臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第270號原 告 祭祀公業周嘉執法定代理人 周存善（即祭祀公業周嘉執之管理人）訴訟代理人 馮志剛律師被 告 陳月霞
陳如淵共 同訴訟代理人 莊鵬飛律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國一百年十二月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不在此項。民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：（一）被告陳月霞、陳如淵應將座落台北市○○區○○段二小段57地號土地上之地上物拆除（面積以實測為準），將土地返還原告。（二）被告陳月霞、陳如淵應連帶給付原告新臺幣（下同）2,285,437元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（三）被告陳月霞、陳如淵應自民國99年12月1日起至返還土地之日止按月連帶給付原告40,980元。（四）願供擔保請准宣告假執行。嗣因本院囑託臺北市古亭地政事務所作成如附圖所示之土地複丈成果圖，原告爰依系爭複丈成果圖更正聲明為：（一）被告陳如淵應將坐落台北市○○區○○段二小段57地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○巷○○號，如附圖所示A、B部分面積60.1平方公尺之建物拆除，將土地返還原告。（二）被告陳月霞應自坐落台北市○○區○○段二小段57地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○巷○○號，如附圖所示A、B部分面積
60.1平方公尺之建物遷出。（三）被告陳如淵、陳月霞應連帶給付原告2,18 7,178元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（四）被告陳如淵、陳月霞應自99年12月7日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告39,218元。經核原告所陳述者，均係基於被告有無占用系爭土地之事實，其原提出之證據資料仍得相互援用，應認其基礎事實同一，且無礙於被告之防禦及本件訴訟之終結，原告所為聲明之變更，自應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）台北市○○區○○段2小段57地號土地（重測前為台北市○○段○○○○號，下稱系爭土地）為原告所有，被告陳月霞、陳如淵無正當權源於其上建有門牌號碼為台北市○○○路○段○○巷○○號房屋（下稱系爭建物），屢經原告請求拆除及給付不當得利，均不獲置理，爰依民法第767條、第179條、第184條規定，提起本訴。
（二）對被告抗辯之陳述：
1、系爭建物沒有保存登記，稅籍資料不能作為產權及其他法律關係證明，被證一即台北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書，其備註欄即載明「僅供參考，不作產權及他項權利證明之用」。系爭未經保存登記建物之事實上處分權，不完全是被告陳如淵擁有。被告陳月霞是設籍在系爭建物，且實際占有已非常多年，陳月霞是實際占有人。否認被告所提出被證二，該收據未有原告收取租金之記載，不得以此推定有不定期租賃關係。
2、原告曾於60年11月29日催告訴外人陳清溪1個月內繳清租金，逾期終止租賃，陳清溪未於1個月內繳清租金，原告即終止租賃，且當時已經以口頭終止租約，陳如淵實無從主張其父陳清溪之承租權。且陳如淵設籍於系爭建物之時間甚為短暫，遑論實際居住。陳如淵之前並無占有系爭房地，是因知悉本件訴訟後，始占有系爭房屋。依台北市稅捐稽徵處中正分處函覆之台北市房屋稅籍記錄表，原納稅義務人陳清溪於78年2月12日去世，陳如淵於88年8月13日登記為納稅義務人，100年1月7日出售予訴外人鄭堉志，100年5月5日又買回，陳如淵從未繳付任何租金，顯無繼承承租權之意思及事實。原告於85年4月2日以存證信函催告訴外人陳徐紅柿繳付相當於租金之不當得利，99年10月6日送達催收通知由陳月霞簽收，又於99年10月6日以存證信函催告占有使用系爭房地之陳月霞，給付相當於租金之不當得利，又於99年11月25日委託律師以存證信函表示，多次催告於期限內繳清租金，均不獲置理，將依法訴請拆屋還地、給付相當於租金之不當得利，若認為有租賃關係，亦因未於期限內繳清而終止。原告對於陳徐紅柿、陳月霞之催告及終止意思表示應及於陳如淵。退步言，100年5月5日開庭時，原告亦曾表示若被告認為有租賃關係存在，則以起訴狀為催告給付租金之意思表示，因被告並未給付，而於同日為終止之意思表示，是陳如淵主張繼承其父陳清溪之承租權，而與原告間有不定期租賃關係，顯有違誤。並聲明：（一）被告陳如淵應將坐落台北市○○區○○段二小段57地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○巷○○號，如附圖所示A、B部分面積60.1平方公尺之建物拆除，將土地返還原告。（二）被告陳月霞應自坐落台北市○○區○○段二小段57地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○巷○○號，如附圖所示A、B部分面積60.1平方公尺之建物遷出。（三）被告陳如淵、陳月霞應連帶給付原告2,187,178元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年1 月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（四）被告陳如淵、陳月霞應自99年12月7日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告39,218元。
三、被告則抗辯以：
（一）被告陳月霞非系爭建物所有權人，無權將系爭建物拆除返還占有土地予原告。陳如淵雖為系爭建物之所有權人，然系爭建物係陳清溪於37年6月7日向訴外人楊天發買受，陳月霞、陳如淵係依繼承取得，有遺產分割協議書可證，並辦房屋稅籍變更，周木生為原告管理人亦多次收取租金，故租賃關係確實存在，後來變更為不定期租賃。陳清溪往生後，就是陳徐紅柿、陳月霞、陳如淵一起住在系爭建物。足見被告因繼承取得房屋所有權及土地使用權，並非無權占有。原告承租系爭土地為19坪等於62.81平方公尺，然依台北市古亭地政事務所複丈成果圖所示，實際占用面積60.1平方公尺，足見原告均超收2.71平方公尺之租金。
（三）被告係依據租賃關係使用系爭土地，該租賃契約到期未再續訂租約，應已成為不定期租賃關係，又先前每月租金
66.67元，原告依照公告地價計算調升每月40,987元，相差600多倍，並主張被告積欠租金2,187, 178元，顯然不合理。且原告催告對象為陳徐紅柿、陳月霞，前揭二人並非系爭房屋繼承人，催告不合法，原告未合法催告房屋所有權人即陳如淵，原告自不得逕行終止租約，其請求拆屋還地或調整租金，顯然違反民法第44 0條第1項、第442條規定。被告業已委託訴訟代理人給付原告近5年之租金，原告竟拒收退回，自屬受領遲延，不能以被告未給付租金之理由主張終止租約。並聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保，請准免予假執行之宣告。
四、 兩造不爭執之事項：
1、周存善為原告祭祀公業周嘉執之管理人，台北市○○區○○段二小段57地號土地（下稱系爭土地）為原告所有。系爭土地上坐落未經保存登記即門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○巷○○號之建物（下稱系爭建物）。
2、系爭建物占有系爭土地共60.1平方公尺。
五、本院之判斷原告主張被告無權占有原告所有系爭土地，應拆屋還地並給付相當租金之不當得利，為被告所否認，並以兩造間尚有不定期租賃關係，且原告未經合法催告終止租賃契約置辯，是本件之爭點厥為：1、訴外人陳清溪與原告間是否有租賃關係？若有，則原告於60 年11月29日催告陳清溪給付租金後，是否已為終止之聲明合法終止租賃契約？2、若原告未合法終止與陳清溪間之租賃契約，是否成立不定期租賃？陳清溪死後之承租人為何人？原告是否已向所有承租人為催告給付租金？並以被告遲延給付租金終止系爭租約？3、原告主張被告應拆屋還地及給付相當租金之不當得利有無理由？析述如下：
（一）訴外人陳清溪與原告間是否有租賃關係？若有，則原告於
60 年11月29日催告陳清溪給付租金後，是否已為終止之聲明合法終止租賃契約？按承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物。最高法院52年台上字第1289 號判例意旨可資參照。原告主張其雖與陳清溪有租賃關係，但時任管理人周首中於60年11月29日以存證信函催告訴外人陳清溪1個月內繳清租金逾期終止租賃，已無租賃關係可言，被告抗辯原告雖為催告並無再為終止之意思表示。細鐸卷附上開存證信函係載以「...即希查照並於文到壹個月內補繳逾期終止租賃無誤」等語（見本院卷第126頁），可見原告當時限期催告承租人之陳清溪支付欠租逾期終止租約，惟仍須於到期後為終止之聲明，並非當然逾期後即終止與陳清溪間之租賃契約，原告主張陳清溪未於期限內繳清租金租賃契約自已終止，要不足採。又其再以當時應已口頭終止租約，苟如其言，何以陳清溪迄78年間過世前原告未曾請求返還系爭土地，且焉有一再向陳清溪繼承人催討租金之理（詳後述）此外，原告亦未舉證以明確向陳清溪為終止租約之聲明，是原告與陳清溪間之租賃契約並未終止。
（二）若原告未合法終止與陳清溪間之租賃契約，是否成立不定期租賃？陳清溪死後之承租人為何人？原告是否已向所有承租人為催告給付租金？並以被告遲延給付租金終止系爭租約？
1、原告既未經合法終止與陳清溪之租賃關係，陳清溪並繼續占有使用系爭土地至過世為止，已如前述，且就原告所提出之存證信函（見本院卷第154至158頁）以觀，其尚於85年間催告陳清溪之配偶陳徐紅柿繳付67年至84年之租金，99年6月、同年10月11日向被告陳月霞催繳67年至98年之租金，堪認原告就陳清溪系爭土地之使用確未為反對之意思，依民法第451條之規定，被告主張原告與陳清溪間確有不定期繼續租賃關係，尚非無憑。至原告以係催告陳徐紅柿及被告陳月霞給付相當租金之不當得利，但與上開存證信函內容不符，且所謂催繳不當得利一事，亦係原告委任訴訟代理人後於99年11月25日所所為單方主張（見本院卷第159頁之存證信函），不足為原告有利之事實認定。
2、按租賃權亦財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有，依民法第二百六十三條準用第二百五十八條規定，上訴人如欲終止租約，應向全體繼承人為之，始生終止租約之效力。最高法院62年台上字第892號判例足參。今陳清溪就原告所有系爭土地租賃權，於其過世後自得為繼承之標的，故陳清溪死後應為其繼承人所繼承，而陳清溪之繼承人除身為次女、次子之被告二人及配偶陳徐紅柿外尚應有長子、參子、肆子、伍子、長女、參女，有原告所提出之臺北市戶籍清查表及戶籍登記申請書附卷足佐（見本院卷第137至140頁），當應由彼等繼承陳清溪之租賃權。原告主張終止兩造間不定期租約，應向陳清溪之全體繼承人為之。惟原告所舉其於99年11月25日以存證信函終止兩造租賃關係，然該存證信函僅向被告陳月霞一人為之；又原告再以係以起訴狀為給付租金之催告，並於100年5月
5 日言詞辯論期日終止租約，然亦非對陳清溪之全體繼承人而為，是不論被告係陳如淵抗辯其一人因遺產分割取得系爭建物事實上處分權是否有理，原告既未查明陳清溪甚或陳徐紅柿之全體繼承人為孰，其僅就被告二人為終止租賃關係之意思表示不生效力甚明。
（三）原告主張被告應拆屋還地及給付相當租金之不當得利有無理由？按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件被告抗辯係屬有權占有，自應就該有權占有之事實負舉證之責。而原告與陳清溪全體繼承人間之不定期限租約關係猶存，俱詳前陳，被告二人本諸所繼承之租賃權占有系爭土地，並非無權占有，且亦未經原告合法終止租賃關係，被告抗辯其為有權占有，亦無不當得利，要堪以採。原告主張被告二人無權占有系爭土地請求拆屋還地並給付相當租金之不當得利，即無所據。
六、綜上所述，原告並未於60年對陳清溪催告給付租金後為終止之聲明，而生不定期限繼續租約，並於陳清溪死後為其全體繼承人繼承租賃權，原告亦未向全體繼承人為終止之聲明，被告自得以所繼承之租賃權得占有使用系爭土地。從而，原告依據民法第767條及第179條之法律關係請求（一）被告陳如淵應將坐落台北市○○區○○段二小段57地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○巷○○號，如附圖所示A、B部分面積60.1平方公尺之建物拆除，將土地返還原告。
（二）被告陳月霞應自坐落台北市○○區○○段二小段57地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○巷○○號，如附圖所示A、B部分面積60.1平方公尺之建物遷出。（三）被告陳如淵、陳月霞應連帶給付原告2,187,178元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年1 月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（四）被告陳如淵、陳月霞應自99年12月7日起至返還土地之日止，按月連帶給付原告39,218元，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 1 月 6 日
民事第二庭 法 官 吳定亞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 6 日
書記官 張婕妤