委員會。
㈡詎伊於民國98年8月9日成立，並於同年9月4日依法申請報備
經核准後，向被告催請返還系爭管理費餘款，被告僅返還30萬元，尚有884,013 元未返還，經伊再次催告被告返還，被告均置之不理，爰依系爭買賣契約書第13條第6 項、民法第271條規定，請求被告2人各返還該筆款項之1/2。
㈢又伊於98年9月9日發函向系爭社區起造人即被告寶立開發實
業股份有限公司（下稱寶立公司）協商公設點交事宜，並請求交付附件一所示之相關圖說及設備證件（下稱系爭文件），竟遭以被告寶立公司遷移新址不明為由退回。嗣經伊一再以電話通知被告寶立公司相關人員進行公設點交事宜，惟被告寶立公司均未前來點交公設，且於99年3月4日至同年9月3日期間辦理停業。然系爭文件攸關伊將來維護系爭社區之運作，被告寶立公司未交付該等文件，將致伊無法正常管理維護該社區，伊自得依公寓大廈管理條例第57條規定，請求被告寶立公司交付該等文件。
㈣再者，系爭社區之公共設施於98年11月30日至99年4 月16日
期間陸續發生瑕疵，然被告寶立公司顯已去向不明，被告潘士正對瑕疵修補責任亦置之不理，伊乃自行雇工修繕，支出費用計39,975元（明細詳見附件三），被告顯受有免除瑕疵修補責任之利益，爰依民法第179條、第271條規定，請求被告2人各返還該筆費用之1/2等語。
㈤聲明為：
⒈被告寶立公司應給付原告461,994 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉被告潘士正應給付原告461,994 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊被告寶立公司應將附件一所示之文件交付予原告。
被告則抗辯：
㈠潘士正部分：
⒈伊為系爭土地之出賣人，被告寶立公司則為系爭房屋之出
賣人，系爭買賣契約書性質上屬契約聯立，本件被告寶立公司縱未將所收取之系爭管理費返還予原告，且未對公共設施之瑕疵進行修繕，亦應屬被告寶立公司出售系爭房屋之履約責任：
①系爭買賣契約書性質上屬契約聯立：
⑴系爭買賣契約書將房屋及土地價款分別約定，顯見該
房屋及土地係分別由被告寶立公司及伊出售，被告寶立公司及伊並各自負擔辦理所有權移轉登記之義務，僅基於便宜之目的，而將房屋及土地二標的之買賣契約結合為一，且房屋及土地之出售雖有牽連，但無不可分割之關係，應屬房屋、土地買賣契約之聯立，而非單一買賣契約。
⑵又被告寶立公司為系爭房屋之單獨起造人，系爭房屋
興建完成後，乃由被告寶立公司取得該屋所有權，伊並無該屋之所有權。是倘被告寶立公司因故不履行房屋所有權移轉登記之義務，應係由買受人向被告寶立公司請求辦理移轉登記，而非向土地所有權人即伊請求，則系爭買賣契約書係屬契約之聯立甚明。
⑶再者，依加值型及非加值型營業稅法第6 條規定，營
業稅課徵之對象限於以營利或非營利之事業、機關、團體及組織等，且有銷售貨物之事實者，個人並非繳納營業稅義務之主體。而系爭買賣契約書第5 條載明房屋價款含營業稅，反觀土地價款則無此記載，足證系爭買賣契約中房屋部分之出賣人為被告寶立公司，伊則僅出售土地，與房屋部分之買賣無涉。
②承上，伊僅負責出售系爭土地及負與該地相關之履約責
任，至於房屋部分則係由被告寶立公司出售，故因房屋及車位使用所生之系爭管理費，實係由被告寶立公司向系爭住戶收取，伊所出售者為土地，無任何收取管理費之必要；且系爭住戶實際繳納管理費之對象亦為被告寶立公司，而非伊，是倘被告寶立公司未將所收取之管理費返還予原告，應屬被告寶立公司之履約責任。
③另縱原告社區之公共設施確有瑕疵而須修補，亦為被告
寶立公司之責任，與伊出售土地之義務無關，原告另向伊請求返還公共設施之瑕疵修補費用，亦屬無據。
⒉況伊並未受領系爭管理費，原告請求伊返還管理費餘款，為無理由：
①依民法第271 條規定及最高法院58年台上字第1059號民
事判決揭示之意旨，系爭管理費既屬可分債權，自應由伊及被告寶立公司平均分享債權，並各自受領享有之部分，始生清償之效力。然系爭住戶係將系爭管理費全額交付予被告寶立公司，伊實際上並未受領任何管理費，則系爭住戶預繳系爭管理費對伊即不生給付之效力，伊自無任何管理費餘款得返還原告。
②退步言之，被告寶立公司預收6 個月管理費之目的，乃
在管理委員會成立前支付公共設施之相關費用。而原告自承被告寶立公司業已移交30萬元予原告，此應係經被告寶立公司就該段期間支出所結算之餘款，原告竟扣除該30萬元後請求被告2 人返還全部管理費，顯無理由。
⒊另原告請求伊返還公共設施之瑕疵修補費用，亦無理由：
①伊與系爭住戶間尚有系爭買賣契約存在，且伊亦未因原
告支出修繕費用而受有任何利益，原告自不得依民法第179條、第271條規定，請求伊返還瑕疵修補費用。
②況縱認原告得向伊請求返還瑕疵修補費用，惟依原告提
出之單據，僅能證明原告支出相關費用，尚未能證明原告社區之公共設施確實存有瑕疵。且就原告主張支出之費用，其中關於添加發電機柴油部分屬消耗品，與修繕費用無關，另關於現場泡沫原液添加、頂樓消防、撒水連通閥測試開啟部分，亦均與修繕費用無關等語。
⒋聲明為：
①原告之訴駁回。
②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡寶立公司部分：針對原告訴請伊交付之文件，若伊有即會交付；到底有哪些文件伊不清楚，都在營建商那裡等語。
得心證之理由：
㈠原告起訴主張：系爭住戶向被告購買系爭房地，依約預付6
個月之公共水電費、清潔及管理維護費計1,184,013 元，被告於原告成立後僅移交部分預付款30萬元，爰依系爭買賣契約書第13條第6 項規定，請求被告交付其餘預付款等語。被告對與系爭住戶締有買賣契約，並預收費用等情俱不爭執，惟以前開情詞置辯，經查：
⒈系爭買賣契約書第13條第6 項係約定：「本戶水電費及屬
於公共水電費、清潔及管理維護費，自本戶通知交屋日起均由甲方（即系爭住戶）負擔，甲方需預付六個月費用。本戶及公共水電費合計以每月1,000 元計算，日後按實際支付金額多退少補；清潔及管理維護費以每月每坪80元計算，購買停車位者，機械車位每一車位每月以500 元計算，平面車位每一車位每月以500 元計算。日後確實之收費標準依區分所有權人會議決定之，上開款項由乙方（即被告）代管並按月支付，俟管理委員會成立後將餘款交由管理委員會接管」等語，可知系爭住戶交予被告之預收款，係用以支付自通知交屋日起之各戶水電費、公共水電費及清潔、管理維護費。
⒉查系爭住戶交付之預付款，全由被告寶立公司受領並統籌
運用，業據證人即曾任寶立公司副總經理之黃啟恩到庭證述明確（見本院卷第92頁），而寶立公司受領預付款後，確實已支出公共水電費63,854元，並支付公寓大廈管理維護公司及保全公司之服務費633,680 元，有原告所不爭執之收據可參（見本院卷第53-58 頁），再扣除寶立公司已移交予原告之30萬元（見本院卷第49-50 頁、第54頁），前開預付款仍有餘款186,479 元尚未移交（1,184,013 －63,854－633,680－300,000＝186,479 ）。黃啟恩雖證稱：經其概算，寶立公司所受領之預付款扣除實際支出費用後，餘款僅約30萬元，已移交予原告等語（見本院卷第92頁），然觀諸黃啟恩提出之付款單據（見本院卷第 51-60頁），以預付款支付之款項除前述公共電費及管理維護服務費外，尚有系爭社區交誼廳之裝潢費及購置冷氣、視訊盒、LCD顯示器、DVD迷你劇院等家電設備之費用，惟該等裝潢費及家電設備費用之支付，核與系爭住戶與被告約定之預付款用途不同，該等費用自不得以預付款支付，是黃啟恩證稱預付款之餘款為30萬元一節，即非可採。
⒊原告雖主張針對系爭預付款之餘款，被告寶立公司及潘世
正均負有移交之義務，然系爭社區大樓之新建工程係由被告寶立公司規劃、執行，並原由其擔任起造人，被告潘世正僅為該大樓基地之地主一節，為兩造所不爭執，依一般新建房地之交易慣例，於大樓新建工程竣工後，地主僅負有移轉房屋及基地所有權予買受人之義務，至於新建大樓公設之點交、公共基金之移交等事項，則為起造人即建商之義務，與地主無涉。查系爭住戶於買受系爭房地時，雖以被告寶立公司及潘世正共同列名為賣方，但衡諸前述之交易慣例，可推知此僅為避免系爭住戶須分別與建商（即被告寶立公司）及地主（即被告潘世正）分別締約之便宜措施，應認被告潘世正仍僅負有移轉土地所有權予系爭住戶之義務，至前述預付款之移交，則應課由被告寶立公司單獨負責。是原告前開主張，難認有理。
㈡原告復主張：自98年11月30日起至99年4 月16日止，系爭社
區之公共設施陸續發生瑕疵，其僱工修補支出修繕費39,975元云云，為被告所否認，原告雖提出估價單、匯款單等資料為證（見士林地院卷第33-44 頁），然由該等估價及付款紀錄，僅能確認原告確實曾支付相關款項，尚不足以證明該等費用之支付，係因被告寶立公司就系爭社區之公共設施部分施工有瑕疵所致，未能遽認該等修繕費用應責由被告負擔。
是原告依民法第179 條規定請求被告返還前開修繕費，即非有據。
㈢按起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設
施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之，為公寓大廈管理條例第57條第1 項所明定。查系爭社區大樓為地上12層、地下3 層之大廈建物，共有47戶，此觀卷附之使用執照存根即明（見本院卷第95頁），前引公寓大廈管理條例之規定，於本件即有適用餘地。證人黃啟恩已證稱：依營建慣例，如附件一所示資料確實為新建房地交易之建商應點交予住戶管理委員會之文件（見本院卷第91頁），則原告訴請系爭社區大樓之實際起造人即寶立公司交付如附件一所示資料，於法即無不合。證人黃啟恩雖另證稱：附件一編號1、11、15、17、18、21、22 之資料其已點交予曾任原告副主委之闕裕煌等語（見本院卷第91頁），惟此為原告所否認，而前開文件並無具體財產價值，如原告確實已受領該等資料，衡情並無空言否認之必要，是本院認證人黃啟恩此部分證詞，在別無其他資料佐證之之情況下，尚非可遽信，併予說明。
㈣綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第57條第1 項之規定，
及系爭買賣契約書第13條第6 項之約定，請求被告寶立公司給付附件一之文件，另給付預付款之餘款186,479 元，並加給自起訴狀繕本送達翌日即99年7 月21日起至清償日止按年息5%計算之利息，均有理由，應予准許；其餘請求則無理由，應予駁回。
㈤本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此指明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
被告寶立公司應負擔之訴訟費用，依後附計算書確定為13,536元。
中 華 民 國 100 年 7 月 7 日
民事第七庭 法 官 陳婷玉計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 26,542元 原告支付證人旅費 530元 原告支付合 計 27,072元說明：被告寶立公司應負擔1/2訴訟費用即13,536元（27,072×1/2＝13,536）。
以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 7 日
書記官 吳鸝稻附件二：
姜美珠、闕裕煌、梁岱琦、梁岱玲、陳郁臻、張雅如、胡朝乾、林妙芬、顏英豐、蕭淑倖、陳雪芳、胡玉欣、黃啟恩、姜建男、蘇芳儀、闕鄭素月、陳淑美、李建輝、林順傑、廖正富、時瑤如、黃愷愔、李建和、許樹美、闕梅鶴、卜美齡、范百姬、曹永政、謝佩勳、林美珠、楊秋俊、潘美麗、林怡志、徐淑芳、卜美蘭、陳升豪、吳玫真、陳冠冠、程毅豪、林淑薇、施義湧、李建明。