臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第223號原 告 簡錦旋訴訟代理人 高涌誠律師
黃旭田律師俞亦軒律師被 告 鄭素真訴訟代理人 顏本源律師複代理人 廖淑喜律師被 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘訴訟代理人 王曉婷律師
徐坤堂上列當事人間返還價金等事件，本院於中華民國100年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告鄭素真應給付原告新台幣壹仟壹佰玖拾柒萬元及自民國一百年三月十二日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告鄭素真負擔。
本判決於原告以新台幣叁佰玖拾玖萬元現金或等值台灣銀行可轉讓定期存單為被告鄭素真供擔保後，得假執行。被告鄭素真以新台幣壹仟壹佰玖拾柒萬元現金或等值台灣銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保後，得免於假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告與被告鄭素真透過被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）之仲介，於民國99年12月7日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告買受被告鄭素真所有坐落於臺北市○○區○○段3小段558地號土地暨其上建物門牌號碼臺北市○○區○○路2段153號大安琉御B戶6樓之房屋及車位（下稱系爭不動產），約定買賣總價金為新臺幣（下同）9,770萬元，並簽署訴外人兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱兆豐銀行）之履約保證申請書，同意將買賣價金匯至履約保證專戶。而原告於簽約當日即依系爭契約第2條約定，簽發元大銀行支票號碼AF0000000號、受款人為鄭素真、面額977萬元之支票（下稱系爭支票）乙紙，作為系爭契約之簽約款，並由永慶房屋將該紙支票代為存入履約保證專戶內，原告亦於簽約當日給付永慶房屋仲介服務費用220萬元。依系爭買賣契約第2條第2項及第15條第6項約定，買賣雙方應於100年1月10日進行第二期備證用印之程序，原告為此已備妥第二期價金準備履約。詎料，鄭素真竟於100年1月7日以存證信函通知原告，以永慶房屋未給予其契約審閱期間，且其出售系爭不動產係出於輕率、無經驗或受永慶房屋服務人員脅迫等情為由，並向原告撤銷系爭買賣契約之意思表示。原告旋於100年1月11日以存證信函催告鄭素真於文到7日內履行系爭買賣契約所定之備證用印款程序。然鄭素真無視兩造契約約定，對原告催告置之不理，另於同年月12日以存證信函表示原告未依系爭買賣契約支付價款，據此向原告解除契約等語。循此觀之，鄭素真已無履約之可能，原告遂於同年月28日以存證信函，主張因鄭素真違約之情事而解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第11條約定請求鄭素真返還簽約款及賠償同額之違約金。另被告永慶房屋以居間仲介為業務，於本件性質上屬於居間人，鄭素真主張永慶房屋東門店之業務襄理盧彥騰及經紀人劉錦峰，在買賣居間過程中，渠等為求業績強迫推銷，竟以鄭素真家屬安全相脅，強制鄭素真出售系爭不動產，且簽訂買賣契約當時未給予合理之契約審閱期間等語，是永慶房屋之經紀人員，為兩造居間斡旋時，未盡善良管理人注意義務之情事，並因而至系爭買賣契約之成立存有瑕疵，造成兩造後續履約發生爭議，使原告因此受有實際損害，包括無法順利取得系爭房地之產權及為訂約、履約所支付之費用，原告自得依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求永慶房屋負連帶損害賠償責任。又如鄭素真所言為真，則被告永慶房屋之經紀人員違反善良管理人注意義務，以違反誠實及信用方法促使契約成立，其給付顯然未符合債之本旨，且可歸責於永慶房屋，致原告受有損害，原告亦得依民法第224條及第227條，請求永慶房屋負債務不履行之損害賠償責任。惟關於原告受有220萬元之損害，原告雖係本於不同之法律上原因，向鄭素真與永慶房屋請求損害賠償，然被告二人給付目的既屬同一，應就原告之損失負不真正連帶責任。為此提起本件訴訟。並聲明：㈠被告鄭素真應給付原告977萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告鄭素真應另給付原告220萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被告永慶房屋應給付原告220萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。如任一被告已為全部或一部之給付者，於其給付之範圍內，另一被告免為給付之義務；㈢並願供現金或等值臺灣銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、被告永慶房屋則辯稱：鄭素真係於99年5月17日與永慶房屋簽訂委託銷售契約書，委託期間迄同年8月17止，委託價格為9,700萬元，嗣於同年12月2日因鄭素真表示另需負擔建商收受之瓦斯管線費等費用，故變更委託價格為9,770萬元，另訂委託期間自99年12月2日至31日。嗣於99年12月2日簽立委託事項變更契約書時，即有買方（即原告）出價，永慶房屋經紀人盧彥騰於當日遂安排兩造見面，兩造當日價金即達一致，以鄭素真之委託價格成交，並由原告簽立定金契約，鄭素真簽立定金收據收定，且約定99年12月6日簽立系爭買賣契約書。而鄭素真為成年人且已欲出售系爭房地多時，在與永慶房屋簽立委託事項變更契約書時，還向永慶房屋表示欲提高委託價格，可知鄭素真均出自其自由意志決定出售系爭房地及出售價格，絕無任何出於輕率、無經驗之情事存在。另定金是否可以本票、支票或現金為之，及是否存入履約保證專戶中，均係依買賣雙方當事人合意為之，賣方即被告鄭素真同意收受原告之支票作為定金，係有代物清償之合意，且鄭素真亦同意交由永慶房屋保管，待存入履約保證帳戶。又契約簽訂前並無履約保證專戶，故定金支票不論是否即期均由仲介保管之，而存入履約保證專戶，即在正式簽立不動產買賣契約書時，由買賣雙方簽署價金履約保證申請書後，方能向金融機構申請開立履約保證帳戶，本件原告已於簽約時在第一期款存入時，連同定金部分一併存入，故毋庸討論該定金支票能否兌現。因原告已依系爭買賣契約第2條第1項規定給付簽約款977萬元（內含定金），故原告並無違約之處。又本件交易改期至99年12月7日簽約，簽約當日鄭素真與其友人即訴外人周宥霖自行前往永慶房屋仁愛簽約中心，簽約過程氣氛和諧，並無鄭素真所稱遭脅迫之情事。另永慶房屋僅有鄭素真之聯絡方式，亦僅見過鄭素真，而未見過鄭素真之其他家屬，亦無該其他家屬之聯絡方式，實不知如何對鄭素真之家屬出言脅迫。且本件永慶房屋更因鄭素真於99年12月2日收定後，即不斷與永慶房屋經紀人表示欲已更高價格出售，故不欲出售，永慶房屋基於服務考量，甚且就仲介服務費折抵予鄭素真，使鄭素真可取得更多買賣價金，以促成本件買賣交易。若鄭素真真受永慶房屋經紀人之威脅而生畏怖，永慶房屋何需再降低服務費。綜上，本件實為鄭素真簽約後見房價暴漲反悔不賣，因其無正當理由解約，反以與事實相左之事任意指摘永慶房屋，藉以達到解約之目的。本件系爭買賣契約書、履約保證申請書非永慶房屋與不特定多數消費者訂立同類契約之用，而係基於買賣雙方以外之客觀第三人制定買賣契約書、履約保證申請書，並無預設立場，且力求公平，故系爭買賣契約書、履約保證申請書非定型化契約，故無消保法第11條之1規定適用。另本件仲介委託仲介契約書、委託事項變更契約書、訂金收據等定型化契約，永慶房屋已向鄭素真詳細解釋契約內容及相關權利義務，鄭素真係充分瞭解契約內容且經深思熟慮後始另以手寫個別磋商條款表示「已充分了解本契約書內容，同意自動放棄三天審閱期」，並親筆簽名確認。鄭素真為節省時間、爭取交易機會，自願放棄契約審閱權，並非法所不許。綜上，永慶房屋確實調查鄭素真為系爭房地之所有權人，有權處分系爭房地，並居間說合兩造之買賣條件，且完成買賣雙方簽訂系爭買賣契約，永慶房屋更於鄭素真拒絕履約後，多次寄發存證信函敬請兩造出面協商，但均遭拒絕。永慶房屋之經紀人已盡最大努力使本件交易履行，實無任何故意或過失違反仲介居間義務之情事，故被告依民法第224條、第227條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，向永慶房屋請求損害賠償為無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告鄭素真則以：永慶房屋受鄭素真委任後，為求達到業績獲取買賣雙方高額服務費，竟於簽約過程中中對被告施以詐欺及脅迫。其與原告於99年12月2日至永慶房屋東門店洽談時，永慶房屋明知原告當時並無資力支付訂金300萬元，進而違背一般不動產買賣以現金或即期支票支付定金之慣例，又知悉鄭素真常年居住美國，不瞭解交易常規，遂遊說鄭素真接受原告簽發之系爭支票作為定金，惟未經鄭素真同意乃逕於上開定金收據加註：屋主同意自動放棄三天契約審閱期，且定金票據由永慶房屋暫保管存入履約專戶中等語。然實際上原告簽發之系爭支票根本未存入履約專戶中，核其目的，顯係配合原告之資金調度。另原告如違約未於99年12月6日前簽訂正式不動產買賣契約書，則被告亦無從沒收原告之定金。又永慶房屋明知上開定金收據之定型化契約，已因違反審閱期間而無效，且已逾原約定簽約期限即99年12月6日，既受鄭素真有償委任，應盡善良管理人注意義務，維護鄭素真之利益，然不僅未告知鄭素真可主張依定金收據第7條約定沒收定金，竟續違背受任之目的，乘鄭素真之急迫、輕率或無經驗，及不知定金收據無效且已逾簽約期限之情況下，於99年12月7日晚間赴鄭素真住處，以言語脅迫鄭素真至永慶房屋東門店營業處簽定系爭買賣契約，鄭素真心生畏怖，遂於99年12月8日凌晨為求脫身，乃不得已與原告簽訂系爭買賣契約。爰依民法第92條、第74條規定，主張因被詐欺或脅迫，撤銷簽署系爭買賣契約之意思表示，並撤銷系爭買賣契約之法律行為等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請駁回；㈡如受不利判決，願供現金或等值臺灣銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免予假執行。
四、兩造不爭執之事項：
（一）原告與被告鄭素真透過被告永慶房屋之仲介，於99年12月7日簽訂系爭買賣契約，由原告買受被告鄭素真所有系爭房地，約定買賣總價金為9,770萬元，並簽署兆豐銀行之履約保證申請書，同意將買賣價金匯至履約保證專戶。
（二）原告於簽約當日即簽發元大銀行支票號碼AF0000000號、受款人為鄭素真、面額977萬元之支票乙紙，作為系爭契約之簽約款，並由永慶房屋將該紙支票代為存入履約保證專戶內。
（三）原告亦於簽約當日給付永慶房屋仲介服務費用220萬元。
（四）鄭素真於100年1月7日以存證信函通知原告，以永慶房屋未給予其契約審閱期間，且其出售系爭房地係出於輕率、無經驗或受永慶房屋服務人員脅迫等情為由，並向原告撤銷系爭買賣契約之意思表示等語。
（五）原告於100年1月11日以臺北光華郵局第23號存證信函催告鄭素真於文到7日內履行系爭買賣契約所定之備證用印款程序。
（六）鄭素真另於同年月12日以存證信函表示原告未依系爭買賣契約支付價款，據此向原告解除契約等語。
（七）原告再於同年月28日以臺北光華郵局第91號存證信函，以鄭素真違約為由，解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第11條約定請求鄭素真返還簽約款及賠償同額之違約金。
五、兩造之爭點及論述：原告主張兩造簽訂系爭買賣契約後，被告鄭素真以可歸責於己之事由拒不履約，原告依系爭買賣契約第11條第3項後段及第4項約定，解除契約後得請求鄭素真給付與簽約款同額之懲罰性違約金977萬元；又因鄭素真拒絕給付之情事，原告主張依債務不履行之法律關係，請求鄭素真就其所失利益之損害負賠償責任；再因被告永慶房屋於居間斡旋時，未盡善良管理人注意義務之情事，並因而至系爭買賣契約之成立存有瑕疵，使原告因此受有實際損害，原告自得依不動產經紀業管理條例第26條第2項，請求永慶房屋與其仲介人員負連帶損害賠償責任，或依民法第224條及第227條規定，請求永慶房屋負擔債務不履行之損害賠償責任等語，惟上情經被告否認，並以前開情辭置辯，故本件之主要爭點厥為：㈠被告永慶房屋之經紀人員是否脅迫、強制鄭素真出售系爭房地？㈡永慶房屋與鄭素真簽訂本件仲介委託仲介契約書、委託事項變更契約書、定金收據等定型化契約，是否給予合理審閱期間？㈢原告依系爭買賣契約第11條第3項後段約定，請求被告鄭素真給付懲罰性違約金977萬元，是否合理有據？㈣原告依民法第231條第1項、第216條及第260條規定，請求被告鄭素真賠償其支出之仲介費用220萬元，是否合理有據？㈤原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第224條及第227條規定，請求被告永慶房屋負損害賠償責任，是否合理有據？現就本件爭點析述如后：
（一）被告永慶房屋之經紀人員是否脅迫、強制鄭素真出售系爭房地？按民法第92條第1項規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，最高法院21年上字第2012號判例參照。被告鄭素真辯稱永慶房屋受其委任後，為求達到業績獲取買賣雙方高額服務費，竟於簽約過程中對其脅迫而使其與原告簽訂系爭契約，業經其為撤銷簽署系爭契約之意思表示，並聲請訊問證人盧彥騰、劉錦峰及原告、鄭素真等當事人為其證明方法。惟查：
⒈被告鄭素真關於其受永慶公司員工騷擾一事，到庭具結陳
稱「他說如果我不賣的話，會查封我的戶頭、房子會被法院限制不得出售，四、五年的話利息損失是高的，戶頭查封的話，就沒有錢繳貸款。」（見本院100年7月11日言詞辯論筆錄，本院卷第131頁）。核與證人即擔任系爭不動產買賣賣方仲介之永慶公司員工盧彥騰到庭具結證稱「後來因為雙方約好12月6日簽約，鄭素真在此過程中有表示不太想賣房子，故我們12月6日有約在東門店洽談細節，過程中買方態度很堅決表示不賣就是賠300萬元，且必須支付仲介費390萬元，談了2、3個鐘頭後，沒有談妥。（問：被告鄭素真簽約之後，有無告知其不能一屋二賣，如二賣要賠償費用？何時告知？）屋主表示不賣時，我們才會告知權利義務。確切時間點我不記得，但是如果被告鄭素真有表示不賣，我們一定會告知。」（見本院卷第135頁正面、第137頁背面）；另證人即永慶公司東門店店長關於本件兩造簽約之交易過程部分則到庭具結證稱「從12月2日收訂金之後，然後經紀人通知我12月6日要簽約，簽約當時我有在場。第一次簽約是在店裡面，當時沒有簽約，因為被告鄭素真帶了一個朋友來表示她不想賣。有告知如不賣，要賠買方300萬元。後來被告鄭素真還是堅持不簽約就離開了。（問：有無靠到鄭素真身邊，告知鄭素真小孩比較不注意安全等事？）我絕對沒有講這件事情。」（見本院卷第137頁背面、第138頁）。綜上，依證人及鄭素貞所言可知，鄭素貞於與永慶房屋公司委託銷售契約有效存續期間內，即有反悔不願意再出售系爭房屋之意思，故永慶房屋負責仲介系爭買賣之人員，方預先告知其若反悔不賣屋而可能面臨之法律程序，此為仲介人員盡善良管理人義務而告知風險之行為，且渠等所言皆為買方得主張之保全程序事項，並無誇大、虛偽欺瞞之情事，難謂被告永慶房屋有脅迫被告鄭素真必須出售房屋。又鄭素真亦無法證明永慶房屋員工有以鄭素真或其小孩人身安全為由，脅迫使鄭素真必須簽訂系爭契約，鄭素真以其受永慶房屋脅迫為由，主張撤銷簽署買賣契約之意思表示，顯於法無據。
⒉另被告鄭素真自陳其最高學歷為台北商專高商夜間部畢業
，離開臺灣雖有30多年之久，但識字能力沒有問題。故鄭素真對於一般中文契約之文字理解上應與一般人相仿。而其自承當初為出售系爭房屋，共找了5、6家仲介公司，且簽約當天其有邀同周宥霖先生作陪，其本以為周宥霖為其朋友，但嗣後才知道周宥霖也可以分仲介費，原告及其配偶都知道其受威脅之情事云云。然查，關於簽約當天之情事經原告簡錦旋具結陳稱：當初簽約時，被告鄭素真並沒有很害怕的樣子，她很高興、客氣等語。（見本院卷第133頁）。且關於周宥霖與鄭素真之關係及周宥霖於系爭不動產買賣中所扮演之角色，業據證人盧彥騰、劉錦峰分別具結證稱：鄭素真與周宥霖關係很好，很多問題都要請教周宥霖，周宥霖本身也是仲介會幫鄭素真瞭解細節部分，簽約過程中鄭素真提及周宥霖幫了很多，要永慶房屋有所表示，所以就申請了中人費，鄭素真要求要給2萬元，但永慶房屋覺得太高，後來雙方協商給他1萬元，錢也被周宥霖領走了（見本院卷第136頁背面、第138頁背面）。從鄭素真之陳述及證人證言可知，被告鄭素真出售不動產時有多組配合仲介可得選擇，並有友人在旁陪同，非除被告永慶房屋外全無可商議之其他對象，難認有急迫出售之情，被告鄭素真辯稱其因急迫輕率無經驗而受被告永慶房屋強制脅迫出售房屋，顯不足採。
（二）永慶房屋與鄭素真簽訂本件仲介委託仲介契約書、委託事項變更契約書、定金收據等定型化契約，是否給予合理審閱期間？⒈按定型化契約係依照當事人一方預定用於同類契約之條款
而訂定之契約，其契約內容大多由企業一方預先擬定，且消費者難以變更條款內容，故於消費者保護法對於經濟上較為弱勢之消費者就定型化契約條款之適用而有特別保護，查系爭仲介委託仲介契約書、委託事項變更契約書、定金收據等契約書面，係依據內政部所頒布之不動產委託銷售契約書範本、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項等各類不動產交易定型化契約範本所修擬，且為一次性大量印刷之文本，雖得另行附記特約條款，但性質上仍不脫定型化契約之範疇，合先敘明。
⒉次按，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日
以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。......中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1定有明文；而定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之。復按，消費者保護法第11條之1係為維護消費者知之權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者於簽約前即已明瞭契約內容，即不得再援引上開規定，遽稱某一契約條款不構成契約之內容，甚或契約不成立、無效，易言之，如消費者已有詳細審閱契約之機會，同時瞭解契約內容，該條之保護目的即已達成，其知之權利應認已獲充分保護，契約之效力即應受肯認，不能允許消費者事後反悔、違背交易安全之大原則，執此作為主張契約無效之理由。況現代交易型態下，許多交易機會稍縱即逝，時效之掌握對消費者而言，其重要性未必低於契約審閱權，消費者可能因業已藉由其他方式瞭解契約內容，或基於其他考量放棄審閱期間以爭取交易機會，若強令所有以定型化約款進行之交易均嚴格遵守審閱期間，無異迫使所有交易均遞延數日，對消費者而言，可能徒然使其坐失商機、受有損失，未必盡屬有利，是消費者非不得選擇放棄契約審閱權利，以利契約儘速締結、成立。經查：
⑴系爭仲介委託仲介契約書等契約上有預先印刷「於簽約前
已審閱且充分了解本契約內容，因此自願放棄三日以上之審閱權利」之條款，或被告鄭素真另行書寫簽名之相同文義特約條款，該等約款並未違反消費者保護法之強制規定，應為有效，是否有違反誠信原則之情則應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣等綜合判斷。
⑵被告鄭素真於99年5月賣屋之初，除委任被告永慶房屋為
銷售外，尚有委任信義房屋、東龍房屋、東森房屋等多家房仲業者同時代為仲介銷售，業據被告鄭素真自承在卷，鄭素真既同時多方簽定非專屬之委任契約，自應仔細審酌各家房仲業者委任契約內容是否互相牴觸，故被告鄭素真辯稱其簽訂本件仲介委託仲介契約書時未經合理審閱，殊難採認。
⑶況系爭不動產於鄭素真出售時，仍屬預售屋，僅有屋主能
入內看屋，故兩造於99年12日2日由被告鄭素真帶領至現場看屋，後才進行議價簽約之程序。原告簡錦旋當天即同意被告鄭素真所要求之賣價並提出定金300萬元，買賣雙方實已就交易必要之點達成合致，被告鄭素真爭執定金收據等是否需經合理審閱期，並無礙買賣契約之成立。
（三）原告依系爭買賣契約第11條第3項後段約定，請求被告鄭素真給付懲罰性違約金977萬元，是否合理有據？⒈按當事人雙方互相表示意思一致者，無論其為明示或默示
，契約即為成立，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金相互同意時，買賣契約即為成立，民法第153條、第345條分有明文。買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，最高法院20年上字第2202號判例要旨亦明揭此旨。原告簡錦旋與被告鄭素真業於99年12月7日透過永慶房屋簽訂系爭契約，此有不動產買賣契約書影本可稽，亦為兩造所不爭執，是故兩造間之買賣契約既已成立，被告鄭素真並無其所辯稱該當於民法92條得撤銷簽署之意思表示進而解除契約之權利，已如前述，鄭素真自應履行系爭契約，然被告鄭素真於100年1月7日以存證信函通知原告，拒絕再受領原告價金之給付，顯知被告鄭素真已無履約之可能性，被告鄭素真違約甚明。
⒉復按「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋
、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之一計算之違約金至乙方完全給付為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起時日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」、「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」，系爭買賣契約第11條第3、4項分別定有明文。依前開約定文義可知「違約金請求權」與「買方得向賣方請求之損害賠償請求權」各自獨立，足堪認上開違約金乃為確保債務之履行，約訂債務人不履行契約時即應支付一定之「懲罰性違約金」。經查：
⑴依系爭買賣契約第2條第2項及第15條第6項約定，鄭素真
應於100年1月10日前出具土地及建物權狀正本，並辦理用印程序。然鄭素真不但未依約定期限交付系爭房地之所有權正本予承辦代書，甚且分別於100年1月7日、12日以存證信函表示無意履約，不願再將系爭房地出售予原告，且拒絕再受領原告之價金給付，而原告為此亦催告鄭素真限期履行契約義務未果，足認鄭素真確有毀約之行為，且可歸責於鄭素真，準此，原告於100年1月28日依系爭買賣契約第11條第3項後段約定，向鄭素真解除系爭買賣契約，自屬合法。
⑵兩造於99年12月7日簽約時原告以支票給付第一期簽約款
977萬元，該票據業於同年12月10日提示兌現後匯入履約專戶內，是以被告鄭素真已收受之金額為977萬元，依系爭買賣契約第11條第3項除應退還已收款項外，另應給付原告簡錦旋977萬元為違約賠償，原告請求有理由應予准許。
（四）原告依民法第231條第1項、第216條及第260條規定，請求被告鄭素真賠償其支出之仲介費用220萬元，是否合理有據？按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第231條第1項定有明文。復按，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文，是損害賠償之範圍包含所失利益之賠償。又民法第231條所定遲延給付之損害賠償請求權發生要件，除須有遲延給付之事實外，尚須有損害發生，且損害之發生與遲延有相當因果關係始足當之。被告鄭素真雖對於原告是否確實有支付仲介費用予永慶房屋一事有所爭執，然查，關於本件原告應支付之仲介費用之計算，因原告與被告鄭素真訂立系爭買賣契約後，被告鄭素真要求提高賣價、增加實得金額，而於永慶房屋居間協調後由原告代為支付被告鄭素真原應給付仲介費用中之220萬元，即原告較原締約金額多支付220萬元以求順利完成交易，該筆款項並經永慶房屋收訖無訛等情，業經證人盧彥騰、劉錦峰及原告到庭證述綦詳，亦有服務費確認單及統一發票在卷可稽（見本院卷第34、35頁）。以永慶房屋在國內房屋仲介業之規模，且該統一發票係於原告提起本件訴訟前即由永慶房屋開立並交付予原告，自無由原告與永慶房屋臨訟而虛偽開立之可能，故被告空言否認原告有交付前開220萬元之仲介費用予永慶房屋，顯不足採。又原告所支付之上開費用因被告違約遭原告解除系爭買賣契約而落空。系爭買賣契約第11條第4項所約定之違約金係屬懲罰性違約金，該約款係以強制債務之履行為目的，核與損害之填補全然無涉，是不因被告鄭素真應賠償原告977萬元而否認原告有另依民法第231條第1項、第216條及第260條規定請求損害賠償之權利。從而，原告自得請求被告鄭素真就其所額外給付之仲介費用損失負賠償責任。
（五）原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第224條及第227條規定，請求被告永慶房屋負損害賠償責任，是否合理有據？按不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」。復按，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第567條定有明文。
故由前開規定可知，不動產經紀業及其經紀人員在執行仲介業務過程中之調查義務。經查，被告永慶房屋於居間仲介系爭房屋之前，已再三確認賣方即被告鄭素真之出售意願，且其仲介人員於居間斡旋之過程中並無強迫推銷、以人身安全相脅，強迫被告鄭素真出售系爭房地之行為已如前述，是而不得憑被告鄭素真片面之言而認被告永慶房屋有不當居間斡旋之行為，且被告永慶房屋復無其他故意、過失而侵害原告權利之行為，系爭房地買賣爭議顯因被告鄭素真個人事後毀約而起，非屬可歸責於經紀業之事由，是故原告主張被告永慶房屋應依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第224條及第227條規定負損害賠償責任並無理由。
六、綜上所述，被告鄭素真未履行系爭買賣契約，原告依買賣契約條款及民法各該規定請求其賠償977萬元、220萬元部份，及自起訴狀繕本送達被告鄭素真翌日（即100年3月12日）起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，判決如主文第一項所示；至於原告其餘主張，並無理由，應予駁回。
七、原告及被告鄭素真均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，與民事訴訟法第390條第2項、第392條規定均核無不合，茲分別酌定擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，暨被告鄭素真於100年7月28日以民事聲請3狀所載之調查證據事項，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述或予以調查，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 10 月 17 日
民事第七庭 法 官 黃柄縉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 17 日
書記官 洪仕萱