臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第409號原 告即反訴被告 臺北市吾興大廈管理委員會法定代理人 陳理訴訟代理人 高亘瑩律師被 告即反訴原告 鼎晟不動產開發股份有限公司法定代理人 張皓翔訴訟代理人 曾朝誠律師上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國102 年7 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按於訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第3 款定有明文。查，本件原告起訴時係依民法第962 條規定請求被告應將占用座落臺北市○○街○○段○○○ ○ 號建號建物（下稱系爭2616建號建物）返還原告，並不得有阻礙吾興大廈住戶進入、使用、收益系爭2616建號建物。嗣於本院審理中追加請求權基礎，而依民法第962 條、第821 條、第767 條及公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將占用系爭2616建號建物內，如附圖所示A 、B 、C 、D 、
E 、F 、G 、H 、I 、J 、K 、O 、P 、Q 、R 、S 、T 、
U 、W 區塊回復原狀，並將系爭2616建號建物、面積259.30平方公尺騰空返還予全體共有人。㈡被告不得再有任何妨礙原告依法行使系爭2616建號建物所有權之任何行為等情，核其請求之基礎事實同一，或屬擴張聲明，揆諸前開說明，應予准許。
二、次按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260 條第1項定有明文。該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。查，本件原告主張被告應將占用系爭2616建號建物內，如附圖所示A 、B 、C 、D 、E 、F 、
G 、H 、I 、J 、K 、O 、P 、Q 、R 、S 、T 、U 、W 區塊回復原狀，並將系爭2616建號建物、面積259. 30 平方公尺騰空返還予全體共有人；另被告不得再有任何妨礙原告依法行使系爭2616建號建物所有權之任何行為，被告則提起反訴請求原告應占用附圖所示M 、L 區塊之變電室、儲水箱拆除，並將占用部分返還等情，核其反訴標的與本訴防禦方法間，在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性，揆諸前揭說明，被告提起反訴，於法核無不合，應予准許。
貳、本訴部份
一、原告起訴主張：㈠原告為座落臺北市○○區○○段○○段0 ○000 地號土地上
臺北市吾興大廈之管理委員會，而吾興大廈為地上7 層、地下1 層之建物，且地下1 層建物劃歸系爭2616建號建物部分屬吾興大廈所有區分所有人之共有部分；另劃歸臺北市○○街○○段○○○○號建號部分（下稱系爭1395建號建物）則於民國70年9 月14日登記為訴外人華國大飯店股份有限公司所有；嗣被告輾轉於99年10月12日經法院強制執行程序拍賣取得。詎被告於取得系爭1395建號建物所有權後，竟亦將系爭2616建號建物共有部分占為已有，並設置鐵捲門，阻絕吾興大廈其他區分所有權人進入，且在系爭2616建號建物範圍內私設停車格而為無權使用。為此，爰依民法第962 條、第821條、第767 條及公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定提起本件訴訟。
㈡聲明：
⑴被告應將占用系爭2616建號建物內，如附圖所示A 、B 、C
、D 、E 、F 、G 、H 、I 、J 、K 、O 、P 、Q 、R 、S、T 、U 、W 區塊回復原狀，並將系爭2616建號建物、面積
259.30平方公尺騰空返還予全體共有人。⑵被告不得再有任何妨礙原告依法行使系爭2616建號建物所有權之任何行為。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠本件原告為管理委員會並非占有之主體，其請求返還占有，
自屬當事人不適格。吾興大廈地下1 層現設置有吾興大廈使用之變電室、儲水箱、廁所等公共設施，而被告自法院點交後，上開設施仍供整個吾興大廈使用。另依使用執照所示地下層全部是供停車場使用，被告所有專有部分作為停車場使用，應屬合法，至車輛進出停車場須使用公共設施車道部分，尚屬合理，原告訴請返還占有，並無理由。又原告縱占有系爭2616建號建物對原告而言，並無任何實益，反而對被告造成重大損害，應屬權利濫用。再者，被告已經將通往吾興大樓地下室之電子鎖拆除，原告可自由進出系爭2616建號建物，及已經陸續將附圖所示A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、
H 、I 、J 、K 、N 、O 、P 、Q 、R 、S 、T 、U 、W 區塊停車位出售予第三人，並無占有使用等語置辯。
㈡聲明：
⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、反訴部份
一、反訴原告主張：㈠如附圖所示L 、M 區塊為反訴原告之專有部分，卻遭反訴
被告無權占用並於附圖所示L 區塊上設置大樓變電室，另於M 區塊內設置儲水箱，以供吾興大廈使用，反訴原告依法自得請求反訴被告拆除該變電室及儲水箱，並返還所占用如附圖所示L 、M 區塊範圍返還予反訴原告。另反訴被告無權占用系爭1395建號建物內之如附圖所示L 、M 區塊受有如同租金之利益，且致反訴原告受有損害，且以反訴被告無權占用之面積約為48.54 平方公尺，至少占3 個車位，及反訴原告每月出租車位之租金為新臺幣（下同）5,
500 元，反訴原告自得請求反訴被告自99年10月12日起至返還之日止，按月給付相當於租金16,500元（計算式：550
0 ×3 ＝16500 元）之不當得利予反訴原告。為此，爰依民法第767 條及第179 條之規定提起本件反訴訴訟。
㈡聲明：
⑴反訴被告應將系爭1395建號建物內，如附圖所示L 區塊、
面積43.71 平方公尺，及M 區塊、面積4.83平方公尺之建物拆除，並騰空後返還予反訴原告。
⑵反訴被告應自99年10月12日起至拆除前項建物並騰空返還反訴原告止，按月給付反訴原告16,500元。
⑶第1、2項聲明，反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：㈠如附圖所示L 區塊之變電室是吾興大廈原始建築人為申設用
電而提供之場地，讓訴外人臺灣電力股份有限公司（下稱臺灣電力公司）設置配電場所，該變電箱為臺灣電力公司所有，反訴被告並無處分之權利，且臺灣電力公司於該使用目的完成前，顯然有權、繼續占有使用該場所，其為合法、正當之占有人、使用人，自無所謂侵權行為或不當得利；另附圖所示M 區塊之儲水箱，是吾興大廈全體區分所有權人所約定設置，目的是供全體區分所有權人使用，且於吾興大廈完成迄今，兩造均未有爭執或意見。再者，儲水箱已設置數十年，顯見反訴原告前手有同意其使用專有部分，反訴原告繼受此專有部分，即應受前手約定之限制等語置辯。
㈡並聲明：
⑴反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利判決，反訴被告願供擔保請，准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執事項：原告為吾興大廈之管理委員會，而吾興大廈為地上7 層、地下1 層之建物，且地下1 層建物部分劃歸系爭2616建號建物屬吾興大廈所有區分所有人之共有部分；另系爭1395建號建物則屬被告所有。又汽、機車停車格、消防設備及機房等係分別座落於系爭2616建號建物內，如附圖所示A 、B 、C 、
D 、E 、F 、G 、H 、I 、J 、K 、N 、O 、P 、Q 、R 、
S 、T 、U 、W 區塊；而本件變電室、儲水箱為供吾興大廈用電、水之設備，且占用系爭1395建號建物上如附圖所示L、M 區塊等情，為兩造所不爭執，並有地下室平面圖、臺北市松山區地政事務所異動索引等在卷可稽（見本院卷第9 頁、第19頁至第33頁），且經本院會同臺北市松山地政事務所測量員勘測現場屬實，亦有勘驗筆錄及複丈成果圖等在卷可憑（見本院卷第104 頁至第108 頁、第113 頁至第114 頁、第155 頁至第157 頁、第161 頁至第162 頁），自堪信為真實。
伍、本院之判斷
一、本訴部分：原告主張被告無權占有系爭2616建號建物，並設置鐵捲門，阻絕其他區分所有權人進入，且私設停車格而為使用等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者厥為㈠原告提起本件訴訟有無當事人適格？㈡被告有無占有使用系爭2616建號建物全部，或占有系爭2616建號建物內，如附圖所示A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 、I 、J 、K 、N、O 、P 、Q 、R 、S 、T 、U 、W 區塊？㈢若有占用，有無正當權源？㈣原告得否請求被告返還占用部分，及不得再有任何妨礙原告依法行使系爭2616建號建物所有權之任何行為？茲分述如下：
㈠原告提起本件訴訟有無當事人適格？
按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號判決參照）。查，本件原告固非該訴訟標的法律關係之主體，惟係吾興大廈合法成立之管理委員會，此為兩造所不爭執，則依公寓大廈管理條例第3 條規定，原告有權執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，則原告對區分所有建物共用部分自有管理權。又所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益。而系爭2616建號建物為吾興大廈全體區分所有權人所共有，已如前所述，則原告就系爭2616建號建物既有保管、使用及收益之管理權，是其本於管理系爭2616建號建物所生之私法上爭議，依據民法所有物返還請求權、占有人之物上請求權等法律關係，訴請被告返還系爭2616建號建物及不得再有任何妨礙原告行使系爭2616建號建物所有權之任何行為，依前揭說明，即無不合。被告抗辯原告非系爭2616建號建物之所有權人，當事人不適格云云，不足採信。
㈡被告有無占有使用系爭2616建號建物全部，或占有系爭2616
建號建物內，如附圖所示A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H、I 、J 、K 、N 、O 、P 、Q 、R 、S 、T 、U 、W 區塊？⑴按當事人主張有利於己之事實，應負舉證責任，民事訴訟法
第277 條本文定有明文；又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判例參照）。本件原告主張被告占有使用系爭2616建號建物全部，或占有系爭2616建號建物內，如附圖所示A 、B 、C 、D 、E 、F 、G、H 、I 、J 、K 、N 、O 、P 、Q 、R 、S 、T 、U 、W區塊乙節，則為被告所否認，依舉證責任之分配原則，自應由原告先就被告有占用前開建物乙節，加以證明後，始由被告就自己係有正當占用權源之事實負舉證責任。
⑵依被告於本院審理中已陳稱：被告已經將通往地下室之電子
鎖拆除，原告已經可以自由進出系爭2616建號建物。被告是在99年10月12日拍賣取得系爭1395建號建物，被告已經陸續將附圖所示A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 、I 、J 、K、N 、O 、P 、Q 、R 、S 、T 、U 、W 區塊停車位出售予第三人，而由第三人占有使用中。這些停車位及上開消防設備、機房現在都已經移轉給第三人使用，是以約定分管契約之方式由第三人使用系爭車位及設施等語（見本院卷第18 5頁、第18 6頁、第207 頁）。足見被告已一再否認有占有使用系爭2616建號建物全部，或占有系爭2616建號建物內，如附圖所示A 、B 、C 、D 、E 、F 、G 、H 、I 、J 、K 、
N 、O 、P 、Q 、R 、S 、T 、U 、W 區塊之情。⑶原告並不爭執被告確實於本件辯論終結時，已將通往系爭26
16建號建物之1 樓樓梯口處電子鎖拆除之事實（見本院卷第
185 頁背面），惟另指稱因系爭2616建號建物係位於地下室，而地下室鐵捲門仍由被告管理控制中，吾興大廈住戶無法自由進出，因而認被告對系爭2616建號建物有占有使用情形云云（見本院卷第185 頁背面、第191 頁背面）。經查：
⒈所謂占有係指對物有事實管領力言，雖不以占有人之占有
意思為必要，但占有之成立，應對於物已有確定與繼續之支配關係，並達排除他人干涉狀態者，始足當之。自空間言，應指社會觀念上可認為對於該物已有事實上之管領力，即一般人認該占有人之行為，有一定之空間結合關係之情形。
⒉本件於辯論終結時，被告已將通往系爭26 16 建號建物之
1 樓樓梯口處電子鎖拆除等情，如前所述，由此可認定，吾興大廈住戶依循一樓樓梯即得自由進出系爭2616建號建物甚明。且觀諸卷附現場照片及系爭2616建號建物內除如附圖所示之停車位、消防設備占有使用外，並無其他固定設置（見本院卷第106 頁至第162 頁），系爭2616建號建物仍屬一開放式空間，顯見被告對系爭2616建號建物並無排除他人干涉而有事實管領力之情。
⒊至原告所稱吾興大廈地下室鐵捲門仍由被告管理控制中乙
節，即便為真，亦屬被告是否有權單獨使用開啟、關閉該鐵捲門之權利，要屬另一問題，尚難依此即遽認被告對系爭26 16 建號建物全部有排他性之使用，而有事實上之管領力。
⑷再徵諸被告取得系爭1395建號建物後，係設置高達數十個停
車位，有原告提出之現場車位分配圖及照片附卷可憑（見本院卷第66頁、第127 頁至第130 頁），依此現場情況，該等停車位應非全供被告一己之使用，是被告辯稱已分別出售所繪製之停車位，而無占有使用如附圖所示A 、B 、C 、D 、
E 、F 、G 、H 、I 、J 、K 、N 、O 、P 、Q 、R 、S 、
T 、U 、W 區塊，尚非全屬無據之詞。⑸此外，原告迄今並未就被告有占用使用系爭2616建號建物全
部，或占有系爭2616建號建物內，如附圖所示A 、B 、C 、
D 、E 、F 、G 、H 、I 、J 、K 、N 、O 、P 、Q 、R 、
S 、T 、U 、W 區塊之情，舉證以實其說，自難以採信。㈢綜上，原告主張被告無權占有使用系爭2616建號建物全部，
及占有系爭2616建號建物內，如附圖所示A 、B 、C 、D 、
E 、F 、G 、H 、I 、J 、K 、N 、O 、P 、Q 、R 、S 、
T 、U 、W 區塊，並請求被告返還前開占用部分，及不得再有任何妨礙原告依法行使系爭2616建號建物所有權之任何行為，均屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
二、反訴部分：反訴原告起訴主張如附圖所示L 、M 區塊為反訴原告之專有部分，卻遭反訴被告無權占用設置變電室及儲水箱，為此，請求反訴被告應將占用如附圖所示L 、M 區塊上之變電室、儲水箱拆除，並將占有部分返還予反訴原告，反訴被告並應給付反訴原告相當租金之不當得利等情，則為反訴被告所否認，並以上開情詞置辯。是首應審究者厥為反訴被告是否有拆除附圖所示L 、M 區塊上之變電室、儲水箱之處分權權能？經查：
㈠附圖所示之變電室、儲水箱為供吾興大廈用電、用水之設備
，且占用系爭1395建號建物上如附圖所示L 、M 區塊等情，已如前所述。是反訴原告主張供吾興大廈用電、用水之變電室、儲水箱設備占用原告所有之系爭1395建號建物，應屬可採。
㈡又反訴原告雖主張反訴被告應將附圖所示L 、M 區塊上之變
電室、儲水箱拆除，並將占用部分返還予反訴原告云云。查：
⑴按民法第765 條前段規定：所有人，於法令限制之範圍內，
得自由使用、收益、處分其所有物等語，是所有權之積極權能有占有、使用、收益及處分等權能。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限，最高法院86年度台上字第2272號裁判參照。而本件反訴原告起訴請求拆除附圖所示L 、M 區塊上之變電室及儲水箱，並返還占用部分之訴，自應以對該變電室、儲水箱有拆除權之權之人為被告。
⑵次按非法人團體設有代表人或管理人者，依民事訴訟法第40
條第3 項，固有當事人能力，但在實體法上並無權利能力，即不能為權利之主體，又公寓大廈管理委員會乃區分所有權人會議之執行機關，執行區分所有權人會議決議事項及區分所有權人所定訂之規約，並在其授權範圍內，以管委會之名義，對外為法律行為，其效果仍歸區分所有權人所有，故依公寓大廈管理條例規定，公寓大廈管理委員會雖有當事人能力，但此僅訴訟法上之能力，其本身仍無權利能力。查，本件反訴被告為吾興大廈管理委員會，是反訴被告僅有訴訟法上當事人能力，並無實體法上權利能力，故顯無拆除附圖所示L 、M 區塊上之變電室、儲水箱拆除之權能，則反訴原告請求反訴被告將附圖所示L 、M 區塊上之變電室、儲水箱拆除，並將所占用之部分返還予反訴原告，即無理由。再查，反訴原告就此部分既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
陸、兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
柒、據上論結，本件本訴原告、反訴原告之反訴，均無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 23 日
民事第八庭 法 官 賴淑美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 23 日
書記官 徐明鈺