臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第1001號原 告 廖秋木
廖淑英上 一 人訴訟代理人 廖清安上二人共同訴訟代理人 連世昌律師複 代理 人 陳佳雯律師被 告 劉新山訴訟代理人 涂惠民律師上列當事人間違約沒收價款事件，本院於民國101年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意原告向兆豐國際商業銀行領取履約保證專戶帳號（00000000000000）內之價金新台幣壹仟陸佰貳拾萬元，並自民國一百年七月二十八日起按週年利率百分之五計算之利息予原告。
本判決於原告以新台幣伍佰肆拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹仟陸佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
經查，本件原告起訴時訴之聲明為：被告應給付原告新台幣（下同）1,620萬元，並自民國100年7月28日起按週年利率百分之5計算之利息，嗣於訴訟繫屬中，原告於100年12月27日變更訴之聲明為：被告應同意原告向兆豐國際商業銀行（下稱兆豐銀行）領取履保專戶帳號（000-00-00000-0）內之價金1,620萬元，並自100年7月28日起按週年利率百分之5計算之利息予原告；就第1項聲明，願供擔保請准宣告假執行。經核，原告就上開訴之變更追加所主張之基礎事實相同，僅將所請求內容擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：原告與被告於100年3月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告以總價8,100萬元買受原告所有門牌號碼為新北市○○區○○路○號之房地（下稱系爭房屋），被告並已支付1,620萬元之價款。詎被告於系爭買賣契約所訂之繳款期限屆至均未繳款，原告為期兩造順利履約，故同意被告展延履行支付價款之期限至100年7月15日，兩造簽訂有協議書（下稱系爭協議書），然被告仍迄未如期履行，被告有可歸責之違約情事，原告依據系爭協議書第1條、第5條、系爭買賣契約第11條第1項、第2項規定解除系爭買賣契約，並提起本訴，請求沒收已付價款。系爭買賣契約上記載之買方為被告本人，且兩造簽訂之價金履約保證書、履約保證申請書，及嗣後兩造親簽之協議書，全以被告名義簽訂，且未註明任何代理意旨或字樣。原告從未同意系爭不動產之買方由被告變更為劉信成。再被告於100年7月28日以台北北門郵局第2702號存證信函函覆原告，仍以被告劉新山之名義為之，函文內容均以本人為意思表示，足見被告確係系爭買賣契約之買方無誤。兩造業已就履約過戶、申貸及支付現金尾款等條件明白約定，被告僅支付2期款項，餘者即未於期限內如期支付在先，又未依事後之協議條件履行，顯見被告違約係可歸責於被告本身。並聲明：被告應同意原告向兆豐銀行領取履保專戶帳號（000-00-00000-0）內之價金1,620萬元，並自100年7月28日起，按週年利率百分之5計算之利息予原告；願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）被告係代理兒子劉信成，於100年3月24日透過永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）大坪林店仲介，以8,100萬元向原告廖秋木、廖淑英購買系爭房屋，雖簽訂系爭買賣契約時，被告以自己名義簽章，惟事後於100年4月中旬，被告即要求更正買受人為劉信成，並請永慶房屋公司大坪林店告知原告，系爭買賣於100年4月14日、15日及100年5月31日支付價金610萬元、810萬元及支付代書費3萬元，均係劉信成，是系爭買賣契約之當事人為劉信成，並非被告劉新山，原告依買賣契約向被告起訴請求，乃無理由。
（二）系爭買賣契約簽訂時，正逢財政部醞釀打擊不動產買賣過熱推出相關措施，99年6月中央銀行已先採取第一波房貸緊縮措施，99年12月間中央銀行又修訂「中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定」，其中第3項明訂金融機構承作自然人之購屋貸款，已有一戶以上房屋（含基地）為抵押擔保放款，且用途為購置不動產，其貸款額度最高不得超過住宅（含基地）鑑價金額之6成，買賣雙方原預定尾款即買賣總價7成以銀行貸款方式支付，買受人訂約當時即憂慮政府打房政策將影響銀行實際貸款成數，乃於系爭買賣契約附件3之不動產買賣意願書內要求至少買賣總價5成以上須以貸款支付，如無法貸款，買賣契約無效，該不動產買賣意願書既係系爭買賣契約之附件，自屬系爭買賣契約之一部。被告劉新山或劉信成均為已有一戶房屋向銀行抵押借款，於100年6月間與合作金庫銀行古亭分行簽訂系爭房抵押借款3,600萬元契約，並已簽訂抵押權設定契約書，則系爭買賣契約尾款貸款既無法於完稅14日內，或100年7月15日辦妥總價5成以上貸款，上開不動產買賣意願書第8條特約條款之解除條件已成就，系爭買賣契約即屬無效。再者，黃志中係原告之代理人，黃志中既與被告簽訂該不動產買賣意願書，依民法有關代理之規定，效力即及於原告，不論該不動產買賣意願書有無與系爭買賣契約裝訂在一起，均無法改變雙方確有約定買賣契約解除條件之事。
（三）退步言之，縱認系爭買賣契約並非無效，惟本件買賣契約書係永慶房屋公司所擬定之定型化契約，明知上揭政府打房政策勢必造成銀行不動產買賣貸款信用緊縮，卻仍為買賣契約第6條第3項、第2條、第15條第2項等不利買方之情形。且買賣雙方原依社會上一般人認知，預定以買賣總價7成為銀行貸款做為買賣尾款支付，從未預料政府打房政策導致銀行無法核貸5成金額，其中差額顯非買方短期可籌措，乃不可歸責於買方之事由，依民法第247條之1第2款、第3款、第4款規定，前述不利買方條款自屬顯失公平而無效。依法依理原告自應同意買方於相當期日延期清償未貸得之2,700萬元差額，否則永慶房屋公司亦應協調雙方各負擔差額即減價1,035萬元始合理，買受人何來違約或遲延給付。被告延遲給付買賣價金，係政府打房所致，致被告無法貸得買賣總價7成即5,670萬元，非可歸責於被告。況依系爭買賣契約第7條第2項規定，原告迄今尚未移轉系爭房地所有權予買受人，係屬違約，何能指買受人違約而解除契約。再系爭買賣契約簽訂時，永慶房屋公司人員未告知內政部頒布之「預售屋買賣契約書範本」相關貸款規定，該範本第18條第2項第1款載明：「貸款金額少於預定貸款金額，如不可歸責買賣雙方時，差額處理方式可分期清償或解除契約」，可見被告無法依貸款方式支付尾款價金，並非遲延給付。
（四）系爭買賣契約第11條第2項約定如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，關於沒收價金部分，應屬違約金性質，依民法第250條第2項規定，違約金視為因不履行所生損害之賠償總額，本件原告所稱買方違約及解除契約等情即使屬實（被告否認之），惟系爭房屋並未移轉登記，亦未交付予買方，更未令買方收取賣方出租予他人之租金，原告並未受有何損害，原告既未舉證受有損害及損害額，請求違約賠償1,620萬元顯然不當，況且買方已履行契約一部，違約金過高法院亦有核減之權，另遲延給付價金，按已給付買賣價款每日千分之1計算違約金約定，亦屬不合理偏高，蓋遲延利息按法定利率計算亦不過年息百分之5，日息為萬分之1.37（0.05÷365）等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
四、兩造不爭執之事項：
（一）原告與被告經由永慶房屋公司仲介，於100年3月24日簽訂系爭買賣契約、價金履約保證書及價金履約保證申請書，約定以8,100萬元買賣系爭房屋。
（二）被告已支付第一期簽約款及第二期用印款，共計1,620萬元。
五、本件之爭點為：
（一）系爭買賣契約之買受人是否為被告？
（二）被告是否有違約情事？原告解除契約有無理由？
（三）被告抗辯訂約時系爭買賣契約所附之不動產買賣意願書內要求至少買賣總價5成以上須以貸款支付，如無法貸款，買賣契約無效，是被告無法貸得5成之貸款，系爭買賣無效，有無理由？系爭買賣契約第6條第3項、第2條、第15條第2項是否係不利買方條款，顯失公平而無效？依系爭買賣契約第7條第2項規定，原告迄今尚未移轉系爭房屋所有權予買受人，是否違約？
（四）系爭買賣契約第11條第2項約定之違約金是否過高？
六、得心證之理由：
（一）按當事人締結不動產買賣之債權契約，非屬要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思已達一致，其契約即已成立（最高法院40年台上字第1482號判例參照），被告自承於100年3月24日簽訂系爭買賣契約時，同意以8,100萬元向原告廖秋木、廖淑英購買系爭房屋，係以被告自己名義簽章（見被告100年11月24日答辯狀，卷一第63頁），則買賣雙方意思表示合致時，係被告為買受之意思表示，系爭買賣契約之當事人為被告無疑，被告抗辯事後於100年4月中旬，被告即要求更正買受人為劉信成，並請永慶房屋公司大坪林店告知原告，已變更買受人為劉信成云云，既經原告否認，被告即應舉證證明。被告固舉系爭買賣契約上記載「買方：劉新山」後加註「代理劉信成」等字樣，惟證人即永慶房屋公司大坪林店人員買方經紀人馬國祥、廖偉宏、賣方經紀人黃志中均證述：上開加註字樣係雙方於契約簽訂後，於用印階段時始由被告加註，當時並未表示買受人要變更為劉信成等語明確（101年3月19日言詞辯論筆錄），被告復無法舉證兩造同意變更買受人，自難認被告抗辯其並非系爭買賣契約之當事人為可採。
（二）被告已支付第一期簽約款及第二期用印款，共計1,620萬元，未支付第三期完稅款及第四期交屋款5,760萬元，為兩造所不爭，因被告遲延給付約定之價款，雙方遂簽訂協議書，將原訂交屋日期6月15日展延為7月15日，有協議書1紙在卷可憑（卷一第18頁），原告復以存證信函催告被告給付完稅款，惟被告仍未履約，原告遂於100年7月28日以存證信函通知被告解除契約，有台北光武郵局第544號存證信函在卷可憑（卷一第22-24頁）。依系爭買賣契約第11條第1項、第2項約定：甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費；甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之1計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方，有系爭買賣契約在卷可參（卷一第10頁），被告自原告催告後均未給付剩餘款項，且經原告解除契約，自堪認被告已毀約不買，符合前述契約約款第11條第2項後段之約定，原告主張解除契約、沒收被告已給付之款項1,620萬元，為有理由。
（三）被告抗辯以系爭買賣契約雙方約定原預定尾款即買賣總價7成以銀行貸款支付，被告乃於系爭買賣契約之附件不動產買賣意願書，要求至少買賣總價5成以上須以貸款支付，如無法貸款，買賣契約無效，事後被告無法以買賣總價7成即5,670萬元貸款，系爭買賣契約解除條件已成就而無效云云。惟證人馬國祥、廖偉宏、系爭買賣契約代書宋華祥均證稱於兩造簽約時並未看過前開不動產買賣意願書等語明確（101年3月19日言詞辯論筆錄），證人黃志中亦證稱：不動產買賣意願書與不動產買賣契約書不會裝訂在一起等語綦詳（同上筆錄），經本院當庭勘驗被告訴訟代理人庭提之「永慶房屋契約書」裝訂本，該裝訂本書背部分之裝訂有經過拆卸，另外以訂書機裝訂，有本院101年3月19日言詞辯論筆錄可考（卷一第239頁），是被告所提之「永慶房屋契約書」裝訂本顯係事後經過改動，再佐以原告提出之「永慶房屋契約書」裝訂本，並無被告所謂「不動產買賣意願書」，且該裝訂本之裝訂未經改動，完整無缺損一情，亦經本院勘驗無訛（101年6月18日言詞辯論筆錄，卷二第14頁），則未經改動之「永慶房屋契約書」裝訂本並無該不動產買賣意願書，堪認該不動產買賣意願書並非兩造簽約時之附件甚為顯然，被告抗辯以該不動產買賣意願書係系爭買賣契約之附件，兩造約定至少買賣總價5成以上須以貸款支付，如無法貸款，買賣契約無效云云，顯與事實不符，無可採信。又兩造尚未簽訂系爭買賣契約前，被告希望永慶房屋公司人員幫伊協調貸款若未達5成，買賣契約不成立，惟簽約時原告不同意此條件，永慶房屋公司人員有將此情況告知被告一情，業據證人永慶房屋公司大坪林店店長吳皇褌證述明白（101年3月19日言詞辯論筆錄），堪認兩造簽訂契約時確未將「貸款成數不足5成，買賣契約不成立」之條件列為系爭買賣契約雙方合意之內容。被告再以黃志中係原告之代理人，黃志中既與被告簽訂該不動產買賣意願書，依民法有關代理之規定，效力即及於原告，不論該不動產買賣意願書有無與系爭買賣契約裝訂在一起，均無法改變雙方確有約定買賣契約解除條件事項等語置辯，然黃志中係買方之代理人一節，業據證人黃志中證述明確（101年3月19日言詞辯論筆錄），被告抗辯黃志中代理原告與被告簽訂該不動產買賣意願書，並非事實。被告復抗辯被告延遲給付買賣價金，係政府打房所致，致被告無法貸得買賣總價7成即5,670萬元，非可歸責於被告云云，惟被告所述政府打房政策係於99年間即已推行，此為被告101年6月12日辯論意旨狀所載明，而系爭買賣契約係於101年3月24日始簽訂，被告於簽訂系爭買賣契約時，即可審酌自身資力是否堪以履約，被告以訂約前之政府打房政策主張伊無法履約係不可歸責，甚無理由。況永慶房屋公司人員於簽約時均有告知買賣雙方自100年11月起台北市及新北市政府特定地區第二戶核貸金額一般房屋最高只能以鑑價金額之6成核貸，店面則不會超過5成一情，亦據證人吳皇褌證述在卷（101年3月19日言詞辯論筆錄），顯見被告抗辯：因政府貸款政策緊縮以致無法給付尾款，係不可歸責云云，並不可採。被告再執系爭買賣契約簽訂時，永慶房屋公司人員未告知內政部頒布之「預售屋買賣契約書範本」相關貸款規定，該範本第18條第2項第1款載明：「貸款金額少於預定貸款金額，如不可歸責買賣雙方時，差額處理方式可分期清償或解除契約」，可見被告無法依貸款方式支付尾款價金，並非遲延給付云云，惟上開範本約款並非系爭買賣契約之約款甚明，被告執該範本條款主張伊並非遲延給付，誠無理由。
（四）被告抗辯系爭買賣契約第6條第3項、第2條、第15條第2項對買方顯失公平，依民法第247條之1第2款、第3款、第4款規定，係無效約定云云，惟88年4月21日民法債編增訂第247條之1規定之立法理由，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉4款有關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定，明定「附合契約」之意義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效。是該條第2款、第3款、第4款所謂「加重他方當事人之責任」、「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利」、「其他於他方當事人有重大不利益」，應係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地而言，而所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言。查系爭買賣契約係原告為賣方，被告為買方，雙方係立於平等之地位，並無所謂經濟上強者或弱者區別之可言，且系爭買賣契約係兩造合議磋商所簽訂，系爭買賣契約條款既非原告所預先擬定，被告亦非僅能依該條款訂立契約，自無所謂簽訂附合契約可言。再被告前於99年間購○○○區○○路一間透天店面，總價約1億3千萬元，另有買受一間房屋，總價約8千萬元上下，亦據證人吳皇褌證述在卷（101年3月19日言詞辯論筆錄），則被告購買不動產之經驗豐富，資力雄厚，顯非一般首購族無經驗亦無議約能力可比，被告抗辯系爭買賣契約係附合契約，有民法第247條之1之適用，洵屬無據。
（五）被告再抗辯稱：依系爭買賣契約第7條第2項規定，原告迄今尚未移轉系爭房地所有權予買受人，係屬違約云云，惟系爭買賣契約第7條第2項約定：乙方應隨時提供辦理過戶所需證件至甲方順利取得完整無瑕疵之產權為止，不得有刁難或藉故推諉遲延之情事，否則願負違約及因此造成甲方損害之賠償責任，有系爭買賣契約可憑（卷一第9頁），並未約定原告於被告尚未給付完稅款及交屋款前即應移轉系爭房地所有權予買受人，被告前開抗辯，顯與契約約定不符，為不可採。
（六）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條固有明文。惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院著有93年度台上字第909號判決意旨可參）。且債務人於違約時仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，此無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，對債權人難謂公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護。本件依兩造簽立之系爭買賣契約第11條第2項約定，被告既經認定未依約履行義務且可歸責，又經原告依約限期催告後解除契約，原告得沒收被告已給付之全部款項，作為違約賠償，而被告已給付共1,620萬元至兆豐銀行履約保證專戶之事實，為被告不爭執，可知依兩造前述約款，原告合法解除契約時，被告即負有給付1,620萬元之違約金義務。被告以兩造約定之違約金過高為由抗辯，惟被告並未就兩造之約定依一般客觀事實、社會經濟狀況有何過高之情事盡舉證責任，僅空言違約金過高應予酌減云云，所辯不足採信。
（七）從而，原告依系爭買賣契約第11條約定，請求被告同意原告向兆豐銀行領取履約保證專戶帳號（000-00-00000-0）內之價金1,620萬元，並自解約存證信函送達之翌日即100年7月28日（參卷一第265頁）起按週年利率百分之5計算之利息予原告，為有理由，應予准許。
七、原告及被告均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行及免為假執行。
八、本件事證已臻明確，至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
民事第二庭 法 官 林欣苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 2 日
書記官 詹雪娥