臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第31號原 告 張白玟訴訟代理人 李依蓉律師複代理人 翁偉傑律師被 告 洪植槐訴訟代理人 黃達元律師被 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘被 告 林琛富
柯宏嶢前三共同訴訟代理人 徐坤堂上列當事人間返還價金等事件，本院於民國100年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告洪植槐應給付原告新台幣叁佰零肆萬元，及自民國九十九年十一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告洪植槐負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰零壹萬元為被告洪植槐供擔保後，得假執行，但被告洪植槐如於假執行實施前，以新臺幣叁佰零肆萬元為原告預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分按訴狀送達後，原告不得任意變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查，本件原告原起訴聲明請求：被告洪植槐應給付原告新台幣（下同）688萬元；洪植槐與被告林琛富、柯宏嶢及被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）應連帶給付原告100萬元；永慶房屋公司應給付原告14萬元，並均自起訴狀送達翌日起至清償日止以年息5％計算之利息；願供擔保為假執行；嗣先於99年12月30日以書狀將原起訴所載之聲明改列為備位聲明，並追加先位聲明「確認原告與被告洪植槐間於99年6月12日就土地標示地號為台北市○○區○○段三小段514地號、門牌號碼為台北市○○區○○街○○○巷○○○號之房屋及土地所簽訂之買賣契約，被告洪植槐對原告買賣價金請求權超過1,204萬元部份無請求權」。再於100年1月26日以書狀將前述聲明之備位聲明第2項，縮減命洪植槐與林琛富、柯宏嶢及永慶房屋公司應連帶給付原告30萬元。復於
10 0年3月16日以書狀再次變更聲明，將前述聲明之先位、備位次序對調。另原告再於100年5月23日以書狀撤回先前請求減少價金之聲明，同時變更訴之聲明，變更為：先位聲明㈠洪植槐應給付原告688萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止以年息5％計算之利息。㈡洪植槐與林琛富、柯宏嶢及永慶房屋公司應連帶給付原告30萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止以年息5％計算之利息。㈢永慶房屋公司應給付原告14萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止以年息5％計算之利息。㈣願供擔保為假執行。備位聲明：㈠洪植槐應返還原告344萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止以年息5％計算之利息。㈡永慶房屋公司應給付原告14萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止以年息5％計算之利息。㈢願供擔保為假執行。核其前後所為訴之變更及縮減，均基於同一基礎事實或僅縮減應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。
乙、實體部分
一、原告起訴主張：洪植槐原為坐落於臺北市○○區○○段三小段514號地號土地及建號同段969建號，門牌號碼為臺北市○○街○○○巷○○○號1至3層樓之房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，原告經由永慶房屋公司之仲介，於購買系爭房屋前經由永慶房屋公司之業務員即被告林琛富代表洪植槐出示不動產說明書，而該不動產說明書上載明系爭房屋之氯離子含量為「2樓樓梯入口走廊樑位1.22kg/立方公尺、2樓樓梯入口走廊樑位0.168kg/立方公尺、2樓樓梯入口走廊樑位0.138 kg/立方公尺」。原告信該等資訊而作為決定購買該屋及議價之參考，而與洪植槐合意以1,720萬元購買系爭房屋及其坐落之土地，兩造乃於99年6月12日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）及價金履約保證申請書，原告並依系爭買賣契約交付簽約款及備證用印款共344萬元於兆豐國際商業銀行股份有限公司思源分行（下稱兆豐銀行）指定帳戶。然原告於簽約並交付344萬元期款後，因系爭房屋一樓主樑裂損及二樓鋼筋外露，原告憂心系爭房屋無法具備安全性及耐久性之契約預定效用及通常效用，遂於99年7月17日由永慶房屋公司指定之訴外人尚昕材料實驗室，就系爭房屋一樓客廳處樑位、上方房間處樑位、走廊處樑位取樣進行硬固混凝土氯離子含量檢測，經測氯離子平均值高達0.409k g/立方公尺，其中入口前客廳處樑位高達0.589kg/立方公尺，已超過經濟部標準檢驗局所定氯離子不得超過0.3kg/立方公尺之國家標準值，屬俗稱之海砂屋，而具有結構安全上之瑕疵，並嚴重侵害居住安全之虞，且該瑕疵係屬無法修補之情形。原告遂於99年7月30日委由全益律師事務所發律師函，以該買賣標的物為海砂屋應負瑕疵擔保及違約責任為由，通知洪植槐解除契約；又原告先前已支付洪植槐期款334萬元，依系爭契約第11條，洪植槐除應返還已給付之款項334萬元外，另應給付同額之違約金，合計共應給付原告688萬元。退步言之，縱認原告無解約權，洪植槐、永慶房屋公司、林琛富、柯宏嶢於99年2月6日就系爭房屋進行檢測時，應已知悉該屋氯離子含量過高之情事，卻仍取巧提供系爭房屋二樓氯離子含量較低之檢測報告予原告參考，若被告如實提供該屋氯離子含量實際數字相關資訊，原告顯不會締結買賣契約，洪植槐顯然有隱匿一樓氯離子含量過高，而使原告陷於誤信而簽訂買賣契約，且該房屋之性質在交易上極為重要，原告自得撤銷簽訂該買賣契約之意思表示，並於起訴狀送達被告時發生撤銷之效力。洪植槐與林琛富、柯宏嶢隱匿系爭房屋氯離子含量過高之事、提供不實資訊，顯對原告為詐欺行為，共同故意不法侵害原告表意自由情節重大，應負共同侵權責任；永慶房屋公司、林琛富、柯宏嶢執行仲介或代銷業務之故意或過失致原告受有損害者，應連帶賠償原告非財產上損害30萬元。另永慶房屋公司違反據實報告義務，卻仍自履約保證專戶裡支領仲介費用14萬元，該筆費用應返還原告，為此提起本件訴訟。其聲明為先位聲明：㈠洪植槐應給付原告688萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止以年息5％計算之利息。㈡洪植槐與林琛富、柯宏嶢及永慶房屋公司應連帶給付原告30萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止以年息5％計算之利息。㈢永慶房屋公司應給付原告14萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止以年息5％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠洪植槐應返還原告344萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止以年息5％計算之利息。㈡永慶房屋公司應給付原告14萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止以年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告永慶房屋公司、林琛富、柯宏嶢則以：系爭房屋於99年2月4日洪植槐透過永慶房屋公司購入時，永慶房屋公司即依買賣雙方協議委請台灣省土木技師公會尚昕材料實驗室進行氯離子含量檢測（下稱第1份檢測報告），後被告洪植槐因故出售系爭房屋，永慶房屋亦依一般交易流程要求賣方據實填載標的物現況說明書、至房屋現場確認、比對相關資料、訪談鄰居等調查程序，並將調查結果誠實告知原告，絕無隱匿屋況之情事。系爭房屋為屋齡30年之中古屋，被告林琛富、柯宏嶢於簽訂系爭契約前曾多次帶原告查看現場屋況，該時即有將二樓走道鋼筋外露、一樓廚房上方橫樑龜裂情形據實告知，第1份檢測報告本即僅協議就該樓層外露部分進行檢測，故未就其他樓層進行檢測，而檢測報告完成後，被告已在現況確認表規定中翔實將該報告出示原告。且目前海砂屋含氯量尚無國家標準值，原告係以自由意志同意雙方協議約定可接受之氯離子含量標準，系爭房屋之建築完成日期在87年6月25日前，本應適用約定為0.6 kg/立方公尺之標準，而99年7月20日作成之檢測報告（下稱第2份檢測報告）之結果，亦未達上開解除契約條件，原告卻逕行主張解除契約並指稱被告有欺瞞行為，並無理由。又原告所指永慶房屋公司領取之仲介費用14萬元，係為洪植槐應給付予永慶房屋公司之服務費其中70％，永慶房屋公司迄今尚未向原告收取任何仲介服務費，原告請求永慶房屋公司返還服務費14萬元，亦屬無據。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告洪植槐則以：系爭建物為83年以前所興建之建物，其判斷是否為海砂屋應採用83年當時之國家CNS標準，然系爭建物之氯離子含量符合該時之一般標準，而兩造簽約時所簽訂之建物現況確認表已載明系爭建物具有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事、有龜裂或傾斜之情形，因此該等情形本屬原告知悉之事，自無從據此事後向被告洪植槐主張解約，況且該確認表亦載明就氯離子含量部分之解約標準為87年6月25日以前完成之建物為0.6kg/立方公尺以上，顯見雙方對於0.6kg/立方公尺並不認為屬瑕疵範圍。又該測試結果原告於簽約前已知悉，並對該測試報告內容之真正亦不爭執，被告並無提供錯誤訊息予原告，原告自無受詐欺之可能，原告主張被告隱匿氯離子含量過高之行為為不實，原告請求被告損害賠償並無所據。兩造簽約後原告遲未依約繳納契稅、支付完稅款，經被告於99年8月7日寄發存證信函催告仍未置理，兩造間之買賣契約已因原告違約而由被告洪植槐合法解除在案，原告再行主張解除契約並無理由。又依據系爭契約第11條所規定之違約金性質，屬懲罰性而非損害賠償性質之違約金，自無由法院酌減違約金之必要等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告與洪植槐於99年6月12日經由永慶房屋公司之員工林琛
富、柯宏嶢之仲介簽立系爭不動產買賣契約書，約定買賣標的物為：系爭房屋及其坐落之土地；約定買賣價金為1,720萬元。此外，尚在「建物現況確認表」約定：「簽定不動產買賣契約後，買方得自費並請求賣方配合辦理房屋氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建築物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6月25日（含）當日以前者，約定為0.6 kg/立方公尺（不含）以上；該日期以後者，約定0.3為kg/立方公尺（不含）以上，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方已付之買賣價款。」㈡原告已經給付洪植槐系爭買賣契約所約定的簽約款及備證用印款共344萬元。
㈢原告迄今未給付仲介服務費用給被告永慶房屋，然永慶房屋
公司已由原告繳納之履約擔保款項中取出14萬元部分作為洪植槐應給付之仲介費用。
㈣系爭房屋於70年5月13日建造完成，於99年6月12日該屋二樓
走道有鋼筋外露、一樓廚房上方橫樑有龜裂等情形均為原告於簽立系爭買賣契約時所知悉。
㈤系爭房屋於99年2月6日由永慶房屋公司委託尚昕材料實驗室
取樣測試其硬固混凝土氯離子含量，取樣點與氯離子含量值測試結果分別如下：⒈二樓樓梯入口左0.3M後0.5M走廊處樑位：0.122kg/立方公尺，⒉二樓樓梯入口左0.7M後0.5M走廊處樑位：0.168kg/立方公尺，⒊二樓樓梯入口前3.9M走廊處樑位：0.138kg/立方公尺。於99年7月17日又再委託尚昕材料實驗室取樣測試其硬固混凝土氯離子含量，結果為：⒈入口前3.5M右1.5M客廳處樑位：0.589kg/立方公尺，⒉入口前
3.8M之上方房間處樑位：0.223kg/立方公尺，⒊入口前7.0M右1.5M走廊處樑位：0.416kg/立方公尺。
㈥經濟部中央標準局於83年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國
家標準」規定，預拌混凝土之氯含量容許值為每立方公尺
0.6公斤以下，復經濟部標準檢驗局於87年6月25日修正該數值為每立方公尺0.3公斤以下。海砂屋檢測，海砂屋含氯量，將因採樣點及採樣時間之不同而異，目前海砂屋的含氯量尚無國家標準值。
㈦原告與洪植槐於99年7月15日簽立永慶房屋公司氯離子及輻
射檢測協議書，就兩造以系爭房屋為標的物之買賣契約作成協議，第一條約定為：「甲（即原告）、乙（即被告洪植槐）雙方合意共同委由永慶房屋公司指定之廠商，於99年7 月20日就本標的物進行房屋氯離子含量檢測，其檢測方式與檢測結果依不動產買賣契約書之建物現況確認表規定為準。檢測報告書核發後二日內應即繼續辦理（用印、完稅、交屋）代書相關作業手續，或依協議辦理後續手續。檢測費用由永慶房屋負擔。」等語。
㈧原告已於99年7月30日以（99）全律字第99073003號函向洪
植槐表示解除契約，該函於同年7月31日由洪植槐收受送達。
㈨洪植槐以臺北吳興郵局存證信函催告原告履行繳納契稅、支
付完稅款之義務，分別於99年7月30日、同年8月4日送達到原告。洪植槐復於同年8月7日以臺北吳興郵局第98 2號存證信函向原告為解除契約之意思表示，該函於同日已經送達原告
五、得心證之理由原告主張被告等隱瞞系爭房屋氯離子超標一事，而主張解除系爭買賣契約或撤銷為締結買賣契約之意思表示，請求被告洪植槐加倍返還價金，及被告等連帶賠償其非財產上損害之賠償、並要求被告永慶房屋退還仲介費用。退步言之，如原告無權解除契約時，則請求本院酌減違約金後命洪植槐退還已收取之買賣價金344萬元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，故本件爭點應為：㈠關於兩造間現契約狀況為何？亦即原告是否得以向被告主張解除契約並請求違約賠償？抑或洪植槐已向原告主張解除契約在先？㈡原告是否得撤銷簽約之意思表示，並訴請被告賠償利息及精神上之損失部分？㈢洪植槐將原告之價金沒入作為違約金，是否過高而應由本院予以酌減？㈣原告得否請求被告永慶房屋返還仲介服務費14萬元？現就本件之爭點析述如后：
（一）系爭買賣契約之狀態為何，亦即係原告或洪植槐為有權解除契約部分：
⒈按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念
，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。次按，「海砂屋」僅為一般坊間之俗稱，其主要意義在指建築物結構中氯離子含量過高而言，而氯離子含量是否過高，可以混凝土中氯離子含量是否超過設計環境條件下之國家標準值為據（
86 年7月29日頒佈施行之台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法第2條參照），我國自83年7月22日修訂NS3090「預拌混凝土」國家標準，始訂有預拌混凝土中最大水溶性氯離子含量之規定，且83年時之氯離子標準，係每立方公尺0.6公斤。87年修訂後，才改為每立方公尺0.3公斤。
依建築技術規則建築構造編第331條第4項制定之結構混凝土施工規範第3條第3項第2款規定，新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量，於預拌混凝土為每立方公尺0.15公斤、於鋼筋混凝土為每立方公尺0.30公斤。又依87年6月25日修訂之國家標準總號3090、標準類號A2042「預拌混凝土」第19節表10之規範，預拌鋼筋混凝土氯離子含量應低於每立方公尺0.3公斤。又因氯離子之所以會造成鋼筋結構遭侵蝕，乃因鋼筋遇氯離子侵蝕後，會造成鋼筋氧化鏽蝕及膨脹。當混凝土環境有利於其中游離態氯離子含量增高時，將來易造成混凝土中鋼筋腐蝕影響結構安全，是建物混凝土之氯離子含量如高於國家標準，縱於興建之初或曾經鑑定無立即之危險，但會產生慢性之腐蝕作用，對於建物之居住安全仍造成威脅。因此，應以建物於建造時之氯離子含量之國家標準，判定標的物之氯離子含量是否有過高而構成物之瑕疵。經查：
⑴「建物現況確認表」第5項約定：「簽定不動產買賣契約
後，買方得自費並請求賣方配合辦理房屋氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建築物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6月25日（含）當日以前者，約定為0.6kg/立方公尺（不含）以上；該日期以後者，約定0.3為kg/立方公尺（不含）以上，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方已付之買賣價款。」（見本院卷第106頁）。又系爭房屋係在70年即興建完成，本應適用關於氯離子含量是否過高，本應適用以0.6kg/立方公尺為判斷標準，原告與洪植槐間亦採行此項約定標準，故即便原告嗣後委請尚昕材料實驗室取樣測試所出具之第2份測試報告，但其中硬固混凝土氯離子含量亦無超過0.6kg/立方公尺，原告自不得據此認定主張系爭房屋有瑕疵而得解除契約。⑵依系爭買賣契約第11條第1項，甲乙雙方其中之一方如未
按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費；同條第2項後段，如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。查，原告於99年6月12日、99年7月2日分別給付洪植槐系爭契約所約定的簽約款及備證用印款共344萬元，惟契稅之稅單於99年7月21日核發後，原告遲未辦理繳納契稅、繳納完稅款之程序，又原告既無從解除契約已如前述，故自應依約繳納剩餘款項。然經洪植槐分別於99年7月30日、同年8月4日以臺北吳興郵局存證信函催告原告履行繳納契稅、支付完稅款之義務，未獲原告回應，依約洪植槐本得向原告主張解除契約，洪植槐復於同年8月7日以臺北吳興郵局第982號存證信函向原告為解除契約之意思表示，該函於同日已經送達原告，是以兩造間之買賣契約業因洪植槐合法解除而消滅。
⒉次按，債權人於有民法第226條因可歸責於債務人之事由
，致給付不能之情形，得解除其契約，為同法第256條所明定。又契約一經解除，與契約自始不成立生同一之結果，故因契約所生之債權債務，溯及當初全然消滅，其已由他方所受領之給付物，依同法第259條第1款之規定，自應返還。查，依系爭買賣契約第11條第1項，甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費；同條第2項後段，如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。原告未依約給付價金經洪植槐經催告並解除契約已如前述，則被告辯稱依系爭契約條款沒收原告已給付之344萬元為違約金為有理由。故原告自無由請求洪植槐返還已給付之價金344萬元，甚或加倍返還688萬元。
（二）原告是否得撤銷簽約之意思表示，並訴請被告賠償利息及精神上之損失部分：
復按，意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第88條、第92條分有明文。原告主張系爭房屋氯離子含量過高，為俗稱之海砂屋，存有明顯而無法修補之瑕疵，且洪植槐於簽訂系爭買賣契約與林琛富、柯宏嶢惡意隱瞞系爭房屋實際氯離子含量狀況，僅提出氯離子含量率較低之檢測報告，致使其陷於錯誤而同意締結買賣契約，故其自得訴請撤銷簽約之意思表示並依據不當得利、侵權行為之法律關係，請求被告賠償云云。惟查：
⒈系爭買賣契約業經洪植槐向原告為解除契約之表示而不復
存在，已如前述，故契約既已解除，原告自無再為撤銷之可能。
⒉且民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意
，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地。查，原告與洪植槐簽約時建物現況確認表已載明系爭建物具有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事、有龜裂或傾斜之情形，林琛富、柯宏嶢於簽訂系爭契約前曾多次帶原告查看現場屋況，該時即有將二樓走道鋼筋外露、一樓廚房上方橫樑龜裂情形據實告知。而簽約時被告已將第1份檢測報告之結果詳實載明於不動產說明書中，是原告應已知悉系爭不動產屋況非屬完美而有疑慮，卻未在簽約前要求再行檢測釐清，而業已與洪植槐簽訂買賣契約同意以現況交屋，自不得更行主張被告未為告知，或認永慶房屋公司、林琛富、柯宏嶢在執行仲介或代銷業務之故意或過失，請求被告連帶共同侵權行為之損害賠償責任。
（三）關於本件洪植槐沒入344萬元之違約金是否過高，而應由本院予以酌減之必要部分：
末按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所之損害賠償。又當事人約定之違約金究屬賠償性違約金及懲罰性違約金，應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金，有最高法院84年度台上字第978號、86年度台上字第1620號判決可資參照。再按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異，最高法院49年度台上字第807號、79年台上字第1612號、79年台上字第1915號等判例亦可參照。查，本件原告係因購入系爭房屋後委請尚昕實驗室出具之第2份檢測報告相較於締約時之第1份檢測報告而言，氯離子含量明顯較高並逼近於得解除系爭契約之臨界值，故對於系爭房屋是否得安心居住有所疑慮，致使其未依約繼續繳納價金，倘原告及洪植槐能在永慶房屋公司協調下，尋求可行之和解方式，例如由洪植槐再行買回系爭房屋或兩造會同檢測單位取樣後再行檢測，並以該檢測結果為是否繼續履約之依據等，抑或洪植槐能確保系爭房屋安全無虞時，原告自應依約履行付款義務。本院審究本件原告係因針對系爭房屋安全性尚存有疑慮而未繼續履約，被告洪植槐已於99年10月10日將系爭房屋另行出賣予訴外人孫振堯，買賣價金約定為1,750萬元，較與原告所訂定之買賣價金高出30萬元，洪植槐因原告違約而轉賣他人顯有獲利；又洪植槐於99年4月12日購入系爭房屋，先於同年6月將系爭房屋出售予原告，嗣於同年8月向原告為解除契約之表示後，旋即於同年10月10日出賣與孫振堯，持有時間甚短，足認洪植槐係以房產交易賺取價差為目的，且被告並無提出其繳付貸款等支出文件，空言其所受損害至少有40萬元，殊難採信。兩造間本次交易之所有稅費，依系爭契約第11條應由原告負擔，洪植槐則因系爭房屋再行出售恐有支付其他仲介公司報酬之必要，如依據洪植槐再行出售系爭房屋之總價4％計算仲介報酬再扣除兩次買賣房屋之價差30萬元，本院綜合前開情事，認違約金應減為40萬元較為合理（計算式：1,750萬元X4％-30萬元=40萬元）。故洪植槐沒入原告價金304萬元部分，經本院酌減後，無法律上，原告自得依據不當得利之法律關係請求返還。
（四）被告永慶仲介公司是否應返還原告仲介費14萬元部分：查，原告所指永慶房屋公司領取之仲介費用14萬元，為永慶房屋公司所否認，並辯稱係為洪植槐應給付予永慶房屋公司之服務費其中70％，永慶房屋公司迄今尚未向原告收取任何仲介服務費等語。原告既未能證明其已向永慶房屋公司給付14萬元之服務費用，況系爭買賣契約並無原告所稱的撤銷之事由存在，係於契約成立後，因原告未繼續繳納價金而遭洪植槐解除契約，即便原告確實有交付服務費予永慶房屋公司，亦無得請求返還相關費用之法律依據，故原告請求永慶房屋公司返還服務費14萬元，顯不足採。
六、據上論結，原告先位主張依據民法第354條、第359條、第88條、第92條規定，請求被告返還價金及給付違約金為無理由，應予駁回；備位聲明請求酌減違約金部份後，洪植槐應返還原告304萬元，原告此部分主張為有理由，自應准許，至原告逾此部分之主張，即屬無據，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，原告及洪植槐分別陳明願供擔保，請求准予宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
九、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條規定。中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第七庭 法 官 黃柄縉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
書記官 洪仕萱