臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第1090號原 告 長暉大廈管理委員會法定代理人 匡竹春訴訟代理人 傅雲欽律師被 告 黃天然訴訟代理人 童兆祥律師
姜建中被 告 溫莎堡商務養生館法定代理人 王金池訴訟代理人 曾冠棋律師上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國102年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告黃天然應將占用坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號如附圖所示斜線區域部分（含停車位面積二四點六三平方公尺及非停車位面積三九點五四平方公尺）土地上之地上物拆除。
被告黃天然、溫莎堡商務養生館應自民國九十八年十月十四日起至返還上開土地如附圖所示斜線區域非停車位部分（面積三九點五四平方公尺）予全體區分所有權人之日止，按月給付原告新臺幣貳萬陸仟參佰肆拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃天然負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣捌佰壹拾捌萬元為被告黃天然、溫莎堡商務養生館供擔保後，得假執行。但被告黃天然、溫莎堡商務養生館如分別以新臺幣貳仟肆佰伍拾參萬貳仟肆佰肆拾捌元、新臺幣壹佰零肆萬貳仟參佰肆拾肆元為原告預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查，原告原起訴聲明為：「被告應共同將臺北市○○區○○路○○號長暉大廈後方，臨中山北路2段45巷，如附圖1橙色部分所示土地上的鐵皮屋、加高的地面及其他一切地上設施拆除，將土地返還原告。被告應給付自民國100年7月14日起至前項土地返還原告之日止，按每月新臺幣（下同）8000元計算之金額」，嗣於100年11月24日言詞辯論期日變更第1項聲明為：「被告應將坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）上如附圖所示之地上物拆除，並將該部分土地返還原告」（見本院卷第11頁），復於101年1月12日言詞辯論期日變更第1項聲明為：「被告黃天然應將系爭土地如附圖所示之地上物拆除，被告黃天然、溫莎堡商務養生館應將該部分土地返還原告」（見本院卷第25頁），又於101年4月6日言詞辯論期日具狀變更第2項聲明為：「被告應連帶給付自100年7月14日起至前項土地返還原告之日止，按月給付原告8000元（車位部分），並自98年9月4日起至前項土地返還原告之日止，按年給付原告104萬9398元」（見本院卷第61頁背面），再於101年7月13日具狀變更第1項聲明為：「拆屋還地部分：㈠前位聲明：被告黃天然應將系爭土地上如附圖所示斜線部分面積64.17平方公尺之地上物（含鐵皮屋及加高地面）拆除，整平土地，被告黃天然、溫莎堡商務養生館應將該部分土地返還原告。㈡備位聲明：被告溫莎堡商務養生館應將系爭土地上如附圖所示斜線部分面積64.17平方公尺之地上物（含鐵皮屋及加高地面）拆除，整平土地，並將該部分土地返還原告」（見本院卷第112頁），另於101年11月15日言詞辯論期日具狀變更聲明為：
「拆屋還地部分：㈠前位聲明：被告黃天然應將系爭土地如附圖所示面積64.17平方公尺之地上物拆除（含鐵皮屋及加高地面），並由被告黃天然及溫莎堡商務養生館共同將該部分土地返還原告。㈡備位聲明：被告溫莎堡商務養生館應將系爭土地如附圖所示面積64.17平方公尺之地上物拆除（含鐵皮屋及加高地面），並將該部分土地返還原告。返還不當得利部分：被告黃天然及溫莎堡商務養生館應自100年7月14日起至返還上開土地予原告之日止，按月給付原告8000元，並自98年10月14日起至上開土地返還原告之日止，按月給付原告8萬7450元（即每年104萬9398元）」（見本院第203頁背面），嗣於102年1月11日言詞辯論期日變更為：「先位聲明：被告黃天然應將系爭土地如附圖所示面積64.17平方公尺之地上物拆除（含鐵皮屋及加高地面），被告黃天然及溫莎堡商務養生館並應將該部分土地返還原告。被告黃天然及溫莎堡商務養生館應自100年7月14日起至返還上開土地予原告之日止，按月給付原告8000元，並自98年10月14日起至上開土地返還原告之日止，按月給付原告8萬7450元。備位聲明：被告溫莎堡商務養生館應將系爭土地如附圖所示面積64.17平方公尺之地上物拆除（含鐵皮屋及加高地面），並將該部分土地返還原告」（見本院卷第220頁背面），經核原告歷次所為訴之變更，屬擴張應受判決事項之聲明或請求之基礎事實同一，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸首揭規定，尚無不合，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）臺北市○○區○○路○○號長暉大廈之基地坐落於系爭土地上，長暉大廈後方臨中山北路2段45巷之法定空地上，長久以來劃有編號31、32兩個停車位（下稱系爭車位）由原告出租予大樓住戶，按月收取停車位租金，1 樓所有權人自5、6年前開始承租系爭車位供臺北市○○區○○路○○號1樓房屋（下稱系爭1樓房屋）承租人即被告溫莎堡商務養生館使用，系爭1樓房屋所有權人通常會與承租人約定，由承租人代為向管理委員會繳納停車位租金及按1樓房屋坪數計算之大樓管理費，被告黃天然自98年10月14日購入1樓房屋所有權後，繼續向原告承租系爭車位，並提供該2個停車位給承租人即被告溫莎堡商務養生館使用，但被告溫莎堡商務養生館長期不代繳系爭車位之租金，被告黃天然亦未負責繳納。
（二）系爭車位租金每月各4000元，2個車位共8000元，被告黃天然自98年10月14日起至100年6月13日止，共計20個月未繳，累計積欠16萬元（計算式：8000元X20=16萬元），原告於100年6月20日以郵局存證信函催告被告黃天然及溫莎堡商務養生館等於文到7日內清償，渠等均不置理，原告遂於100年7月1日以郵局存證信函向被告黃天然表示自100年7月13日起終止停車位租約，又被告黃天然及溫莎堡商務養生館未經原告同意，擅自於停車位及其周邊屬大樓之法定空地上，增高地面，搭建鐵皮屋，作為工作房及機器房，不再作停車使用，停車位租約於100年7月13日終止後，被告應將如附圖土地回復原狀返還原告，並給付自租約終止之翌日起至土地返還原告之日止，相當於租金（每月8000元）之不當得利。
（三）系爭土地全部面積為64.17平方公尺，系爭土地東側兩個停車位之面積為24.63平方公尺，故系爭土地西側遭被告擅自占用部分之面積為39.54平方公尺，又系爭土地之申報地價自98年9月起為每平方公尺33萬1752元，損害金依申報地價年息百分之8計算為104萬9398元，被告黃天然自98年9月4日取得1樓房屋，開始占用出租被告溫莎堡商務養生館，自應依不當得利法律關係自98年9月4日起與溫莎堡商務養生館連帶給付損害金，為此，爰依民法第455條、第179條及公寓大廈管理條例第10條第2項規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠先位聲明：⒈被告黃天然應將系爭土地如附圖所示面積64.17平方公尺之地上物拆除（含鐵皮屋及加高地面），被告黃天然及溫莎堡商務養生館並應將該部分土地返還原告。⒉被告黃天然及溫莎堡商務養生館應自100年7月14日起至返還上開土地予原告之日止，按月給付原告8000元，並自98年10月14日起至上開土地返還原告之日止，按月給付原告8萬7450元。㈡備位聲明：被告溫莎堡商務養生館應將系爭土地如附圖所示面積64.17平方公尺之地上物拆除（含鐵皮屋及加高地面），並將該部分土地返還原告。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告溫莎堡商務養生館抗辯：⒈依公寓大廈管理條例第36條規定：「管理委員會之職務
如下：區分所有權人會議決議事項之執行。共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。住戶共同事務應興革事項之建議。住戶違規情事之制止及相關資料之提供。住戶違反第6條第1項規定之協調。收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。管理服務人之委任、僱傭及監督。會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。其他依本條例或規約所定事項」，可見原告並無逕行提起本件訴訟之法定職權，原告提起本件拆屋還地訴訟，既無法律上依據，亦未經區分所有權人會議決議，自非合法。另依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」，僅規範公寓大廈共同部分之管理、維護與修繕，並無與起訴有關之規定，故原告請求拆屋還地於法不合，且被告溫莎堡商務養生館與原告間並未成立租賃關係，原告自不得主張租賃物返還請求權。
⒉系爭土地上之鐵皮屋、棚架及加高地面部分，係80年以
前即已存在，非但在被告黃天然取得系爭1樓房屋所有權之98年10月14日以前，甚至在被告溫莎堡養商務生館，81、82年間承租系爭1樓房屋開始即已存在，並非被告溫莎堡商務養生館或被告黃天然所建，被告溫莎堡商務養生館自無處分權，原告訴請被告溫莎堡商務養生館拆除，洵屬無據。又上開鐵皮屋及棚架部分及加高地面與原告所引實務見解中所指之頂樓或廚廁，性質上迥不相同，鐵皮屋及棚架部分及加高地面處於建築物外部，非但構造上具獨立性，亦非系爭1樓房屋所有權人或承租人可以獨占使用，被告溫莎堡商務養生館於101年5月3日通知交還後，因該處為開放空間，其所放置之桌椅為何人所有，被告溫莎堡商務養生館實不知情，故原告主張鐵皮屋、棚架部分及加高地面，因附合而成為系爭1樓房屋之重要成分，為無理由，原告既未舉證證明鐵皮屋、棚架及加高地面部分與系爭1樓房屋同屬一人所有，及「非主物成分，常助主物之效用」之客觀要件，則上開鐵皮屋、棚架及加高地面部分自非所謂之從物，況且，原告與被告黃天然間，並未成立租約，原告亦無租賃物返還請求權存在。
⒊系爭土地之使用何以致被告溫莎堡商務養生館須對原告
負擔不當得利之返還義務？原告並未說明法律上之理由，自不應准許。依臺北市政府工務局所核發之平面圖，其上清楚載明系爭土地如附圖所示64.17平方公尺部分為「騎樓」，其中第1張為全部1樓之平面圖，第2張則為原尺寸之圖面（即第1張縮小圖面之斜線部分），工務局為建物主管機關，自應以此圖說為準，該處既為系爭大樓之騎樓，依法不得設置停車位，原告既非土地之所有權人，且系爭土地縱為法定空地，惟法定空地依法本不作為出租（或停車）使用，則原告何能僅本於管委會之地位主張其因此受有損害而請求給付不當得利，原告既非系爭土地之所有權人，又何能援引實務上對無權占用「他人所有」土地所持之見解，對被告溫莎堡商務養生館主張不當得利？原告既未曾主張或計劃出租西側之空地，自無所謂之不當得利損害可言，並非謂有租約，才能主張不當得利，且被告溫莎堡商務養生館亦未供作停車使用，原告何能逕行收取停車位租金，及請求終止契約後，相當於租金之損害？再者，鐵皮屋及加高地面並非被告溫莎堡商務養生館所設置，自無由判令被告溫莎堡商務養生館拆除之理。
⒋被告溫莎堡商務養生館所占用之面積，並非如複丈成果
圖所示斜線，蓋該斜線面積為「加高地面」面積，被告溫莎堡商務養生館使用該加高地面，並未為封閉排他佔有，依證人即長暉大廈住戶高進祥於另案審理中證稱：「王正凱是後來的，王正凱大約做過大約1年，選1樓擔任主委及選我擔任財委時有開會紀錄，選舉當時我不是財委，選王正凱擔任總幹事及選我擔任財委的經過我沒有參與會議，但是會議記錄有貼在公告上，所以我知道我是財委，王正凱是總幹事，但是選舉跟聘任的過程我都不清楚，擔任總幹事有給王正凱薪水，是會議紀錄上有寫每個月給3萬元，是財委發的，是我發的，我是拿管委會的錢給王正凱的。王正凱就任的時候是韓先生跟王正凱處理交接的，王正凱卸任的時候是96年10月，王正凱在95年10月就任，會議記錄記載王正凱只擔任1年的總幹事，每個月薪水3萬元，王正凱卸任之後就沒有總幹事了，總幹事擔任的工作必須問主委才知道，我並不清楚，總幹事買東西、大樓發落事情需要用錢的時候需要跟我請款，這時候我才跟他有接觸」、「第1個月我不清楚，因為我還沒有接任，之後最後1個月沒有領薪水，因為新任的主委交代不要發了，中間都有發」、「是96年10月20日卸任，發薪水是以月計算，以每月的
1 日到月底，所以王正凱是10月1日到10月20日薪水沒有發」、「任期1年，任期到96年10月20日都是主委，沒有開會紀錄剝奪他的主委職務，簡淑琴到任期的最後面是否有引起管理委員會的不滿，沒有公開的會議記錄，我沒有看到」（見本院99年北簡字第18096號卷100年7月6日言詞辯論筆錄第4頁），可見證人郭珠有於鈞院證稱：「因為他做的不好，大家開會要他提早卸任，且要他補繳管理費」等語，並非事實。
⒌原告既非系爭土地之所有權人，且系爭土地縱係為法定
空地（騎樓地），法定空地之騎樓地應為供公眾通行之用，所有權人無排他之專用權，原告自無權出租他人及為其他使用收益之行為，依法本不作為出租（或停車）使用，則原告何能僅依管委會之地位，主張因此受有損害而請求給付不當得利？原告又既非系爭土地所有權人，又何能援引實務上對無權占用「他人所有」土地，所持之見解，對被告溫莎堡商務養生館主張不當得利？另有關原告追加損害賠償金部分（39.54平方公尺），原告從未主張要出租他人（亦無權出租），何來損害可言？被告溫莎堡商務養生館亦非全部使用，亦即除放置物品處所外，其餘仍供公眾通行，何況系爭車位24.63平方公尺依原告主張亦僅每月8000元，則上開39.54平方公尺部分，竟要求每月8萬7450元，實屬無理等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）被告黃天然抗辯：⒈公寓大廈管理條例第10條第2項僅規定共用部分、約定
共用部分之修繕、管理、維護及費用負擔問題，並非得請求拆屋還地之獨立請求權基礎，實務見解亦無此判決先例，原告請求顯無理由，又原告於101年10月5日言詞辯論期日主張被告應將系爭車位及非車位部分返還給原告，經查詢實務見解，並無公寓大廈管理委員會得單獨受領返還不動產之判決先例，公寓大廈管理委員會並無單獨受領返還土地之資格，原告請求顯無理由。
⒉原告主張系爭土地上之鐵皮屋為被告黃天然所有系爭1
樓房屋之「從物」，自應舉證證明上開鐵皮屋為1樓房屋之「哪一位前手」原始出租興建，亦即原告應先舉證證明上開鐵皮屋與1樓房屋「同屬於一人」，方有適用民法第68條規定之可能，惟原告並未舉證證明上開鐵皮屋之違章建築屬被告黃天然之前手所原始出資興建而曾經「同屬於一人」，與民法第68條所規定之「從物」要件不符，從而，被告黃天然並未自前手受讓上開鐵皮屋之所有權，原告逕稱上開鐵皮屋為一樓房屋之從物，而由被告黃天然之前手一併轉讓予被告黃天然云云，顯無可採。
⒊原告既係本於租賃關係主張租賃契約終止後之租賃物返
還請求權，則其請求對象顯然應為系爭車位之承租人，即便系爭車位有遭他人改建為鐵皮屋之情，亦應由其承租人於租賃關係終止後負回復原狀返還之義務，是本案應審究為原告所主張之系爭停車位之租賃關係存在何人之間，易言之，無論系爭車位遭如何改建，均應由該租賃關係之承租人對原告負回復原狀返還租賃物或現狀返還租賃物之義務，而非責令現任之1樓房屋所有權人概括承受所有責任。被告黃天然係於98年10月14日方取得系爭1樓房屋之所有權，自被告黃天然取得系爭1樓房屋所有權至今，從未占有、使用系爭土地上之鐵皮屋及加高地面，更未與原告就系爭車位訂有任何「租賃契約」，原告主張被告黃天然占用系爭土地上之鐵皮屋、加高地面，及雙方訂有停車位租賃契約等情，始終未舉證證明之，證人即系爭大樓原始住戶郭珠有於101年8月23日言詞辯論期日證稱：「（問：就你所知，車位是否是溫莎堡向管委會承租？）答：是。」，足證原告主張之系爭車位，應係被告溫莎堡商務養生館向原告承租，縱有原告主張之租賃關係存在（此為假設語氣），亦非存在於原告及被告黃天然間，回復原狀返還租賃物之義務，亦應由承租人即被告溫莎堡商務養生館返還，而非由被告黃天然返還。另證人陳憲章證稱：「（問：你跟溫莎堡約定的使用範圍為何？）答：就是依照我權狀之權利範圍內」、「（問：權利範圍是否有到後面增建的部分？）答：沒有」，足見被告黃天然之前手陳憲章並未向原告承租停車位再提供被告溫莎堡商務養生館使用，且證人陳憲章與被告溫莎堡商務養生館約定之使用範圍亦不包括系爭車位，被告黃天然斷無可能承受前手根本不存在之租賃關係。徵諸被告黃天然與被告溫莎堡商務養生館簽訂之房地租賃契約書約定租賃所在地、使用範圍僅及於「臺北市○○區○○路○○號（1F）」，並未加註包含任何增建部分，亦即被告所出租予承租人者，僅以被告黃天然所享有1樓門牌建物之所有權範圍為限而不及於其他，系爭土地上之鐵皮屋及加高地面，早於80幾年間即已存在（原告對此亦不爭執），既非被告黃天然所增設，亦非系爭1樓房屋所有權範圍所及，被告黃天然自無可能將系爭土地上之鐵皮屋或加高地面出租予他人而收取租金，原告主張被告黃天然係向原告承租系爭車位後再提供予被告溫莎堡商務養生館使用云云，並非可採。
⒋原告主張系爭土地上之鐵皮屋及加高地面係被告黃天然
設置乙節，並未舉證以實其說，原告先於民事準備狀中自承「鐵皮屋雖非黃天然所建」等語，嗣於民事準備狀中主張長暉大廈前主任委員簡淑琴「於96年間與1樓屋主陳憲章共謀或她的溫莎堡商務養生館單獨決定，將兩個停車位的原來棚架拆除，在停車位及其西側空地擅自搭蓋系爭鐵皮屋」等語，復於101年10月5日民事爭點整理狀中主張系爭土地上之鐵皮屋係「被告黃天然建造供被告溫莎堡商務養生館使用，其所有權屬於黃天然。『或者』，溫莎堡商務養生館自行建造使用，其所有權依附合原理屬於1樓屋主黃天然，否則，其所有權仍屬於溫莎堡商務養生館」等語，其說詞反覆，不足採信，足徵系爭土地上之鐵皮屋及加高地面並非被告黃天然所設置，上開鐵皮屋不僅與系爭1樓房屋以牆面區隔，於空間上有可資區別之標示存在，且有鐵捲門可直接出入，具有與外部通行之直接性，屬獨立建物，並經臺北市建築管理工程處認定為「既存違建」，違章建築應由原始建築人取得其所有權，上開鐵皮屋既非被告黃天然出資興建，即無理由令被告黃天然負責拆除。
⒌原告另主張長暉大廈前主任委員簡淑琴自95年10月20日
起擔任管委會主任委員，在她擔任主任委員之前，被告溫莎堡商務養生館每月代1樓屋主繳納停車位管理費云云，惟查，觀諸被告溫莎堡商務養生館於「87年2月」及「95年2月」繳納管理費之收據（被證7），繳納金額均為1萬9000元（不包含系爭車位之管理費），而非如原告所述之2萬7000元，是原告主張被告溫莎堡商務養生館於95年10月以前均有代1樓屋主繳納停車位管理費，據此論斷系爭車位係由1樓屋主承租云云，並非實在。原告並未舉證證明被告黃天然無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害，且被告黃天然從未租用系爭車位，亦未占用非車位部分，何來不當得利可言？系爭土地既為法定空地，屬建築房屋依法所應保留之空地，即使已單獨分割為一筆並已供公眾通行使用，法定空地之所有權人既已喪失對其土地之排他使用權利，縱遭他人占有使用，對該法定空地之所有人亦無損害可言，原告據此請求系爭車位及非車位部分土地之不當得利云云，均無理由。
⒍退而言之，縱認原告之請求權存在（此為假設語氣），
有關不當得利之計算問題，其中有關原告主張之西側占用部分（39.54平方公尺），原告主張被告黃天然自98年9月4日取得系爭1樓房屋並自斯時開始占用云云，然被告黃天然既未占用系爭車位及其西側非車位部分，且被告取得系爭1樓房屋所有權之時間為「98年10月14日」而非「98年9月4日」，原告就西側非車位部分請求不當得利之起算時點顯有錯誤，又其不當得利金額之計算應依土地法第97條第1項規定，以不超過土地申報總價年息10％為限，所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦規定明確，系爭土地之申報地價為每平方公尺9萬9940元（此金額恰為系爭土地99年1月公告地價每平方公尺12萬4925元之80％），據此計算，西側部分之不當得利金額至多應為每年29萬2936元（計算式：99940元X39.54平方公尺X0.92663X8％計算=29萬2936元，元以下四捨五入），換算每月「至多」為2萬4411元，而非原告主張之每年104萬9398元等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）臺灣新光商業銀行股份有限公司於96年4月16日將系爭1樓房屋之所有權移轉登記予陳憲章，陳憲章復於98 年5月18日移轉登記予李淑平，李淑平又於98年7月16 日移轉登記予陳憲章，陳憲章再於98年10月14日移轉登記予被告黃天然。
（二）被告溫莎堡商務養生館為系爭1樓房屋之承租人，並占用如附圖所示之斜線區域，作為洗毛巾使用之場所。
（三）系爭土地上如附圖所示之鐵皮屋及加高地面部分，屬於長暉大廈之法定空地。
四、本件之爭點為：
（一）被告黃天然就系爭土地上如附圖所示之鐵皮屋及加高地面部分是否有處分權？被告黃天然、溫莎堡商務養生館是否無權占有？原告依據公寓大廈管理條例第10條第2項規定請求被告黃天然拆除，並請求被告黃天然、溫莎堡商務養生館返還予原告，有無理由？
（二）原告依據不當得利法律關係請求被告黃天然返還相當於租金之不當得利，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）被告黃天然就系爭土地上如附圖所示之鐵皮屋及加高地面部分是否有處分權？被告黃天然、溫莎堡商務養生館是否無權占有？原告依據公寓大廈管理條例第10條第2項規定請求被告黃天然拆除，並請求被告黃天然、溫莎堡商務養生館返還予原告，有無理由？⒈按管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及
公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第3條第9款及第10條第2項分別定有明文。又同條例第23條第1項亦明定，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定者外，得以規約定之。另依長暉大廈規約第13條第1項第3款規定：「住戶違反公寓大廈管理條例第9條第2項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通當使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償」（見本院卷第121頁），且公寓大廈管理委員會既經公寓大廈管理條例於第38條第1項明定有當事人能力，自應認其就本於公寓大廈管理條例所定職責所生之私法上糾紛，無論保管、使用或收益，均有訴訟實施權。準此，住戶對共用部分之使用違反其設置目的及通常使用方法者，原告本於管理委員會之地位即得依公寓大廈管理條例第10條第2項規定訴請法院為必要之處置，被告抗辯原告未經區分所有權人會議授權起訴，於法不合云云，為不可採。
⒉經查，長暉大廈坐落於系爭土地上，系爭土地如附圖所
示斜線區域部分為長暉大廈之法定空地，係屬區分所有建築物專有部分以外之共用部分，又建築法第11條第1、2項規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之」，是所謂法定空地，係指建築基地於建築使用時，依法應保留的一定比例面積之空地，目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進使用人之舒適、安全及衛生，區分所有權人若擅自在法定空地堆置物品、搭蓋地上物而排除其他區分所有權人之使用，即屬違反該共用部分之設置目的及通常使用方法。
⒊又系爭土地如附圖所示斜線區域部分，均為法定空地乙
節，既為兩造所不爭執，則依公寓大廈管理條例第9條第2項及長暉大廈規約第13條第1項第3款之規定，被告就該共用部分之使用，自應依其設置目的及通常使用方法為之，即應就此部分區域保持淨空暢通之狀態，不得設置任何障礙物阻礙通行出入，以致影響法定空地基於景觀、採光、通風、安全之設置目的，惟被告黃天然出租予被告溫莎堡商務養生館現占有使用該法定空地之方式，乃搭建鐵皮屋及加高地面，並將該區域納為私人營業場所，作為被告溫莎堡商務養生館清洗毛巾之用，面積合計64.17平方公尺，業據本院至現場勘驗明確，及囑託臺北市中山地政事務所測量屬實，並有勘驗測量筆錄及照片在卷可稽（見本院卷第36至40頁），顯已妨害或變更該部分土地作為法定空地之使用目的及通常使用方法，自屬違反公寓大廈管理條例第9條第2項關於「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之」之規定，且被告使用系爭土地搭蓋鐵皮屋及加高地面，並未經其他區分所有權人同意或區分所有權人會議決議通過，亦無合於同條項但書之情形，原告本於管理委員會之地位即有訴請法院判決除去之權能。
⒋被告黃天然雖抗辯：系爭土地上鐵皮屋及加高地面均非
伊所設置，伊亦未自前手繼受事實上之處分權，自無拆除之權限云云，惟按於原有建築物之外另行增建者，若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為原有建築物之附屬物，與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院88年度臺上字第485號判決參照），據證人即長暉大廈原始住戶郭珠有到庭證稱：鐵皮屋大約是96年間蓋的，以前是2個停車位，96年以後沒有再停車，鐵皮屋是承租人在使用，蓋鐵皮屋時，1樓商店是溫莎堡商務養生館，最早以前1樓房屋沒有後門，租給溫莎堡以後才開後門等語（見本院卷第137至139頁背面）及證人即系爭1樓房屋原所有權人陳憲章證稱：我於96年4月間購入系爭1樓房屋，當時房屋就已經出租給溫莎堡，後面已經有增建鐵皮屋等語（見本院卷第139頁背面至第141頁），可見系爭土地上之鐵皮屋於96年間即已存在，而自現場照片觀之，該鐵皮屋係緊連系爭1樓房屋後方之牆壁所搭建，並設置加高地面，該鐵皮屋雖設有鐵捲門出入，然於使用上係與系爭1樓房屋一起使用，作為被告溫莎堡商務養生館清洗毛巾使用之場所，自不具有使用上之獨立性，並非獨立之建築物，而為系爭1樓房屋之附屬物，則系爭1樓房屋之所有權範圍因此擴張而及於該鐵皮屋，且加高地面部分亦因附合成為鐵皮屋之重要成分，而一同歸於系爭1樓房屋之所有權人取得所有權，被告黃天然既於98年10月14日以買賣為原因取得系爭1樓房屋之所有權，有建物登記謄本附卷可稽（見本院100年度北簡字第9791號卷第50頁），此為兩造所不爭執，自應由被告黃天然取得該鐵皮屋及加高地面之所有權，系爭1樓房屋之所有權範圍即因而擴張，縱該鐵皮屋及加高地面於被告黃天然買受系爭1樓房屋前即已存在，而非被告黃天然所興建，惟被告黃天然受讓系爭1樓房屋所有權之範圍既擴張包含該鐵皮屋及加高地面，其對該鐵皮屋及加高地面自有處分之權能。從而，原告依公寓大廈條例第10條第2項規定，本於管理委員會之地位，就系爭土地共用部分所生之私法上爭議，請求為必要之處置，令被告黃天然將系爭土地上如附圖所示之地上物（含鐵皮屋及加高地面）拆除，核屬有據，又原告並非長暉大廈之區分所有權人，自非共有人，尚不得請求被告黃天然、溫莎堡商務養生館共同將該部分土地返還予原告，經本院當庭曉諭後，原告仍表示請求返還土地予原告，而非全體區分所有權人（見本院卷第162頁），故原告此部分主張，尚有未合，不應准許。
（二）原告依據不當得利法律關係請求被告黃天然返還相當於租金之不當得利，有無理由？⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益復為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。另城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。上開規定於租用基地建築房屋者，準用之，土地法第97條、第105條定有明文。所謂土地總價額，係指法定地價而言，即土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，此觀土地法第148條、同法施行法第25條及平均地權條例第16條規定即明。是基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年臺上字第3071號判例參照）。查系爭土地上如附圖所示斜線區域部分，屬於長暉大廈之法定空地，係屬區分所有建築物專有部分以外之共用部分，依長暉大廈規約第13條及公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項及第10條第2項規定，原告就該共用部分有管理權，所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益，系爭土地如附圖所示斜線區域部分，既為長暉大廈全體區分所有權人所共有之法定空地，原告就本件請求返還不當得利之訴訟，固非訴訟標的法律關係之主體，然對於該法定空地既有管理權，則其本於管理該法定空地所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，自得依不當得利之法律關係，請求被告黃天然給付相當於租金之不當得利。
⒉關於被告黃天然占用系爭車位以外之部分（面積39.54平方公尺）：
⑴按質權人、承租人、受寄人或基於其他類似之法律關係
，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第941條定有明文。而出租人係經由承租人維持其對租賃物之事實上管領力，依民法第941條規定為間接占有人，不失為現在占有人，承租人依其自己之使用目的而占有，則係直接占有人，是被告溫莎堡商務養生館係基於其與被告黃天然間之租賃契約而占有使用如附圖所示之土地，被告黃天然雖未實際占有使用，仍為間接占有人，被告溫莎堡商務養生館則為直接占有人，均屬無權占有。
⑵查被告黃天然於98年10月14日買受取得系爭1樓房屋後
，即出租予被告溫莎堡商務養生館使用，被告溫莎堡商務養生館將系爭土地上如附圖所示斜線區域部分納為私人營業場所，作為清洗毛巾之用途，自屬侵害其他區分所有權人權利及原告之管理權，致其他區分所有權人無法使用、收益，而受有相當租金之利益，則原告依不當得利之法律關係，請求被告黃天然、溫莎堡商務養生館共同給付相當於租金之不當得利，尚無不合。被告黃天然雖辯稱：被告溫莎堡商務養生館承租之範圍僅及於系爭1樓房屋，不及於鐵皮屋及加高地面部分云云，並提出租賃契約為證（見本院卷第91至98頁），惟系爭1樓房屋之所有權範圍既擴張及於鐵皮屋及加高地面部分，已如前述，被告黃天然即受有相當於租金之利益，實際有無收取租金尚非所問。本院審酌系爭土地臨臺北市○○區○○路，屬市中心車水馬龍之繁華商圈，生活機能良好，交通便捷等情，認被告黃天然、溫莎堡商務養生館使用如附圖所示系爭車位以外之法定空地部分之經濟價值及所受利益，每年租金以不超過系爭土地申報價額年息8％為適當，又系爭土地98年1月之公告地價為每平方公尺12萬4925元，有地價謄本在卷可憑（本院卷第178頁），以公告地價百分之80即9萬9940元為其申報地價，是則原告得請求自98年10月14日起至被告返還無權占有土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利數額2萬6344元（計算式：9萬9940元X39.54X8％÷12=2萬6344元，元以下四捨五入），應予准許，逾此部分之請求，尚乏依據，不應准許。
⒊關於被告黃天然占用系爭車位之部分（面積24.63平方
公尺，見本院卷第64頁）：按公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分，公寓大廈管理條例第3條第5款定有明文。依長暉大廈規約第2條第2項規定「本大廈法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」之反面解釋，長暉大廈得將法定空地設定專用使用權予區分所有權人。查證人郭珠有證稱：長暉大廈南側空地原本設有2個停車位出租給住戶使用，這2個停車位的編號為31、32，每月租金各4000元，2個停車位共8000元，現在沒有看到這2個停車位等語（見本院卷第138頁），參以長暉大廈規約第8條第4項規定停車場收費標準：
「1樓空地租用費4000元」（見本院卷第119頁背面），及長暉大廈管理委員會96年8月16日第20屆第1次定期會會議紀錄記載：「1樓管理費的差額要繳回，管理費19,000，車位8,000，共27,000」（見本院卷第150頁），且被告溫莎堡商務養生館確曾依決議繳納每月管理費2萬7000元（含系爭車位），有管理費繳納存根可憑（見本院卷第149頁），足認長暉大廈全體區分所有權人，針對法定空地之使用方法，已達成合意由系爭1樓房屋住戶使用系爭車位部分，而有類似分管契約之約定存在，此約定對該大廈之區分所有權人均有拘束力，則被告占用系爭車位部分即有合法權源，原告雖主張：被告黃天然自98年10月14日起即未繳系爭車位之租金，經原告以存證信函表示於100年7月13日終止停車位租約云云，並提出存證信函為證（見本院100年度北簡字第9791 號卷第11頁），然該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因原告片面終止而失其效力，是以，被告占用系爭車位部分，既係本於分管約定為之，其占有即非無法律上原因，原告亦無因不能使用土地而造成損害，則其依據不當得利法律關係，請求被告黃天然、溫莎堡商務養生館共同給付相當於租金之不當得利，洵非可採。
六、綜上所述，原告本於公寓大廈管理委員會之地位，先位請求被告黃天然將系爭土地上如附圖所示斜線區域部分之地上物（含鐵皮屋及加高地面）拆除，及依據不當得利法律關係，請求被告黃天然、溫莎堡商務養生館應自98年10月14日起至返還無權占用系爭車位以外土地之日止，按月給付原告2萬6344元，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告之先位請求既有理由，本院即無須就其備位聲明為審酌，附此敘明。
七、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 31 日
民事第二庭 法 官 鍾素鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 31 日
書記官 林玗倩