臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第402號原 告 林富仁訴訟代理人 黃文玲律師
陳家祥律師被 告 大台灣資產管理有限公司法定代理人 黃裕霖訴訟代理人 楊金順律師上開當事人間請求履行契約等事件，經本院於中華民國100年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰萬元及自民國一百年三月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣叁佰萬元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告林富仁於民國99年 3月11日與被告大台灣資產管理有限公司簽訂不動產買賣協議書（下稱系爭協議書），議定以新臺幣（下同）6200萬元購買被告所有之臺北市○○區○○段五小段土地第61-4、83、84、84-1地號之 4筆土地（下稱系爭土地），並簽發票號AQ0000000號、面額300萬元之支票 1紙交付被告作為定金。詎被告嗣後竟片面拒絕依系爭協議書履行義務，經原告多次催告均置之不理。
（二）依系爭協議書第 1條已明定買賣之標的物為系爭土地，並於第 2條約定買賣之總價款為6200萬元，是兩造已就不動產買賣契約之要素予以明定並達成合意，再者，系爭協議書雖就付款方式、稅捐負擔、瑕疵擔保等細節未予明定，惟此均可以一般法律規定進行處理，故系爭協議書之履行亦無窒礙之處，因此系爭協議書自屬不動產買賣契約知本約，從而原告自得依約請求被告移轉系爭土地與原告，爰請求判如先位聲明之判決。
（三）退步言之，縱認系爭協議書為預約之性質，則兩造既已約定應再簽訂不動產買賣契約，原告自得請求被告與原告就系爭土地簽訂買賣契約書，爰請求判如第一備位聲明之判決。
（四）退萬步言，縱任系爭協議書為預約性質，其已因兩造嗣後無法議定本約而無效，惟因無法議定本約係可歸責被告而無法簽立，故自得類推適用民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還所受領之定金600萬元。
（五）聲明：1.先位聲明：被告應將臺北市○○區○○段五小段土地第61-4、83、84、84-1地號之 4筆土地所有權移轉登記予原告；原告願提供現金或同面額聯邦銀行可轉讓定期存單提供擔保，請准宣告假執行。2.第 1備位聲明：被告應與原告簽定買賣臺北市○○區○○段五小段土地第61-4、83、84、84-1地號之 4筆土地之不動產買賣契約書。3.第2備位聲明：被告應給付原告600萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息；原告願提供現金或同面額聯邦銀行可轉讓定期存單提供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）兩造於99年 3月11日分別委託代理人洽談系爭土地買賣事宜，因原告要求信託並分三次付款之意見與被告歧異，雙方因而先行簽立系爭協議書，待各自向有權決定者請示後再議。嗣於同月18日，雙方約定在代書處商談買賣，然仍因付款方式及履約保證事宜未達成共識，故依據系爭協議書第6條約定，系爭協議書已作廢，無庸簽約與履約，故被告自無履行系爭協議書約定之義務。
（二）又民法第345條第2項固規定當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，惟所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋過程中就如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項均未約定，且無法達成合意，自難認為買賣雙方就買賣契約必要之點已有相互同意。再買賣預約雖非不得就標的物及價金等事項先擬定，亦作為訂定本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立。本件兩造雖簽立系爭協議書，原告並交付定金 300萬元與被告，然兩造間就房屋之點交、移轉、買賣價金給付之時、地及方式，相關稅捐及費用之負擔等重要事項均未約定，應認被告與原告僅就系爭土地成立不動產買賣預約。而契約之預約與本約，性質及效力均不相同，預約訂定後，當事人即負有履行訂約之義務，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，但不得逕依預定之本約內容請求履行。本件雙方雖訂有系爭協議書，惟該協議書性質既屬預約，則原告自不得以買賣預約請求為所有權移轉登記，故原告先位主張，自無理由。
（三）另系爭協議書第 6條明定「雙方就前開條文無法達成共識或逾期時，本協議書即刻作廢，乙方無息一次退還已收之定金予甲方」，係屬於附解除條件之約定，本件雙方就付款辦法、履約保證等事項無法達成共識，是系爭協議書已即刻作廢，故原告備位聲明主張被告應與原告簽訂買賣契約書或加倍給付定金，自屬無據。
（四）聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利之判決願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、得心證之理由：原告主張於99年 3月11日與被告簽訂系爭協議書，以6200萬元購買被告所有系爭土地，並交付簽約款 300萬元給被告等情，業據提出不動產買賣協議書、支票等影本（本院卷，頁
13、14）為證，被告亦不爭執，堪信為真實。惟原告主張其函催被告依協議書約定履行，被告置之不理，其得依系爭協議書或類推適用民法第249條第3項請求將系爭土地所有權移轉登記予原告或請求被告應與原告簽定買賣契約抑或給付兩倍定金等情，被告則以前揭情詞置辯，是本件兩造爭點厥為：（一）系爭協議書之性質為本約或預約？原告有無請求被告移轉系爭土地之權利？（二）如系爭協議書為預約，則被告有無簽訂買賣契約書義務？（三）被告應返還原告之金額若干？經查：
（一）系爭協議書之性質為預約，原告無請求被告移轉系爭土地之權利：
1.按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之；次按買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致為其「必要之點」，惟買賣「預約」，亦非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立「本約」之張本，但不能因此即認買賣「本約」業已成立。苟當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡諸契約自由原則，應非法所不許；另按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，最高法院85年度台上字第2396號判決、84年台上字第2295號判決、61年度台上字第 964號判例參照。
2.本件當事人雙方雖於99年 3月11日簽訂系爭協議書，而依系爭協議書第3條第2款「其餘付款辦法予簽訂正式合約時再行訂立」、第 4條「本協議書有效期間：本協議書簽訂起七日內（嗣於99年3月18日更正為11日內）」、第5條「有效期間內雙方磋商價金給付辦法、價金履約保証、契約條文修正等相關細節談定後，雙方擇日再行簽訂契約...」等約定，參之證人即草擬系爭協議書之代書陳竹生證述「99年 3月11日早上買方是含原告三、四個人，賣方是王柏樑到我們事務所簽這個不動產買賣合約，他們在談價金及支付價款流程等事宜，我請我們小姐先作不動產買賣契約書，因為談不攏，事後那份就沒有簽，是條件談不攏的原因我沒有印象，只知道後來就先改為簽協議書方式，協議書是大家先行磋商沒有定案，協議書簽完，約定七天之後簽訂正式的買賣合約書」等語（本院100年10月3日言詞辯論筆錄，本院卷，頁85），是雙方於簽訂系爭協議書時，雖就買賣契約成立之標的物及價金等必要之點意思表示一致，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，雙方因此明定「有效期間內雙方磋商價金給付辦法、價金履約保証、契約條文修正等相關細節談定後，雙方擇日再行簽訂契約」，故依雙方約定，承諸前開實務見解，自應認為系爭協議書僅有預約之性質。
3.當事人於99年 3月11日所簽訂之系爭協議書既然僅有預約性質，依前開說明，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，而不得逕依預定之本約內容請求履行，因而原告依系爭協議書，先位聲明主張被告應將臺北市○○區○○段五小段土地第61-4、83、84、84-1地號之 4筆土地所有權移轉登記予原告云云，自屬無據，應予駁回。
（二）被告無與原告簽訂系爭土地買賣契約之義務：
1.按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條第 2項定有明文。本件兩造就系爭不動產買賣雖訂有預約（即系爭協議書），惟預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，然依系爭協議書第5條、第6條約定「有效期間內雙方磋商價金給付辦法、價金履約保証、契約條文修正等相關細節談定後，雙方擇日再行簽訂契約
...」、「雙方就前開條文無法達成共識或逾期時，本協議書即刻作廢，乙方無息一次退還已收之定金於甲方」，已明文該預約之「前開條文無法達成共識」或「逾期」為其解除條件，是如條件成就時，該預約自失其效力。
2.有關系爭協議書之解除條件是否成就，就「前開條文無法達成共識」部分，由被告之抗辯及兩造確未簽約之事實，可推定該一解除條件業已成就。惟原告雖依民法第 101條第 1項規定「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就」及最高法院86年度台上字第2280號判決揭示「一當事人一方之意思而決定其成就與否之條件，倘依契約或通常情形，當事人應為一定之行為使其條件成就，乃為圖免因條件成就而受不利益，任意不為該行為，即係以不正當消極行為阻其條件之成就，依上開規定，應視為條件業已成就」，主張兩造簽訂協議書後，被告就其所主張之付款條件、移轉方式等細節，擬定不動產買賣契約書（下稱系爭契約書，本院卷，頁57至59）交付原告，原告嗣後亦同意以此買賣不動產契約書之約定作為履行契約之方式，故嗣後未簽訂本約，顯係被告以不正當行為促使系爭協議書失效之解除條件成就云云。惟查，系爭契約書雖確實就買賣標的物、價金、付款方式、產權登記、稅費負擔、土地點交等詳予明定，已符合系爭協議書第 5條約定雙方當事人應行磋商事項，然系爭契約書是否為被告所提出，經訊之證人陳竹生證述：「當時我提供私底下做好的不動產買賣合約書（即系爭契約書）作為基礎，請兩造各自回去增刪有問題的話再一併修改」、「（不動產買賣合約書製作的依據為何？）付款流程是不要有貸款的方式處理，所以是分三期，至於付款時間是雙方再該次會議上討論的。分期的金額是我先預定的，分為簽約時兩成，增值稅下來六成，產權移轉時兩成，這是我提供的模式」「（提示原證五不動產買賣契約書，是否見過？）有的。這是我預擬。我讓他們拿回去參考」等語（同上筆錄，本院卷，頁85背面），參以原告並自承「（就雙方有關於協議書第五條有何證據證明？）就是陳代書在 3月11日當天所提供的不動產買賣契約書，該份買賣契約書跟協議書是同時提供的」（同上筆錄，本院卷，頁87背面），顯見系爭契約書並非被告所提出，是原告所述難謂與事實相符。
3.再者，原告雖聲請傳訊證人林陞田以證明系爭契約書為被告所提出，然訊之證人林陞田證稱「我帶原告去指定的代書陳竹生的事務所簽約，當時要簽的時候代書沒有過來我們跟業主的代表王（王柏樑）先生談，王先生拿一份買賣不動產契約書說要照這個條件付款，如果殺價就不賣，原告在場看合約說好約定一個禮拜內要簽約，王先生帶印鑑代表公司來表示可以做決定。我們就回去了。當天沒有簽任何的書面只有口頭的約定」、「（當天作約定的付款方式為何？）王先生說要照他提出的那一份付款」、「（那份文件有無看到？）我有看一下，我是介紹人轉交給原告。我有翻一下。關係到我們仲介的金額。我們仲介的金額是百分之一，也是依照分期來付」、「（提示原證一本院卷第13頁，是否見過這份協議書？）有。我是在當天看的就是王先生提出來的那一份」、「（法官如何確定看到的就是這一份？）我們帶過去的他們不採納，因為拿來的時候我有看一下，我只有看到大概幾期價金多少」、「（這份買賣協議書並沒有寫分期？）是這一份，當初經過我的手」、「（為何這份協議書上面沒有提到分期？）這裡有一個大概的付款的方法。就是有提到定金，還有其餘付款辦法再簽」、「（你很確定看到是這一份嗎？）是的」、「（提示不動產買賣契約書，本院卷57頁，有無看過？）沒有」等語（同上筆錄，本院卷，頁84、85），因證人林陞田堅稱系爭協議書內容有分期約定，而與明顯與事實不符，其於99年 3月11日簽約當天，是否確有見過系爭協議書已有疑義外，證人林陞田尚明確表明未見過系爭契約書，故其證言顯然與原告主張相左，難為有利於原告之認定。至原告請求再行傳訊同為仲介之葉義德證明上開事實，則因其既與證人林陞田立於相同仲介地位，而林陞田既已明白證述當天過程，因而無再行傳訊必要，併此敘明。承上所述，原告主張兩造就契約條文無法達成共識之解除條件成就，係因被告不當行為所致，難謂有據，自無法論採。
4.又關於系爭協議書已否逾期一節，按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。本件依系爭協議書第 6條所明定「雙方就前開條文無法達成共識或逾期時，本協議書即刻作廢 ...」，其解除條件之成就，除「前開條文無法達成共識」外，尚包含「逾期」之情形，而該「逾期」之條件並無可歸責性之相關約定，是其顯然隱含提供當事人審慎思考後再予締約之機會，亦即經契約當事人思考後，兩造如有意簽約且條件合致，自可簽訂本約，而如任一造或兩造均無簽約意願，經有效期間經過，兩造依該條約定回復原狀即可。而依系爭協議書第4條約定有效期間為本協議書簽訂日起7日內，即99年3月11日簽訂起算7日，嗣兩造雖同意改為11日（本院卷，頁13），然系爭協議書迄99年 3月22日即已作廢，故原告主張可歸責於被告而逾期，故解除條件未成就一節，亦屬無由。
5.綜上，本件依系爭協議書第6條已明文約定「雙方就前開條文無法達成共識或逾期時，本協議書即刻作廢」，而因兩造就條文確未能達成共識，且系爭協議書復逾有效期間，是依上開約定，系爭協議書之解除條件已成就而失其效力，故原告第一備位聲明主張被告應與原告簽訂系爭土地買賣契約，自屬無據，應予駁回。
（三）被告應返還原告定金300萬元：
1.按民法第249條第3款規定：「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」，系爭協議書為預約性質，惟已給付定金，故原告主張類推適用民法第 249條規定雖無不當。然查，前開條文第 3款之適用乃以「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行」為要件。而系爭協議書既因雙方就付款辦法等事項未能達成共識、系爭協議書復已逾期而作廢，而該逾期失效約定乃係提供當事人審慎斟酌是否訂定本約之機會，已如前述，故均難謂未定買賣契約為可歸責於被告，是原告主張類推適用民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還其所受之定金，自屬無據。
2.惟系爭協議書既因解除條件成就而失效，依該協議書第6條約定，被告自應無息一次退還已收受之定金 300萬元，是原告第 2備位聲明之請求，於此範圍內，即屬有據，應予准許。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第 203條分別定有明文。本件於系爭協議書失效後，被告迄今未返還已受領之定金 300萬元，原告自得依上開規定請求被告加付法定遲延利息。
五、綜上所述，本件原告依系爭協議書，先位聲明及第 1備位聲明請求被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告或與原告簽定系爭土地買賣契約書，為無理由，應予駁回。另第 2備位聲明部分，原告請求被告給付 300萬元，並自起訴狀繕本送達翌日即100年3月 3日（本院卷，頁21，本院送達證書）起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，即非有據，應予駁回。
六、兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，原告於本件言詞辯論終結後具狀請求傳訊證人葉義德、徐仁常部分，其中無傳訊葉義德之必要，已如上述；關於徐仁常部分，其縱於99年 3月18日偕同原告前往簽約，然因系爭協議書已提供當事人斟酌是否訂定本約之權利，而系爭協議書既已逾期而失效，故其到庭與否與判決無影響，亦無傳訊必要。另兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 18 日
民事第三庭 法 官 曾益盛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 18 日
書記官 蔡雲璽