臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第1235號原 告 施聖益訴訟代理人 蔡明和律師被 告 尤英夫
蔡世祿共 同訴訟代理人 黃宗哲律師
胡智忠律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國101年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告尤英夫應給付原告新臺幣叁佰萬元，及自民國一百年九月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告尤英夫負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰萬元為被告尤英夫供擔保後，得假執行；但被告尤英夫如以新臺幣叁佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國100年5月31日經由中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋），與被告簽訂買賣契約，以總價新臺幣（下同）3,010萬元買受門牌號碼臺北市○○街○○號9樓、9樓之1、9樓之2、9樓之3之房屋及編號7、18號之停車位（以下合稱系爭房地），定於100年7月5日點交。原告於簽約時即交付第一期款項300萬元，嗣於100年6月24日又付第二期款603萬元，合計已付903萬元。詎於給付第二期款後，原告始接獲被告通知系爭房地已遭法院假處分限制登記，於假處分狀態除去前，勿繼續交付買賣價金等情之存證信函。依系爭買賣契約第11條第1項之約定，如因可歸責於被告之事由，致未能如期履約時，經原告催告期滿而仍不履行後，原告除得解除契約外，被告並應按原告已支付之價款加倍返還作為違約賠償。因此，原告於100年6月27日、7月8日催告被告遵期履行後，因被告仍未如期點交，原告遂於100年7月18日發函解除系爭買賣契約，並提起本訴請求被告依上開約款賠償原告903萬元等語。並聲明：㈠被告尤英夫、蔡世祿應給付原告903萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%之利息；如其中一人已為給付，則原告之債權消滅；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告主張已給付第二期款603萬元等情，自應提出證明以實其說。縱使已經支付，依買賣契約第3條第2項約定，第二期款應於土地增值稅單核下後始給付，原告於100年6月24日給付第二期款時，尚未屆清償期，自不生清償之效力，計算違約金時，不應將上開603萬元計入。且被告早於100年6月24日前，即透過中信房屋人員轉告原告系爭房地已遭假處分，請求暫停付款等情，原告係因貪圖違約金，始會故意期前清償第二期款。況原告實際上並未受有任何損害，原告雖稱日後買受其他房地時，賣方可能會因課徵奢侈稅，而提高售價云云，惟奢侈稅之課徵有一定要件，損害不必然發生；至於原告所提價差問題，如原告買受系爭房地係為自住，則根本不受價差之影響，故原告請求違約金，實屬無據。又依買賣契約第11條之約定，一方當事人得請求違約金者，以他方當事人具有可歸責之事由為限，本件未能交屋係因系爭房地遭法院假處分，任何自命為債權人之人均得提起，被告事前無從知悉，亦無法支配，故非可歸責於被告之事由所致，原告依該條請求違約金，應無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願以現金或等值華南銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭買賣契約係於100年5月31日簽訂，約定總價為3,010萬
元，買賣標的為門牌號碼臺北市○○街○○號9樓、9樓之1、9樓之2、9樓之3之房屋及編號7、18號之停車位，定於100年7月5日點交。依上開買賣契約第3條第2項，本件約定付款方式為：1.簽約備證時原告應給付第一期款300萬元；2.土地增值稅單核下3日內，原告應給付第二期款603萬元；3.尾款2,107萬元應於貸款核撥時同時給付。此有上開買賣契約附卷可稽（見本院卷第190-193頁）。
㈡本件土地增值稅單迄今尚未核發。
㈢原告於簽約時即當場給付第一期款300萬元，嗣於100年6月2
4日又將第二期款603萬元匯入買賣雙方約定之中信房屋房屋交易安全專戶。此並有匯款憑條在卷可參（見本院卷第102頁）。
㈣被告迄今尚未將系爭房地點交予原告。
㈤訴外人兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱兆豐商銀）前
向本院聲請假處分，禁止被告尤英夫處分系爭房地，經本院以100年度全字第1061號裁定裁准；兆豐商銀並持該假處分裁定向本院民事執行處聲請強制執行，經本院民事執行處於100年6月3日以北院木100司執全酉字第404號函囑託辦理系爭房地之查封登記，尚未解封，致本件未能完成點交。上情亦經本院調閱本院100年度司執全字第404號假處分執行事件卷宗查核無誤，並有土地及建物謄本附卷（見本院卷第28-47頁）。
㈥原告曾於100年6月27日發函催告被告依雙方約定日期移轉所
有權登記並點交，並聲明如逾期不為移轉登記及點交，原告將依法解除雙方買賣契約等語；惟被告於100年7月5日前，仍未完成系爭房地之所有權移轉登記及點交，原告又以100年7月18日律師函通知被告解除系爭買賣契約之意思。此情亦據原告提出上開信函為憑（分見本院卷第53-57頁、第63-66頁）。
㈦被告已將原告給付之903萬元全數返還，原告提起本訴，係為請求被告另賠償違約金903萬元。
四、然原告另主張本件係因可歸責於被告之事由，致未能依約如期點交，故被告應依買賣契約第11條第1項約定，按原告已付之價款給付原告903萬元，以為違約之賠償等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點即為：㈠本件違約事由是否可歸責於被告？㈡如可歸責，原告得請求違約金若干？「已付之價款」應否計入第二期款603萬元？應否酌減？茲分述如下：
㈠本件違約事由係可歸責於被告，原告請求被告尤英夫給付違約金，為有理由：
1.系爭買賣契約第11條第1項約定：「乙方（即被告尤英夫）除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方（即原告）已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償」。
2.又查，兩造原訂應於100年7月5日前完成系爭房地之點交，乃為系爭買賣契約第1條備註欄第5點所明定。被告既不否認系爭房地因遭假處分，故迄今均未完成點交，則原告主張被告未依期點交，客觀上具有違約情事等情，即非無據。
3.被告雖辯稱上開違約情事係因假處分，任何自命為債權人之人均得提起，且伊事前無從知悉，亦無法支配，並非可歸責於伊云云，然系爭房地遭訴外人兆豐商銀聲請假處分之強制執行，係因系爭房地之信託人即被告蔡世祿擔任訴外人名間電力股份有限公司（下稱名間電力）銀行融資案之連帶保證人，兆豐商銀為名間電力給付權利金及違約金共計1,552萬0,519元予經濟部水利署中區水資源局後，因名間電力遲延清償兆豐銀行上開1,552萬0,519元，兆豐商銀等6家銀行團方會聲請就系爭房地聲請假處分禁止處分等情，乃被告所自陳，並據本院依職權調閱本院100年度司執全字第404號假處分執行卷宗查核屬實。由此可知，系爭房地係因信託人即被告蔡世祿未能如期清償債務之故而遭假處分，被告尤英夫雖非債務人，然既已將名下信託財產賣予原告，自應注意信託財產之擔保，對於信託人蔡世祿之清償情形，不能諉為不知；況本院曾將前揭查封登記之事實通知被告尤英夫，經其於100年7月1日收受送達，有送達證書附於上開假處分執行卷宗可稽，被告尤英夫於知悉查封登記之事實後，自應儘速排除該假處分之狀態，以求能如期履行點交義務，被告尤英夫未為上開處置，自不能謂本件不能點交房地為不可歸責於己。
4.準此，原告於依房屋交易安全契約書第8條約定之方式，即按系爭買賣契約所載之送達地址，以郵局之雙掛號信函方式（見本院卷第16頁），寄發100年6月27日宏大法律事務所函予被告尤英夫及其代理人李金環催告仍應如期履行點交義務後（見本院卷第53-56頁），因被告尤英夫仍未能履行，遂依上開契約第11條第1項後段約定，請求出賣人即被告尤英夫應按原告已支付之價款，賠償原告之損失，核與前揭約定要件相符，應予准許。
5.至於被告蔡世祿並非系爭買賣契約之當事人，原告依該契約請求被告蔡世祿賠償違約金，自屬無據，此部分請求應予駁回。
㈡原告得請求違約金300萬元：
1.原告得請求之違約金數額，依約應按原告已支付之價款計算，已如前述。而原告已分別給付第一期款300萬元及第二期款603萬元之事實，雖為被告所不否認，惟上開第二期款603萬元是否已經屆期、應否發生清償效力，以及原告共請求903萬元之違約金，是否過高等情，則為被告所爭執，茲分別說明如下。
2.按清償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償，民法第315條定有明文。若為定有清償期者，債權人不得於期前請求清償，如無反對之意思表示時，債務人得於期前為清償，此亦為同法第316條所明定。本件買賣契約第3條第2項就第二期款之給付時期，係約定為「應於土地增值稅單核下3日內」給付，核屬定有清償期之債，依前揭規定，除非債權人即被告尤英夫未表示反對，否則原告應不得提前清償。原告雖主張：其之所以於土地增值稅單核下前，即於100年6月24日將第二期款603萬元匯入兩造約定之房屋交易安全專戶，係因訴外人即代書李素貞指示應於預定交屋日前10日交付第二期款，否則恐有違約之虞等語，且經證人李素貞證稱：「（證人有無說過第二期及尾款都要在交屋前10天匯入，以俾代書作業，否則就會違約？）我有說過，我的完整意思是說，如果沒有貸款的話，除了訂金以外的其餘款項，都必須在約定交屋日即100年7月5日前10天內匯入」等語互符一致，堪認所言非虛（見本院卷第146頁反面）。惟證人李素貞亦證稱：其告以原告上情，係考量證人自己作業時間所需，為免因自己作業不及，造成原告違約，，並非契約有此約定等情（見同上頁），足見證人李素貞告知原告提早交付第二期款，係出於證人自己之決定，與被告無涉，不能視為被告同意原告提前清償。尤甚者，被告於原訂交屋日前，即曾以100年6月24日律師函，通知原告暫緩給付價金等情，有該律師函在卷可稽（見本院卷第48頁），顯見被告已明確表明拒絕原告期前清償，並非無反對之意思表示，揆諸前揭規定，原告所為第二期款之期前清償，應不生清償之效力。是原告主張應將603萬元計入已付之價款，尚無足採，本件原告已付之價款應為300萬元，原告可得請求之違約金數額即應以此為限，逾此範圍之請求，要屬無據。
3.至於被告辯稱原告請求之違約金過高一節，查原告得請求之違約金為300萬元，而原告於解除系爭房地之買賣契約後，如欲再取得屋齡、坐落位置均相當之替代物，依目前房屋交易現狀，每坪成本增加約10萬元，依系爭房地面積合計約48.17 坪計算，價差將達480萬元以上等情，業據原告提出信義房屋成交資料、中信房屋成交行情分析地圖等件可參（見本院卷第137-141頁）。且原告因未能使用系爭房地，僅得另向他人承租房屋，每月因此額外支出8萬元租金之事實，亦有原告所提租賃契約為證（見本院卷第148-152頁），堪認原告主張上情，並非全然無據。反觀被告未提任何實證，僅以如購買目的為自住，即不受價差影響云云，否認原告受有上開損害，顯然忽視所有權人就所有物之權能，除使用價值外，尚有交換價值在內，顯無足採。基上可知，原告主張其實際所受損害遠逾300萬元等情，確屬有據，被告辯稱原告請求過高云云，委無可取。
五、綜上所述，本件出賣人即被告尤英夫未能如期交屋，係因可歸責於自己之事由所致，是原告依系爭買賣契約第11條第1項約定，請求被告尤英夫按原告已付之價款，賠償原告因違約所受之損害，核屬有據；惟就違約金數額，因原告已付之第二期款，屬經被告拒絕之期前清償，不應計入已付價款，故本件應僅以第一期款300萬元計算違約金數額，原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。至於原告另請求被告蔡世祿亦應賠償違約金一節，因被告蔡世祿非買賣契約當事人，而屬無據，亦應駁回。從而，原告依上開約定，請求被告尤英夫給付300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年9月3日（見本院卷第71頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述。此外，因本院認定原告所付第二期款603萬元，不應計入已付價款，是被告聲請傳喚證人即中信房屋職員呂紹詮，以證明被告曾於100年6月24日前即通知原告暫緩給付第二期款一節，核無調查必要，併予敘明。
七、又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 101 年 5 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 郭美杏
法 官 林晏如法 官 吳若萍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 31 日
書記官 王妤甄