臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第355號原 告 陳盈吟訴訟代理人 蔡甫欣律師複代 理 人 魏平政律師被 告 張家棟訴訟代理人 林威伯律師上列當事人間拆除地上物等事件，本院於民國一百年十月三十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不在此項。民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：1、被告張家棟應將座落於台北市○○區○○段三小段第349、349-1、349-2、349-3地號，如附圖紅色部分，面積約為107.58平方公尺（實際面積實測後補正）及座落於台北市○○段○○段第349-2、349-3 地號，綠色部分面積約為48.5平方公尺（實際面積實測後補正）之地上物拆除後，將土地交還予原告及其他共有人。2、法定空地上之建物應拆除。3、防火間隔上之建物應拆除。嗣於民國100年5月17日追加請求被告張家棟應將座落於台北市○○段○○段第349、349-1、349-2、349-3地號，如附圖紫色及紅色部分，面積約為50平方公尺（實際面積實測後補正）將土地交還予原告及其他共有人。嗣因本院囑託臺北市建成地政事務所作成如附圖所示之土地複丈成果圖，原告爰依系爭複丈成果圖更正聲明，於100年9月7日變更訴之聲明為：被告張家棟應將座落於臺北市○○段○○段第349、349-1、349-2、349-3地號，如附圖所示圍牆、棚架、a-
b 與b-c之牆壁、一層增建部分（紅色斜線部分）等之地上物拆除後，將土地交還予原告及其他共有人。經核原告所陳述者，均係基於被告有無占用系爭土地共有部分之事實，其原提出之證據資料仍得相互援用應認其基礎事實同一，且無礙於被告之防禦及本件訴訟之終結，原告所為聲明之變更，自應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）原告及被告均為台北市○○段○○段第349、349 -1、349-2、349-3地號土地（下稱系爭土地）之區分所有權人，亦為系爭土地共有人，被告並無占有系爭土地之合法權源，而蓋有地上物，依民法第767條、第820條第1項、第821條規定及最高法院62年台上字第1803號判例意旨，應分別將該部分土地之地上物拆除並返還原告及全體共有人。本案法定空地及防火間隔用地之用途，主在供作避難場所或發生災難時通路之用，而被告之建物卻建於該法定空地及防火間隔用地上，即違反其設置目的及通常使用方法，被告已違反公寓大廈管理條例第9條第2項規定，應將該法定空地及防火間隔用地上之建物拆除，以保障原告及其他共有人之居住安全。
（二）被告張家棟居住於一樓，被告於二至四樓住戶進出之大門張貼「禁止進出」之告示牌、於二至四樓住戶信箱前劃白線，禁止二至四樓住戶使用信箱、於大樓內停車空間之法定空地旁玻璃寫上「永豐銀行跟你辦到底」字樣，禁止二至四樓住戶使用該法定空地，加以被告於法定空地及防火間隔上蓋有建物，均已影響原告及其餘樓層住戶之正常生活與居家安全。
（三）系爭五樓公寓大樓，被告張家棟居住於一樓，雖然該樓室內通道建築所有權登記在該樓層權狀範圍內，惟按公寓大廈管理條例第7條第2款及第5款規定，該室內通道為系爭公寓大樓連通二至四樓專有部分之通往室外通路及門廳，並有供區分所有權人必經通行之固定使用方法，屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，故今該樓室內通道建築所有權登記依違法登記於其專有部分，應予拆除。又退步言，依原始使用執照，被告就該樓室內通道建築自行變更室內通道主體結構，已違反建築法第77條規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」，並違反公寓大廈管理條例第15條第1項規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」，該部分應予拆除。爰依民法第767條、第821條規定，提起本件訴訟。
（四）對被告抗辯之陳述：
1、本件另案爭議有關本院檢察署100年度偵字第14530號不起訴處分書所述：「…本案建物1樓室內通道與本案建物同屬公寓大廈管理條例所規範之客體，並由本案大樓全體住戶按其應有部分具區分所有權，殊不因本案建物1樓室內通道具獨立產權登記而有異。…」，故土地複丈成果圖上所示之「圍牆」、a-b與b-c之牆壁並非被告專用部分，而係屬全體所有人共用部分，爰應予拆除。本件另案爭議有關本院100年度訴字第4798號判決，已查明被告張家棟與其他親屬間並無分管契約（包括亦無默示分管契約），而無本案建物1樓室內通道、樓梯及電梯土地之專有使用權。故被告抗辯有分管契約不實。
2、系爭土地登記第二類謄本，被告於系爭土地之權利範圍亦僅3/10，非被告所言有1/2，並且被告已就共有物之數部為任意使用收益，而侵害他共有人之權利。
（五）並聲明：被告張家棟應將坐落於臺北市○○段○○段第34
9、349-1、349-2、349-3地號，如附圖所示圍牆、棚架、a-b與b-c之牆壁、一層增建部分（紅色斜線部分）等之地上物拆除後，將土地交還予原告及其他共有人。
三、被告則抗辯以：
（一）臺北市○○○路○段○○○巷○號1至5樓之房屋及其坐落基地，係被告之父於78年所投資興建，並因財產規劃之故，而以被告、被告之弟即訴外人張家樑，及被告之長子即訴外人張忠仁為起造人；其中1、3樓登記為被告所有，2、4樓登記為張家樑所有，5樓則為張忠仁所有。原告陳盈吟則於97年底向張家樑買受4樓房屋。被告之父生前住居一樓，基於全棟一家人住居及財產安全，自始即在緊臨道路之前院，及後院防火間隔各築有圍牆，此為建築完成時之事實狀態，並未更動，至今已20年之久。被告使用前院跟後院是繼受父親使用前院後院，故原告主張被告使用前院後院並無權源，實有誤認。原告係於97年間張家樑購買系爭建物四樓，當時對被告使用前後院均可預見，且其權利繼受自張家樑，自應受張家樑承諾之拘束。
（二）系爭共有法定空地自始即為一樓專用。按建築法第11條第1項前段謂，本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留之法定空地。第2項又謂，前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離。一般而言，建築基地除建物本身、法定空地外，更有自願保留之空地，亦即吾人所見之空地，未必均為法定空地。系爭建築基地之規劃利用，自始即為被告之父所決定，嗣經分別所有權登記予起造人即被告等三人各為區分所有權人，在此情況下，所謂法定空地，雖為共有，惟自始即為一樓專用，因此，具有分管協議或分管契約之性質。申言之，迄原告於97年底取得所有權時，分管協議之存在已近20年之久。又共有物分管之約定，亦不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上約定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。準此，系爭共有法定空地係由一樓即被告專用，殆無疑義。
（三）再按公寓大廈管理條例84年6月28日公布實施，而訴外人張家樑於97年11月始將其4樓售予原告陳盈吟。依最高法院48年台上字第1065號判例意旨，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在。因此，原告請求顯非適法。
（四）政府為管制土地使用強度與密度，除了實施容積管制外，法律並規定基地面積與建築面積的比率關係，以維持基地內一定比率的空地面積（即建蔽率管制）；所以基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積，就稱為法定空地。次查，原告所堤出之竣工圖謄本，其中壹樓平面圖右下方，清楚載明：「實際平台面積＞法定平台面積17.16-17.06（樓板面積136.46之1/8）=0.10計入容積率面積」，符合當時法令。
（五）民法第821條所謂之利益，依最高法院58年臺上字第872號判例，係指客觀之法律上利益而言，因此，係指共有人對於第三人無權占有或侵奪共有物所可行使之權利而言，被告為共有人，且有1/2之利益，並非無權占有之第三人，至於擴建廚房之既有事實，及前院圍牆基地，應從被告之父及原始起造人自始即有之分管契約，已如前述，是原告依民法第821 條請求並無理由。民法第767條中段所謂侵害者，係指以占有以外之方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人之圓滿行使所有權之行為或事實而言。被告依據分管契約，客觀上即無不法侵害原告之權利，原告依民法第767條之請求，亦屬無據。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執及爭執之事項：
（一）兩造不爭執事項：
1、原告為門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○巷○號4樓所有人，被告則為同路段2號1樓所有人，上開建物坐落台北市○○區○○段三小段349、349-1、349-2、349-3地號土地。
2、被告分別增建如台北市建成地政事務所100年7月25日土地複丈成果圖所示之增建物、圍牆、棚架。
（二）爭執部份：
1、有無約定被告專用前後方空地之分管協議存在？
2、原告請求拆除被告前方空地上之圍牆、被告後方空地增建物部分有無理由？
3、原告請求拆除通道末端被告所搭建隔間圍牆及電梯間外側棚架有無理由？
五、本院之判斷
（一）被告所占用之空地是否經分管
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件兩造對於被告占有系爭土地之事實並不爭執，被告抗辯係屬有權占有，自應就該有權占有之事實負舉證之責。
2、按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參照最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨）。公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約或協議之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。且共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。
3、原告主張本件原告主張被告所為增建物及圍牆係屬未經共有人同意占用共有之法定空地含防火間隔云云，為被告所否認而以業經分管為辯。而按法定空地指建築房屋依法留設之空地，包括建物與其後左右之道路或其他建物間之距離，且依建築法第11條之規定，非依規定不得分割、移轉並不得重複使用。又因法定空地之空間非僅供通行、尚有採光、排水、衛生、觀瞻等作用，亦供建築物整體緊急避難及救災之用，與建物本身有不可分離之關係，不得分割應包括所有權及使用權在內，法定空地依附在建物整體，不得與建物分離而為獨立之客體，自屬全體共有人所共有。（最高法院79年台上字第2336號、81年台上字第158號判決意旨參照）。是以法定空地僅不得分割移轉，共有人協議分管使用則非法之所禁。而本件原告於97年6月間購買其所有系爭建物4樓時（見本院100年度司北調字第103號卷第8頁所土地登記第二類謄本），而斯時被告之增建物及圍牆已經存在為兩造所不爭，則衡諸不動產交易慣習，買受人多親至現場勘查，以明不動產位置、現況、使用情形及權利關係，原告就上開情事，自應知之甚詳。倘若系爭公寓共有人間並無分管契約或默示分管協議，被告焉能占有使用法定空地增建，原告豈能毫無異議而買受，是被告辯稱使用法定空地係經原共有人同意分管一事，尚非無稽。
4、另共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前民法第820條第1項亦有明定，而所謂分管即共有人間，就共有物之使用，收益或管理方法所訂定之契約，即為俗稱之分管契約，簡稱分管，此種契約，即係上開民法第820條第1項所稱契約之一種。原告另主張被告與前手間並無分管協議。然分管之意思並非以特定方式為之，而系爭公寓前身本即為被告及原告前手張家樑之父所出資興建，而以被告及張家良及被告之子張忠仁為起造人一事，亦有起造人名冊附卷足佐（見本院卷第26頁），則被告與原告前手之父如何分配使用共有部分，被告及原告前手進而遵從父命，即屬分管協議，此由張家樑於偵查中以證人身分證稱系爭建物蓋好之後，前庭跟後院都是1樓在使用，因為當時是伊父親在用，所以沒有在計較等語（見本院卷第
48 頁反面所附臺灣臺北地方法院檢察署檢察官99年度偵字第19806、19807號不起訴處分書），可見一斑，要不因被告與其間因兄弟失和鬩牆而能任意推翻分管約定之存在，原告主張並無分管協議，要不足取。
（二）原告得否請求拆除被告前方空地上之圍牆、被告後方空地增建物？被告之增建物及圍牆既在建物前後之法定空地上，且被告因分管約定而取得法定空地專用權，業如前述，則被告乃屬有權使用而搭建增建物及圍牆，原告請求拆除增建物及圍牆並將法定空地返還原告及全體共有人，即為無憑
（三）原告得否請求被告拆除通道末端搭建隔間圍牆及電梯間外側棚架？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項及第821條定有明文。
1、通道及末端隔間圍牆部分查系爭台北市○○區○○○路○段○○○巷○號一樓之通道及樓梯電梯間等建物係登記於原告所有台北市○○區○○段三小段2061號建物之下而為原告上開建物之一部，為兩造所是認，並有臺北事件成地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第67頁），則原告為該通道建物之所有權人，且所有權之登記為80年間（見本院卷第27頁使用執照），既在公寓大廈管理條例84年公布施行之前，姑不論當時之登記緣由為何，亦不能以該條例推論原告為通道之共有人，是原告對該通道並無所有權能，其以共有人資格主張被告應拆除通道圍牆並將通道返還全體共有人云云，要不足採。
2、電梯間外側棚架部分被告抗辯棚架部分係建物興建完竣時即已存在，且原告亦稱並無證據證明棚架為原告所占有搭建（見本院卷第112頁反面），則原告請求被告拆除棚架，洵為無理。
六、綜上所述，本件被告對系爭建物法定空地已有分管使用協議存在，同時原告繼受後亦應受分管協議拘束，是被告抗辯為有權使用等語，即屬有據；又被告為通道建物所有權人，且無證據證明被告搭建棚架，原告並無請求之權。從而，原告主張被告無權占用，訴請被告拆除臺北市○○段○○段第34
9 、349-1、349-2、349-3地號，如附圖所示圍牆、棚架、a- b與b-c之牆壁、一層增建部分（紅色斜線部分）等之地上物拆除後，將土地交還予原告及其他共有人，核無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法、提出未經斟酌之證據，核均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 21 日
民事第二庭 法 官 吳定亞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 21 日
書記官 張婕妤