臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第1266號原 告即反訴被告 林倩儀訴訟代理人 張雯婷律師被 告即反訴原告 林高弘訴訟代理人 洪國誌律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國102年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾萬陸仟捌佰肆拾叁元，及自民國一百零一年三月三十日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹萬零肆佰陸拾元由反訴被告負擔百分之二十二，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項得假執行；但反訴被告如以新臺幣貳拾萬陸仟捌佰肆拾叁元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259 條定有明文。本件原告起訴主張其為門牌號碼臺北市○○區○○街○ 巷○○號3 樓房屋（下稱系爭3 樓房屋）暨座落基地之所有權人，先位請求被告將系爭3 樓房屋所有權移轉登記與原告，備位主張其為系爭3 樓房屋座落基地即臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，被告以系爭3 樓房屋無權占有系爭土地，請求被告返還因系爭3 樓房屋使用系爭土地所受有相當於租金之不當得利新臺幣（下同）6,809,796 元及原告所支出之必要、有益費用135,210 元，暨法定遲延利息。被告則於言詞辯論終結前之民國101 年3 月29日提起反訴，主張其為系爭3樓房屋及座落基地之所有權人，原告無權占有系爭3 樓房屋，請求原告給付因占有系爭3 樓房屋所受有相當於租金之不當得利955,000 元及法定遲延利息。核其爭執均係因系爭3樓房屋所有權之歸屬而生，本、反訴間之訴訟標的具相關性、攻擊防禦方法亦相牽連，應予准許。
二、本訴部分㈠原告主張：
1.原告之父林耀鈴於54年間購得坐落臺北市○○區○○○段○○ ○○○○○○○○ ○○ ○號土地（即重測後之系爭土地）及其上門牌號碼臺北市○○區○○街○ 巷○○號之磚造平房，並於69 年 間出資1,561,305 元將該磚造平房改建為鋼筋混凝土5 層樓建物（下稱系爭建物），然為減免房屋稅，將系爭3 樓房屋及4 樓房屋（下稱系爭4 樓房屋）借名登記為其父林德村所有；嗣林德村於77年間死亡，系爭3 、
4 樓房屋即因繼承分別登記於被告及訴外人林展弘名下。系爭土地及住宅自始至終均係由林耀鈴獨力購買、改建，且持續自行管理使用，掌有系爭3 樓房屋之鑰匙並繳納水電與修繕費用，而林耀鈴死亡後，原告因繼承而持續管理使用系爭3 樓房屋，被告則因長年旅居美國，不曾居住系爭3 樓房屋，爰依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告移轉系爭3 樓房屋所有權與原告。
2.倘認本件非借名登記，則因被告自77年間繼承取得系爭3樓房屋所有權迄今，未曾給付使用系爭土地之對價及系爭
3 樓房屋之水電與修繕費用，故原告備位請求被告依民法第179 條規定，參照土地法第97條之標準，返還自起訴時起回溯15 年 即自85年9 月1 日起至100 年9 月1 日止按公告地價10％計算使用系爭土地相當租金之不當得利6,809,796 元，及依民法第176 條第1 項規定，償還上開期間原告無因管理系爭3 樓房屋所支出如附件一所示之水電與修繕費用135,210 元等語。
3.並聲明：⑴先位聲明：被告應將系爭3 樓房屋所有權移轉登記與原告；⑵備位聲明：被告應給付原告6,945,006 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。
㈡被告辯稱：門牌號碼臺北市○○區○○街○ 巷○○號建物原為
平房，係由被告之父林德村於52年間出資購買，並借名登記為林耀鈴所有，嗣林德村於67年間出資將上開建物拆除改建為系爭建物，是原告主張系爭房屋為林耀鈴出資改建、為取得較低稅率而借名登記於林德村云云，並非事實，亦與土地稅法第9 條、第17條、臺北市房屋稅徵收自治條例第4 條等法令規定不符。林德村死亡後，其全體繼承人（包括被告及林耀鈴）於78年4 月27日共同簽立遺產分割協議書（下稱系爭協議書），約定系爭3 樓房屋由被告1 人繼承取得，足證林耀鈴已同意遺產分割結果，被告確為系爭3 樓房屋之所有權人。又原告雖另以備位聲明請求返還15年相當於租金之不當得利及無因管理費用云云，惟系爭土地係林德村借名登記於林耀鈴名下，林德村死亡後，林耀鈴本應將系爭土地應有部分5 分之1 移轉登記與被告，縱認被告上開借名登記之抗辯不可採，林耀鈴既同意林德村所有系爭3 樓房屋占有系爭土地，被告繼受林德村之權利，亦屬有權占有，並無不當得利，且依民法第126 條規定，原告請求不當得利超過5 年部分，已罹於時效；至原告主張無因管理費用部分，被告否認其真正，亦否認原告係無因管理，其請求為無理由等語。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、反訴部分：㈠被告即反訴原告（下稱被告）主張：依原告即反訴被告（下
稱原告）自行提出用戶姓名為原告之水電費證明單據可知，原告至遲於97年10月間即無權占用系爭3 樓房屋，迄被告提起刑事告訴後，始於100 年5 月25日交還鑰匙遷離。衡諸系爭3 樓房屋面積為93.03 平方公尺，緊鄰公園、夜市及商圈，交通便利，以每月租金行情至少30,000元計算，原告自97年10月起至100 年5 月25日止，共31個月又25天期間，無法律上原因而受有相當於租金之利益為955,000 元（計算式：
30,000 元 ×31＋30,000元×25/30 ＝955,000 元），並致原告受有損害，自應返還上開不當得利等語。並聲明：1.原告應給付被告955,000 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。
㈡原告辯稱：原告為系爭3 樓房屋之所有權人，占有使用系爭
3 樓房屋，並無不當得利。況系爭3 樓房屋屋齡達30餘年，且有漏水、壁癌及鋼筋外露等情形，每月租金行情應未達30,000元。如認被告之反訴請求為有理由，原告則以本訴請求之不當得利及無因管理費用為抵銷等語。並聲明：被告之反訴駁回。
四、經查：㈠林德村為被告及林耀鈴之父，原告為林耀鈴之女。
㈡系爭土地自54年1 月23日起登記為林耀鈴所有，原告於95年
7 月28日因分割繼承登記為系爭土地所有權人，應有部分5分之2 。
㈢門牌號碼臺北市○○區○○街○ 巷○○號建物於改建前，登記
為林耀鈴所有。改建為系爭建物後，系爭3 樓房屋於69年9月6 日以新建為原因，登記為林德村所有，被告於78年10月
5 日因分割繼承登記為系爭3 樓房屋之所有權人。㈣林德村之全體繼承人（包括被告及林耀鈴）於78年4 月27日共同簽訂系爭協議書，其中第3 條約定：「臺北房屋部分：
1.臺北市○○街○ 巷○○號3 樓，由林高弘一人繼承全部」等語。
上開事實，為兩造所不爭執，並有建物登記簿、身分證、土地登記簿、土地登記謄本、建物登記謄本、戶籍登記簿、信件、遺產分割協議書、所有權狀等在卷可稽（見調解卷第9至11、15至16、22、31至32頁，本院卷第32、42至43、49至
50 、55 、58頁背面至59頁），堪信屬實。惟原告主張其為系爭3 樓房屋之真正所有權人，先位請求被告移轉登記系爭
3 樓房屋之所有權，備位請求被告返還自85年9 月1 日起至
100 年9 月1 日止因系爭3 樓房屋占用系爭土地之不當得利及償還原告上開期間為系爭3 樓房屋所支出之無因管理費用等情，則為被告所否認，並以前詞置辯；又被告以原告自97年10月起至100 年5 月25日止無權占用系爭3 樓房屋為由，反訴請求原告返還相當租金之不當得利等情，亦為原告所否認，且抗辯如前。是本件應審究之爭點厥為：㈠本訴部分：
1.系爭3 樓房屋之所有權人為何人？原告先位請求被告將系爭3 樓房屋移轉登記為其所有，有無理由？2.原告備位請求被告依民法第179 條規定，返還自85年9 月1 日起至100 年
9 月1 日止因系爭3 樓房屋占用系爭土地之不當得利6,809,796 元及依民法第176 條規定，償還原告上開期間為系爭
3 樓房屋所支出之無因管理必要及有益費用135,210 元，有無理由？㈡反訴部分：被告請求原告返還自97年10月起至10
0 年5 月25日止無權占用系爭3 樓房屋之不當得利955,000元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠本訴部分：
⒈系爭3 樓房屋應為被告所有，原告先位請求為無理由：
查系爭3 樓房屋係於69年9 月6 日以新建為原因登記為林德村所有，林德村死亡後，其全體繼承人（包括被告及原告之父林耀鈴）於78年4 月27日共同簽立系爭協議書，約定系爭3 樓房屋由被告一人繼承取得，嗣被告於78年10月
5 日以分割繼承為原因登記為系爭3 樓房屋之所有權人，為兩造所不爭執（見前開不爭執事項㈢、㈣）；原告雖稱：林耀鈴因遺產分割協議與兄弟間鬧得不愉快，為顧及兄弟情份，未於斯時提出所有權移轉登記之訴訟云云（見本院卷第61頁），惟未據舉證；且查，林德村之全體繼承人既於系爭協議書約定分配林德村之遺產，而林耀鈴與被告亦均同意系爭協議書所列之不動產屬於林德村所有，並同意由被告以繼承方式取得系爭3 樓房屋之所有權，是原告主張林耀鈴死亡前為系爭3 樓房屋之所有權人，並不可採，其依繼承及民法第767 條第1 項前段規定，先位請求被告移轉系爭3 樓房屋之所有權登記，為無理由。
⒉被告所有系爭3 樓房屋是否無法律上原因占用系爭土地，
而受有相當租金之不當得利？查系爭土地原登記為林耀鈴所有，原告於95年7 月28日因分割繼承而取得所有權應有部分5 分之2 ，為兩造所不爭執（見前開不爭執事項㈡）。被告雖稱：系爭土地係林德村借名登記於林耀鈴名下，林德村死亡後，其應有系爭土地應有部分5 分之1 云云，然未據舉證，其上開抗辯並不足採。惟被告復辯稱：如上開借名登記之抗辯不可採，林耀鈴既同意林德村所有系爭3 樓房屋占有系爭土地，被告繼受林德村之權利，亦得以系爭3 樓房屋有權占有系爭土地等語；而原告雖對系爭3 樓房屋所有權之歸屬有爭執，然亦表示林耀鈴係自行將包括系爭3 樓房屋在內之系爭建物搭蓋在系爭土地上等語（見本院卷第199 頁背面），堪認包括系爭3 樓房屋在內之系爭建物坐落於系爭土地上，均為林耀鈴所同意，是被告繼承林德村所有系爭3 樓房屋而占有系爭土地，自屬有權占有；原告主張被告無法律上原因占有系爭土地而受有不當得利云云，並不可採。
⒊再者，無因管理必須管理人有為本人管理事務之意思，即
以其管理行為所生事實上之利益，歸屬於本人之意思，始能成立（最高法院81年度台上字第2338號判決要旨參照）。原告固以無因管理之法律關係，請求被告返還其所支出之必要及有益費用共135,210 元；惟查，原告主觀上認為系爭3 樓房屋為其所有，否認被告對系爭3 樓房屋之所有權，並分別於96年1 月間及98年6 月間將系爭3 樓房屋之水電費繳納義務人變更為自己（見調解卷第20至21頁背面之水電費資料表），是就原告主張其繳付如附表所示之水電及修繕費用等情，不論是否為真，其主觀上均係以自己為系爭3 樓房屋所有權人之意思，為自己之利益而支出，並無為被告管理之意思，自與無因管理之要件不合，是原告此部份請求，亦無理由。
⒋綜上，原告之先位及備位主張，均無理由。
㈡反訴部分：
⒈被告主張原告自97年10月起至100 年5 月25日止無權占用系爭3 樓房屋，為有理由：
查原告自承系爭3 樓房屋之鑰匙自林耀鈴死亡後即由其持有，持續管理使用系爭3 樓房屋（見本院卷第61頁背面），嗣原告更換系爭3 樓房屋門鎖，被告並因原告拒絕交付鑰匙而無法於99年12月7 日進入系爭3 樓房屋，亦有原告提出之錄音譯文在卷可稽（見調解卷第24頁至背面），足見原告自林耀鈴死亡時起至100 年5 月25日交付鑰匙、遷離房屋前，對於系爭3 樓房屋有事實上之管領力，為系爭
3 樓房屋之占有人；而系爭3 樓房屋為被告所有，原告卻將系爭3 樓房屋據為己有，自屬無權占有，是被告主張原告自97年10月1 日起至100 年5 月25日遷離系爭3 樓房屋之日止，因占有而受有相當於租金之利益，並致被告受有損害，從而請求原告返還不當得利等情，應屬可採。
⒉不當得利金額之酌量：
城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文；所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。系爭土地並非被告所有，而系爭3 樓房屋面積為93.03 平方公尺，依臺北市政府地政局於101 年6月29日以北市地價字第00000000000 號函檢送之建築改良物價額表所示，97年10月至98年9 月間之價額為每平方公尺10,734元、98年10月至99年9 月間之價額為每平方公尺10,453元、99年10月至100 年9 月間之價額為每平方公尺10,173元（見本院卷第147 至148 頁）；審酌系爭房地位於大安區，鄰近大安森林公園、永康商圈、新生國小、金華國小、金華國中、國立師範大學、政治大學公企中心（見本院卷第201 頁之地圖），是被告主張系爭3 樓房屋坐落地段交通便捷、生活機能良好等情，並非無憑，暨參酌系爭3 樓房屋屋齡達30餘年以上及鄰近地區不動產租賃（含建物及土地）之行情（見本院卷第79至82頁），認原告之不當得利以房屋價額8 ％為適當，是被告請求原告給付上開期間所受相當租金之不當得利206,843 元（計算式如附件二），及自反訴起訴狀繕本送達原告翌日即101 年3月30日（見本院卷第76頁）起算之法定遲延利息，為有理由；逾此之請求，為無理由。
⒊原告本訴請求為無理由，是原告主張以本訴備位請求之不
當得利及無因管理償還費用與被告反訴主張之債權抵銷，亦為無理由。
六、綜上所述，本件原告先位及備位請求均無理由，應予駁回。而被告反訴請求原告給付206,843 元及自101 年3 月30日起至清償日止按年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此之請求，為無理由，應予駁回。又本件判決被告反訴勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行（民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定參照），並依職權酌定相當之擔保金額，宣告原告預供擔保後得免為假執行。
至被告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述。
八、本件反訴訴訟費用為裁判費10,460元，應由原告負擔22% ，餘由被告負擔。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，被告之反訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第87條第
1 項、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項規定，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 7 日
民事第三庭 審判長法 官 林玲玉
法 官 林振芳法 官 王筑萱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 7 日
書記官 徐筱涵附件：
一、原告主張系爭3樓房屋之水電及修繕費用135,210元：㈠水費24,480元：
計算式：每月基本費136 元×12個月×15年＝24,480元。
㈡電費31,730元：
1.78年10月至98年5 月間之電費20,160元：計算式：基本費84元×240 個月＝20,160元。
2.98年6 月至100 年4 月間之電費11,570元：計算式：1,205 ＋3,416 ＋2,507 ＋715 ＋620 ＋842＋857 ＋476 ＋465 ＋299 ＋84＋84＝11,570。
3.總計31,730元。㈢修繕費用79,000元：
1.更換系爭3 樓房屋浴缸、馬桶及所有老舊管線之費用55,
000 元。
2.屋頂修繕之分攤費用24,000元。計算式：120,000 元÷5 層樓＝24,000元
3.總計79,000元。
二、原告自97年10月1 日起至100 年5 月25日止占有系爭3 樓房屋所受相當於租金之不當得利計算式：
㈠自97年10月1 日起至98年9 月30日止共79,887元：
93.03 平方公尺×10,734元×8 ％＝79,887元（元以下四捨五入）。
㈡自98年10月1日起至99年9月30日止共77,795元：
93.03 平方公尺×10,453元×8 ％＝77,795元（元以下四捨五入）。
㈢自99年10月1日起至100年5月25日止共49,161元：
93.03 平方公尺×10,173元×8 ％×237/365 ＝49,161元（元以下四捨五入）。
㈣合計206,843 元（79,887元＋77,795元＋49,161元＝206,84
3 元）。