臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第295號原 告 劉雪惠訴訟代理人 李淑寶律師被 告 杜愛玉訴訟代理人 詹德柱律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國101年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國99年5月29日經由信義房屋仲介股份有限公司信義店仲介，與被告杜愛玉簽訂不動產買賣契約書，以新臺幣（下同）2,488萬元買受被告所有座落於台北○○○區○○段○○段845、845-1地號土地，暨其上建物門牌號碼：台北○○○區○○路○段107之1號15樓之3房屋。原告已依約給付價款，而被告亦已於99年7月20日將前開不動產所有權移轉登記與原告，並於99年7月27日將系爭房地點交與原告。詎原告僱工裝潢系爭房屋，於拆除16樓天花板時，始發現系爭房屋頂板水泥掉落，鋼筋外露且嚴重鏽蝕。經委請尚昕科技檢驗公司進行檢測，其中第16樓檢測結果氯離子含量遠超過87 年修訂之CNS3090之標準，確定為海砂屋。且系爭房地所屬皇家名宮管理委員會早在97年即就系爭大樓氯離子（即海砂屋）為都巿更新評估專案報告及重建意願調查，更於98年6月5日公告本大樓總體結構安全檢驗計畫說明及預算會議，於98年6月21日已召開住戶大會後遴選財團法人台灣營建研究院就本棟大樓進行總體結構安全檢驗，且於99年6月間作成鑑定工作報告書，建議本鑑定標的物應予拆除重建。被告明知系爭房屋、該棟大樓為海砂屋，業經鑑定擬將拆除重建，竟刻意隱匿此重大事實，而使原告陷於錯誤為買受系爭不動產之意思表示，經核被告所為顯構成詐欺之行為，由本院刑事庭以101年度易字第27號審理在案。系爭房屋為海砂屋已使系爭房屋有減少契約預定之安全居住效用之瑕疵。又被告給付海砂屋予原告，未告知大樓即將重建，且於99年2月25日委託信義房屋出售系爭房地時，於標的物現況說明書第6項次：「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形？」被告竟勾選「否」，足證被告確實已違反告知義務，其給付不合債之本旨，此情形屬可歸責於被告之事由，亦構成不完全給付。關於請求減少價金部分：系爭房屋為海砂屋已嚴重影響房屋安全及耐用年限，自將造成交易價值嚴重減損，原告自得請求減少價金為系爭房屋交易價格三分之一，即減少數額8,293,333元。而關於請求不完全給付損害賠償部分：被告於出售系爭房屋時，就系爭大樓已存在結構安全問題，未盡告知之注意義務，致原告於不知情下予以購買，並花費泥作等裝修費用350萬元，卻因海砂屋及恐將重建而須再搬離此地（經台北巿政府100年2月1日府都建字第09973514801號函以本棟所有住戶應於102年2月1日（列管公告日起2年）前停止使用，並於103年2月1日（列管公告日起3年）前自行拆除）。則原告所有系爭房屋須於102年2月1日前停止使用，原告除損失350萬元之裝修費用外，更須負擔重建費用及租賃費用，被告自應負不完全之給付義務即應賠償原告350萬元。為此爰依系爭不動產買賣契約書第17條其他約定事項二、（七）之約定、第354條第1項本文、第2項、第359條、第227條規定，提起本件訴訟。並聲明：1、被告應給付原告11,793,333元，及自本起訴狀繕本送達翌日即99年12月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯以：
（一）系爭房屋並無氯離子含量超過契約標準之瑕疵：關於氯離子量檢測之數值部分，因系爭建物之完成日期為74年8月10日，為87年6月24日以前完成之建物，故依兩造契約第17條第2項第2款之約定，其氯離子含量之檢驗值平均應於
0.6kg/立方公尺以下始為合格。然原告所提出氯離子含量測試報告，其檢驗之數值分別為：0.15 6 kg/立方公尺及
0.708kg/立方公尺，其平均值為0.432kg /立方公尺，並未超過契約所約定之0.6kg/立方公尺，並不得視為瑕疵。
何況依信義房屋公司所委請製作之檢驗報告所示，系爭房屋之氯離子檢測數值分別為:0.169 kg/立方公尺、0.674kg/立方公尺、0.408kg/立方公尺，平均值為0.417kg/立方公尺，亦未超過契約所約定之0.6 kg/立方公尺。
（二）原告證據不能證明被告已經知悉系爭大樓重建之事，縱98年間之區分所有權人會議確有合法召開且決議，但該所委託之鑑定單位係於99年6月間被告出售系爭房屋後，始完成原證5之鑑定報告，被告無從知悉系爭房屋確有氯離子過高之情事。系爭房屋並無所謂氯離子過高之瑕疵，與被告所填具不動產現況說明書之內容相符，自無任何告知義務之違反。況且，信義房屋公司亦與原告協議，並簽立協議書，就原告所主張使用不便之損失部分，給付原告合計150 萬元之補償金。因此，本件被告所主售之房屋，符合契約約定之品質，且原告因拆除改建所造成之使用上不便，信義房屋公司亦給付原告150萬元之補償，若以為每月補貼租金3萬元計算，則為50個月，相當為4年2個月，再加上依「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例」第7條第3項之20萬元補助，原告自無損失可言，其請求減少價金，於法無據。其次，關於原告主張上開瑕疵已達減少系爭房屋交易價格之1/3，其金額為8,293,333元，亦未提出任何證據及減少之依據，而關於裝潢費用350萬元之部分，既未拆除且仍為原告使用中，是否為損失？原告並未舉證。若認為若被告有賠償義務時，該金額應為損害賠償金額的一部分，而應予以扣抵。並聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2、若受不利判決，被告願供擔保請准免予假執行。
三、兩造不爭執及爭執之事項：
（一）兩造不爭執事項：原告於民國99年5月29日經信義房屋仲介與被告簽訂不動產買賣契約書，以新台幣2448萬元，購買台北市○○區○○段一小段845、845-1地號土地，及其上同段2093建號建物即門牌號碼台北市○○區○○路二段107之1號15樓之3房屋，並於同年7月20日將不動產所有權移轉登記予原告所有。
（二）爭執部份：
1、本件有無氯離子含量過高之物之瑕疵？
2、原告主張依物之瑕疵擔保責任請求被告減少價金有無理由？
3、原告主張依不完全給付請求被告賠償裝潢費用損害有無理由？
四、本院之判斷
（一）本件有無氯離子含量過高之物之瑕疵？原告主張購買系爭建物有氯離子含量過高之瑕疵，並舉以現場照片及台灣省土木技師公會硬固混擬土氯離子含量測試報告為證（見本院卷一第18至21頁），為被告所否認，並以並未違反兩造買賣契約所約定之數值為辯。
1、按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。
2、查兩造於不動產買賣契約第17條其他約定事項(2)氯離子含量檢測約定，為「...其檢驗結果如全部檢測樣本之平均值超過以下數據（即建築完成日期在民國87年6月24日含當日以前之建物，約定0.6kg/ M3以上..）」等語（見本院卷一第10頁）。而因系爭建物之完成日期為74年8月10日（見本院卷二第161頁建物所有權狀），是0.6公斤/立方公尺為兩造就系爭建物之氯離子含量所為契約約定之效用。而原告上開委外檢測結果檢驗之數值分別為：0.15
6 kg/立方公尺及0.708kg/立方公尺，其平均值為0.432kg/立方公尺（見本院卷一第21頁），並未超過契約所約定之0.6kg/立方公尺。甚至依仲介之信義房屋公司所委請之「SGS材料及工程實驗室」所製作之試驗報告，亦以系爭房屋之氯離子檢測數值分別為:0.169 kg/立方公尺、0.674kg/立方公尺、0.408kg/立方公尺，平均值為0.417kg/立方公尺等情，有試驗報告附卷為憑（見本院卷一第88頁），亦未超過契約所約定之0.6 kg/立方公尺，故系爭房屋氯離子含量並無欠缺契約約定之效用，自難認有瑕疵之有。
（二）原告主張依物之瑕疵擔保責任請求被告減少價金有無理由？原告所購買系爭建物並無證據證明有超過與被告約定之氯離子含量，不能認定有瑕疵存在。是原告主張系爭建物有氯離子含量過高之瑕疵請減少價金，已乏所據。
（三）原告主張不完全給付部分原告主張被告未告知大樓即將重建且委託出售系爭房地時於標的物現況說明書就是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形一事，被告勾選「否」，故違反買賣之附隨義務且可歸責於被告之事由，而構成不完全給付。被告則以未曾知悉其他住戶是否有海砂屋且不知大樓重建調查一節，原告亦無損害等語置辯。
1、本件被告就其所為系爭建物之買賣給付並無瑕疵，已如前述，則被告是否知悉系爭大樓有重建之可能，本諸買賣契約兩造之特殊關係下，出賣人依據誠信原則應負有告知買受人安全利用買賣標的物之忠實義務，而為附隨義務之範疇，茍被告若有可歸責於己之事由而未盡該義務，屬違反不構成給付內容之大樓是否重建之保護義務，自應認該當積極侵害債權之不完全給付。
2、本件被告為多年之住戶，對該大樓狀況應知之甚稔，且大樓管理委員會早於97年即有都市更新評估專案報告及重建意願調查表發放各住戶，又該大樓98年6月21日區分所有權人及住戶會議亦通過進行大樓將進行總體結構安全檢測之事，此有上述調查表、會議通知與會議記錄存卷可查（見本院卷二第21、23及24頁），以此大樓重建與否及總體安全檢驗對住戶安全及居住品質茲事體大，被告理應知悉大樓住戶考量重建之事，斷無其所稱未曾收受及參與而不知情可言，被告應有告知原告大樓可能重建之附隨義務。原告既無證據證明被告故意隱匿不告知，應認被告應告知、能告知而不告知大樓可能重建，而有過失之可歸責事由存在。
3、然被告僅能知悉大樓區分所有權人意願可能重建與即將全面檢測等事，至檢測之最後結果為何？是否當然符合重建之標準？又主管機關是否必定核准重建或是要求補強，此番事實均係在被告出售系爭建物之後始能確定，為兩造所不爭，亦有財團法人臺灣營建研究院99年6月皇家名宮大樓高氯離子混凝土建築鑑定工作報告書及臺北市政府100年2月1日府都建字第09973514801號函在卷足資參酌（本院卷一第22頁以下及第71頁以下），是以其最終結果如何，被告出售並交付系爭買賣建物時實難確切得知。因此，即便被告履行告知大樓可能重建及全面檢測之附隨忠實義務，系爭大樓是否必然重建仍繫於上開眾多不確定因素尚在未定之天，自不能以嗣後系爭大廈確經主管機關核准重建（見本院卷二第40頁以下之臺北市高氯離子混凝土建築物基本資料清單），遂謂被告附隨義務之不作為行為與原告之因系爭大樓重建所受損害間有因果關係。
4、加以，民法第227條第1項規定依關於給付遲延及給付不能行使權利，在不解除契約之情況下，權利人僅能請求履行利益之損害賠償。同條第2項之所生前項以外之損害，乃指固有利益之損害賠償，否則若將第1項之不解除契約時之損害賠償包括固有利益之損害賠償，則第2項即有重複規定之虞，與立法意旨相悖。而固有利益或履行利益之損害賠償其所受損害為既有財產或標的物之毀損、滅失或為取得替代給付物所增加之費用支出，所失利益則為轉售利益之喪失。查本件原告之裝潢支出不惟係添附於被告所出售並無瑕疵之系爭建物之使用而非損害，甚至亦非因被告之不作為導致原告既有財產或買賣標的物毀損、滅失之所受損害抑或原告轉售系爭建物之價格喪失之所失利益。尤其原告未舉證證明因被告之未盡附隨義務，在未解除系爭買賣契約因系爭建物所在大樓重建下究竟受有何損害，其主張因被告未履行附隨義務而受有350萬元裝潢費之損害，亦非可取。
五、綜上所述，被告依兩造買賣契約所給付之系爭建物並無違反契約約定而生氯離子含量過高之瑕疵，原告無請求依物之瑕疵減少價金之權；而被告雖未盡告知大樓有可能重建之附隨忠實義務，但原告並未舉證證明有何系爭買買賣契約未經解除之下因被告上開不作為而受有損害。從而，原告本諸系爭買賣契約、物之瑕疵擔保及不完全給付法律關係請求被告給付原告11,793,333元，及99年12月15日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。其訴既經駁回，則假執行之聲請亦失其所附，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 28 日
民事第二庭 法 官 吳定亞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 28 日
書記官 桂大永