臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第187號原 告 祭祀公業周嘉執法定代理人 周存善（即祭祀公業周嘉執之管理人）訴訟代理人 馮志剛律師被 告 高菊子（原名：岳高菊子）訴訟代理人 莊立群律師
蔡惠子律師複 代理人 陳倚箴律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國102年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○街○巷○號，如附圖所示A 部分面積七十五平方公尺之建物拆除，並將該部分土地返還原告，其履行期間為三個月。
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾叁萬陸仟壹佰零捌元，及自民國一百年一月二十一日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十九年十二月八日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣貳萬壹仟陸佰壹拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒萬肆仟捌佰玖拾肆元由被告負擔。
本判決第一、二項於原告分別以新臺幣伍佰捌拾肆萬玖仟元、新臺幣肆拾壹萬貳仟元供擔保後，得假執行；但被告如分別以新臺幣壹仟柒佰伍拾肆萬玖仟叁佰貳拾伍元、新臺幣壹佰貳拾叁萬陸仟壹佰零捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。原告起訴時聲明請求：㈠先位聲明：1.被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼臺北市○○區○○街○ 巷○ 號建物（面積以實測為準，下稱系爭建物）拆除，並將該部分土地返還原告；2.被告應給付原告新臺幣（下同）258 萬7843元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息；3.被告應自民國99年12月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告4 萬5709元。㈡備位聲明：1.請求終止系爭土地上登記為被告所有之字號中正一字第035010號地上權（下稱系爭地上權），或定其存續期間為1 年；2.請求自99年12月1日起，增加地租為每月4 萬5709元；3.被告應給付原告25 8萬7843元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。嗣於102 年4 月23日變更聲明為：㈠先位聲明：1.被告應將坐落系爭土地上如附圖A 部分所示面積75平方公尺之系爭建物拆除，並將該部分土地（下稱系爭A部分土地）返還原告；2.被告應給付原告123 萬6108元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息；3.被告應自99年12月7 日起至返還系爭A 部分土地之日止，按月給付原告4 萬3231元。㈡第一備位聲明：1.請求終止系爭土地上登記為被告所有之系爭地上權；2.被告應將系爭土地上之系爭建物拆除，並將系爭A 部分土地返還原告；3.被告應給付原告123 萬6108元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息；4.被告應自本院終止其地上權之翌日起至返還系爭A 部分土地之日止，按月給付原告4 萬3231元。㈢第二備位聲明：1.請求就系爭土地上登記為被告所有之系爭地上權，定其存續期間為一年；
2. 請 求就系爭地上權自99年12月7 日起，增加地租為每月
4 萬3231元；3.被告應給付原告123 萬6108元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息（見本院卷第286 至288 頁）。核其請求之基礎事實同一，且為減縮請求金額之聲明，應予准許。
二、原告主張：㈠被告雖於原告所有系爭土地上設定系爭地上權，惟自85年1
月1 日起即積欠地租，欠租期間超過2 年，經催繳未果後，原告已於99年11月25日，依民法第836 條規定，以存證信函（下稱系爭99年11月25日信函）終止系爭地上權，故被告對系爭土地已無權占有，原告自得依民法第767 條規定，請求被告拆除系爭土地上之系爭建物及返還系爭A 部分土地，暨依地上權關係請求被告給付自94年12月8 日起至99年11月24日止之欠租，及依民法第179 條及第184 條規定，請求被告給付自99年11月25日起至99年12月7 日止按申報地價5 ％計算、自99年12月7 日起至返還系爭A 部分土地之日止按月依申報地價10％計算相當於租金之不當得利或損害賠償。
㈡倘認原告未合法終止系爭地上權，則請求本院審酌系爭地上
權未定期限，存續迄今已逾50年，地上物殘破不堪，地上權成立之目的顯已不存在，從而依民法第833 條之1 規定准予終止系爭地上權，並依民法第767 條規定，請求被告將系爭建物拆除，返還系爭A 部分土地與原告；另請求被告給付自94年12月8 日起至99年12月7 日止之欠租，及依民法第179條、第184 條規定，請求被告自系爭地上權終止翌日起至返還系爭A 部分土地之日止，按申報地價10％計付相當於租金之不當得利或損害賠償。
㈢若認原告未合法終止系爭地上權，且不得請求本院依民法第
833 條之1 規定終止系爭地上權者，則請求本院審酌系爭地上權未定期限，存續迄今已逾50年，地上物殘破不堪，嚴重影響原告對於整體土地之利用及都市計畫，若任令地上權無限期存續，有失公允，而依民法第833 條之1 規定酌定地上權存續期間為1 年；並依民法第835 條之1 規定，參酌被告占有系爭A 部分土地之面積及土地法第105 條準用同法第97條按申報地價10％計算租金之標準，自99年12月7 日起增加地租為每月4 萬3231元，另請求被告給付自94年12月8 日起至99年1 月7 日止之欠租等語。
㈣聲明：1.先位聲明：⑴被告應將坐落系爭土地上如附圖A 部
分所示面積75平方公尺之系爭建物拆除，並將系爭A 部分土地返還原告；⑵被告應給付原告123 萬6108元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息；⑶被告應自99年12月7 日起至返還系爭A 部分土地之日止，按月給付原告4 萬3231元；⑷願供擔保，請准宣告假執行。2.第一備位聲明：⑴請求終止系爭土地上登記為被告所有之系爭地上權；⑵被告應將系爭土地上之系爭建物拆除，並將系爭A 部分土地返還原告；⑶被告應給付原告123 萬6108 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息；⑷被告應自本院終止其地上權之翌日起至返還系爭A 部分土地之日止，按月給付原告4 萬3231元；⑸願供擔保，請准宣告假執行。3.第二備位聲明：⑴請求就系爭土地上登記為被告所有之系爭地上權，定其存續期間為一年；⑵請求就系爭地上權自99年12月7 日起，增加地租為每月4 萬3231元；⑶被告應給付原告123 萬6108元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息；⑷願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告辯稱：㈠系爭建物於46年8 月7 日登記為訴外人林元全所有時，已於
系爭土地上設定地上權，嗣該地上權隨同系爭建物相繼移轉與訴外人謝陳月英、周邢炎堃，周邢炎堃復於56年將系爭建物移轉與被告，卻未辦理地上權之移轉登記，經被告訴請法院判命周邢炎堃移轉登記地上權後，於91年5 月21日判決取得系爭地上權。又依土地登記簿冊及土地登記謄本之記載，46年間設定地上權時，即載明存續期間為不定期限、權利範圍24坪、地租每月每坪4.03元共96.72 元，而系爭地上權之地租既經地政機關登記在案，被告自得主張善意信賴登記地租為每月每坪4.03元，而受土地法第43條之保障。又被告雖於49年7 月1 日至84年12月31日間，以系爭土地申報地價之年息5 ％計付租金與原告，然此係因被告不知原告與前手周邢炎堃間關於地租約定之細節所致，從而誤按原告片面請求之金額繳付。原告於99年10月間發函請求被告給付自85 年1月1 日起至98年12月30日止因租賃關係所生之租金共385 萬2092元，並非催告被告給付系爭地上權之地租，被告不明白原告所稱租金之計算方式，且認為超過5 年之租金請求權已罹於時效，故函請原告出面協商，詎原告遲不出面，被告遂於99年11月23日按系爭地上權前開登記之每月地租96.72 元，將95年1 月1 日起至99年12月31日間之地租共3,386 元辦理提存，並通知原告。被告既已將95年1 月1 日起至99年12月31日間之地租共3,386 元提存於法院，並無欠租，原告終止系爭地上權並不合法，自亦無從請求被告拆屋還地、給付租金及不當得利或損害賠償。
㈡另原告雖主張依民法第833 條之1 規定，備位請求法院終止
系爭地上權或定其存續期間為一年，然被告所有系爭建物消滅前，仍有使用系爭土地之必要，系爭地上權之目的尚存在，並無終止之理由；且定1 年存續期間之結果，將因系爭建物於存續期間屆滿後尚存在，而造成兩造權利義務關係之複雜化，並使地上權人所受保障低於承租人依土地法第103 條規定所受保障，應認原告請求定存續期間為一年，亦無理由。至於原告依民法第835 條之1 規定請求增加地租部分，因上開規定係於被告取得系爭地上權後始修正施行，並不溯及既往，原告自不得依該規定請求增加地租等語。
㈢聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、經查：㈠被告所有系爭建物坐落於原告所有系爭土地上如附圖所示A部分。
㈡被告於90年間，對周邢炎堃起訴主張：其於52年間向周邢炎
堃購買系爭建物，並約定將系爭地上權移轉登記予被告，惟周邢炎堃於56年10月12日完成系爭建物所有權移轉登記時，卻未一併移轉系爭地上權登記予被告，從而訴請地上權移轉登記等情，經本院90年度訴字第4057號判決被告勝訴確定（下稱系爭第4057號事件）。
㈢被告取得上開確定判決後，於91年5 月21日，辦理系爭地上
權之登記，土地登記謄本上按周邢炎堃登記之地上權內容，登載系爭地上權之存續期間為不定期限，地租為每月每坪4.03元共96.72 元。
㈣原告於49年7 月1 日至84年12月31日間，按系爭土地申報地
價之年息5 ％為計價標準，向被告收取地租，被告並均已繳付。
㈤原告於99年10月6 日發函與被告稱：「台端租賃本業所有臺
北市○○街○巷○ 號土地（按：即系爭土地）自民國85年1月1 日起至98年12月30日止租金共計385 萬2092元整業已99年中租金通知送達台端至今未蒙繳納敬請於文到後1 個月內前來繳清為禱。」等語（下稱系爭99年10月6 日信函）。被告於99年10月7 日收受該信函。
㈥被告於99年11月4日，函請原告於99年11月16日與被告協調地租金額與給付方式。
㈦被告於99年11月23日，提存自95年1 月1 日起至99年12月31日止按每月每坪以4.03元計算之地租共3386元（提存案號：
本院99年度存字第3139號），並於99年12月13日將提存之情事函知原告。
㈧原告以系爭99年11月25日信函向被告表示終止系爭地上權，被告於當日收受。
上開事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、建物登記謄本、收據、存證信函暨收件回執、本院提存書等影本及臺北市古亭地政事務所101 年8 月29日北市古地測字第00000000000 號函暨土地複丈成果圖在卷可稽（見調解卷第8 至10頁、14至17頁，本院卷第14頁、32至54頁、74至78 頁 、86至87頁、105 頁、212 至213 頁、226 頁、243 至244 頁），堪信屬實。惟原告主張系爭地上權已經終止、被告無權占用系爭土地等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠先位聲明部分：⒈原告終止系爭地上權是否合法？原告請求被告將系爭土地上之系爭建物拆除，並將系爭
A 部分土地返還原告，有無理由？⒉原告請求被告給付如附表一所示，自99年12月7 日起回溯至94年12月8 日間之租金及相當於租金之不當得利共123 萬6108元，有無理由？⒊原告請求被告自99年12月7 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告4 萬3231元，有無理由？㈡第一備位聲明部分：⒈原告請求本院終止系爭地上權，有無理由？若有，原告請求被告自本院終止系爭地上權後，將系爭土地上之系爭建物拆除，並將系爭A 部分土地返還原告，有無理由？⒉原告請求被告給付如附表一所示，自99年12月7 日起回溯至94年12月
8 日間之租金共123 萬6108元，有無理由？⒊原告請求被告自本院終止系爭地上權之翌日起至返還系爭A 部分土地之日止，按月給付原告4 萬3231元，有無理由？㈢第二備位聲明部分：⒈原告請求本院對系爭地上權定存續期間為1 年，有無理由？⒉原告請求本院自99年12月7 日起，就系爭地上權增加地租為每月4 萬3231元，有無理由？⒊原告請求被告給付如附表一所示，自99年12月7 日起回溯至94年12 月8日間之租金共123 萬6108元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠系爭地上權業於99年11月25日經原告合法終止：
1.按地上權人積欠地租達2 年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得向地上權人以意思表示終止地上權，民法第836 條第1 項及第3 項定有明文。本件被告並不否認其自85年1 月1 日起至99年11月23日辦理提存期間，未繳付系爭地上權之地租（見本院卷第11頁）；而原告先以系爭99年10月6 日信函催告被告於文到後1 個月即99年11月
7 日內繳清自85年1 月1 日起至98年12月30日止之租金385萬2092元，復以系爭99年11月25日信函，以被告積欠租金達
2 年以上為由，向被告為終止系爭地上權之意思表示（見不爭執事項㈤、㈧），合於上開法律規定終止地上權之程序。
2.被告雖辯稱：系爭99年10月6 日信函係催告被告繳付租賃土地之租金，並非催繳系爭地上權之地租，原告未經限期催告支付地租即終止系爭地上權並不合法云云。惟查，系爭99年10月6 日信函雖將兩造間之法律關係稱為「租賃」，然兩造均不爭執被告占有使用系爭土地之法律關係是基於地上權而非租賃，且被告於收受上開信函時，亦明知其未繳付自85年
1 月1 日起之地租以及系爭99年10月6 日信函係催告其清償此期間欠付地租之意思，從而認為原告之請求有部分已罹於時效，並函請原告出面協商及辦理提存；因此，縱然原告將兩造之法律關係誤繕為租賃，並不影響系爭99年10月6 日信函催告被告繳付地租之效力。被告復辯稱：其善意信賴系爭地上權登記之地租金額係按每月每坪4.03元計價，並已將95年1 月1 日起至99年12月31日止之地租共3,386 元提存於本院提存所，應無積欠地租，原告以系爭99年11月25日信函終止系爭地上權並不合法云云。然查，被告並不爭執其向周邢炎堃受讓地上權契約後，按系爭土地申報地價之年息5 ％計繳自49年7 月1 日起至84年12月31日止之地租與原告（見不爭執事項㈣），並有被告於系爭第4057號事件所提出之繳費收據可憑（見本院卷第34至42頁、45頁），顯見兩造間就地租之計價標準，合意按土地申報地價之年息5 ％計付，被告並自承：其取得系爭地上權前，不知原告與周邢炎堃間關於地租約定之細節，方誤按原告請求之金額繳付地租等情，足見被告其受讓地上權契約後，並無任何善意信賴登記地租金額之事實及善意信賴之客觀表現，甚至同意按土地申報地價之年息5 ％計付地租，自無土地法第43條善意信賴保護之適用。是被告辯稱：本件地租應按謄本登載之金額即每月每坪
4. 03 元共96.72 元計價云云，並不可採。
3.從而，原告催告被告給付地租後，被告僅以提存方式清償3,
386 元，顯與債務本旨不合，依法不生清償效力；是原告以被告未於期限內清償積欠逾2 年之地租為由，以系爭99年11月25日信函向被告為終止系爭地上權之意思表示，自於法有據。系爭地上權業於99年11月25日經原告合法終止。
㈡原告得請求被告拆除系爭建物、返還系爭A 部分土地：
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段及中段定有明文。系爭地上權既經原告合法終止，則被告所有系爭建物已失占有使用系爭土地之權源，為無權占有，原告自得請求被告將系爭建物拆除，並返還系爭A 部分土地。
㈢原告請求被告給付欠租及不當得利部分：
1.被告不否認其於89年9 月15日僅繳納地租至84年12月31日止，又被告於99年11月23日所為提存，亦因不合於債務本旨而不生清償效力，是原告主張系爭地上權於99年11月25日終止，請求被告給付自99年12月7 日起訴翌日回溯5 年即94年12月8 日起至99年11月24日止之地租等情，核屬有據。
2.又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文；而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。本件被告自系爭地上權終止後，仍以系爭建物無權占用系爭A 部分土地而受有利益，並致原告受有損害，是原告依民法第179 條規定，請求被告返還自99年11月25日起至返還系爭A 部分土地之日止相當於租金之不當得利，亦屬有據。復按租用基地建築房屋之租金，依土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，以不超過該基地申報總價年息10％為限；所謂申報總價，依土地法施行法第25條及土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，若土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價（平均地權條例第16條前段規定參照）。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。本院審酌系爭土地為建地，坐落於臺北市○○區○鄰○○○○路、南昌路、羅斯福路及古亭捷運站，地段繁榮、交通便利，生活機能優良，有土地登記謄本、照片附卷可稽（見調解卷第8 至9 頁、本院卷第195 至200 頁），參酌系爭土地位於巷內，商業利益有限，佐以兩造原約定地租之計價標準以及原告請求如附表一所示自99年11月25日起至99年12月7 日止之不當得利均係按土地申報地價之年息5 ％計算等情，認以系爭A 部分土地申報地價之年息5 ％計算相當於租金之不當得利應為適當。
3.經查，系爭土地自94年1 月1 日至95年12月31日止、自96年
1 月1 日至98年12月31日止及自99年1 月1 日起之公告地價分別為7 萬8541元、8 萬2518元及8 萬6462元，有公告地價查詢表可按（見本院卷第279 至280 頁），而系爭建物所占有系爭A 部分土地面積為75平方公尺（見本院卷第213 頁之臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖），是原告以系爭A部分土地面積，請求被告按申報地價之年息5 ％計算自94年12月8 日起至99年12月7 日止之欠付地租與不當得利共計12
3 萬6108元，及自99年12月8 日起至返還系爭土地之日止，按月給付2 萬1616元（計算式詳如附表一、二所示），為有理由；至原告請求被告自99年12月8 日起給付超過2 萬1616元部分，則無理由。
六、綜上所述，原告依民法第767 條規定，請求被告拆除系爭建物、將系爭A 部分土地返還原告，並依地上權關係及民法第
179 條規定，請求被告給付自94年12月8 日起至99年12月7日止之欠租與相當於租金之不當得利共計123 萬6108元及自起訴狀繕本送達翌日即100 年1 月21日（見調解卷第36頁）起至清償日止按年利率5 ％計算之利息，暨自99年12月8 日起至返還系爭A 部分土地之日止按月給付相當於租金之不當得利2 萬1616元，為有理由，應予准許；逾此之請求，則無理由，應予駁回。而兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。又本院已准許原告先位之訴，自毋庸再就備位之訴併予審究裁判，附此敘明。
七、末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396條第1項前段定有明文。本院審酌被告拆除系爭建物非立時可就，爰就拆屋還地部分，酌定3 個月之履行期間。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述。
九、本件訴訟費用為裁判費6 萬8914元、測量費5,980 元，共計74,894元 ，應由被告負擔。
一○、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依
民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 林玲玉
法 官 林振芳法 官 王筑萱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 21 日
書記官 徐筱涵附表一：原告主張自94年12月8 日至99年12月7 日止之租金及不當得利（元以下四捨五入）：
一、94年12月8日至95年12月7日，共23萬5623元。（計算式：系爭土地每平方公尺之公告地價7萬8541元×0.8
×75平方公尺×5％÷12×12＝23萬5623元）
二、95年12月7日至95年12月31日，共1萬5493元。（計算式：系爭土地每平方公尺之公告地價7萬8541元×0.8
×75平方公尺×5％×24/365＝1萬5493元）
三、96年1月1日至98年12月31日，共74萬2662元。（計算式：系爭土地每平方公尺之公告地價8萬2518元×0.8
×75平方公尺×5％÷12×36＝74萬2662元）
四、99年1月1日至99年12月7日，共24萬2330元。（計算式：系爭土地每平方公尺之公告地價8萬6462元×0.8
×75平方公尺×5％×341/365＝24萬2330元）
五、合計：23萬5623元＋1萬5493元＋74萬2662元＋24萬2330元＝123萬6108元。
附表二：被告自99年12月8 日起應按月給付之不當得利（元以下四捨五入）為2萬1616元：
8 萬6462元×0.8 ×75平方公尺×5 ％÷12＝2 萬1616元。