臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第37號原 告 王正揚被 告 周春蘭訴訟代理人 楊進興
呂思家律師複 代理人 李依蓉律師上列當事人間所有權移轉登記事件，經本院於民國100 年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段三四七號土地所有權應有部分四分之一及其上門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○○○號四樓建物所有權，均移轉登記予原告。
被告應自民國九十九年十月一日起至第一項土地及建物所有權移轉登記日止，按日給付原告新臺幣肆仟貳佰陸拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由原告起訴主張：被告於民國99年8 月22日將其所有坐落臺北市
○○區○○段○ ○段○○○ 號土地及其上門牌號碼為臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ 弄○○號4 樓之建物（下稱系爭不動產），委由訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）以新臺幣（下同）1,420 萬元仲介出售予原告，雙方約定於99年9 月30日前應完成繳納土地增值稅等完稅手續（下稱系爭契約），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。原告於99年9 月30日前已依約給付426 萬元，被告不僅未依約完成完稅手續，並於同年9 月30日以存證信函主張原告延遲用印、未知會所有權欲登記他人等違約情事，自行解除系爭契約。惟本件用印、給付備證用印款、指定登記名義人等手續，均在99年9 月3 日兩造代理人呂佳達、訴外人永慶房屋業務員葉致宏在場時踐行，當場用印並指定原告之父王光良、母彭台安為登記名義人，及給付備證用印款，並無用印、付備證用印款後再行更改登記名義人之事。又縱認原告變更登記名義人，則呂佳達為被告之代理人，其在買賣契約書上蓋用被告印章，已符合系爭契約約定之「書面同意」，縱其內部限制呂佳達之代理權，亦屬表見代理，被告應負授權人責任。另系爭買賣契約書第7 條第4 項之目的在避免買受人一再變更導致過戶之遲延，並非在限制買受人之指定權，則原告指定王光良、彭台安為登記名義人，既未造成過戶手續遲延，被告自無解除權，況系爭買賣契約書並未約定被告得以過戶手續遲延為解除事由，且系爭買賣契約第11條第2 款約定，需經催告，方得行使解除權，故被告解除系爭契約為不合法。嗣原告於99年10月8 日以臺北光武郵局第853 號存證信函催告被告履行完稅義務，仍為被告拒絕，爰依系爭契約之約定，請求被告移轉系爭不動產所有權予原告指定之人，及按已付價金即426 萬元1/1000計算之違約金，並聲明：⑴被告應將臺北市○○區○○段3 小段347 號土地及其上臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○ 弄○○號4 樓建物之所有權移轉登記予原告指定之王光良、彭台安（應有部分各1/2 ），並於移轉登記後14日內交付系爭不動產。⑵被告應自99年9 月30日起至系爭不動產所有權移轉登記之日止，按日給付4,260 元違約金。
被告則以：兩造於99年8 月22日經永慶房屋仲介簽訂不動產買
賣契約書，一式三份，各自收執。嗣過戶需要，適被告遺失印章，而於99年8 月23日向戶政機關請領印鑑證明後，於99年9月3 日將印鑑證明、印鑑章及土地所有權狀、建物所有權狀等交予訴外人即與永慶房屋配合之公正地政士事務所代書助理呂佳達進行用印及辦理移轉登記事宜。系爭買賣契約書第7 條第
4 款約定：「產權移轉登記名義人由甲方（即原告）指定，除本契約另有約定者外，乙方（即被告）不得干涉，但甲方至遲應於給付被證用印款時確定產權移轉之登記名義人，否則即為違約，甲方並應賠償乙方因此所受之損害，登記名義人應與甲方負連帶責任，並遵守本契約各項規定，甲方用印後，若要求更改登記名義人，須經乙方書面同意，若有因延遲而產生各項稅費及損失則甲方全數負擔。」。兩造簽訂系爭買賣契約書時並未指定第三人為登記名義人，9 月3 日用印時，原告亦未告知被告將指定第三人為登記名義人，雙方顯有依簽約時即用印章時之狀態，以原告為登記名義人之合意，依上開約定，原告於用印及給付備證用印款後倘欲更改登記名義人，應取得被告書面同意。惟被告於99年9 月20日收受臺北市稅捐稽徵處松山分處公函及土地增值稅繳款書後，始發現原告與呂佳達共謀在原告及呂佳達所持之契約書代理人處均增加「王光良」、「彭台安」、「王正揚代」、「登記持分1/2 」等記載，並蓋用王光良、彭台安印章，而予以變造，並由呂佳達於99年9 月8 日持向稅捐機關申報土地增值等稅及契稅，虛報王光良及彭台安為移轉登記名義人，造成地政機關誤信被告同意將系爭房屋移轉與王光良及彭台安，被告已對2 人提起刑事告訴，並於同年
9 月30日依系爭買賣契約第7 條第4 項及第11條第2 項約定，以存證信函向原告為解除契約意思表示，原告自不得請求移轉系爭不動產所有權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴均駁回。
被告於99年8 月21日委託永慶房屋出售系爭不動產，99年8 月
22日以1,420 萬元將系爭不動產出售予原告，並與原告簽訂系爭買賣契約書，原告於簽約當日給付142 萬予被告。嗣被告以99年9 月30日臺北光武郵局第832 號存證信函，以被告延遲用印、未知會被告所有權欲登記他人等違約情事解除契約等情，有委託銷售契約書、不動產買賣契約書、存證信函等在卷可憑（見本院卷第198-202 頁、第7-10頁、第50-55 頁、第19-20頁），且為兩造不爭執，堪認屬實。
原告主張被告未依約辦理完稅手續，請求被告將系爭不動產所
有權移轉登記予指定之王光良、彭台安，並於登記後14日內交屋，及請求被告按日給付違約金，為被告否認，並以系爭契約業經解除及上開情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭契約是否合法解除？㈡原告請求被告移轉系爭不動產所有權及於移轉後14日內交屋是否有理？㈢原告請求按日給付4,260 元違約金是否有理？茲分述如下：
㈠被告解除系爭契約為不合法，被告應將系爭不動產所有權移轉登記予王光良、彭台安（應有部分各1/2）：
⒈系爭買賣契約書第2 條第1 款約定：原告應於簽約時給付被告
簽約款142 萬元，於99年9 月3 日前給付備證用印款142 萬元，於土地增值稅及契稅單核發後3 日內給付142 萬元，於99年11月22日交屋時同時給付尾款994 萬元。第7 條第1 款約定：
被告應備妥系爭不動產過戶所需書狀及證明文件，並蓋妥印鑑章，於原告給付備證用印款時，交由兩造協商共同委任之黃玉萍代書負責辦理產權移轉、設定、塗銷等相關登記手續，兩造並同意得委託他人為複代理人。第2 款約定：被告應隨時提供辦理過戶所需證件制原告順利取得完整無瑕疵之產權為止，不得有刁難或藉故推諉遲延之情事，否則願負違約及因此造成原告損害之賠償責任。第4 款約定：產權移轉登記名義人由原告指定，除本契約另有約定者外，被告不得干涉，但原告至遲應於給付備證用印款時確定產權移轉之登記名義人，否則即為違約，並應賠償被告因此所受之損害。登記名義人應與原告負連帶責任，並遵守本契約各項規定，原告用印後，若要求更改登記名義人，須經被告書面同意，若有因延遲而產生各項稅費及損失則原告全數負擔。第11條第3 款前段約定：被告如有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償原告自應給付之日起，按已給付買賣價款千分之一計算之違約金，至被告完全給付為止。第15條特別約定事項第6款約定：兩造合意本件至遲應於99年9 月30日前完成完稅手續等情，有系爭買賣契約書在卷可稽。據此，原告除應於簽約時給付簽約金142 萬元外，並應於99年9 月3 日前給付被告備證用印款142 萬元，兩造均應同時交付系爭不動產所有權移轉登記所需文件（用印完畢）予永慶房屋指定之代書或其複代理人，以辦理所有權移轉登記及報稅等手續，並應於土地增值稅及契稅稅單核發後3 日內繳納稅款（即完稅），至遲應於99年9月30日前繳納。兩造繳納稅款完畢後，原告應於99年9 月30日前給付被告完稅款142 萬元，被告則應將系爭不動產所有權移轉登記予原告或其指定之人，而此項所有權移轉登記手續，則委由永慶房屋指定之代書或其複代理人辦理。
⒉兩造另於99年8 月22日共同向兆豐國際商業銀行大安分行（下
稱兆豐銀行）申請履約保證，並出具價金履約保證申請書。其中第2 條第1 款前段約定：原告應給付之買賣價款1,420 萬元，均應透過永慶房屋存入被告在該行設立之履約保證專戶。第
3 條第1 款第2 點約定：兩造同意委由永慶房屋自上開專戶中，代雙方支付土地增值稅及被告應繳納之各項稅捐及費用（見本院卷第17頁），是原告是否依約給付價金，即應以原告何時將應給付之價金匯入上開專戶之時間為據。
⒊經查，原告於99年8 月22日簽約時已給付簽約金142 萬元，並
先後於99年9 月3 日、9 月30日將備證用印款142 萬元及完稅款142 萬元匯入被告於兆豐銀行設立之履約保證專戶（戶名：
周春蘭備償專戶）之情，有該行99年9 月30日存摺存款對帳單可證（見本院卷第68頁），並據證人呂佳達於本院審理時到庭結證稱：原告於99年9 月3 日以匯款方式給付第二期款142 萬元，當天並前往永慶房屋仁愛圓環的簽約中心用印，原告親自攜帶印章到場，在報稅及過戶文件上用印，並確認以其父王光良、其母彭台安為登記名義人，及提出王光良、彭台安之身分證影本，系爭買賣契約書「立契約書人」下方甲方代理人、甲方連帶保證人暨登記名義人簽署處欄位後方「王光良」、「彭台安」之姓名及基本資料等相關文字，均係原告當場填載。稅單核發後，伊向雙方回報，並告知金額，通知雙方完稅，通知時被告有要求不可以繳納稅款，表示系爭契約尚有爭議。原告過幾天有給付第3 期款，並繳納稅款等語明確（見本院卷第91頁反面），足認原告已依約履行給付簽約金、備證用印款、完稅款各142 萬元，並交付系爭不動產所有權移轉登記所需文件（用印完畢）予永慶房屋指定之代理人呂佳達，及於99年9 月30日前繳納稅款等義務。
⒋被告雖以呂佳達並非被告之代理人，原告於99年9 月3 日用印
時未告知指定王光良、彭台安為登記名義人之情，兩造已有以原告為登記名義人之合意，則原告於用印及給付備證用印款後更改登記名義人，應取得被告書面同意等語置辯。惟按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，民法第106條前段定有明文。此項規定旨在保護本人之利益，是代理人倘經本人許諾，自得為雙方代理之法律行為。系爭契約書第7 條第1 款載明兩造同意由共同委任之黃玉萍代書負責辦理產權移轉、設定、塗銷等相關登記手續，並同意得委託他人為複代理人，是黃玉萍代書授權永慶房屋指定呂佳達為複代理人，代理兩造辦理系爭不動產所有權、抵押權等權利之移轉、設定、塗銷等相關登記手續，於此範圍內，呂佳達自得以被告名義代為並代受意思表示及各項通知，被告辯稱呂佳達非被告之代理人，即不足採信。又依證人呂佳達前述證言可知，原告於99 年9月3 日前往永慶房屋仁愛圓環的簽約中心在報稅及過戶文件上用印時，即已確認以王光良、彭台安為登記名義人，當場於系爭買賣契約書「立契約書人」下方甲方代理人、甲方連帶保證人暨登記名義人簽署處欄位後方填載「王光良」、「彭台安」、「王正揚代」、「登記持分：1/2 」及王光良、彭台安二人之基本資料，足認原告已依系爭買賣契約書第7 條第4 款之約定，於給付備證用印款時，向被告之代理人呂佳達確定登記名義人，並無被告所稱更改登記名義人之情形，是原告上開指定王光良、彭台安為登記名義人，即無得被告以書面同意之必要，原告應無違約之情事，故被告以99年9 月30日臺北光武郵局第832 號存證信函，以被告延遲用印、未知會被告所有權欲登記他人等事由解除契約，自不合法。至呂佳達如何或有無告知被告上情，乃屬呂佳達與被告間就系爭契約有無特別約定履行方式之爭議，與原告無涉。從而，系爭契約既仍存在，原告復已依約履行給付簽約金、備證用印款、完稅款各142 萬元，並交付系爭不動產所有權移轉登記所需文件（用印完畢）予永慶房屋指定之代理人呂佳達，及於99年9 月30日前繳納稅款等義務，被告自有依約將系爭不動產所有權移轉登記予原告指定之人即王光良、彭台安之義務。
⒌依系爭買賣契約書第2 條第1 款約定，原告應於99年11月22日
交屋時同時給付尾款994 萬元，且被告原有銀行貸款須由原告代清償時，應依第4 條第2 款規定支付尾款，始得辦理交屋，第4 條第2 款並就清償方式詳為約定。則依原告所提證據，無從認定其已依約清償系爭不動產原有貸款，或已履行系爭契約書其他關於交屋前應履行之義務，尚難認被告之交屋義務業已發生。從而，原告請求被告於系爭不動產所有權移轉登記後14日內交付系爭不動產，即無理由，不應准許。
㈡原告得請求被告按日給付4,260 元違約金：
被告於原告給付備證用印款142 萬元後，除應交付系爭不動產所有權移轉登記所需文件（用印完畢）予永慶房屋指定之代書或其複代理人，以辦理所有權移轉登記及報稅等手續外，並應於土地增值稅及契稅稅單核發後3 日內繳納稅款（即完稅）等情，已詳述於前，被告自負有於99年9 月30日前繳納稅款之義務。又依上開價金履約保證申請書第3 條第1 款第2 點約定，被告同意委由永慶房屋自被告之備償專戶，代為繳納稅捐，參以證人呂佳達前述關於被告於呂佳達接獲稅單，通知被告繳納稅款時，指示呂佳達不得繳納稅款之證言，足認被告拒絕履行完稅義務之事實。從而，被告既未於99年9 月30日前繳納稅款，復未依約將系爭不動產所有權移轉登記予王光良、彭台安，自屬系爭買賣契約書第11條第3 款前段所定遲延給付之情形，是原告依上開約定，請求被告自99年10月1 日起至將系爭不動產所有權移轉登記予王光良、彭台安而為給付之日止，依已付價金426 萬1/1000計算即4,260 元（4,260,000 ×1/1000），按日給付4,260 元違約金，洵屬有據。
綜上而論，原告基於系爭契約之法律關係，請求被告將系爭不
動產所有權移轉登記予原告指定之王光良、彭台安（應有部分各1/2 ），及請求被告自99年10月1 日起至系爭不動產所有權移轉登記之日止，按日給付4,260 元違約金部分，為有理由，應予准許。至原告請求被告於移轉登記後14日內交付系爭不動產部分，則為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及未予援用之證
據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第六庭 法 官 邱蓮華如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 2 日
書記官 曾寶生