臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第465號原 告 黃俊傑兼上一人訴訟代理人 黃重榮共 同訴訟代理人 黃培菁被 告 黃玉凡訴訟代理人 陳章安
徐正坤律師上列當事人間請求給付土地租金事件，本院於民國101年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬捌仟叁佰柒拾陸元；及自民國一百零一年四月十五日起至終止占用原告所有坐落臺北市○○區○○段六小段二四之三地號土地所有權應有部分二十五分之二土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項前段於原告以新臺幣肆萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹拾肆萬捌仟叁佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本院判決第一項後段於原告以已到期金額三分之一金額，為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以已到期金額為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○路六小段24之3地號面積486平方公尺土地所有權應有部分25分之2（下稱系爭土地）原為訴外人賴秀忍所有，訴外人賴竣源向建設公司購買坐落系爭土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號4樓、5樓新建房屋（建號分別為同小段4060號、4061號，下稱系爭房屋），因僅付房屋價款給倒閉之建設公司而未付土地價款，故賴竣源於68年間僅登記取得系爭房屋所有權。嗣因賴秀忍積欠原告黃重榮及訴外人林吉平支票債務，經原告黃重榮及訴外人林吉平聲請強制執行系爭土地，於84年間經鈞院拍賣，由原告黃重榮及訴外人林吉平於86年1月30日得標買受系爭土地（各買受該24之3地號土地所有權應有部分25分之1），經鈞院民事執行處通知系爭房屋所有權人賴竣源優先承購，賴竣源拒絕承購，由原告黃重榮及訴外人林吉平於87年2月16日登記取得系爭土地所有權。因賴竣源所有系爭房屋坐落於系爭土地上係屬無權占有，前經原告黃重榮及訴外人林吉平起訴請求賴浚源返還相當於租金之不當得利，經鈞院臺北簡易庭87年度北簡字第13161號判決賴竣源應自87年2月
26 日起按月給付原告黃重榮及訴外人林吉平各新臺幣（下同）3,570元，並於88年1月6日確定在案。嗣賴竣源於90年8月8日死亡，系爭房屋由其繼承人即訴外人賴蔡幸枝、賴志維、賴志翔共同繼承。原告黃俊傑則係於98年3月12日向林吉平購買其所有系爭土地之應有部分，而與原告黃重榮共有系爭土地。嗣訴外人胡占江於99年8月16日向賴竣源之繼承人賴蔡幸枝等購買登記取得系爭房屋所有權後，於99年11月8日將系爭房屋出售予被告而登記於被告名下。被告所有系爭房屋坐落於系爭土地上係屬無權占有，原告與被告間並未存在任何契約關係，亦無其他法律上權源，被告所有系爭房屋無權占有原告土地，致原告受有損害，依一般社會通念，被告可獲得相當於租金之不當得利，原告爰本於民法第179條不當得利規定，請求被告自99年11月15日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告相當於100年1月土地申報總價年息10%計算之不當得利每月1萬7,500元（5萬4,152.2元/平方公尺×486平方公尺×應有部分2/25×10%÷12月≒1萬7,544，四捨五入至百位），因被告自99年11月15日起至101年4月14日止，未得原告同意，即擅自按月給付原告8,772元，扣除被告已給付部分，於99年11月15日起至101年4月14日止，被告尚積欠原告相當於租金之不當得利14萬8,376元（（1萬7,500-8,772）×17=14萬8,376），及自101年4月15日起至返還系爭土地予原告之日止，按月以1萬7,500元計算之相當於租金之不當得利。並聲明：如主文第1項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈因賴竣源之繼承人賴蔡幸枝欠繳占用土地之不當得利、利
息及執行費用，原告前於97年間向鈞院聲請強制執行，經鈞院以97年度執字第119556號強制執行事件受理在案，嗣原告黃重榮與賴蔡幸枝和解，約定和解金額為29萬0,040元，並自98年9月16日起，賴蔡幸枝係每月1次匯入地租8,000元至原告黃重榮永豐銀行和平分行帳戶內（原告黃俊應收地租由原告黃重榮代收），原告黃重榮則撤回執行並聲請啟封。
⒉被告所有系爭房屋坐落原告所有系爭土地上，因系爭土地
現位於臺北市大安區，屬城市地方土地，靠近101大樓，附近有黎富公園、富陽自然生態公園、福州山公園、黎忠市場，距離捷運麟光站步行僅約半分鐘，且門前有14線公車行經黎忠市場公車站，位處交通要道，地理位置良好且交通便利，生活機能完備，商業發達，是本件相當於租金之不當得利數額，依系爭土地之申報地價之年息10%計算應屬合理。
二、被告則以：㈠原告黃重榮及訴外人林吉平已於87年間訴請系爭房地之當時
所有所權人賴竣源給付租金，並經鈞院臺北簡易庭87年度北簡字第1316 1號判決確定，原告黃俊傑嗣向訴外人林吉平買受系爭土地之應有部分，被告亦由前手繼受取得系爭房屋，依最高法院99年度台上字第1057號判決意旨，兩造均屬民事訴訟法第401條第1項既判力之主觀範圍所及，原告於鈞院臺北簡易庭87年度北簡字第13161號判決確定後再行提起本訴自非合法，應依民事訴訟法第249條第1項第7款「其訴訟標的為確定判決效力所及者」，以裁定駁回原告之訴。
㈡被告係於99年10月6日與訴外人胡占江簽訂系爭房屋之買賣
契約書，並已完成所有權移轉登記，並於99年11月15日交屋而開始占有系爭房屋。被告與系爭建物出賣人胡占江簽訂買賣契約書時，胡占江表示系爭建物坐落之土地係原告黃重榮、黃俊傑所有，並經鈞院臺北簡易庭87年度北簡字第13161號判決系爭建物當時所有權人賴竣源應支付原告等2年系爭土地所有權人各3,570元之土地租金，其後原告與系爭建物當時之所有權人賴蔡幸枝曾於98年8月3日簽訂和解書提高系爭土地租金為2位所有權人合計每月共8,000元，故被告與系爭建物之出賣人胡占江於買賣契約書中第15條約定：「本建物之土地被法拍前屋主於法拍後費月繳8,000元地租予新地主，未來地租交屋日（99年11月15日）為結算日」。故被告於購買系爭建物時僅預期比照系爭建物前所有權人，僅須支付系爭土地所有權人合計每月8,000元之土地租金，被告並已由訴外人即被告之配偶陳章案之第一銀行延吉分行帳戶匯款支付原告每月8,000元之租金；其間被告基於和解之誠意，更依鈞院87年度北簡字第13161號判決之申報地價年息5% ，依系爭土地99年之申報地價每平方公尺6萬7,689元重新計算每月應付原告土地租金案額合計8,772元，被告並回溯自99年11月15日交屋日給付原告租金（被告於100年3月16日另匯款772元/月×3月=2,316元），故被告自99年11月15日交屋日起每月已支付8,772元之租金，被告並無積欠原告土地租金之情事。
㈢再系爭建物坐落老舊住宅區內，屋齡已逾30年，1樓為汽車
輪胎行，附近亦多為修車行，不適住居，入夜後幾惟所有一樓店家均未營業，騎樓漆黑一片，被告之建物亦僅能供住家使用，如將系爭建物出租每層之月租金僅約2萬元左右，原告請求每月1萬7,500元之土地租金，非僅違背鈞院87年度北簡字第13161號判決之既判決力，其數額亦顯非恰當等語資為抗辯。
㈣並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、經查，兩造對於：㈠系爭土地原為訴外人賴秀忍所有，坐落系爭土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號4樓、5樓新建房屋（建號分別為臺北市○○區○○路六小段4060號、4061號，下稱系爭房屋）之第一次登記所有權人賴竣源係於68年間登記取得系爭房屋所有權。㈡嗣於84年間，系爭土地經本院民事執行處拍賣，由原告黃重榮及訴外人林吉平於86年1月30日得標買受系爭土地（各買受該24之3地號土地所有權應有部分25分之1），經本院民事執行處通知地上建物即系爭房屋所有權人賴竣源優先承購，賴竣源拒絕承購，由原告黃重榮及訴外人林吉平於87年2月16日登記取得系爭土地所有權。㈢因賴竣源所有系爭房屋坐落於系爭土地上係屬無權占有，前經原告黃重榮及訴外人林吉平起訴請求賴浚源返還相當於租金之不當得利，經本院臺北簡易庭87年度北簡字第13161號判決賴竣源應自87年2月26日起按月給付原告黃重榮及訴外人林吉平各3,570元，並於88年1月6日確定在案。㈣嗣賴竣源於90年8月8日死亡，系爭房屋由其繼承人即訴外人賴蔡幸枝、賴志維、賴志翔共同繼承。㈤原告黃俊傑係於98年3月12日向林吉平購買其所有系爭土地之應有部分，而與原告黃重榮共有系爭土地。㈥因賴竣源之繼承人賴蔡幸枝欠繳占用土地之不當得利、利息及執行費用，原告前於97年間向本院聲請強制執行，經本院民事執行處以97年度執字第119556號強制執行事件受理在案，嗣原告黃重榮與賴蔡幸枝達成和解，約定和解金額為29萬0,040元，並自98年9月16日起，賴蔡幸枝於每月匯入地租8,000元至原告黃重榮永豐銀行和平分行帳戶內（原告黃俊應收地租由原告黃重榮代收），原告黃重榮則撤回執行並聲請啟封。㈦訴外人胡占江於99年8月16日向賴竣源之繼承人賴蔡幸枝等購買登記取得系爭房屋所有權後，於99年11月8日將系爭房屋出售予被告，並登記於被告名下，被告自99年11月15日起占有使用系爭房屋。㈧被告自99年11月15日起至101年4月14日止，已按月給付原告2人8,772元，合計共14萬9,124元（8,872×17=14萬9, 124）。㈧系爭土地之99年1月申報地價為每平方公尺5萬4,151.2元等事實均不爭執，並有本院臺北簡易庭87年度北簡字第13161號民事判決、系爭土地之土地登記謄本、系爭房屋之建物異動清冊、被告與訴外人胡占江之不動產買賣契約書、98年8月3日原告黃重榮與賴蔡幸枝簽立之和解書、被告配偶陳章安之第一銀行延吉分行帳戶存摺影本附卷可稽，堪信為真實。
四、兩造主要爭點為：㈠本件訴訟標的是否為本院臺北簡易庭87年北簡字第13161號確定判決之既判力所及？㈡被告系爭房屋坐落於系爭土地上，是否為無權占有？如是，原告請求以系爭土地申報地價年息10%計算被告應給付其相當於租金之不當得利，是否有據？經查：
㈠按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受
人亦有效力，民事訴訟法第401條第1項定有明文。上開規定所謂繼受人，包括因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼承人在內。而所謂訴訟標的，係指為確定私權所主張或不認之法律關係，欲法院對之加以裁判決者而言。至法律關係，乃法律所定為權利主體之人，對於人或物所生之權利義務關係，欲法院對之加以裁判者而言。因此，在給付之訴，訴訟標的即係指當事人就實體法上基於人或對物所生之請求權。其中對物之關係，指依實體法規定為權利主體之人，基於物權，對於某物得行使之權利關係而言，此種權利關係，具有對世效力與支配物之效力，如離標的物，其權利失所依據，倘以此項對物之關係為訴訟標的時，所謂繼受人，凡受讓標的物的人，均包括在內，此有最高法院61年台再字第186號判例、33年度上字第1560號判例、71年度台抗字第8號裁定及99年台上字字第1057號判決意旨可資參照。查系爭土地原所有權人即原告黃重榮及訴外人林吉平等2人，曾以訴外人賴竣源無權占有系爭土地，依民法第179條規定，訴請賴竣源給付相當於租金之不當得利，經本院臺北簡易庭87年度北簡字第13161號判決認定賴竣源以系爭房屋無權占有系爭土地，原告黃重榮及訴外人林吉平依民法第179條規定請求賴竣源返還相當於租金之不當得利，即屬有據，以賴竣源占用面積為38.88平方公尺，系爭土87年1月申報地價為4萬4,071.2元，並審酌系爭房屋之坐落位置及購物尚稱便利等情，按年以土地申報地價之年息5%計算為相當，賴竣源應返還原告所受利益之數額每人每月為3,570元等情，有本院臺北簡易庭87年度北簡字第13161號判決在卷可稽。而原告黃俊傑係於98年3月12日向訴外人林吉平購買取得其所有系爭土地之應有部分，賴竣源則係於90年8月8日死亡，系爭房屋由其繼承人即訴外人賴蔡幸枝、賴志維、賴志翔共同繼承，訴外人胡占江於99年8月16日向賴竣源之繼承人賴蔡幸枝等購買登記取得系爭房屋所有權後，於99年11月8日將系爭房屋出售予被告，並於99年11月15日點交予被告占有使用等情，已如前述，則本院臺北簡易庭87年度北簡字第13161號判決，既係原告黃重榮與原告黃俊傑之前手林吉平本於不當得利請求權債之法律關係，訴請被告之前手胡占江之前手賴蔡幸枝之被繼承人賴竣源返還以系爭房屋占用系爭土地所得相當於租金之利益，因此項債之關係僅於當事人間有其效力，其訴訟標的所確定者為原告黃重榮及訴外人林吉平對訴外人賴竣源之不當得利損害賠償請求權是否存在及其範圍，而原告黃俊傑及被告則係於判決確定後，分別以上開訴訟標的以外之法律關係（即買賣）受讓系爭土地及系爭房屋，原告黃俊傑及被告所受讓系爭土地、系爭房屋之法律關係，既非本院臺北簡易庭87年度北簡字第13161號判決所確定訴訟標的之債之關係，自難認原告黃俊傑、被告分別為受讓訴訟標的之特定繼受人，是本件應為本院臺北簡易庭87年度北簡字第13161號確定判決之效力所不及。且原告黃重榮、黃俊傑係本於被告自99年11月15日起以系爭房屋無權占有系爭土地之事實請求被告返還自99年11月15日起相當於租金之不當得利，與原告黃重榮及訴外人林吉單在本院臺北簡易庭87年度北簡字第13161號事件中所主張之訴訟標的為賴竣源以系爭房屋無權占有系爭土地應返還相當於租金之不當得利律法關係，並不相同，是原告提起本件訴訟並無違反民事訴訟法第249條第1項第7款規定。被告所為此部分辯解，不足採信。
㈡且查訴外人賴竣源以系爭房屋無權占有系爭土地之事實，經
本院臺北簡易庭87年度北簡字第13161號判決確定後，賴竣源（於90年8月8日死亡）及其繼承人賴蔡幸枝、賴志維、賴志翔仍以系爭房屋繼續占用系爭土地，經原告黃重榮及訴外人林吉平持本院臺北簡易庭87年度北簡字第16131號確定判決及其衍生之本院91年1月30日北院錦九十一民執丑字第2552號債權憑證為執行名義，於97年間聲請對賴竣源之繼承人賴蔡幸枝、賴志維、賴志翔所有系爭房屋為強制執行，而原告黃俊傑則係於執行程序進行中之98年3月12日向林吉平購買其系爭土地應有部分，經原告黃重榮與賴蔡幸枝於98年8月3日達成和解簽立和解書，約定賴蔡幸枝先前欠繳地租、利息、執行費用等全部費用計算至98年8月16日止，應償還金額為33萬6,450元，扣除賴蔡幸枝先前已繳4萬6,410元，以29萬0,040元為和解金額，黃重榮應撤回執行並聲請啟封，地租金調整為每月4,000元，黃俊傑應收地租由黃重榮代收，每月匯入8,000元至黃重榮永豐銀行和平分行帳戶內，此有和解書在卷可稽（見本院卷第81頁），且為兩造所不爭執，堪認原告黃重榮、黃俊傑與賴蔡幸枝於98年8月3日係就賴竣源之繼承人賴蔡幸枝、賴志維、賴志雄以系爭房屋無權占有系爭土地之不當得利、利息及執行費用計算至98年8月16日止，以29萬0,040元達成和解，並約定自98年8月17日起賴蔡秀枝應給付原告相當於租金之不當得利數額調整為每月共8,000元，核屬成立訴訟外之債之關係和解，非屬經法院成立之訴訟上和解，縱被告係自胡占江處輾轉受讓賴蔡秀枝系爭房屋之所有權，而繼受系爭房屋之所有權人地位，亦非前述和書解書效力所及。再當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文，換言之，倘當事人互相表示意思不一致，契約並無從成立。查被告之前手胡占江向賴蔡幸枝購買系爭房屋後，曾發文通知原告是否要優先承購系爭房屋，原告於99年9月22日函覆放棄購買權，並要求房屋購買人須按月支付土地租金1萬5,000元，此有原告提出之內湖康寧郵局286號存證信函在卷可稽（見本院卷第74至75頁），堪認原告曾向被告之前手胡占江為以1萬5,000元之代價出租系爭土地予購買系爭房屋之人之要約，然胡占江或被告均未就該要約為任何承諾，此為被告所是認，嗣被告向胡占江購買並於99年11月15日點交取得系爭房屋後，擅自按月匯款8,772元至原告黃重榮帳戶內（前3個月每月原匯8,000元，於100年3月16日又補足以每月8,772元計算之差額2316元至原告黃重榮帳戶內，並自
100 年3月16日起至101年4月14日止，每月匯款8,772元至原告黃重榮帳戶），並未得原告之同意，此為兩造所不爭執，堪認兩造就系爭房屋占用系爭土地應付租金之數額，雙方意思表示不一致，並未達成合意，兩造間並未成立任何租約。此外，被告又未能舉證證明其以系爭房屋占有使用系爭土地有何正當權源，足認被告無權占有系爭土地。
㈢次按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並
侵害土地所有人之所有權，致其受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念。原告主張被告自99 年11月15日起自胡占江處點交取得系爭建物全部使用收益權能，即以所有系爭房屋建物無權占用系爭土地迄今，此為兩造所不爭執，被告自占有系爭土地時起自屬係無法律上之原因而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，則原告請求被告應就占用系爭土地時起至返還該土地之日止相當於租金之不當得利，洵屬有據。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，此項規定於租用基地建築房屋者準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地價額係指法定地價而言，土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法第148條、土地法施行法第25條亦有明文。且土地所有人依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。本件原告主張以系爭土地申報總價額年息10%計算租金，本院審酌系爭土地為建地，位於臺北市○○區○○○路○段主要幹道上，系爭房屋為公寓式住宅建築之4、5樓，距捷運文湖線麟光站約50公尺，且系爭房屋1樓門前即黎忠市場公車站牌，有多條路線公車行經於此，可通往大臺北地區各地，交通十分便利，附近亦以公寓建築居多，鄰近有白蘭市場、黎忠市場、福州山公園、富陽自然生態公園、黎忠公園、黎富公園，並有銀行、郵局、超市、醫療院所及各種商店林立，商業繁榮程度高、生活機能完善（見本院卷第151頁所附Google地圖、100年度北簡字第4410號民事卷宗第32至36頁所附本院民事執行處97年度執字第119556號執行事件就系爭房屋所為鑑價報告及本院卷第47至48頁所附原告所提現場照片6幀），原告主張以申報總價額年息10%計算租金核屬適當，而系爭土地自99年1月起申報地價為每平方公尺5萬4,151.2元，被告所有系爭房地占用面積計算為38.88平方公尺（486平方公尺×2/25=38.88），按申報地價10 %計算相當於租金之損害金每月為1萬7,545元（5萬4,151.2×38.88×10%÷12=1萬7,544.9，元以下四捨五入，下同），是原告請求被告按月給付不當得利1萬7,500元，核屬有據，應予准許。因被告係自99年11月15日起以系爭房屋占有原告系爭土地，計算至101年4月14日止，原告因系爭土地遭被告無權占有所受相當於租金之損害金計29萬7,500元（1萬7,500×17=29萬7,500），扣除被告自99年11月15日起至101年4月14日止，已按月給付原告共14萬9,124元（8,772×17=14萬9,124），是被告尚應給付原告14萬8,376元（29萬7,500- 14萬9,124=14萬8,376）。且被告自101年4月15日起迄今仍以系爭房屋無權占用系爭土地，致原告受有相當於租金之損害計每月1萬7,500元。
五、綜上所述，被告自99年11月15日起以系爭房屋無權占有原告所有之系爭土地，獲得相當於土地租金之不當得利，原告依民法第179條不當得利，訴請被告給付自99年11月15日起至終止占用系爭土地之日止，以系爭土地申報總價額年息10%計算之不當得利金額，於如主文第1項所示之範圍內，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 8 日
民事第二庭 法 官 陳慧萍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 8 日
書記官 黃靖雅