臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第118號原 告 洪堯載訴訟代理人 高奕驤律師
劉佳香律師被 告 黃碧芳訴訟代理人 黃呈聰上列當事人請求遷讓房屋事件，本院於民國100年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落臺北市○○區○○段一小段1364建號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○弄○○號房屋壹樓，如附圖所示A部分面積壹點捌平方公尺、B部分面積柒點壹平方公尺、C部分面積拾點捌平方公尺、D部分面積零點壹平方公尺中騰空遷出，返還原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆佰伍拾伍萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟叁佰陸拾伍萬玖仟貳佰零貳元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者、請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
查，原告起訴時訴之聲明第一項為：被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段建號1364號建物即門牌號碼臺北市○○路○○○巷○弄○○號1樓房屋如附圖所示之A、B部分（面積共約19平方公尺，以實測為準）遷讓並返還予原告及全體共有人。原告嗣於民國100年3月23日聲明變更訴之聲明第一項為：被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段建號1364號建物即門牌號碼臺北市○○路○○○巷○弄○○號1樓房屋如附圖1所示部分面積19.8平方公尺遷讓並返還予原告及全體共有人。經核該訴之變更係屬應受判決事項之聲明及請求基礎事實同一，揆諸前開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告與其妻蔡阿育共同於98年12月15日與訴外人劉思穎簽訂
買賣契約，購得坐落臺北市○○區○○段一小段656之44、
577、645及659地號土地上之建號1364號建物，即門牌號碼臺北市○○路○○○巷○弄○○號房屋（下稱系爭房屋）之所有權，並於98年12月22日辦妥土地及建物所有權移轉登記，原告與蔡阿育各持有二分之一應有部分。惟被告竟未經原告與共有人蔡阿育之同意，占有系爭房屋1樓後半部及位於樓梯下方之廁所空間如附圖所示之A、B、C、D部分（下稱系爭占有部分）並經營飲料店生意，原告先前曾委請律師發函通知被告，要求其遷讓並返還無權占有之部分，惟被告卻置之不理，繼續占有使用迄今。原告為系爭房屋之所有權人之一，被告既未得原告及共有人蔡阿育之同意而占有使用系爭房屋，自屬無權占有，原告得依民法第767條第1項前段所有物返還請求權及同條項中段所有物保全請求權，以及第821條之規定，請求被告遷讓並返還系爭房屋予原告及全體共有人。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈縱訴外人劉思穎與被告間就系爭占有部分存有「互換占有使
用約定」之債權契約，然依據債之相對性原則，該契約效力僅存在於當事人之間，並不及於契約以外之第三人，是被告不得以其與訴外人劉思穎間之債權契約，主張對系爭房屋之現所有權人有合法使用占有權限。訴外人劉思穎與被告間原先互換占有使用約定之標的，除系爭房屋1樓及3樓均係訴外人劉思穎所有外，被告所主張用以交換之4樓違建部分，因出入均須透過3樓室內樓梯，並無使用上之獨立性，實屬附屬建物，故所有權亦屬訴外人劉思穎所有，雙方間之互換占有使用約定，或僅係基於渠等親情或內部出資助建之故，為和平解決紛爭所成立之無名債權契約。另系爭房屋1樓係屬店面之用，價值甚高，觀諸系爭房屋鑑價報告書所載1樓價值新台幣(下同) 3,121萬餘元，3樓價值300萬餘元，至於違建之4樓，並無建造執照及使用執照，價值更屬低廉，況4樓原僅有1房間及擺設祖先牌位之用，被告以原占有4樓違建部分交換而使用1樓後半部及3樓1房間，顯見被告並未支付相當對價，甚可言係無支付對價，蓋所有權人均係訴外人劉思穎所有，從而，訴外人劉思穎與被告間原先互換占有使用之約定，顯非係租賃關係，準此，訴外人劉思穎與被告間互換占有使用約定應非屬租賃性質，自無適用民法第425條規定之買賣不破租賃原則。故原告係系爭房屋之所有權人，被告未得現所有權人之同意而占有使用系爭占有部分，自屬無權占有，則原告自得依民法所有物返還請求權之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予全體共有人，其理至明。
⒉又原告及蔡阿育共同於98年12月15日與訴外人劉思穎簽訂系
爭房屋買賣契約，原告依約於同日支付1,200萬元、於98年12月18日應付80萬元扣除代墊賣方劉思穎應負擔之稅金及費用後，故僅需再匯款548,165元，嗣買賣雙方於99年5月6日就尾款2,000萬元部分再協議如下，原告應於99年5月11日前支付1,500萬元，另剩餘尾款之500萬元於點交時支付。再就前開原告應於99年5月11日前支付之1,500萬元，扣除訴外人劉思穎已向承租人收取之系爭房屋1樓及3樓（除被告無權占有部分外）租金425,750元、押金21萬元及原告已於99年5月3日匯款之200萬元後，原告僅須再支付12,364,250元（計算式：15,000,000元－425,750元－210,000元－2,000,000元＝12,364,250元），原告亦已於99年5月10日匯款前開金額予訴外人劉思穎，則雙方就剩餘尾款僅餘500萬元未支付（該部分實係因雙方約定於點交時再行支付之故，此乃為保障原告權利所為之約定，衡諸常理亦屬無違）。是以被告所辯顯與事實不符，實屬無稽。
㈢並聲明：⒈被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段建號
1364號建物即門牌號碼臺北市○○路○○○巷○弄○○號1樓房屋如附圖所示部分面積19.8平方公尺遷讓並返還予原告及全體共有人。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠系爭房屋是被告之父親經由被告之兄弟姊妹集資而建築之三
層樓建物，被告並另自行在頂樓加蓋居住，被告對於加蓋部分為所有權之占有，而系爭房屋一至三樓之產權復經被告之父親登記於訴外人劉思穎之丈夫即被告之胞弟名下，訴外人劉思穎基於繼承而取得系爭房屋之所有權。嗣後訴外人劉思穎與被告協議以頂樓加蓋部分之所有權讓與占有，與訴外人劉思穎所有之一樓如附圖所示之A、B、C、D部分供被告經營飲料店為條件，為不定期限之債權契約，其事實經本院臺北簡易庭97年度北簡字第31477號返還房屋事件之民事判決認定在案，是被告占有系爭占有部分係基於有效成立互換占有使用約定而來，即屬有正當之權源，並非無權占有。
㈡原告與訴外人劉思穎就系爭房屋簽立買賣契約前，已知悉被
告占有系爭占有部分經營飲料店，竟主張被告無任何正當權源占有，顯然有誤。訴外人劉思穎明知被告占有系爭占有部分具正當權源，雖系爭建物所有權移轉登記於原告名下，但依雙方簽定之不動產買賣契約，原告尚有2,000萬元未給付，且另有訴外人劉思穎應將系爭房屋點交之約定下，原告與訴外人劉思穎之不動產買賣尚未結束，倘訴外人劉思穎對原告隱瞞被告具有合法權源之占有系爭建物，原告主張權利之對造應為訴外人劉思穎，否則雙方合意完成買賣，原告依法應容忍被告繼續占有系爭建物使用收益等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告與其妻蔡阿育共同於98年12月15日與訴外人劉思穎簽訂
買賣契約，購得坐落臺北市○○區○○段一小段656之44、
577、645及659地號土地上之建號1364號建物，即門牌號碼臺北市○○路○○○巷○弄○○號房屋之所有權，並於98年12月22日辦妥土地及建物所有權移轉登記，原告與蔡阿育各持有二分之一應有部分，此有房地產買賣契約書、建物登記謄本、土地所有權狀及建物所有權狀在卷可稽（見北簡卷第8至17頁）。
㈡被告占有臺北市○○路○○○巷○弄○○號1樓房屋後半部及位於
樓梯下方之廁所空間詳如臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖所示之A、B、C、D部分，並就占有部分經營飲料店，此有堪驗測量筆錄、臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖附卷可按（見本案卷第12至13、25至26頁）。
㈢兩造對於本院臺北簡易庭97年度北簡字第31477號判決書內記載事實及證人陳述均不爭執（見本案卷第50頁）。
四、得心證之理由：㈠被告與訴外人劉思穎間之債權契約效力是否及於原告？⒈按債權契約為特定人間之契約，自有拘束訂約當事人之效力
（最高法院87年度台上字第290號判決可參）。復按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，僅於特定人間發生法律上之效力。本件訴外人黃○元與證人李○綱就合建契約成立新協議，而上訴人則於83年8月2日自黃○元處以買賣為原因取得系爭土地之所有權，為原審所認定。查合建契約為債權契約，上訴人既非上開合建契約新協議之當事人，何以須受該新協議之拘束，原審未敘明其理由，遽謂被上訴人在系爭土地上建築房屋非無權占有，而為上訴人不利之判決，自嫌速斷（最高法院88年度台上字第858號可資參照）。又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。再按使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利（最高法院59年台上字第2490號判例意旨可按）。
⒉查訴外人劉思穎與被告係約定被告將原占有使用系爭房屋4
樓部分物品遷出搬入3樓1房間內放置，獨立占有使用該房間空間，並占有使用系爭房屋1樓供自營生意場所；訴外人劉思穎則取得系爭房屋4樓建物占有使用權利等情，此為本院臺北簡易庭97年度北簡字第31477號判決所認定之事實，亦為本案兩造所不爭執之事實（見本案卷第50頁），足知被告與訴外人劉思穎間之債權契約係屬使用借貸之性質，其債權契約之效力僅存於被告與訴外人劉思穎間，不及於契約以外之第三人，又依上開說明，使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，即被告與訴外人劉思穎間之債權契約非屬租賃契約，被告尚不得適用民法第425條買賣不破租賃原則主張原告應受此約定拘束。
㈡原告依民法第767條第1項之規定請求被告返還其占有部分，
是否有理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨可參）。又所有權妨害除去請求權之成立，須所有權人對於妨害其所有權者無容忍之義務，始足當之。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院73年度台上字第2212號、73年度台上字第2950號判決意旨可資參照）。是不動產之占有人就不動產有占有事實且無占有之正當權源，不動產之所有人即無容認之義務，該占有人即負有返還之義務。
⒉基上，被告與訴外人劉思穎間之債權契約係屬使用借貸之性
質，其債權契約之效力僅存於被告與訴外人劉思穎間，不及於契約以外之第三人，且該債權契約非屬租賃契約質，被告不得適用民法第425條買賣不破租賃原則主張有權占有，原告係系爭房屋之所有人，被告占有系爭房屋1樓如附圖所示A、B、C、D部分，並無正當權源，原告亦無容忍被告占有系爭房屋之義務，原告基於所有權依民法第767條第1項之規定請求被告遷讓並返還系爭房屋，係屬有據。
㈢綜上，被告與訴外人劉思穎間之債權契約非租賃契約，難謂
占有系爭房屋係具有正當權源，從而原告依據民法第767條第1項前段規定請求被告將坐落臺北市○○區○○段一小段建號1364號建物即門牌號碼臺北市○○路○○○巷○弄○○號房屋1樓如附圖所示ABCD部分面積19.8平方公尺遷讓並返還予原告及全體共有人，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文中 華 民 國 100 年 6 月 17 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 17 日
書記官 謝盈敏