臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第24號原 告 王亞子訴訟代理人 丁俊文律師被 告 陳金城
陳火石陳高秀英陳榮保陳愛卿陳愛玲陳椿生陳愛梅前列八人共同訴訟代理人 蔡鴻斌律師上列當事人間調整租金事件，本院於民國一百年五月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳高秀英、陳榮保、陳愛卿、陳愛玲、陳椿生、陳愛梅承租原告所有坐落台北市○○區○○段四小段五一０地號土地其中九平方公尺，其同地段五一一之三地號土地其中四十五平方公尺，應自民國九十九年九月八日起調整為每年每坪蓬萊白米一百九十二台斤計算，並折算現金給付。
被告陳火石承租原告所有坐落台北市○○區○○段四小段五一０地號土地其中九平方公尺，其同地段五一一之三地號土地其中三十七平方公尺，應自民國九十九年九月八日起調整為每年每坪蓬萊白米一百九十二台斤計算，並折算現金給付。
被告陳金城承租原告所有坐落台北市○○區○○段四小段五一０地號土地其中四平方公尺，其同地段五一一之三地號土地其中四十七平方公尺，應自民國九十九年九月八日起調整為每年每坪蓬萊白米一百九十二台斤計算，並折算現金給付。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳高秀英、陳榮保、陳愛卿、陳愛玲、陳樁生、陳愛梅連帶負擔百分之二，被告陳火石、陳金城負擔百分之四，其餘百分之九十四由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。民事訴訟法第一百六十八條有明文規定，復按第一百六十八條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第一百七十五條第一項亦規定甚詳。查被繼承人陳榮福本為本案被告，後於訴訟程序進行中死亡，被告陳高秀英、陳榮保、陳愛卿、陳愛玲、陳椿生及陳愛梅均為其繼承人，有陳榮福之死亡證明書及陳高秀英、陳榮保、陳愛卿、陳愛玲、陳椿生及陳愛梅之戶籍謄本與印鑑證明書各一份在卷可稽，是被告陳高秀英、陳榮保、陳愛卿、陳愛玲、陳椿生及陳愛梅聲明承受本件訴訟，為有理由，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：被告同意者。民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款有明文規定。查原告原起訴請求就台北市○○區○○段四小段510、511-3、511-5 地號土地請求調整租金，嗣後於本案訴訟進行中變更為就上開土地其中
510、511-3地號土地為前揭請求，而為被告所同意，是依據上開法文之規定，於法並無不合，應予准許，先為敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於九十九年五月五日取得坐落於台北市○○區○○段四小段510、511-3地號土地之所有權，被繼承人陳榮福所有之門牌號碼為台北市○○區○○街○○○號房屋、被告陳金城所有之門牌號碼為台北市○○區○○街二九六
之二號房屋，及被告陳火石所有之門牌號碼為台北市○○區○○街二九六之一號房屋，均占用系爭土地。上開二九八號房屋占用系爭510地號土地其中九平方公尺、系爭511-3地號土地其中四十五平方公尺；上開二九六之一號房屋占用系爭510地號土地其中九平方公尺、系爭511-3地號土地其中三十七平方公尺，；上開二九六之二號房屋占用系爭510地號土地其中四平方公尺、系爭511-3地號土地其中四十七平方公尺。原告曾於九十九年七月十二日分別以存證信函通知陳榮福及被告陳火石、陳金城應將所占用之上開土地返還原告，陳榮福及被告陳火石、陳金城函覆原告表示陳榮福、被告陳金城與被告陳火石之父親陳容辛曾與原告之前手就土地租金爭議，於本院九十三年度訴字第三五八七號調整租金事件審理期間達成和解，雙方同意自九十三年二月一日起調整土地租金為每年每坪蓬萊白米一百二十台斤計算並折算現金給付之。
（二）系爭土地鄰近麟光捷運站，附近商家比鄰，與系爭土地毗鄰之台北市○○區○○段一小段146、147、159、164、166地號之土地，面積共計四千三百零三平方公尺，約為一千三百零一坪，經國有財產局以總價十四億八千六百九十八萬八千元標售，即每坪為一百一十四萬二千九百五十七元，故系爭土地每坪市價應超過一百萬元。
（三）系爭土地如以年租金每坪蓬萊白米一百二十台斤折算現金收取租金，一百二十台斤換算為七十二公斤（一台斤等於零點六公斤），如依九十九年八月二十日北部蓬萊米六十公斤價格一千七百七十元至一千八百二十元計算，每公斤蓬萊白米約三十元（1800元÷60=30元），故每坪年租金亦僅二千一百六十元〔30元×72公斤（120台斤）＝2,160元〕。陳榮福占用面積為五十二平方公尺（即十五點七三坪），依據上述標準，年租金約為三萬三千九百七十六元（2160×15.73=33976）；被告陳金城占用面積為五十平方公尺（即十五點一二坪），依據上述標準，年租金約為三萬二千六百五十九元（2160×15.12=32650）；被告陳火石占用面積為五十平方公尺（即十五點一二坪），依據上述標準，年租金約為三萬二千六百五十九元（2160 ×
15.12=32659）。故陳榮福及被告陳火石、陳金城應繳交之租金顯屬過低亦甚不公平。故應以上開系爭土地每坪之公告現值為四十五萬三千九百五十九元為依據，按照土地法第九十七條所規定之年息百分之十計算，應為每坪四萬三千九百五十三元，調整後年租金為每坪以蓬萊白米二千七百台斤折算現金給付始為公允。
（四）綜上，原告爰本於民法第四百四十二條之規定請求調整租金，而為訴之聲明並求為判決：被告占用系爭土地應自起訴狀繕本送達之翌日（即九十九年九月八日）起調整年租金為每坪以蓬萊白米二千七百台斤計算，並折算金錢給付之。
二、被告辯稱：
（一）系爭土地原地主曾以系爭土地緊鄰捷運麟光站，並鄰近和平東路、基隆路等交通要道，有多線公車路線行經，交通甚為便利，附近有傳統市場、加油站、統一超商、麥當勞及各式商店，商業繁榮，此外並新蓋有高級住宅大樓數棟，並鄰近公園，生活機能完整，經濟價值顯著提升，經比較鄰近土地、附近工商繁榮程度及被告所受利益，雙方所約定之租金已失平衡，而依民法第四百二十二條之規定訴請本院將租金由每坪白米四台斤調整為每坪以蓬萊白米一百二十台斤折算為現金給付，其後雙方於九十三年九月十七日依原地主請求成立訴訟上和解，其和解與確定判決有同一效力，依法並對原告有拘束力。而自九十三年九月十七日成立訴訟上和解至今僅六年餘，系爭土地周邊環境、工商繁榮之程度、被告利用基地之經濟價值及所受利經濟狀況等並無變更，亦無和解當時所未能預料之重大變化，原告請求再調整租金至每坪蓬萊白米二千七百台斤，漲幅高達21.5倍（(0000-000)/120=21.5），並無理由。
（二）況系爭土地之租金是以每坪蓬萊百米一百二十台斤計算，而蓬萊百米價格會有波動，並逐步上揚，此本雙方所明知，顯然約定租金已可隨經濟繁榮等狀況調整，其波動程度並為雙方所能預見，雙方亦無於不到七年期間再為調整租金之理。
（三）末按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」土地法第九十七條第一項訂有明文，而申報地價與公告現值係屬二事，原告依公告現值計算土地法第九十七條第一項所規定之土地租金上限，與法顯然不合。
（四）綜上，被告爰為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、首查：
（一）上開二九八號房屋占用系爭510地號土地其中九平方公尺、系爭511-3地號土地其中四十五平方公尺；上開二九六之一號房屋占用系爭510地號土地其中九平方公尺、系爭511-3地號土地其中三十七平方公尺，上開二九六之二號房屋占用系爭510地號土地四平方公尺，系爭511-3地號土地其中四十七平方公尺。
（二）上開二九八號房屋之權利人本為陳榮福，陳榮福死亡後，由被告陳高秀英、陳榮保、陳愛卿、陳愛玲、陳椿生及陳愛梅共同繼承上開權利。上開二九六之一號房屋之權利人本為陳榮辛，陳榮辛死亡後，由被告陳火石繼承上開權利。上開二九六之二號房屋之權利人為被告陳金城。
（三）陳榮福、陳榮辛及被告陳金城就上開房屋之坐落基地，與土地地主間有租賃關係存在，陳榮福死亡後，其承租人之權利義務由被告陳高秀英、陳榮保、陳愛卿、陳愛玲、陳椿生及陳愛梅共同繼承，陳榮辛死亡後，其承租人之權利義務由被告陳火石繼承。
（四）陳榮福、陳榮辛及被告陳金城前於九十三年間與原告之前手聞琢賢就系爭土地調整租金案件成立訴訟上和解，即本院九十三年度訴字第三五八七號調整租金民事案件，雙方同意土地租金自九十三年二月一日起調整年租金為每坪蓬萊白米一百二十台斤折算現金給付之。原告後於九十九年五月五日因買賣關係而取得系爭土地之所有權，繼受為上開土地不定期租賃關係之出租人。
以上事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之土地登記謄本（原證一）及被告所提出之本院九十三年度訴字第三五八七號和解筆錄（證二）與被告陳高秀英、陳榮保、陳愛卿、陳愛玲、陳椿生、陳愛梅及陳火石之戶籍謄本各一份為證，應屬實在。
四、其次，原告主張系爭土地之租金應調整為按照每年以每坪蓬萊白米二七千百台斤計算，折算現金給付，然為被告所不承認，並以上開情事資為抗辯，是本案爭點應為：
（一）原告依據民法第四百四十二條之規定請求調整系爭土地租金，有無理由？
（二）如有理由，則調整後租金為何？
五、上述爭執（一）事項：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段有明文規定。由系爭土地之公告地價查詢及申報地價資料表可知，系爭510地號土地之九十三年度公告地價為每平方公尺三萬二千元，九十九年度之公告地價為每平方公尺四萬六千零三十八元，故系爭510地號土地之公告地價自九十三年度至九十九年度，約增加一點四倍。系爭510地號土地之九十三年度申報地價為每平方公尺二萬五千六百元，九十九年度之申報地價為每平方公尺三萬六千八百六十六元，是系爭510地號土地之申報地價自九十三年度起至九十九年度為止，約增加一點四倍。系爭511-3地號土地之九十三年度公告地價為每平方公尺三萬二千元，九十九年度之公告地價為每平方公尺五萬七千元，是系爭511-3地號土地之公告地價，自九十三年度起至九十九年度為止，約增加一點八倍，系爭511-3地號土地之九十三年度申報地價為每平方公尺二萬五千六百元，九十九年度之申報地價為每平方公尺四萬五千六百元，系爭511-3地號土地自九十三年度至九十九年度之申報地價約增加一點八倍。是以系爭土地之價值，自九十三年間起迄今，確實有所增加，如仍按原租金計收，對於原告顯失公平。被告雖辯稱系爭土地周邊環境、工商繁榮之程度等自九十三年起迄今並無改變等語，然衡之常情，系爭土地之公告地價及申報地價，自九十三年度起至九十九年度為止，已經增加一點四倍及一點八倍，前已述及，可徵系爭土地價值確有增加，若系爭土地之週邊環境與工商繁榮程度若無變化，致使系爭土地之價值並無增加，則系爭土地之公告地價與申報地價當不致調昇並增加一點四倍及一點八倍，是被告前揭所辯，應非可採，原告依據上開法文之規定請求調整租金，洵屬有據。
（二）至被告雖辯稱陳榮福、陳榮辛及被告陳金城與原告之前手聞琢賢已就系爭土地租金成立上開訴訟上和解，具有與確定判決同一效力，對於原告應有拘束力，查聞琢賢於前揭訴訟係訴請自九十三年二月一日起調整租金，本件原告則是請求自本案起訴狀繕本送達被告起調整租金，兩者訴訟標的及訴之聲明已非相同，自非同一之訴，故本案並無為前案既判力所及之問題。再者，按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於第三人，仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項有明文規定，是原告因買賣關係而繼受租賃契約之出租人地位，因而聞琢賢與陳榮福、陳榮辛及被告陳金城間合意調整租金以每年每坪蓬萊白米一百二十台斤計算並折算現金給付，對於原告固具拘束力，然原告於繼受上開租賃契約之出租人地位後，本於出租人之地位，以九十三年二月一日調整後之租金，因系爭土地之價值增加而有隨之再予調整之必要為由，而依據民法第四百四十二條之規定訴請調整租金，即非法之所不許。換言之，聞琢賢縱與陳榮福、陳榮辛及被告陳金城就系爭土地之租金已為自九十三年二月一日起調整為每年每坪以蓬萊白米一百二十台斤計算租金之合意，原告於繼受聞琢賢之出租人地位後，仍非無權利再行依據前揭法文之規定，訴請系爭土地之租金應自本案起訴狀繕本送達被告之翌日起再予調整。是以被告上開辯解，亦非可採。
（三）被告又辯稱系爭爭土地之租金是以每坪蓬萊百米一百二十台斤計算，而蓬萊百米價格會有波動並逐步上揚，故所約定之租金已可隨經濟繁榮等狀況調整等語，然上開法文是以土地價值之昇降以為調整租金之依據，並非以計算租金之實物之價值昇降以為調整租金之依據，況且土地為不動產，蓬萊白米為農作物，兩者性質互異，其價值之昇降與其幅度並不具一致性，蓬萊白米價值如有昇降，系爭土地價值並不當然隨之昇降，反之，系爭土地價值如有昇降。蓬萊白米價值亦不當然有所波動，被告辯稱蓬萊白米價格之波動已經足以視為租金之調整，並無依據，為本院所不採。
六、上述爭執（二）事項：
（一）按以租賃物為不動產者，因其價值之昇漲，出租人依法得為增租之請求，至應增多少，則應以承租人使用租賃物所受利益及該地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，此有最高法院六十九年度台上字第三０七三號裁判要旨可資參照。被告雖辯稱其利用基地之經濟價值及所受利經濟狀況等並無變更等語，然系爭土地既然已經增值，則依據社會通念，土地價值之調漲實足以表徵土地之生活機能性、交通便利性與工商繁榮性均有所增益，被告利用土地之用途縱未改變，然被告使用系爭土地之利益，應隨土地之生活機能性、交通便利性與工商繁榮性之增加，而有所增加，是本院爰審酌系爭土地自九十三年二月一日起租金調整為每年每坪以蓬萊白米一百二十斤計算，並折算金錢給付之，而系爭土地自九十三年度起至九十九年度為止，已經分別調漲一點四倍及一點八倍，平均調漲一點六倍，以及被告使用系爭土地所受利益等一切情狀，認為系爭土地之租金，應自被告收受本案起訴狀繕本翌日起即九十九年九月八日起調整為每年每坪以蓬萊白米一百九十二台斤計算，並折算金錢給付之。
（二）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；又城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限；民法第四百四十二條、土地法第一百零五條準用第九十七條第一項定有明文。又土地法第九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地法施行細則第二十五條亦有明文；而土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，倘土地所有權人申請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即由該管縣市地政機關依土地法第一百五十二條或第一百六十條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條定有明文；故土地法第九十七條之土地申報總價額即指該土地之申報地價而言。經查：
1、原告主張蓬萊白米價格為每公斤三十元，此為被告所不爭執，並有大宗物資雜糧等市場行情資料一份（原證五）在卷可稽，則一百九十二台斤為一百十五點二公斤，故一百九十二台斤蓬萊白米如折算為金錢給付，為每坪三千四百五十六元。則被告陳高秀英、陳榮保、陳愛卿、陳愛玲、陳椿生、陳愛梅就其所占用之十五點七三坪土地，應繳納之年租金約為五萬四千三百六十三元，被告陳金城、陳火石就渠等分別占用之土地十五點一二坪，年租金約為五萬二千二百五十五元（元以下均四捨五入）。
2、系爭510地號土地之九十九年度申報地價為每平方公尺三萬六千八百六十六元，系爭511-3地號土地之九十九年度之申報地價為每平方公尺四萬五千六百元。被告陳高秀英、陳榮保、陳愛卿、陳愛玲、陳椿生、陳愛梅占用系爭51
0 地號土地九平方公尺，占用系爭511-3地號土地四十五平方公尺，故被告陳高秀英、陳榮保、陳愛卿、陳愛玲、陳樁生、陳愛梅占用上開土地之申報地價總價額年息百分之十為二十三萬八千三百七十九元（(36866x9+45600x45)x10%=238379）。被告陳金城占用系爭510地號土地四平方公尺，占用系爭511-3地號土地四十七平方公尺，故被告陳金城占用上開土地之申報地價總價額年息百分之十為二十二萬九千零六十六元（(36866x4+45600x47)x10%=229066）。被告陳火石占用系爭510地號土地九平方公尺，占用系爭511-3地號土地三十七平方公尺，故被告陳火石占用上開土地之申報地價總價額年息百分之十為二十萬一千八百九十九元。（(36866x9+45600x37) x10%=201899）。
3、因此，租金應調整為每年每坪以蓬萊白米一百九十二台斤計算，並以現金折算之，且調整後之租金並未逾越上開土地法所規定之土地申報地價總價額年息百分之十之限制。
七、綜上所述，原告依據民法第四百四十二條之規定，請求調整租金，應屬有理由，而其主張應自本案起訴狀繕本送達被告之翌日起調整為每年每坪蓬萊白米二千七百台斤計算並折算現金給付之，應以其中每年每坪蓬萊白米一百九十二台斤，並折算現金給付之，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條前段、第八十五條前段、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
民事第四庭 法 官 匡 偉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
書記官 巫玉媛