臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第18號原 告 許瑞盛
林新晨陳素琴賴義隆闕河文呂曉琪趙天龍兼上列七人共同訴訟代理人 瞿嘉志被 告 美源建設股份有限公司法定代理人 陳金德訴訟代理人 陳國雄律師複代 理 人 李孟璟上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴時，係主張被告售予原告之房地，將依法不得登記為產權之雨遮等面積分別登入權狀內、主建物與附屬建物面積登記不實，以及被告將其售予原告屬分別共有之部分法定空地另行出售予第三人，致原告應有之土地持分短少等，而依物之瑕疵擔保、民法第227 條不完全給付之規定，聲明請求被告分別給付原告瞿嘉志新臺幣（下同）2,956,798 元本息、原告許瑞盛1,948,036元本息、原告林新晨1,614,830元本息、原告陳素琴1,5 89,631元本息、原告賴義隆1,446,585元本息、原告闕河文及呂曉琪各1,091,806.5 元本息、原告趙天龍1,527,593 元本息。嗣原告復以其計算之各項面積有所變動而增減其請求金額，並另以原告瞿嘉志之建物露台有買賣價差、違反容積管制部分屬違建、被告應賠償原告之房屋貸款利息損失等為由，先後於民國100年2月15日、100年3月28日、101年7月19日多次變更其請求金額（見本院卷㈡第31至32、115至115-1頁、卷㈤第36至38頁）。核原告先後請求，均係基於同一房地買賣關係，主張被告應就移轉之房屋或土地面積不足等部分負瑕疵擔保或不完全給付責任，原訴與變更之訴有其社會事實共通性，並得利用原提出之證據資料，合於前開規定，應予准許。
二、原告主張略以：㈠原告於97年5月至98年5月間先後向被告購買門牌號碼新北市
○○區○○街○○○○○號、189-8號房屋（下稱系爭建物，各原告購買之建物門牌號碼及建號詳如附表），詎被告有下列違約情事，爰依物之瑕疵擔保及民法第227 條不完全給付之規定，請求被告給付下列各項金額（各原告請求之項目及金額詳如附表）：
⒈被告應返還原告瞿嘉志露台價金520,171 元：原告瞿嘉志購
屋時，被告業務代表說明露台部分須加計70,000元，而依鑑定報告第10項結論說明，本件露台為無加蓋者，以房屋單價三分之一計算，原告瞿嘉志所有之房屋房價共計2,780,000元，房屋面積139.39㎡（不含停車空間），換算露臺單價為6,648元/㎡（計算式：0000000139.393＝6648），依系爭建物竣工圖圖號3/2A，露台面積共計27.05㎡ ，是露臺價金應為179,829元，故被告應返還原告瞿嘉志520,171元（計算式：000000－000000＝520171）。
⒉被告應分別返還原告瞿嘉志、闕河文與呂曉琪、林新晨雨遮
價金520,136元、353,599元、65,426元：系爭建物2 樓兩戶前方露台部分面積登記為雨遮，然實際上並無雨遮，投影所及面積應為露台，而露台依法不能登記；又系爭建物門牌號碼189-6 號2至9樓後方雨遮部分面積，依建築技術規則施工篇第110 條規定，防火區隔規定深度以50公分為限，逾此部分應屬實質違建，卻登記於權狀內。經核算原告瞿志嘉專有部分雨遮不可登記面積合計為7.49㎡（含部分露台登記為雨遮6.29㎡及後方雨遮違建面積1.2㎡ ），乘上原告瞿志嘉房地單價69,444元/㎡後，被告應返還原告瞿志嘉520,136元；原告林新晨專有部分雨遮不可登記面積合計1.2㎡ （即後方雨遮違建面積1.2㎡），乘上原告林新晨房地單價54,523元/㎡後，被告應返還原告林新晨65,426元；原告闕河文、呂曉琪專有部分雨遮不可登記面積合計6.29㎡（即部分露台登記為雨遮6.29㎡），乘上原告闕河文、呂曉琪房地單價56,216元/㎡後，被告應返還原告闕河文與呂曉琪353,599元。
⒊主建物、附屬建物面積登載不實部分：建號4702共用部分與
各區分所有建物專有部分之牆壁，未依測繪規定採牆壁中心分界，予以分別計算應有面積，卻將屬共用部分面積登記為各區分所有權人專有部分；地政單位就區分所有建物辦理第一次測量時，測量成果圖明顯違背公寓大廈管理條例第56條第3 項第1、2款應以牆之外緣為界辦理測繪登記，原告之主建物、附屬建物面積應為90.08㎡ （不含雨遮項目）。原告權狀登記之面積扣除上開面積後，即為溢登之面積。依此計算，原告瞿嘉志主、附屬建物溢登面積為2.55㎡，買賣房地單價69,444元/㎡，被告應返還177,082元（計算式：2.5569444＝177,082，以下計算方式均同）；原告林新晨主、附屬建物溢登面積2.55㎡，買賣房地單價54,523元/㎡ ，被告應返還139,034 元；原告闕河文與呂曉琪主、附屬建物溢登面積2.59㎡，買賣房地單價56,216元/㎡，被告應返還145,599元；原告許瑞盛主、附屬建物溢登面積2.59㎡，買賣房地單價68,032元/㎡，被告應返還176,203元；原告陳素琴主、附屬建物溢登面積2.59㎡，買賣房地單價54,426元/㎡ ，被告應返還140,963元；原告趙天龍主、附屬建物溢登面積2.59㎡，買賣房地單價63,523元/㎡，被告應返還164,525 元；原告賴義隆主、附屬建物溢登面積2.59㎡，買賣房地單價60,155元/㎡，被告應返還155,802元。
⒋建號4702共有部分屬違章建築：系爭建物樓地板面積不符容
積管制面積部分共計144.96㎡（含地下1 層樓梯間及發電機室面積39.9㎡，地下2 層機械消防室、水箱、樓電梯間面積計30.89㎡，以及1至9樓梯間74.17㎡），不符容積管制面積部分屬違章建築，就此部分被告應依原告基地持分返還買賣價金。原告瞿嘉志基地持分0.0534，買賣房地單價69,444元/㎡，被告應返還537,557元（計算式：144.960.053469,444＝537,557 ，以下計算方式均同）；原告林新晨基地持分0.0534，買賣房地單價54,523元/㎡，被告應返還422,026元；原告闕河文與呂曉琪基地持分0.0535，買賣房地單價56,216元/㎡，被告應返還435,975元；原告許瑞盛基地持分0.0535，買賣房地單價68,032元/㎡，被告應返還527,613元；原告陳素琴基地持分0.0535，買賣房地單價54,426元/㎡ ，被告應返還422,093 元；原告趙天龍基地持分0.0535，買賣房地單價63,523元/㎡，被告應返還492,644元；原告賴義隆基地持分0.0535，買賣房地單價60,155元/㎡ ，被告應返還465,524元。
⒌建號4702共有部分未分配土地，買賣時卻包含土地價金：原
告所購買之建號4702共有部分買賣價金包含土地價金，然依原證20記載共有部分不分配土地持分比例，而建物4702正確共有部分面積為328.72㎡，就此部分被告應依原告正確基地持分返還買賣價金。原告瞿嘉志正確基地持分比例0.0518，買賣建地單價48,210元/㎡，被告應返還820,905元（計算式：328.720.051848210＝820,905，以下計算方式均同）；原告林新晨正確基地持分比例0.0554，買賣建地單價36,588元/㎡，被告應返還666,307元；原告闕河文與呂曉琪正確基地持分比例0.0526，買賣建地單價37,597元/㎡ ，被告應返還650,077 元；原告許瑞盛正確基地持分比例0.0561，買賣建地單價45,116元/㎡，被告應返還831,993元；原告陳素琴正確基地持分比例0.0561，買賣建地單價36,523元/㎡ ，被告應返還673,528元；原告趙天龍正確基地持分比例0.0561，買賣房地單價38,114元/㎡，被告應返還702,868 元；原告賴義隆正確基地持分比例0.0561，買賣房地單價36,093元/㎡，被告應返還665,598元。
⒍建號4702共有部分屬不可測繪登記部分：系爭建物不可測繪
登記部分有地下1 層法定停車位編號7、8部分，以及直通樓梯、抽風機、消防幫浦室、位於地面1至9樓梯間雨遮、屋頂突出物等，面積共計52.18㎡ 。依此計算，原告瞿嘉志基地持分0.0534，買賣房地單價69,444元/㎡，被告應返還195,000元（計算式：52.180.053469444＝193500，原告誤算為195000。以下計算方式均同）；原告林新晨基地持分0.0534，買賣房地單價54,523元/㎡，被告應返還151,924元；原告闕河文與呂曉琪基地持分0.0535，買賣房地單價56,216元/㎡，被告應返還156,934元；原告許瑞盛基地持分0.0535，買賣房地單價68,032元/㎡，被告應返還189,920元；原告陳素琴基地持分0.0535，買賣房地單價54,426元/㎡ ，被告應返還151,937 元；原告趙天龍基地持分0.0535，買賣房地單價63,523元/㎡，被告應返還177,333元；原告賴義隆基地持分0.0535，買賣房地單價60,155元/㎡，被告應返還167,931元。
⒎停車位部分：被告將契約中明定規劃之停車空間應有面積53
6.6㎡移出209.06㎡ ，以大公面積轉賣予不知情之全部區分所有權人，因此就有購買停車位之區分所有權人而言，其所損失之停車空間面積，即為其共有面積增加數（二次購買車道面積）；就未購買停車位者而言，其共用面積增加（強迫購買車道面積、虛坪）。此部分被告為不完全給付，應返還已購買停車位者二次購買車道面積及未購買停車位者購買車道面積價金。建號4702號共有面積為522.67㎡，乘上基地持分比例，再減去正確共有面積後，乘上房地單價，即為被告應返還各原告之二次購買車道、強迫購買車道金額。經計算後，被告須返還原告瞿嘉志755,591元、原告林新晨533,592元、原告闕河文與呂曉琪599,423元、原告許瑞盛647,858元、原告陳素琴518,290元、原告趙天龍604,920元、原告賴義隆572,847元（計算式詳如本院卷㈤第77頁反面）。
⒏土地部分：按建築法第11條規定法定空地，非經中央主管機
關同意不得擅自移轉、重覆使用，然被告將售予原告分別共有之部分空地計19.73㎡，另售予系爭建物1樓兩戶，並登記入該兩戶標示陽台、騎樓之建物權狀內，以致原告各別應有土地持分短少1.05㎡，涉及一地兩賣，應返還土地短少部分之價金。依兩造簽約持分土地持有面積2.71㎡減去依專有部分調整過之標準土地持有面積（原告瞿嘉志21.02㎡ 、原告林新晨22.57㎡、原告許瑞盛22.85㎡、原告陳素琴22.85㎡、原告闕河文與呂曉琪21.34㎡、原告賴義隆22.85㎡、原告趙天龍22.85㎡），原告瞿嘉志應有土地短少0.69㎡ 、原告林新晨應有土地短少0.86㎡、原告闕河文與呂曉琪應有土地短少0.37㎡、原告許瑞盛應有土地短少1.14㎡、原告陳素琴應有土地短少1.14㎡、原告趙天龍應有土地短少1.14㎡、原告賴義隆應有土地短少1.14㎡；原告瞿嘉志土地單價310,106元/㎡、原告林新晨土地單價253,348元/㎡、原告闕河文與呂曉琪土地單價241,824元/㎡、原告許瑞盛土地單價290,189元/㎡、原告陳素琴土地單價234,915元/㎡、原告趙天龍土地單價245,152元/㎡、原告賴義隆土地單價232,151元/㎡；綜上，被告應返還原告瞿嘉志539,584 元【計算式：（1.05＋0.69）310 106＝539,584，以下計算方式均同】、原告林新晨449,515元、原告闕河文與呂曉琪343,390元、原告許瑞盛635,514元、原告陳素琴514,464元、原告趙天龍536,883元、原告賴義隆508,441元。
⒐房貸利息損害部分：因被告未依契約要項分配停車空間與共
有部分應有面積、使原告分擔違章建築面積、未依建物測繪規定致虛增坪數，造成原告等房屋貸款增加，受有房貸利息損失，應賠償原告瞿嘉志205,686元、原告林新晨76,825 元、原告闕河文與呂曉琪77,952元、原告許瑞盛202,928 元、原告陳素琴76,617元、原告趙天龍143,230 元、原告賴義隆153,209元。
㈡被告並應自各原告與被告間契約所載交屋日，亦即銀行貸款
利息放款日起（見本院卷㈤第245 頁），給付法定遲延利息。爰聲明：⒈被告應給付原告瞿嘉志4,271,712 元，及自97年10月3 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告應給付原告許瑞盛3,212,039 元，及自97年9月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊被告應給付原告林新晨2,504,649元，及自98年4月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒋被告應給付原告陳素琴2,497,892元，及自98年4月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒌被告應給付原告賴義隆2,689,352 元，及自98年5月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒍被告應給付原告闕河文、呂曉琪各1,382,464 元（按原告闕河文、呂曉琪請求之各項金額依附表所示合計應為2,762,949元，即各1,381,474.5元；原告誤算為2,764,929元，並請求被告各給付原告闕河文、呂曉琪1,382,464元；見本院卷㈤第74頁反面），及自98年4 月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒎被告應給付原告趙天龍2,822,403 元，及自97年12月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒏原告等願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷㈤第119至120頁）。
三、被告抗辯略以：㈠系爭建物及其坐落之土地（以下合稱系爭房地）係於97年8
月8 日完成所有權第一次登記，由系爭房地買賣契約簽約日期可知，僅原告許瑞盛1 人係於預售階段與被告簽約，其餘原告皆屬所謂成屋買賣，買受人於訂約前，本得檢視系爭建物現況、查閱相關公示登記資料；本件並無原告所主張之坪數不足等瑕疵，且本件原告之建物、土地所有權狀內登載之權利範圍，與買賣契約約定者相較，並無不足，自不構成不完全給付之債務不履行責任或物之瑕疵擔保責任。故原告之下列各項請求均無理由：
⒈原告瞿嘉志請求露台價金差額部分：被告否認曾與原告瞿嘉
志協議露台部分以70萬元計價，由房屋買賣契約所附房屋平面圖可知露台係附著於2 樓樓地板平面上，房屋價格均已詳載於契約，被告並未多收取任何款項。
⒉系爭建物雨遮之設置係依內政部87年12月4 日台（87）內營
字第0000000 號函釋辦理，後陽台雨遮並未違反防火區間規定。又原告瞿嘉志、闕河文與呂曉琪之建物謄本均登記有雨遮面積，鑑定報告所稱「雨遮之權屬是以當層樓地板附建之雨遮為當層所有」，自係指房屋平面圖上所示之該戶所有，原告曲解鑑定報告文義，指稱建物前方無雨遮，並無理由。易言之，露台與雨遮各自有自己所屬之空間與面積，被告並無將兩部分重疊處溢登載入原告產權範圍之情況。且就系爭房地買賣，原告係分別與被告簽立房屋買賣契約書、與訴外人周旭耑簽訂土地買賣契約書，訴外人周旭耑就系爭土地之給付既無違約情況，原告亦未以周旭耑為本件請求對象，不論原告之主張是否有理，其於計算損害賠償金額時，將土地價金併入計算，亦不可採。
⒊被告於97年7月14日領得使用執照（97店使字第00440號），
竣工圖面更係依地政機關測量成果圖面轉繪而成，依法有據，並無原告指稱未依測繪規定採牆壁中心分界，予以分別計算應有面積等情，且依地籍測量實施規則第273條第1款規定，柱只要標示尺寸亦屬牆之外緣，故原告本項請求無理由。⒋原告主張不符容積管制部分：容積率之計算屬建商即被告與
建築主管機關間之問題，與買方即原告毫無干涉，原告以此請求被告返還價金並無理由。
⒌原告主張公設及車位未分配土地面積，建物買賣時卻包含土
地價金部分：依原證2土地買賣契約書第3條第3款及第4條規定，可知系爭房地買賣之土地款僅指地上房屋之土地款，未包含不分配土地持分之車位，自與原證20「區分所有建物共用部分權利範圍及專有部分坐落基地權利種類暨分配同意書」上所載「車位不分配土地持分」無違，原告主張被告藉車位不分配土地價款獲取高額不法利益，顯屬無稽。
⒍原告主張不可測繪登記部分：原告主張此部分面積為依法不
得登記為產權之面積，恐係將地面1 層之法定空地權利範圍逕擴張為及於深達其下方即地下1、2層，其此部分之主張實屬無據。
⒎關於原告所稱強迫及二次購買車道部分：原告瞿嘉志等依約
買受之停車位面積與車位持分比例，悉與渠等之建物所有權狀登載相符（即面積均為32.23㎡，車位持分比例均同係300/10000），並無原告所指地下1、2層停車空間面積短少之情，故原告主張被告強迫其購買車道或使其二次購買車道，並非事實。
⒏關於原告請求返還土地短少價金部分：本建案之建築執照掛
號日期為96年3月21日，係在98年12月17日之前，且於97年8月8日完成所有權第一次登記，適用內政部83年9月22日台（83）內營字第0000000 號函釋，依該函釋，得於建築圖面上或地面層外牆中心線或柱中心線或區畫中心線以外直上方有遮蓋物投影範圍加註陽臺。故將陽台面積19.22㎡ 登記為門牌號碼189-6號1樓、189-8號1樓所有之面積，符合法令規定，原告之主張係誤解法令所致。
⒐關於原告請求賠償房貸利息損失部分：被告已依約履行，並無違約情況，故原告請求賠償房貸利息損失，並無理由。
㈡故聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠原告瞿嘉志於97年8 月20日與被告簽訂「美源金典」房屋買
賣契約書，向被告買受門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○號2樓房屋（面積約139.39㎡），以及地下1層編號第11號停車位（面積約32.23㎡ ，無獨立權狀），房屋買賣價金（含車位價款）為448 萬元。並於同日與訴外人周旭耑簽訂土地買賣契約書，買受上開建物坐落之新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱649地號土地），約定土地買賣價金為672萬元。嗣原告瞿嘉志於97年10月3 日取得上開建物及土地之所有權（土地權利範圍：10000分之534）（見本院卷㈠第18至
37、225至226頁，原告瞿嘉志之房屋買賣契約書、土地買賣契約書及建物、土地所有權狀影本）。
㈡原告許瑞盛於97年5 月13日與被告簽訂「美源金典」房屋預
定買賣契約書，向被告買受該建案A2棟4 樓房屋（即門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○號4樓房屋，面積約139.08㎡），以及地下1層編號第8號停車位，房屋買賣價金（含車位價款）為420 萬元。並於同日與訴外人周旭耑簽訂土地預定買賣契約書，買受649地號土地，約定土地買賣價金為630萬元。嗣原告許瑞盛於97年9月1日取得上開建物及土地之所有權（土地權利範圍：10000分之534）（見本院卷㈠第38至85、227至228頁，原告許瑞盛之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書及建物、土地所有權狀影本）。
㈢原告林新晨於98年3 月23日與被告簽訂「美源金典」房屋買
賣契約書，向被告買受門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○號8樓房屋（面積約139.39㎡），以及地下1 層編號第9號停車位（面積約32.23㎡ ，無獨立權狀），房屋買賣價金（含車位價款）為340 萬元。並於同日與訴外人周旭耑簽訂土地買賣契約書，買受649地號土地，約定土地買賣價金為510萬元。嗣原告林新晨於98年4 月13日取得上開建物及土地之所有權（土地權利範圍：10000分之534）（見本院卷㈠第86至
109、229至230 頁，原告林新晨之房屋買賣契約書、土地買賣契約書及建物、土地所有權狀影本）。
㈣原告陳素琴於98年3 月23日與被告簽訂「美源金典」房屋買
賣契約書，向被告買受門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○號8樓房屋（面積約139.64㎡），以及地下1層編號第10號停車位（面積約32.23㎡ ，無獨立權狀），房屋買賣價金（含車位價款）為340 萬元。並於同日與訴外人周旭耑簽訂土地買賣契約書，買受649地號土地，約定土地買賣價金為510萬元。嗣原告陳素琴於98年4 月13日取得上開建物及土地之所有權（土地權利範圍：10000分之535）（見本院卷㈠第110至133、231至232 頁，原告陳素琴之房屋買賣契約書、土地買賣契約書及建物、土地所有權狀影本）。
㈤原告闕河文、呂曉琪於98年4月5日與被告簽訂「美源金典」
房屋買賣契約書，向被告買受門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○號2樓房屋（面積約139.64㎡），以及地下2層編號第2號停車位（面積約32.23㎡ ，無獨立權狀），房屋買賣價金（含車位價款）為350 萬元。並於同日與訴外人周旭耑簽訂土地買賣契約書，買受649 地號土地，約定土地買賣價金為525萬元。嗣原告闕河文、呂曉琪於98年4月30日取得上開建物及土地之所有權（建物權利範圍：各1/2 ，土地權利範圍：各20000分之535）（見本院卷㈠第134至178、233至236頁，原告闕河文、呂曉琪之房屋買賣契約書、土地買賣契約書及建物、土地所有權狀影本）。
㈥原告賴義隆於98年4 月16日與被告簽訂「美源金典」房屋買
賣契約書，向被告買受門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○號3樓房屋（面積約139.39㎡ ），未購買停車位，房屋買賣價金為336 萬元。並於同日與訴外人周旭耑簽訂土地買賣契約書，買受649地號土地，約定土地買賣價金為504萬元。嗣原告賴義隆於98年5月6日取得上開建物及土地之所有權（土地權利範圍：10000分之535）（見本院卷㈠第179至201、237至238頁，原告賴義隆之房屋買賣契約書、土地買賣契約書及建物、土地所有權狀影本）。
㈦原告趙天龍於97年11月23日與被告簽訂「美源金典」房屋買
賣契約書，向被告買受門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○號7樓房屋（面積約139.64㎡ ），未購買停車位，房屋買賣價金為3,548,160 元。並於同日與訴外人周旭耑簽訂土地買賣契約書，買受649地號土地，約定土地買賣價金為5,322,240萬元。嗣原告趙天龍於97年12月16日取得上開建物及土地之所有權（土地權利範圍：10000分之535）（見本院卷㈠第202至224、239至240頁，原告趙天龍之房屋買賣契約書、土地買賣契約書及建物、土地所有權狀影本）。
五、原告主張被告應負物之瑕疵擔保及不完全給付損害賠償責任，而請求被告給付如附表所示各項金額。惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點厥為：原告如附表所示之各項請求有無理由？如有理由，被告應給付之金額為何？茲逐項分述如下：
㈠原告瞿嘉志無權請求被告返還露台價差520,171元：
原告瞿嘉志雖主張其購買系爭建物時，曾與被告約定露台價金為70萬元，惟為被告所否認，依民事訴訟法第277 條前段，自應由原告瞿嘉志就其所主張有利於己之事實負舉證責任；然原告並未舉證證明兩造確有該等露台價金之約定，且觀諸卷附原告瞿嘉志與被告簽訂之房屋買賣契約書，其中第3條約定：「房屋面積合計約139.03平方公尺（約42.16 坪）。包含：主建物約83.03 平方公尺（即室內及騎樓）。附屬建物約18.11 平方公尺。（即陽台、雨遮）。共同使用約38.25平方公尺。」，第4條約定：「房屋買賣價款（內含汽車停車位價款）為：新台幣448 萬元整。⒈本約房屋買賣價款為：新臺幣348 萬元整。⒉本約汽車停車位買賣價款為：新台幣100 萬元整。…」，第11條復約定：「本社區屋頂平臺範圍由全體住戶管理使用，但一樓空地及二樓露台分別按其座落區位由各該區位之住戶永久管理使用…」（見本院卷㈠第19、22頁），足見兩造約定之房屋買賣價款348 萬元，買賣標的為189-6號2樓之主建物83.03 平方公尺、附屬建物18.11平方公尺，及共同使用部分38.25平方公尺，並未就露台部分另行計價，是原告瞿嘉志上開主張已屬無據。又本件經送臺北市建築師公會鑑定，由鑑定人於101年4月18日出具鑑定報告書（下稱鑑定報告），其中關於露台計價比例部分，固認定依據房屋仲介公司查詢結果等，露臺一般是以權狀坪價格之1/2或1/3計價（見鑑定報告第24至25頁）；惟兩造之契約既未約定露台使用權之買賣價金為何，原告瞿嘉志遽行主張其已支付70萬元之對價、依鑑定報告應以1/3 計價，被告應返還差額520,171 元，自無理由。原告瞿嘉志雖另主張由原告許瑞盛之買賣總價為950 萬元，可證其買賣總價1020萬元確實較高、包含露台買賣價金云云；惟一般購買房屋之成交價格，會隨房屋所在樓層、購屋者之議價能力、購屋時之營建市場景氣、社會整體經濟環境等而有差異，同棟大樓各戶縱使面積相近，成交價格亦未必相同；原告許瑞盛係於97年5月13日與被告簽約購買系爭大樓4樓之房屋，房屋總價為420 萬元，有其房屋預定買賣契約書在卷足稽（見本院卷㈠第38至76頁）；原告瞿嘉志則係於97年8 月20日與被告簽約購買系爭大樓2樓之房屋，房屋總價為448萬元，兩者購買之房屋樓層、購屋時點均不相同，且單就房屋買賣總價而言，兩者差距僅為28萬元，是原告瞿嘉志以其與原告許瑞盛間加計土地買賣價金後之房地總價差異，主張其支付之價款包含露台之價金70萬元、被告應返還露台買賣價金差額，難認有理。
㈡原告瞿嘉志、闕河文與呂曉琪、林新晨請求被告返還依雨遮
面積計算之價金520,136元、353,599元、65,426元，均無理由：
⒈關於系爭建物2 樓兩戶前方雨遮部分：查依系爭建物竣工圖
圖號3/A2貳層樓平面圖，2 樓兩戶前方係以虛線方式繪示雨遮」（見本院卷㈤第58頁附圖四）；又此部分經鑑定結果，認定：「查竣工圖3/A2貳層樓平面圖所載露臺上之雨遮標示，依建築繪圖慣例，係指貳層樓平面以上之雨遮投影；…鑑定結論：⒈雨遮之權屬是以當層樓地板附建之雨遮為當層所有，而在其下層平面圖繪製的虛線僅代表雨遮投影的位置表示…」（見鑑定報告第17頁）、「⒈依建築法令所設計規劃之雨遮，若自雨遮所在之該樓層垂直立面下望，係屬法定空地或無遮蓋之露台時，依建築製圖慣例，虛線用於隱藏線物體隱匿部分，因此當層之雨遮其建築製圖應以虛線方式標劃。⒉本案於97年8月8日已由被告完成所有權第一次登記，應適用民國85年6月4日之規定，故按本案登記當時之法令，雨遮登記為產權面積，應無不法。」（見鑑定報告第28頁）；稽諸卷附系爭建物2 樓兩戶即原告瞿嘉志、闕河文與呂曉琪之建物所有權狀，其所有權範圍均包含附屬建物雨遮8.51平方公尺（見本院卷㈠第225、233、235 頁），足見被告確已移轉標示雨遮部分之面積予原告瞿嘉志、闕河文與呂曉琪，且該部分之所有權登記合於法令。又原告瞿嘉志與被告簽訂之建物買賣契約，並未就露台部分另行計價，業如前述，是原告瞿嘉志等主張其購買之雨遮部分實係露台、被告重複計價，被告應返還依雨遮所占面積乘以房地單價計算後之價金，難認有理。
⒉關於系爭189-6 號2至9樓建物後方雨遮部分：按建築技術規
則建築設計施工篇第110 條規定：「防火構造建築物，除基地鄰接寬度六公尺以上之道路或深度六公尺以上之永久性空地側外，依左列規定：一、建築物自基地境界線退縮留設之防火間隔未達一．五公尺範圍內之外牆部分，應具有一小時以上防火時效，其牆上之開口應裝設具同等以上防火時效之防火門或固定式防火窗等防火設備。」，依文義可知當建築物離基地境界線未達一定之距離，建物材料須具備一定之防火時效；又原告援引之上開條文補充圖例110-⑷（見本院卷㈡第194 頁），僅係在說明當建物陽臺距離基地境界線大於1m，且主建物距基地境界線大於3m，建物之材料防火性能得不予限制。亦即建築技術規則建築設計施工篇第110 條，主要係在規定建物之防火性能，並非限制房地外牆與基地境界線之距離，若房地外牆與基地境界限小於一定距離，則應檢討房地本身建材之防火性能，原告逕以系爭建物2至9樓後方之雨遮深度大於50cm，主張系爭房地2至9樓後方雨遮違反建築技術規則建築設計施工篇第110 條規定，屬違章建築，不得測繪登記，被告應返還依後方雨遮面積乘以房地單價計算之價金予原告，洵屬無據。又此部分經鑑定結果，亦認本案之雨遮為鋼筋混凝土構造，符合建築技術規則建築設計施工篇第110條等規定，應非法所不許，189-6號2至9樓後方雨遮亦未違反內政部營建署87年12月4日台內營字第0000000號函釋（見鑑定報告第12頁）；足見原告主張後方雨遮屬實質違建、被告應返還該部分面積之價金，並無理由。
㈢原告主張主建物、附屬建物之面積測繪未依規定辦理，致溢登建物面積，被告應返還溢登部分之價金，亦無理由：
原告雖主張依公寓大廈管理條例第56條第3 項規定，系爭建物專有部分面積測繪登記不應含柱之四周面積，且建號4702建物共用部分與各區分所有建物專有部分共用之牆壁未依規定採牆壁中心分界，致有溢登面積情形；惟為被告所否認。經查，地籍測量實施規則第273條第1款規定：「建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：一、獨立房地所有之牆壁，以牆之外緣為界。二、兩建物共用之牆壁，以牆壁之所有權範圍為界。三、前二款之建物，除實施建築管理前建造者外，其竣工平面圖載有陽台、屋簷或兩遮等突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量。」，公寓大廈管理條例第56條第3項第1款亦同此規定。又此部分經鑑定結果，亦認系爭建案竣工圖2至9層平面圖中位於正面兩雨遮板間之突出物判斷結果應屬小型結構柱，依規定該部分之投影面積得記入產權；建物平面圖測繪與外牆成一體之「柱」時，其地籍測量之標示尺寸亦應以該外牆之柱外緣為繪測邊界；本案之測量成果圖中牆柱尺寸登記係依地籍測量實施規則第273條第1款規定辦理，故建號4702之建物共用部分與各區分所有建物專有部分共用之牆壁，應無未依測量規定採牆壁中心分界、予以分別計算應有面積之情（見鑑定報告第15、29頁）。足見原告主張系爭建物專有部分面積測繪登記時不應包含柱之四周面積，洵屬無據。又依系爭建物之測量成果圖記載，建物成果圖、位置圖及建物面積係依使用執照及竣工圖平面轉繪計算（見本院卷㈣第214 頁）；另依簡化房地第一次測量作業要點第3 點規定：「於實施建築管理地區，依法建造完成之建物，其建物平面圖之繪製，得由開業之建築師、測量技師、地政士或其他與測量相關專業技師為繪製人，依使用執照竣工平面圖或建造執照設計圖轉繪建物各權利範圍。」，可知建物平面圖係由各該專業人員依使用執照竣工平面圖或建造執照設計圖轉繪建物各權利範圍，其上登載之主建物、附屬建物面積自屬有據。原告空言主張系爭建物之專有部分未依法規量測，進而主張主建物及附屬房地之實際面積應為
90.08㎡ ，被告應返還溢登面積之價金予各原告云云，尚難採信。
㈣原告主張建號4702共有部分違反容積管制，屬違章建築，被告應返還該等部分之價金予原告，亦無理由：
按建築法第25條第1 項規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第78條及第98條規定者，不在此限。」，另依內政部營建署64年10月17日台內營字第656943號函：「所謂『實質違建』乃指未依『建築法』及『實施都市計畫以外地區建築物管理辦法』之規定，申領建築執照，擅自建造，且其建築行為有左列情事之一者：⑴未經許可擅自於保護區內建築者。⑵未經許可擅自於都市計畫公共設施保留地建築者。⑶佔用既成巷道或堵塞防火巷者。⑷於合法房屋頂上增建房屋，或設置簷高超過二公尺之棚架者。⑸於合法房屋法定空地上增建房屋，或設置寬度大於二公尺，簷高超過三公尺之棚架者。⑹建築物建蔽率或其高度不符規定者。⑺建築物附設防空避難地下室面積不足，無法補足者。⑻基地面積狹小或地界曲折不符合省、市畸零使用規則之規定者。⑼基地面臨既成巷道不符合『面臨既成巷道建築基地申請建築原則』之規定者。⑽違反其他有關建築法令規定，無法於規定期限內申請補照者。」，可知依建築法及建築主管對於實質違建之定義，實質違建係指未經建築主管機關核發建築執照，並有違反建築法規之情形者，故原告主張建物若不符合容積管制法規即屬實質違建，已難認有據。又系爭建物業經新北市政府工務局於96年5月4日核發建造執照（96店建字第00347號，見本院卷㈢第120頁），並於建築完成經查驗合格後，由新北市政府工務局於97年7 月10日核發使用執照（97店使字第00440號，見本院卷㈠第312頁），是被告抗辯其係依主管機關核可之建造圖面施工，即非無據。又兩造簽訂之契約並未約定容積率計算方式，原告亦未舉證證明系爭建物何等部分係於使用執照核發後另行增建，且因而滅失或減少系爭建物之價值或通常效用，而構成物之瑕疵，則其遽行主張被告興建系爭建物違反容積率管制、應負物之瑕疵擔保責任或債務不履行責任，尚難認有理。
㈤原告主張建號4702共有部分未分配土地，買賣時卻包含土地價金，被告應返還價金予原告，並無理由：
查原告係就系爭建物、其坐落之土地分別與被告、訴外人周旭耑簽訂房屋買賣契約、土地買賣契約，有各該買賣契約在卷足稽，並為兩造所不爭執；而該等買賣契約中分別載有房屋、土地買賣價金（見本院卷㈠第18至224 頁），其中原告許瑞盛簽訂之土地預定買賣契約書第3、4條並載明：「本契約買賣之土地，即A2棟4 樓房屋共壹戶之基地所應持有土地持分面積…」、「地上房屋之土地款新台幣630 萬元整…」（見本院卷㈠第78至79頁），可知原告購買之房屋、土地確係分別計價，原告主張其購買建號4702共有部分之建物時，給付之價金包含土地費用，難認有據。原告雖另以原告瞿嘉志購買房屋之價金高於同層樓245 萬元，並援引原告許瑞盛之房屋預定買賣契約書第3 條之約定等，主張系爭建物之買賣價金過高，應係包含土地價金云云；惟不動產買賣之成交價格影響因素甚多，業如前述，尚難僅由同樓層建物之成交價相互比較，即認定原告瞿嘉志購買系爭建物之價金過高、應包含土地部分；而原告許瑞盛係因其所購買者為預售屋，故於房屋預定買賣契約書第3 條約定面積誤差及價款找補計算方式，其中第3 項固記載：「…雙方同意面積誤差之找補，係按本契約第3 條之房地總價扣除汽車停車位價款後除以房屋總面積（不含車位面積）所計算之平均單價…」（見本院卷㈠第41頁），惟該契約第3條並無房地總價之記載，第4條則係「房屋總價」之約定，且上開約定既係規範兩造間買賣房屋之面積誤差及價款找補問題，顯與土地之價金無涉，即難僅以該條款之約定，遽認原告所給付之房屋價金均包含土地部分。兩造簽訂之房屋買賣契約所定價金既未包含土地部分，則原告主張被告違約未就共有之建號4702部分面積比例分配基地持分、應返還該部分應分配而未分配之土地價金，自無理由。
㈥原告主張建號4702共有部分有不可測繪登記之面積共52.18㎡，被告應返還該部分之價金，亦無理由：
原告雖主張系爭建物建號4702共有部分有不可登記測繪之面積共計52.18㎡ ，惟為被告所否認，自應由原告就該等有利於己之事實負舉證責任。惟原告並未舉證以實其說，且其於起訴狀中曾主張該等共有部分共計有地下一、二層法定停車位編號7、8面積22.05㎡ 、直通樓梯及抽風管道佔11.7㎡、地下二層法定停車位編號1、2、3部分面積33.75㎡、消防幫浦室10.69㎡、台電配電室10.69㎡等，合計110.26㎡不得登記測繪（見本院卷㈠第10頁），亦與其嗣後所主張不可登記測繪之面積52.18㎡ 有間。又此部分經鑑定結果，認系爭建物地面1 層法定空地坐落之垂直下方處，即為原告所指之地下一層法定停車位編號7、8面積22.05㎡、台電配電室10.69㎡、直通樓梯及抽風管道11.7㎡、地下二層法定停車位編號
1、2、3 部分面積33.75㎡、消防幫浦室10.69㎡等部分，上開部分非屬法定空地，應為共有之室內公設，已登記於建號4702號測量成果圖中（見鑑定報告第20頁）；是原告主張該等部分不得測繪登記，顯有誤會，尚難憑採。至系爭大樓各戶土地及公設持分，依鑑定人核算結果，其中建號4684之公設持有面積雖多出4.77㎡、建號4693雖短少1.42㎡（見建定報告第24頁），惟均與原告無涉，是原告主張建號4702共有部分有不可測繪登記之面積共52.18㎡ ，而請求被告返還該部分之價金，亦無理由。
㈦原告主張被告使其重複購買停車空間或強迫購買停車空間面積，應返還價金，並無理由：
查兩造簽訂之房屋買賣契約第2條第1項、第11條第2 項分別約定：「地下一樓為法定停車空間兼停車空間、地下二樓為停車空間…。」、「本大樓之停車空間依相關法令劃定分設地下一層至二層平面停車位共計11個，購買汽車停車位者，則由各該車位承購戶個別持分之，並按附圖㈡所有位置編號擁有其持分及使用、收益、處分及排除他人干涉之權利，未購買汽車停車位住戶則不持分亦無使用、收益、處分及排除他人干涉之權利，並同意有購買有購買汽車停車位之人按其車位編號擁有其持分及使用、收益、處分及排除他人干涉之權利，絕無異議，未購買汽車停車位之住戶並拋棄對本房地地下第一、二層之法定汽車停車位之任何權利主張。」（見本院卷㈠第18、22頁），可知兩造約定地下一層及二層樓法定停車位之面積僅由購買車位者持分。又依原告許瑞盛與被告簽訂之房屋預定買賣契約附件6 ：「汽車停車位面積總和：地下各層共用部分面積之其餘面積（含各層車道面積）」，以及第2條第4項約定：「前項共同使用部分（共有面積）：…⒉地下壹層及地下貳層面積扣除汽車昇降機、汽車停車位、車道後之其餘面積。（其餘面積內含：發電機室、樓電梯室、台電配電室、消防機械室、水箱等）。」（見本院卷㈠第65、40頁），可知買賣契約中已載明由購買停車位之區分所有權人共有之系爭建物停車空間面積，應為地下各層面積總合扣除共用部分（即發電機室、樓電梯室、台電配電室、消防機械室、水箱）後之其餘面積。原告主張兩造之契約中明定規劃之停車空間應有面積536.6㎡，被告移出其中209.06㎡ ，以大公面積轉賣予不知情之全部區分所有權人，既為被告所否認，自應由原告就其主張之上開事實負舉證責任，惟原告並未就其主張之面積計算方式，依兩造之契約約定佐以相關證據舉證以實其說，且原告所主張之合理應有停車空間面積前後亦有不一（查原告曾主張合理應有停車空間面積為532.44㎡，見本院卷㈡第215-1頁、卷㈣第140頁反面）；是原告空言泛稱被告使其重複購買停車空間或強迫購買停車空間、應返還該等部分之價金，自難認有據。
㈧原告主張被告移轉之土地面積短少，應返還該等部分之土地價金予原告，洵屬無據：
原告雖主張被告將共有之部分法定空地計19.73㎡ 另售予系爭大樓1 樓兩戶，並登記入該兩戶標示陽台、騎樓之房地權狀內，移轉之土地面積短少，而依物之瑕疵擔保及債務不履行之規定請求被告返還土地價金云云。惟查，兩造僅就系爭建物部分簽訂買賣契約，原告均係另與訴外人周旭耑締約購買系爭建物坐落之土地，業如前述，依債之相對性原則，原告如認移轉之土地短少，出賣人有不完全給付之債務不履行情事，或應負瑕疵擔保責任，亦僅能向出賣人即訴外人周旭耑請求，是原告主張被告應返還土地價金予原告，顯無理由。況此部分經鑑定結果，認將規劃於法定空地上之陽台面積登記為1樓兩戶所有，尚符內政部83年9月22日台（83）內營字第0000000號函釋，並非法所不許（見鑑定報告第33頁）。故原告此部分之請求自無理由。
㈨原告請求被告賠償房貸利息損失，亦無理由：
承上所述，依原告所舉事證，尚難認被告有原告主張之未依約分配停車空間與共有部分應有面積、要求原告分擔違章建築面積、未依建物測繪規定致增加房地買賣價金等情，是原告主張被告違反契約約定，應負債務不履行損害賠償責任，已難認有據；況被告縱有原告所主張之違約情事，房地買受人亦非必定需以貸款方式支付買賣價金，故房貸利息支出與被告之違約行為間亦難認有相當因果關係。從而，原告請求被告賠償房貸利息支出，難認有理。
六、綜上所述，依原告所舉事證，尚難認被告有原告所主張之各項違約事由，故原告主張被告有不完全給付等債務不履行情事、應負瑕疵擔保責任，而依民法第227 條等規定，請求被告給付原告瞿嘉志4,2 71,712元、原告許瑞盛3,212,039 元、原告林新晨2,504,649元、原告陳素琴2,497,892元、原告賴義隆2,689,352元、原告闕河文與呂曉琪各1,382,464元、原告趙天龍2,822,403 元，及均自各該原告契約所定交屋日起至清償日止按年息5%計算之遲延利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。又本件鑑定費用為訴訟費用之一部份，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，應由敗訴之當事人即原告負擔。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響判決結果，自無一一詳予論駁之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
民事第六庭 法 官 陳蒨儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
書記官 謝淑芬【附表】原告請求金額表┌────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┐│所有權人│瞿嘉志 │林新晨 │闕河文 │賴義隆 │許瑞盛 │趙天龍 │陳素琴 ││ │ │ │呂曉琪 │ │ │ │ │├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│建號 │4685 │4691 │4694 │4695 │4696 │4699 │4700 │├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│門牌號碼│189-6號2樓│189-6號8樓│189-8號2樓│189-8號3樓│189-8號4樓│189-8號7樓│189-8號8樓│├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│請求項目│ │ │ │ │ │ │ │├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│⒈露台買│520,171元 │0 │0 │0 │0 │0 │0 ││賣價差 │ │ │ │ │ │ │ │├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│⒉前、後│520,136元 │65,426元 │353,599元 │0 │0 │0 │0 ││方雨遮面│ │ │ │ │ │ │ ││積 │ │ │ │ │ │ │ │├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│⒊主、附│177,082元 │139,034元 │145,599元 │155,802元 │176,203元 │164,525元 │140,963元 ││屬建物（│ │ │ │ │ │ │ ││不含雨遮│ │ │ │ │ │ │ ││）面積登│ │ │ │ │ │ │ ││載不實 │ │ │ │ │ │ │ │├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│⒋建物共│537,557元 │422,026元 │435,975元 │465,524元 │527,613元 │492,644元 │422,093元 ││有部分屬│ │ │ │ │ │ │ ││違章建築│ │ │ │ │ │ │ │├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│⒌建物共│820,905元 │666,307元 │650,077元 │665,598元 │831,993元 │702,868元 │673,528元 ││有部分未│ │ │ │ │ │ │ ││分配土地│ │ │ │ │ │ │ ││，買賣時│ │ │ │ │ │ │ ││卻含土地│ │ │ │ │ │ │ ││價金 │ │ │ │ │ │ │ │├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│⒍建物共│195,000元 │151,924元 │156,934元 │167,931元 │189,920元 │177,333元 │151,937元 ││有部分不│ │ │ │ │ │ │ ││可登記測│ │ │ │ │ │ │ ││繪部分 │ │ │ │ │ │ │ │├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│⒎停車空│755,591元 │533,592元 │599,423元 │572,847元 │647,858元 │604,920元 │518,290元 ││間部分 │ │ │ │ │ │ │ │├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│⒏土地短│539,584元 │449,515元 │343,390元 │508,441元 │635,514元 │536,883元 │514,464元 ││少部分 │ │ │ │ │ │ │ │├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│⒐房貸利│205,686元 │76,825元 │77,952元 │153,209元 │202,928元 │143,230元 │76,617元 ││息損失 │ │ │ │ │ │ │ │├────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┤│各項請求│4,271,712 │2,504,649 │2,762,949 │2,689,352 │3,212,039 │2,822,403 │2,497,892 ││金額合計│元 │元 │元 │元 │元 │元 │元 │└────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┘