臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第931號原 告 禮賢名廈管理委員會兼 法 定代 理 人 傅碧雲共 同訴訟代理人 許獻進律師被 告 李德威訴訟代理人 游開雄律師複代理人 余宗鳴律師上列當事人間請求返還所有物事件，本院於民國100年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段五九三地號土地上門牌號碼：臺北市○○○路○段二九三之三號十二樓屋頂平台如附圖所示編號Ｃ面積二一平方公尺之屋簷、編號Ｄ面積十五平方公尺之雨棚、編號Ｅ面積二平方公尺之花臺、編號Ｆ面積三平方公尺之雨棚及編號Ｇ面積一平方公尺之花臺拆除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決原告傅碧雲勝訴部分於原告傅碧雲以新臺幣肆拾貳萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾柒萬柒仟柒佰肆拾陸元為原告傅碧雲預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告禮賢名廈管理委員會（下稱管委會）為被告所有之臺北市○○○路○段293之3號12樓房屋（下稱系爭房屋）所屬禮賢名廈（下稱系爭大樓）之管理組織，原告傅碧雲則為同址11樓之區分所有權人。被告違法占用系爭大樓屋頂安全逃生平台，加蓋違建、打洞並設置室內梯，影響防水結構、消防逃生之空間及其他區分所有權人之使用權益，且非大樓住戶可從外觀得知，依公寓大廈管理條例第7條第3款、第8條第1項「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，不得約定專用部分」、「公寓大廈之樓頂平台，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得變更使用目的」規定，自無從推定大樓住戶間有默示合意，而系爭大樓之使用執照亦記載：「屋頂上不得堆積雜物及私自加建」，可證被告在系爭大樓屋頂加蓋違建顯然不符屋頂平台之使用目的及違反禁止規定，故原告管委會、傅碧雲得分別依公寓大廈管理條例第9條第4項規定及民法第821條、第767條規定，訴請被告拆除、返還予全體共有人，原告傅碧雲並得依民法第184條第1項規定，請求被告回復原狀。並聲明：⑴被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段593地號土地上系爭房屋屋頂平台如附圖所示編號Ａ面積29平方公尺之建物、編號Ｃ面積21平方公尺之屋簷、編號Ｄ面積15平方公尺之雨棚、編號Ｅ面積2平方公尺之花臺、編號Ｆ面積3平方公尺之雨棚及編號Ｇ面積1平方公尺之花臺拆除，並將編號Ｂ面積2平方公尺之樓梯口填平回復，返還予原告及其他共有人全體。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋為被告於72年5月2日系爭大樓建築完成前，向起造
人廣合建設股份有限公司（下稱廣合建設公司）簽立預訂買賣契約書所承購，於74年4月19日登記於被告配偶徐瑪琍名下，於86年更名恢復為被告所有，觀諸預訂買賣契約書第7條明定：「本大樓12樓屋頂歸頂樓所有人管理使用」，可認系爭大樓屋頂平台於共有人間已成立分管契約，同意由12樓住戶使用甚明，而被告於購入系爭房屋不久，旋於屋頂進行加蓋，為符當時相關法令規定，亦請建築師就加蓋部分之安全性是否符合相關規定為專業鑑定，並送請臺北市政府工務局建築管理處核備，由此觀之，被告於系爭大樓屋頂加蓋乙情，應為當時其他區分所有權人所眾知，且未遭受異議，可徵就系爭大樓屋頂占有使用等節，確於各共有人間存在分管協議無訛。
㈡原告管委會曾於98年3月5日98年度第1次臨時會議決議，授
權由當時主委張廣義和被告就建物占有屋頂平台乙節，比照原告管委會於96年8月8日與同址12樓之4區分所有權人張博禎所成立鈞院96年度北調字第542號調解筆錄內容之處理方式，包括提供50萬元本票作為擔保及出具授權切結書，註明如有出售該樓層之房屋時自行拆除該違建，否則由原告管委會僱工拆除等條件，被告為求和諧安寧，亦即配合原告管委會本於上開內容而於98年4月30日簽訂協議書，並簽交50萬元本票以為擔保，全然遵照協議內容履行，原告管委會更旋於98年度第2次會議通過臨時動議要求同棟12樓之1、12樓之
2、12樓之3等3戶所有權人，亦比照被告之方式辦理，益徵原告管委會與被告已達成屋頂加蓋建物符合屋頂平台之使用目的，並容許其存在之協議，豈料原告管委會竟出爾反爾，違背協議無端興起本件訴訟，顯違反民法第148條第2項誠信原則與禁反言原則等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告為系爭房屋之所有權人，原告傅碧雲則為與系爭房屋同址11樓房屋之所有權人。
㈡系爭房屋屋頂平台如附圖所示編號Ａ之建物、編號Ｂ之樓梯
口、編號Ｃ之屋簷、編號Ｄ之雨棚、編號Ｅ、Ｆ、Ｇ之花臺為被告僱工所建。
四、得心證之理由：㈠原告傅碧雲依民法第821條、第767條、第184條第1項規定，
請求被告將系爭房屋屋頂平台如附圖所示編號Ａ之建物、編號Ｃ之屋簷、編號Ｄ之雨棚、編號Ｅ、Ｆ、Ｇ之花臺拆除，將編號Ｂ之樓梯口填平回復，返還予原告及其他共有人全體，有無理由？⒈按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相
表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決參照）。查：被告與系爭大樓建商廣合建設公司於72年5月2日簽訂預訂買賣契約書（見訴字卷第15至18頁），其中第7條約定：「本大樓12樓屋頂歸頂樓所有人管理使用，壹樓空地由壹樓所有人管理使用…」（見訴字卷第17頁），而該契約書為廣合建設公司為與系爭大樓承購戶簽約之用所為定型化契約，則廣合建設公司與各承購戶間之契約均有相同約定，揆諸前揭最高法院判決意旨，應認系爭大樓區分所有權人間就屋頂由頂樓所有人管理使用，已合意成立分管契約，是被告就系爭房屋之屋頂平台有管理使用權。再者，被告於75年間即僱工興建系爭房屋屋頂平台如附圖所示編號Ａ之建物，並經系爭房屋當時登記名義人徐瑪琍（被告配偶）向臺北市政府工務局建築管理處依臺北市拆除違章建築認定基準第4條申請備查，有臺北市政府都市發展局函所附申請書、臺北市政府工務局建築管理處書函在卷可稽（見訴字卷第126、127頁），又系爭房屋同址11樓房屋之第一次登記所有權人為袁文忠，於84年3月16日因買賣移轉登記為原告傅碧雲所有，有建物登記謄本、異動索引為憑（見司北調字卷第10頁、訴字卷第46至48頁），惟被告自75年間起即按前述分管契約以如附圖所示編號Ａ之建物占有系爭房屋屋頂平台，而該建物自屋頂平台一望即可查見得知，是原告傅碧雲對於前述分管契約之存在，即有知悉或可得而知之情形，自應受前述分管契約之拘束。
⒉原告雖主張：依公寓大廈管理條例第7條第3款、第8條第1項
規定，屋頂不得為約定專用部分等語。然公寓大廈管理條例於84年6月28日公布前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人就公寓大廈共有部分約定專用，並不受公寓大廈管理條例第7條各款之拘束，縱將公寓大廈管理條例第7條第3款所列共有部分，約定為歸區分所有權人專用，其約定仍屬有效，為公寓大廈管理條例第55條第2項所明定（最高法院96年度台上字第1660號裁定參照），而系爭大樓係於公寓大廈管理條例84年6月28日公布前之72年1月17日領得建造執照（見訴字卷第33頁），不受屋頂不得為約定專用部分之限制，是前述分管契約約定屋頂由頂樓所有人管理使用，並無不可。
⒊另按物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性
質，以供吾人需要而言，而大樓屋頂平台之用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於屋頂平台加蓋建物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非適當，共有人為全體共有人之利益，自得本於所有權請求除去之（最高法院92年度台上字第41號判決參照）。查：被告在系爭房屋屋頂平台建有如附圖所示編號Ａ之建物、編號Ｂ之樓梯口、編號Ｃ之屋簷、編號Ｄ之雨棚、編號Ｅ、
Ｆ、Ｇ之花臺，此經本院至現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄、現場圖、現場照片、本院囑託臺北市大安地政事務所測繪之複丈成果圖附卷可參（見訴字卷第64、65、146至153頁）。
就如附圖所示編號Ｃ之屋簷、編號Ｄ之雨棚、編號Ｅ、Ｆ、Ｇ之花臺部分，無論在構造及外觀，已非單純依屋頂平台之性質而為使用，有違屋頂平台之使用目的，且有可能妨礙系爭大樓住戶就屋頂平台之防火逃生避難，已超出一般社會通念所能接受之管理使用方式，被告對於屋頂平台雖有管理使用權，但已超出管理使用權之範圍，難認為正當，是原告傅碧雲依民法第821條、第767條規定，請求被告將系爭房屋屋頂平台如附圖所示編號Ｃ之屋簷、編號Ｄ之雨棚、編號Ｅ、
Ｆ、Ｇ之花臺拆除，即非無憑。至如附圖所示編號Ａ之建物（含編號Ｂ之樓梯口），業經鑑定對系爭房屋及系爭大樓之結構安全無顧慮，且亦不妨礙屋頂平台之防火逃生避難規定，合法房屋內增加（變更）樓梯位置，經鑑定對建築物之結構安全無顧慮及不影響防火避難之有關規定，有臺北市政府都市發展局函所附黃正銅建築師事務所向臺北市政府工務局建築管理處出具之鑑定書面可佐（見訴字卷第128頁），就此被告並未逾越屋頂平台之管理使用權範圍，故原告傅碧雲依民法第821條、第767條、第184條第1項規定，請求被告將系爭房屋頂樓平台如附圖所示編號Ａ之建物拆除，將編號Ｂ之樓梯口填平回復，洵屬無據。另如附圖所示編號Ｃ之屋簷、編號Ｄ之雨棚、編號Ｅ、Ｆ、Ｇ之花臺固因超出管理使用權之範圍而應予拆除，惟被告依前述分管契約就屋頂平台既有管理使用權，其占有屋頂平台即非無權占有，則原告傅碧雲請求被告將屋簷、雨棚、花臺於拆除後，將該部分屋頂平台返還予原告及其他共有人全體，自無理由。
㈡原告管委會依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求被告
將系爭房屋屋頂平台如附圖所示編號Ａ之建物、編號Ｃ之屋簷、編號Ｄ之雨棚、編號Ｅ、Ｆ、Ｇ之花臺拆除，有無理由？被告與原告管委會於98年4月30日簽訂協議書，雙方約定：
①被告應將系爭房屋頂樓之房屋，於移轉給下手前，自行拆除。②被告應於簽訂本協議書同時，開具面額50萬之本票予原告管委會，以擔保被告履行前開義務，並授權原告管委會於被告違反前開義務時，得直接填載到期日並行使票據權利（見訴字卷第90頁），被告並於同日簽發面額50萬、未填載到期日之本票予原告管委會，有原告管委會財務委員周正群出具之收據可考（見訴字卷第176頁），故依協議書，被告與原告管委會約定系爭房屋屋頂平台之增建物，得保留至被告將系爭房屋移轉予他人之前，如被告將系爭房屋移轉予他人，即有自行拆除之義務，足認原告管委會已承諾於被告將系爭房屋移轉予他人之前，不會行使公寓大廈管理條例第9條第4項所規定之權利。又系爭房屋現仍為被告所有，並未移轉予他人，則原告管委會依公寓大廈管理條例第9條第4項規定請求被告將頂樓平台如附圖所示編號Ａ之建物、編號Ｃ之屋簷、編號Ｄ之雨棚、編號Ｅ、Ｆ、Ｇ之花臺拆除，顯然違反協議書之約定，且協議書之約定可認係原告管委會行使公寓大廈管理條例第9條第4項所規定權利之障礙要件，是原告管委會就此請求，自非可採。
五、從而，原告傅碧雲依民法第821條、第767條規定，請求被告將系爭房屋頂樓平台如附圖所示編號Ｃ之屋簷、編號Ｄ之雨棚、編號Ｅ、Ｆ、Ｇ之花臺拆除，為有理由，應予准許，原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件原告傅碧雲勝訴部分，原告傅碧雲及被告分別陳明願供擔保請准聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及未經援用之證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 101 年 1 月 6 日
民事第六庭法 官 張文毓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 6 日
書記官 吳建元