臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第1079號原 告 詹順斌訴訟代理人 林重宏律師複 代理人 柯智炫律師被 告 劉新山訴訟代理人 涂惠民律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰玖拾貳萬元，及自民國一百年八月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣叁萬零玖佰捌拾玖元，及自民國一百年八月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰玖拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁萬零玖佰捌拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造經由訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房仲
公司）居間仲介，雙方於民國99年11月21日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被告以總價金新臺幣（下同）8,200 萬元承購原告所有門牌號碼新北市○○區○○路○○號建物及該建物所座落土地應有部分（下稱系爭房地），並經兆豐國際商業銀行思源分行代辦價金履約保證作業。而被告依系爭契約已付簽約款820萬元、備證用印款820萬元及完稅款820萬元，共計2,460萬元。被告尚餘5,740萬元（原告書狀誤繕為5,470萬元）尾款未給付。又按依系爭契約第6條第3項約定，被告至遲應於支付完稅款、繳納契稅及原告繳納增值稅後14日內辦妥貸款及撥款之手續、並支付原告尾款5,740萬元。原告於100年3月31日繳納契稅，亦於同日繳納增值稅，依上開約定，被告應於100年4月15日給付尾款5,740萬元並辦理交屋手續。詎被告竟以政府打房致銀行貸款成數降低為由，拒絕付款；按系爭契約第6條第3項後段「如甲方（按即被告）貸款條件不符或貸款金額不足時…甲方仍應以現金一次付清尾款，甲乙雙方並應同時辦理交屋」之約定。是縱銀行貸款成數降低，被告依約仍應依約定期限給付尾款。然被告遲延至今均未付款。原告遂依系爭契約第11條約定，寄發存證信函催告被告應履行契約給付尾款義務，然逾期卻仍未見被告履約，原告不得已提起本件訴訟，並以本件起訴狀之送達為原告解除系爭契約意思表示對被告之送達。
㈡原告既已解除與被告簽立之系爭契約，原告除得主張依系爭
契約第11條第2項規定沒收被告已給付之全部款項2,460萬元外，如前述，被告並無不可歸責之事由，而卻未依債之本旨為給付，原告仍得自被告應為給付而未為給付之100年4月15日起，請求被告依約賠償按已給付買賣價款每日千分之一計算之違約金至解約時止。又原告因本件買賣已繳增值稅30,989元，解約後依系爭契約第11條第1項後段約定應由被告負擔。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告2,460萬元，及自100年4月15 日
起至起訴狀送達日止依上開金額每日千分之一計算之違約金；以及自起訴狀送達翌日起至清償日止，依年利率百分之五計算之利息。⒉被告應給付原告30,989元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，依年利率5%計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告係以代理女婿即訴外人黃大衛，於99年11月21日，透過
訴外人永慶房仲公司民權店仲介，以8,200萬元向原告購買系爭房地。雖簽訂系爭契約時，被告係以自己名義簽訂，惟嗣後於100年2、3月間備證用印日簽訂系爭房地所有權移轉契約書即物權契約時，因將移轉所有權登記予訴外人黃大衛，被告即要求更正買受人為訴外人黃大衛，並請訴外人永慶房仲公司民權店告知原告。而被告依系爭契約、價金履約保證申請書（下稱履保申請書）之約定已支付原告買賣價金而匯入兆豐國際商業銀行思源分行款項計有簽約款820萬元、備證用印款820萬元、完稅款820萬元、尾款一部分520萬元，總計被告已付款2,980萬元，非原告所稱2,460萬元。又被告繳納系爭房屋契稅時間為100年5月6日，非原告所稱100年3月31日，此有契稅繳款書為憑，依系爭契約第6條第3項約定，原預定100年5月6日後14天即100年5月20日辦妥銀行貸款繳付尾款，非原告所稱100年4月15日。
㈡系爭契約乃訴外人永慶房仲公司所擬定之定型化契約，且買
賣時正適逢財政部醞釀打擊不動產買賣過熱研擬相關政策，尤其於99年6月中央銀行已採取第一波房貸緊縮措施，訴外人永慶房仲公司為專業不動產買賣仲介公司，依憑其專業、經驗，應深知政府打房政策，勢必造成銀行有關不動產買賣貸款信用緊縮，貸款成數降低；竟於其所擬定，作為買賣雙方簽訂之不動產買賣契約書之定型化契約，未有任何因應具體條文，仍將其所擬定不動產買賣契約書第6條第3項記載「買方貸款條件不符或貸款金額不足時，若本案未辦理履保，屆期除經賣方同意外，買方仍應以現金一次付清尾款」，及第2條尾款部分下欄記載「若本案辦理履保，但買方未貸款或貸款金額不足支付尾款時，甲方應於產權移轉前將尾款或差額部分存入履約保證銀行」等語，以及第15條第2項記載「本案甲方須以買賣標的物向金融機構辦理貸款以支付尾款，如因貸款條件不符或因核貸金額不足支付尾款時，甲方同意於產權移轉前以現金乙次補足，並且將補足之款項匯入本案履約保證銀行專戶」等不利買方情形。而兩造原依社會上一般人認知，預定以買賣總價七成為銀行貸款作為買賣尾款支付，從未預料政府打房政策導致銀行卻僅頂多核貸五成金額，其中差額顯非被告短期可籌措，此乃不可歸責予被告事由所造成，依民法第247條之1第2款、第3款、第4款等規定，前述不利買方條款自屬顯失公平無效條款。
㈢中央銀行於99年12月間修定「中央銀行對金融機構辦理土地
抵押貸款及特定地區購屋貸款業務規定」，其中第三項訂明金融機構承作自然人之購屋貸款，已有一戶以上房屋（含基地）為抵押擔保放款，且用途為購置不動產，其貸款條件限制，貸款額度最高不得超過住宅（含基地）鑑價金額之六成，本件被告或訴外人黃大衛均為已有一戶房屋向銀行抵押借款者，被告至少找了12家銀行，實際每家銀行願意核貸貸款金額均在3,600萬元至4,400萬元範圍，無法達到尾款即總價七成即5,740萬元（原告誤稱5,470萬元），頂多可貸得總價五成，被告最後亦於100年6月間與訴外人合作金庫銀行古亭分行簽訂系爭房地抵押借款4,400萬元契約，並已簽訂抵押權設定契約書。被告既覓妥貸款4,400萬元，與尾款價金差額1,340萬元，依前所述該差額無法於100年5月20日一次補足乃政府打房政策所致，不可歸責於被告，且該等尾款貸款不足款須一次補足之約定，乃對被告顯失公平之無效條款，依法依理原告自應同意買方於相當期日延期清償該1,340萬元。然兩造多次在訴外人永慶房仲公司民權店人員在場下協商解決尾款差額，原告代理人詹順清表示延期清償買賣價金須提高為一億元，但如立即清償賣方願減價總價一成820萬元，被告迫於無奈，也同意接受減價一成方案，並嗣後被告多次寄發存證信函要求原告依承諾減價一成結論，由被告繳付尾款中520萬元後，立即辦理移轉所有權登記及使被告向合作金庫銀行古亭分行抵押借款4,400萬元，惟原告並無任何回應。詎料訴外人永慶房仲公司民權店、代書及原告於被告繳付520萬元時，卻拒不辦理過戶，反而否認減價一成方案。被告認為其無違約，違約者係原告，原告自無權解除系爭買賣契約。原告所為解除系爭契約，不生效力。
㈣如原告堅持不願將系爭房地繼續賣予被告，被告認系爭契約
應屬無效，原告或履保銀行應退還被告前所支付買賣價金2,980萬元，而非可解約沒收價金或請求損害賠償，蓋被告於上開房地洽詢購買時，訴外人永慶房仲公司民權店店長蘇柏豪，明知原告於99年5月間經該店仲介以5,200萬元購入系爭房地，隨即委託該店再仲介售出，被告原出價為6,800萬元，其竟謊稱該屋搶手已有多人出價9,000萬元購買，以不實出價資訊詐欺消費者，並保證該地段絕佳，銀行核貸總價七成額度絕無問題，致被告陷於錯誤而同意以8, 200萬元購買系爭房地。事後被告多次要求訴外人永慶房仲公司提出上揭出價紀錄，均置之不理，顯見有不可告人之玄機。從而被告依民法第92條第1項規定，撤銷遭訴外人永慶房仲公司店長蘇柏豪詐欺而為購買系爭房地之意思表示，該購買意思表示既已撤銷，買賣契約即溯及訂約時無效，原告自不得解除契約或請求損害賠償，應依民法第113條及第179條規定，返還2,980萬元。又買賣價金尾款2,740萬元須以銀行貸款方式於相關稅款繳付十四天內給付，既為買賣契約重要事項，契約真意顯有於在無法於一定期限內辦理尾款以銀行貸款方式給付之解除條件成就時，契約即失效意思，本件尾款因政府打房政策致銀行不願核貸5,740萬元而使不能完成尾款給付，依民法第99條第2項規定，系爭契約應於100年5月20日無效，原告自不得解除契約或請求損害賠償。
㈤再者，系爭契約第11條第2項約定如甲方（指被告）毀約不
買或有其他違約情事時，乙方（指原告）於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，關於沒收價金部分，應屬違約金性質，依民法第250條第2項規定違約金視為因不履行所生損害之賠償總額，本件原告所稱被告違約及解除契約等情即使屬實，惟系爭房屋並未移轉登記，亦未交付予被告，更未令被告收取賣方出租他人之租金，被告實不知原告受有何損害，原告既未舉證證明伊受有損害及損害額，伊請求違約賠償2,460萬元顯然不當，況且買方已履行契約一部，違約金過高法院亦有核減之權，原告如得請求違約罰款而沒收2,460萬元，顯有不當得利，實非公平。另遲延給付價金，按已給付買賣價款每日千分之一計算違約金約定，亦屬不合理偏高，蓋遲延利息按法定利率計算亦不過年息5%，日息為萬分之1.37，且買方如有遲延給付尾款，亦應僅限於有爭議之820萬元，自應以820萬元遲延利息計算違約金，而非以2,460萬元計算。至於原告請求賠償2,460萬元部分，自應請求確認對第三人銀行履保帳戶2,460萬元債權存在，而非請求被告另行賠償等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造經由訴外人永慶房仲公司居間仲介，雙方於99年11月
21日簽訂不動產買賣契約書，約定由被告以總價金8,200萬元承購原告所有門牌號碼新北市○○區○○路○○號建物及該建物所座落土地應有部分，並經兆豐國際商業銀行思源分行代辦價金履約保證作業，此有不動產買賣契約書、成交條件預定表、預收費用單、付款明細確認表、價金履約保證申請書、價金履約保證書附卷可參（見卷第7至9、47至53頁）。
㈡原告以新店大坪林郵局第83號存證信函催告被告於文到三日
內付清尾款5,740萬元，該函於100年6月13日送達被告，此有存證信函及郵件收件回執附卷可稽（見卷第10至13頁）。
㈢原告於100年3月31日繳納土地增值稅30,989元，此有新北市
政府稅捐稽徵處土地增值稅繳款書附卷可稽（見卷第14頁）。
㈣訴外人黃大衛於100年5月6日繳納契稅23,682元，此有新北
市政府稅捐稽徵處新店分處100年契稅繳款書附卷可稽（見卷第60頁）。
㈤被告以臺北中正堂郵局第88號存證信函通知原告其未違約並
表示被告繳納契稅時間為100年5月6日，並非100年3月31日，本件因交屋時間為100年5月30日，原告亦未履行。被告又於100年6月24日以臺北北門郵局第2376號存證信函通知原告就減價部分已發生契約效力，原告不可增加總價金至1億元，並表示被告因不可歸責於己之事由而無法依約給付尾款，原告不可沒收已繳價金或請求違約罰款云云，此有存證信函附卷可稽（見卷第80至88頁）。
㈥兩造均對合作金庫商業銀行古亭分行101年3月6日合金古亭
字第1010000796號函（見卷第174至177頁）及訴外人永慶房仲公司開立200萬元服務費之統一發票（見卷第190頁）不爭執。
四、兩造之爭點及論述：㈠系爭契約是否有效？⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示，民法第92條第1項前段定有明文。又按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。被告表示於洽詢購買系爭房地時，訴外人永慶房仲公司民權店店長蘇柏豪，明知原告於99年5 月間經該店仲介以5,200萬元購入系爭房地，隨即委託該店再仲介售出，被告原出價為6,800萬元，其竟謊稱該屋搶手已有多人出價9,000萬元購買，以不實出價資訊詐欺消費者，並保證該地段絕佳，銀行核貸總價七成額度絕無問題，致被告陷於錯誤而同意以8,200萬元購買系爭房地等語，為原告否認，被告自應舉證證明之。經查證人蘇柏豪具結證稱「（問：在委託出售期間，除了被告有洽詢外，有無其他有意願購買房屋跟你們公司洽詢？）有人問，但沒有人斡旋。（問：在委託出售期間是否有人出價九千萬元要購買房地？）沒有。因為開價不到九千萬元。（問：系爭買賣成交前或簽約時有無告知被告說有人出價九千萬元，希望他趁早要買？）沒有。（問：在成交前有你無告知被告說系爭房地地段很好，銀行貸款七成絕對沒有問題？）沒有。因為我們有跟買方說那邊貸款貸不到七成，不足額要用現金補。（問：是否知道為何買方會從6800萬元同意到8200萬元？）因為這是買賣雙方直接溝通，買方同意這個價格。」等語（見卷第148至149頁），證人鄔康節具結證稱「（問：後來為何成交金額從六仟萬，變成8200萬元，是否知道經過？）後來我們約屋主出來談，後來屋主他要賣的價格就是8200萬元。（問：你或者你們店長或者民權店是否有人向被告提及系爭房地其他人有出價9000萬元，希望他趕快購買？）我沒有。就我知道都沒有。」等語（見卷第152頁），依渠等證言，難認訴外人永慶房仲公司人員有對被告宣稱系爭房地搶手已有多人出價9,000萬元購買，且保證銀行核貸總價七成額度絕無問題，又從上開證詞可知，雖原告就系爭房地原開價6,000多萬元，惟經兩造協商後同意以8,200萬元為買賣總價金，是被告係基於自由意思表示與原告簽訂系爭契約，被告復未舉證證明原告有詐欺之情事，被告抗辯遭詐欺以100年11月10日民事答辯狀為撤銷買受系爭房地之意思表示云云，尚不足取。
⒉查系爭契約第6條第3項「甲方（指被告）於金融機構可核撥
貸款時，除有可歸責乙方（指原告）事由或雙方另有約定外，應依約進行撥款。且甲方最遲應於支付完稅款、繳納契稅及乙方繳納土地增值稅後14日內（如以私人票據支付者，於兌現日起算）辦妥貸款與撥款手續，並支付乙方尾款，如甲方貸款條件不符或貸款金額不足時，若本案未辦理履保，屆期除經乙方同意外，甲方仍應以現金一次付清尾款，甲乙雙方並應同時辦理交屋。」之約定，係課與被告買受人支付買賣價金之期限，並非約定被告無法取得銀行貸款支付價金時，系爭契約即失效，被告抗辯系爭房地尾款未能給付係政府打房政策銀行不願核貸，系爭契約解除條件成就而失效云云，並不足採。
㈡被告是否代理訴外人黃大衛購買系爭房地？
被告陳稱代理訴外人黃大衛購買系爭房地，簽訂系爭契約時，被告雖以自己名義簽訂，惟嗣後於100年2、3月間備證用印日簽訂系爭房地所有權移轉契約書時，因將移轉所有權登記予訴外人黃大衛，被告即要求更正買受人為訴外人黃大衛，並請訴外人永慶房仲公司民權店告知原告乙節，提出不動產買賣契約書、授權書為證，原告則否認之。經查被告提出不動產買賣契約書第1頁立約人買方欄位係以印刷字體記載被告名義，並手寫黃大衛三字，第5頁手寫「劉新山代黃大衛」，第6頁被告名義印刷字體遭刪改為手寫字體「黃大衛劉新山代」，惟查原告提出原證1不動產買賣契約書（見卷第7至9頁）與證人蘇柏豪所提出之不動產買賣契約書（見卷第159 至161頁）上記載之買方均為被告劉新山名義，甲方連帶保證暨登記名義人簽署處欄位則由被告代簽黃大衛姓名並蓋立黃大衛印文，並無上開「黃大衛」「劉新山代黃大衛」「黃大衛劉新山代」等手寫字體之文字。證人蘇柏豪並證稱「（問：被告名義，並手寫黃大衛三字，第5頁手寫「劉新山代黃大《提示被證一系爭不動產買賣契約書，卷41頁》
一、第1、5、6頁買方打字簽名的部分，當初買方名義人為何人？二、為何被證一第1、5、6頁買方名稱及簽名的部分都有修改過「劉新山黃大衛代」的字句？）一、我當初只知道被告要買。二、我們公司留存的這份沒有。（問：你是否知道你剛才拿出來的契約書第6頁簽名部分有修改的情形？及第1頁買方劉新山上方有用鉛筆註明『兒子』的字句？）第1頁的『兒子』我不知道。第6頁的簽名應該是買方簽約後用印時要求更換買方名義人。後改稱第6頁部分買方部分簽名沒有改，但是我的這份上面多了黃大衛連帶保證人及劉新山代的字句。（問：被告主張他曾經跟貴公司提及要改買方名義人為黃大衛，此點原告知不知悉？是否同意？）我們應該有跟賣方提過，所以賣方不同意。」等語（見卷第149頁反面），證人鄔康節證稱「（問：買賣雙方簽約時買方是用何人名義簽約？）是被告自己的名字。（問：雙方買賣契約書後來有無修改買方名義人變更為黃大衛？）我知道是沒有。」等語，參酌本件買賣係透過訴外人永慶房仲公司訂立，則依仲介習慣，不動產買賣契約書應為一式三份，買賣雙方及仲介公司各執一份，既被告所執不動產買賣契約書與原告、永慶房仲公司所執契約書上記載立約人買方名義彼此不同，顯見被告提出不動產買賣契約書上以手寫方式記載「黃大衛」「劉新山代黃大衛」「黃大衛劉新山代」等文字，應係被告於系爭契約訂定後自行更改加註無疑。又查被告所出具之被證21授權書，其授權期間係載明為100年4月7日至12年12月31日，但系爭契約之簽訂期日為99年11月21日（見卷第126頁），可證被告於簽訂系爭契約時，訴外人黃大衛尚未簽訂被證21授權書，自難僅憑事後出具之授權書遽認被告係代理訴外人黃大衛簽訂系爭契約。被告於系爭契約訂定後，擅自將不動產買賣契約書上買受人名義更改為黃大衛，此變動未經原告同意，自不能拘束原告，應認系爭契約之買受人仍為被告。被告辯稱系爭契約買受人為黃大衛乙詞，為不足採。
㈢被告未依約給付尾款，是否有不可歸於己之事由？原告解除
系爭契約是否合法？⒈系爭契約第6條第3項約定「甲方（指被告）於金融機構可核
撥貸款時，除有可歸責乙方（指原告）事由或雙方另有約定外，應依約進行撥款。且甲方最遲應於支付完稅款、繳納契稅及乙方繳納土地增值稅後14日內（如以私人票據支付者，甲方貸款條件不符或貸款金額不足時，若本案未辦理履保，屆期除經乙方同意外，甲方仍應以現金一次付清尾款，甲乙雙方並應同時辦理交屋。」， 依約被告應於支付完稅款、繳納契稅及原告繳納土地增值稅後14日內辦妥貸款與撥款手續，並支付原告尾款。查原告於100年3月31日繳納土地增值稅30,989元完畢，有新北市政府稅捐稽徵處土地增值稅繳款書可稽（見卷第14頁），而訴外人黃大衛係於100年5月6日繳納契稅23,682元完畢，有新北市政府稅捐稽徵處新店分處100年契稅繳款書可稽（見卷第60頁），依上開約定，應以100年5月6日為完稅之日，加算14日，被告應於100年5月20日屆至前支付尾款，惟被告於屆期後未給付尾款即屬給付遲延。⒉被告固抗辯因政府打房政策房貸緊縮，銀行無法核貸總價7
成貸款，不可歸責於買方，且系爭契約第6條第3項約定違反民法第247條之1規定而屬無效等語。按定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等互惠原則。查系爭契約並非當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之定型化契約，而係經兩造自由磋商後基於雙方意思表示合致始訂立，被告以買受人身份高額價金買受系爭房地，並非經濟之弱者，被告如認系爭契約條款有明顯不公平之處，自得拒絕訂約，不因其未為締約而生任何不利益，自無民法第247條之1規定之適用。被告抗辯系爭契約第6條第3項約定無效云云，為不足取。
⒊另查合作金庫商業銀行古亭分行101年3月6日合金古亭字第
1010000796號函說明欄載明「黃君以上開房地向本行申請購屋貸款乙案，本行前於100年6月14日核定之貸款額度為新台幣（下同）4,400萬元，貸放成數為不動產鑑估價7,600萬元之五成八。依本行徵授信作業規範，房屋之鑑價須參考當時的市場行情，本案經訪價後，評估總值約為7,600萬元。」等語（見卷第174頁），固可認被告買受之系爭房地無法自銀行體系取得總價金7成之貸款。惟據證人蘇柏豪證稱「（問：在成交前有你無告知被告說系爭房地地段很好，銀行貸款七成絕對沒有問題？）沒有。因為我們有跟買方說那邊貸款貸不到七成，不足額要用現金補。（問：買賣雙方還有仲介公司三方在簽約前或簽約時有無談到尾款5,740萬元要如何給付？）尾款就是貸款，貸不到就是現金給付。三方坐下來都有共識，且合約上面有寫。（問：被告有無表示他尾款5740萬元要用銀行貸款的方式支付？）他有提及，他覺得銀行貸款應該Ok，我們有跟他說貸款不足部分要用現金補足，被告也覺得可以。（問：簽約前、簽約後或簽約時，你們公司或者是賣方，有無提醒買方有關中央銀行房屋貸款成數降低規定的事項？）我們有提醒買方，這邊的貸款成數跟政府的規範我們無法預期。（問：何時提醒？）簽約前、簽約後及簽約時都有提醒。（問：請詳述政府規範為何？當時的用語為何？）政府規範政府有些銀行會比較緊縮，這個我們沒有辦法預期。在我們簽約之後政府有些打房措施。」等語（見卷第149至151頁），證人鄔康節證稱「（問：被證二是否就是你剛才講的被告希望尾款用貸款方式付款？）是。（問：當時賣方有無同意？）被證二就是被告希望最後七成是用貸款付款，屋主知道這件事。（問：你是否知道不管問哪家貸款銀行，結論都沒有辦法貸到七成？）因為一開始被告說要貸款七成時，我們就有提醒他，這是店面買賣，可能貸不到七成，被告說他可以自己找銀行，一開始被告找的不順利，後來找我們幫忙，這中間已經過了好幾個月，後來再找銀行都找不到。」等語（見卷第153至154頁），足認證人蘇柏豪、鄔康節於被告簽訂系爭契約前即已告知系爭房地屬店面，銀行貸款成數有不足總價金7成之風險，被告就此情形應屬知悉。被告既以高價買受系爭房地，系爭契約第6條第3項並已就被告貸款條件不符或貸款金額不足時，仍應以現金一次付清尾款，則就價金不能給付風險應由被告自行承擔，不能轉嫁由原告承受。被告於簽約前後數度經永慶房仲公司人員告知銀行貸款金額條件有可能未達總價金7成之風險，被告於衡量個人資力信用狀況後仍願買受，則就無法給付尾款價金之情事應認屬可歸責於被告個人事由所致由，被告辯稱無法給付尾款不可歸責於己云云，尚不足取。
⒋系爭契約第11條前段約定「甲乙雙方其中之一方如未按本契
約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」，被告於100年5月20日屆期後未給付尾款屬給付遲延，原告以新店大坪林郵局第83號存證信函催告被告於文到三日內付清尾款5,740萬元，該函於100年6月13日送達被告，有存證信函及郵件收件回執附卷可憑（見卷第10至13頁），被告收受後仍未於催告期間付清尾款，依系爭契約第11條前段之約定，原告自得解除系爭契約，原告主張以本件起訴狀之送達為解除系爭契約之意思表示，於100年8月27日送達被告，即生合法解除系爭契約之效力。
㈣原告請求被告賠償2,460萬元及30,989元，是否有理由？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。系爭契約第11條第2項約定「甲方（指被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方（指原告）自應給付之日起，按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」，則被告依上開約定，即應依系爭契約之約定履行各項義務，如有未依履行日期履行者，被告即應按日以已給付價款千分之一計算違約金予原告，作為不履行契約義務之賠償，應可認有違約金之性質，又被告違約經原告合法解除後，原告得沒收被告已給付之全部款項，亦屬違約金之性質。復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915 號判例意旨參照）。
⒉原告合法解除契約固得依系爭契約第11條第2項之約定沒收
被告已給付之價金2,460萬元，及自100年5月21日起至100年8月27日止按每日千分之1計算之違約金2,435,400元（2,460萬元×1/1000×99日=2,435,400元）。惟查原告因被告違約而解除契約，所受損害為已付增值稅30,989元及仲介費用200萬元（見卷第190頁），而被告依約應給付之違約金額則為27,035,400元，已達總價金之33%，對被告而言，顯屬負擔過大，是依一般客觀事實、社會經濟狀況，顯屬過高。參酌系爭契約約定違約金條款係為擔保契約順利履行之目的，雖被告未能取得足額銀行貸款致無法按期給付尾款，為可歸責，但於審理中被告一再表明仍願履行契約給付尾款，惟為原告拒絕，暨原告因被告違約所受損害情況等一切情事，認本件違約金應核減為買賣價金之6%即為492萬元。
⒊末查系爭契約第11條第1項約定「甲乙雙方其中之一方如未
按本契約條款規定履行，即無違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」，被告未依約繳清尾款，原告已合法解除系爭契約，已如前述，原告自得依上開條款請求被告負擔所有稅費。查原告已於100年3月31日繳納土地增值稅30,989元，有新北市政府稅捐稽徵處土地增值稅繳款書可憑（見卷第14頁），原告請求被告給付30,989元，即屬有據。
五、綜上，原告合法解除系爭契約依系爭契約第11條第1、2項之約定，請求被告給付違約金492萬元、土地增值稅30,989元及均自起訴狀送達翌日起即100年8月28日至清償日止，依年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
書記官 謝盈敏