臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第415號原 告 陳孟傑訴訟代理人 黃坤鍵律師
童兆祥律師被 告 上閤屋餐廳股份有限公司兼法定代理人 蔣正男共 同訴訟代理人 陸正義律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於中華民國100年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告透過訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）之居間，向被告上閤屋餐廳股份有限公司（下稱上閤屋）購買該公司所有坐落於臺北市○○區○○段3 小段22
7 、227 之1 、228 地號土地（權利範圍均為460693分之59770 ）之門牌號碼為臺北市○○區○○路1 段170 號地下室、地下室之1 、172 號、176 巷1 號及復興南路1段
253 巷52號之不動產（以下合稱系爭不動產）。原告於出價購買系爭不動產前，曾多次向被告上閣屋之董事長即被告蔣正男及永慶房屋仲介人員詢問、確認系爭不動產是否有出租他人、每月租金為若干等問題，作為原告核算投資報酬率及決定出價之基礎，被告蔣正男於系爭不動產買賣議價過程中，再三向原告明確表示系爭不動產目前處於出租狀態，每月租金為新臺幣（下同）63萬元，並於系爭不動產之「標的現況說明書」（下稱現況說明書）、「建物現況確認表」（現況確認表）中記明：「現況每月租金63萬元」、「租期至民國103 年4 月30日止」，上開文件均經被告蔣正男代表被告上閤屋進行確認、簽署及用印完畢，原告乃同意以總價3 億3,600 萬元買受系爭不動產，並於100 年1 月9 日簽署「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約）。
（二）原告及永慶房屋仲介人員曾多次要求被告蔣正男提出系爭不動產之書面租賃契約以為憑信，被告蔣正男表示待簽署買賣契約時再行提出，惟兩造簽署系爭買賣契約當日即10
0 年1 月9 日，被告蔣正男仍未提示租賃契約，只再次聲明系爭房地每月租金確為63萬元無誤，並由永慶房屋仲介人員於系爭買賣契約書第15條「特別約定事項」第7 項載明：「甲（即原告）、乙（即被告上閤屋）雙方確認本標的物現況有租賃情事，月租金自100 年3 月1 日起至100年4 月30日止為63萬元整、自100 年5 月1 日起至10 3年
4 月30日為66萬1,500 元整（含稅）、押租保證金12 6萬元整、租期至103 年4 月30日止，乙方確認無其他影響甲方權益重要條款……乙方應於100 年1 月31日前交付租賃契約書予代書作為買賣契約書附件」（下稱系爭特約事項）等語，再由兩造確認、簽署。然被告卻遲於100 年2 月18日方委請律師發函提出「房屋租賃契約」，而該租賃契約內容竟記載系爭不動產每月之租金僅有30萬元，與被告蔣正男多次以口頭及書面向原告所陳明者有嚴重錯誤，原告至此方知被告蔣正男一再陳稱系爭不動產每月租金高達63萬元云云，純屬意圖使原告陷於錯誤所為之詐欺、欺罔之詞，是原告簽訂系爭買賣契約實為受被告蔣正男詐欺而為之意思表示。
（三）又依系爭買賣契約第2 條第4 項及第15條第2 項約定，系爭不動產之買賣價金原應依兆豐國際商業銀行之價金履約保證相關手續辦理價金支付，原告支付價款應全數存入履約保證專戶，俟交屋時專戶款項結清再匯入被告指定銀行帳戶，亦即被告上閤屋本應待系爭房地完成交屋後始得受領買賣價金。惟原告因誤信被告蔣正男多次以口頭、書面保證系爭不動產之每月租金數額為63萬元，乃同意於系爭買賣契約第15條第6 項約定：「甲方（原告）同意乙方（被告上閣屋）於備齊土地及建物所有權狀、股份有限公司變更登記事項卡等產權轉移所須之全部文件後先行取回部分簽約款2,400 萬元整，不入履約保證專戶內。」而由被告上閤屋自原告所支付之簽約款3,360 萬元，先行取走2,
400 萬元；又原告日前接獲永慶房屋於100 年3 月29日律師函，內容表示依據永慶房屋與被告上閤屋簽署之服務費確認單及價金履約保證申請書之內容，永慶房屋已自履約保證專戶收取被告上閤屋應支付之服務報酬840 萬元。至此，原告因被告蔣正男之詐欺行為所受損害已達3,240 萬元。
（四）因系爭不動產屬「商用店面」，與供住宅使用之不動產有別，除該店面本身之位置、坪數、新舊等一般不動產買賣基礎事項屬交易上重要事項外，關於系爭不動產之「租金」數額多寡，尤屬商用不動產買賣之交易上重大事項。原告之所以願意以3 億3,600 萬元買受系爭不動產，係因被告蔣正男於買賣商議過程中一再明確表示系爭不動每月租金為63萬元，如以每月租金稅後為60萬元計算，原告1 年租金收入為720 萬元，1 年投資報酬率約為2%；如依據被告提供之租賃契約，系爭不動產每月租金實際僅有30萬元，在投資報酬率維持2%不變之條件下，每年實收租金僅36
0 萬元，以此推算，系爭不動產之店面僅值1 億8,000 萬元，原告因被告溢報一倍租金，致買賣價金較系爭不動產實際價值高出1 億5,600 萬元。任何人身處原告情境，若知悉系爭不動產每月實際租金僅有30萬元而非60萬元（稅後），絕無可能願以3 億3,600 萬元買受系爭不動產，是原告簽訂系爭買賣契約實係錯誤之意思表示。
（五）原告已委請律師發函依民法第88條、第92條規定向被告上閣屋表示撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，請求被告上閤屋返還簽約款，惟未獲置理。被告蔣正男身為被告上閤屋之董事長及代表人，於執行被告上閣屋所有系爭不動產之買賣事務時，因向原告詐稱系爭不動產之租金，致原告陷入錯誤而簽訂系爭買賣契約致受有支付簽約款2,400 萬元以及永慶房屋自履約保證專戶收取被告上閤屋應支付之服務報酬840 萬元之損害，原告爰依民法第184 條第1項、第28條、公司法第23條第2 項之規定，先位請求被告蔣正男與被告上閤屋應連帶對原告負3,240 萬元之侵權行為損害賠償責任；又縱認被告2 人無須對原告負侵權行為連帶損害賠償責任，被告蔣正男既有上開詐欺行為而致原告受有上開損害，原告亦得依民法第184 條第1 項規定請求被告蔣正男3,240 萬元之損害賠償，且原告並業依民法第88條、第92條以意思表示受詐欺及意思表示錯誤向被告上閣屋為撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，則被告上閤屋自屬無法律上原因而受有先行自簽約款中領取2,400 萬元以及就840 萬元仲介服務費債務消滅之利益，原告亦仍得依民法第179 條之規定，請求被告上閤屋返還共計3,240萬元；再縱認被告蔣正男無上開詐欺行為，且被告上閣屋有權依系爭買賣契約沒收原告已給付之全部款項作為違約罰則，惟系爭不動產仍登記於被告上閤屋名下、未曾過戶，被告上閤屋目前仍依其租約按月向訴外人翔雁國際股份有限公司（下稱翔雁公司）收取租金，並無損害，該違約金亦應予以酌減等語。並聲明：1.先位聲明：（1 ）被告應連帶給付原告3,240 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；（2 ）願供擔保，請准宣告假執行；2.備位聲明：（1 ）被告應給付原告3,240 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；（2 ）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告上閤屋所有之系爭不動產，於98年3 月6 日與翔雁公司經公證訂立房屋租賃契約，租期為98年3 月7 日至103年5 月31日止。被告蔣正男與翔雁公司負責人於締約前表明，依系爭不動產之區位與使用面積，市場租金行情每月應有63萬元之價值，但時值金融風暴期間，商業活動並不熱絡，而採行權宜之計，租期前兩年租金折半，未來景氣回復後，租金應調整回市場價格，此提議獲翔雁公司同意而簽約，惟上開協議回復租金事項乃被告與翔雁公司口頭協議而未記載於租賃契約中。迄至99年11月間，被告決議出售系爭不動產，於99年11月22日，召集國內三大房仲公司從業人員，即訴外人信義房屋仁愛店之謝秀娟、永慶房屋大安店之林志偉與吳詠臻、臺灣房屋復興店之蘇仁傑，於臺北福華飯店2 樓之咖啡廳委託上開公司銷售系爭不動產，席間，被告蔣正男業已詳細說明系爭不動產現狀乃出租狀態，而租金結構有上述口頭協議，因金融風暴有前2年租金減半之事，被告蔣正男並無隱匿租金折半之情，恐係永慶房屋只口頭告知原告，卻未具體落實於兩造買賣合約之現況說明記載之中。
（二）嗣原告經由永慶房屋之居間，於100 年1 月9 日與被告簽立系爭買賣契約，其中關於租金減半等權宜事項，被告蔣正男確實於簽約當時有向原告及在場之仲介人員再為說明一次，並特別提醒原告：交屋後以自然人名義買受系爭不動產如收取租金，每月60餘萬元，一年約720 萬元，光租金收入每年應繳所得稅即為40% ；原告聽聞幾經思考後仍表示要簽約，兩造就交屋後租金收取之金額達成協議後，即要求仲介人員於系爭契約第15條第7 項載明系爭特約事項，而觀諸該特約事項記載：「月租金自100 年3 月1 日起至100 年4 月30日止為63萬元整、自100 年5 月1 日起至103 年4 月30日為新臺幣66萬1,500 元整（含稅）、押租保證金126 萬元整、租期至103 年4 月30日止……雙方約定於甲方（即原告）代償乙方（即被告上閣屋）貸款前，乙方應偕同甲方依原條件與承租方完成換約手續，租金已交屋日分算，自交屋日起歸甲方所有……。」從而，租金收取既約明以「交屋時分算之」，是原告所同意者，乃其自100 年3 月1 日時被告有達成上述約定之租金收益條件即可。
（三）被告乃於100 年2 月25日與翔雁公司更換新房屋租賃契約並經公證，該新租約約定自100 年3 月1 日起翔雁公司以每月63萬元承租系爭不動產，即就「租期」、「租金」均合於系爭買賣契約第15條第7 項之承諾事項，且被告並已於100 年2 月25日以存證信函，將上開換約後之租賃契約檢送原告。是被告業已履行依系爭買賣契約之上開特約事項所負擔之義務（即協助辦理「交屋後」原告能取得該條所約定之租金、租期之租賃契約），並無任何詐術，或使原告陷於每月租金未達63萬元錯誤之情，原告以民法第18
4 條第1 項、公司法第23條請求被告連帶負損害賠償責任，及以民法第92條、第179 條請求返還不當得利等均無理由，且原告所支付之簽約款3,360 萬元，為系爭買賣契約價金之一部分，原告請求酌減亦無理由等語為辯，並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、查原告透過永慶房屋向被告上閤屋購買系爭不動產，被告並先就系爭不動產簽訂有現況說明書，兩造並於100 年1 月8日簽訂有現況確認表，後於100 年1 月9 日簽訂系爭買賣契約，該契約約定有系爭特約事項為：「甲（即原告）、乙（即被告上閤屋）雙方確認本標的物現況有租賃情事，月租金自100 年3 月1 日起至100 年4 月30日止為63萬元整、自10
0 年5 月1 日起至103 年4 月30日為66萬1,500 元整（含稅）、押租保證金126 萬元整、租期至103 年4 月30日止，乙方確認無其他影響甲方權益重要條款，甲方同意依現況承接，雙方約定於甲方代償乙方貸款前，乙方應協同甲方依原條件與承租方完成換約手續，租金以交屋日分算，自交屋日起歸甲方所有。押租保證金，甲方並得逕行自尾款中扣除。乙方應於100 年1 月31日前交付租賃契約書予代書作為買賣契約書附件」等語，而依被告上閣屋與翔雁公司於98年3 月6日簽訂並經公證之房屋租賃契約（下稱舊租約），約定「租賃期限係自98年3 月7 日起至103 年5 月31日止，第一至三年每月租金為30萬元，第四至五年每月31萬5,000 元」，被告蔣正男為被告上閣屋之負責人等情，為兩造所不爭執，並有上開現況說明書、現況確認表、系爭買賣契約、該舊租約及被告上閣屋公司變更登記表影本各1 份在卷可稽（本院卷第14至20頁、第26至30頁、第51至54頁），且據證人即於簽署舊租約時在場之翔雁公司管理部經理張瑞玲到庭證稱：被告上閣屋與翔雁公司舊租約所約定之租金及租期事項，確係如契約書內容所示等語明確（見本院卷第229 頁正面），自堪信為真正。
四、至原告主張被告蔣正男於系爭買賣議價過程中，向原告詐稱系爭不動產目前每月租金為63萬元，並將上開情況記載於現況說明書及現況確認表中，惟實際上每月租金卻僅30萬元，使原告誤信而簽訂系爭買賣契約，而受有上開3,240 萬元之損害，原告已撤銷該錯誤及受詐欺之簽約意思表示，故得依民法第184 條第1 項、第28條、第179 條、公司法第23條第
2 項請求被告2 人損害賠償等語，則為被告2 人所否認，並均以前詞置辯。是本件之爭點厥為：原告是否因被告蔣正男詐稱系爭不動產每月租金63萬元並陷於錯誤，而簽訂系爭買賣契約？茲敘述如下：
（一）經查，被告抗辯其與翔雁公司之舊租約所以為上開約定，係因時值金融風暴期間，故與翔雁公司約定租期前兩年租金折半，未來景氣回復後，租金則調整回市場價格，被告並已於系爭買賣契約委託販售過程中，將上開租金減半情形告知委託銷售之永慶房屋、信義房屋、臺灣房屋人員等語，雖為原告所否認，惟查，據證人即當時於信義房屋仁愛店服務之謝秀娟到庭結證：被告蔣正男在99年11月22日邀集相關仲介人員洽談委託銷售系爭不動產時，有提到因金融海嘯，系爭不動產目前出租予墾趣生活（即翔雁公司）前兩年之租金減半，且租的面積比較大，租金之後會再漲回來，被告蔣正男當時有提到租約，因為銷售過程中，有些客戶會希望租約延長或提早搬空，他都有說明等語明確（見本院卷第116 頁背面），且證人即臺灣房屋復興店服務之蘇仁傑亦到庭證稱：被告蔣正男在99年11月22日邀集相關仲介人員洽談委託銷售系爭不動產時，當天有3 家仲介公司談委託的事，包括永慶房屋之林志偉亦有在場，當時被告蔣正男有提到系爭不動產目前出租予墾趣生活館（即翔雁公司），並提到租金在前2 年有租金減半之優惠情形，當時有具體講到租金減半，含稅是63萬，減半後是
31 萬5,000，當天講到租金結構時，永慶房屋方面的人從頭到尾均有在場等語在卷（見本院卷第117 至118 頁），
2 人所述情節互核相符，而證人林志偉固證稱：在99年11月22日當時，被告蔣正男並未提到租金減半優惠情形，係於100 年1 月9 日兩造簽訂系爭不動產前之幾分鐘，被告蔣正男始告知租金減半情事云云，惟此與前開謝秀娟、蘇仁傑互核相符之證述，顯不相同，又林志偉係系爭買賣之仲介公司人員，就被告蔣正男是否有為前揭租金減半情事之告知，涉及其是否有忠實轉述被告蔣正男就系爭不動產租金情形之說明，關乎其仲介契約之履約責任，牽涉其仲介費用請求之權益，顯有相當程度之利害關係，對照前開與本件最終成交買賣無涉之謝秀娟、蘇仁傑而言，應認後者之證述較為可信，是被告蔣正男是否確未於系爭買賣銷售期間說明當時租金係63萬元減半之情形，已非無疑。
（二）次查，系爭標的物現況說明書、建物現況確認表雖均記載：「系爭不動產現況每月租金63萬元... 租期至103 年4月30日止」，未明示其所謂每月租金63萬元之起日為何時，惟觀諸系爭買賣契約之系爭特約事項，兩造就系爭不動產之租賃現況，則係明白確認為：「月租金自100 年3 月
1 日起至100 年4 月30日止為63萬元整、自100 年5 月1日起至103 年4 月30日為66萬1,500 元整（含稅）、押租保證金126 萬元整、租期至103 年4 月30日止」（本院卷第19頁背面），顯已就系爭不動產租金確認之現況，限定有起算日即100 年3 月1 日。而即使依據證人林志偉所證稱：「於100 年1 月9 日兩造簽訂系爭不動產當日，被告蔣正男始告知租金減半情事」等情，及證人即原告委託之買方代理人永慶房屋經理陳弘彥證述：「於100 年1 月9日簽約當日，被告蔣正男確有在原告、林志偉等人面前說明系爭不動產租金前揭租金減半及約定調回之情形」等語明確（見本院卷第123 頁），亦已可認原告至遲於兩造10
0 年1 月9 日當日正式簽約之前，業已知悉上開租金減半情事；而再據證人即系爭買賣契約之永慶房屋委任代書林耕弘到庭證述：「我有於系爭買賣契約簽訂時在場，系爭特約事項是透過業務人員告訴我約定內容後，我轉載在合約上，我有再跟兩造確認一次。我參與時，兩造已經過協議過程，故我有參與的已是訂約的後半段，是上開三位經紀人（即陳弘彥、林志偉及訴外人吳詠臻）把兩造已經協商完成的契約內容交給我，我就把內容製作成電腦文件，列印出來，交給兩造，並逐條向兩造確認無誤後，就請兩造簽名」等語在卷（見本院卷第226 頁），足見原告於簽約當日係在知悉上開租金減半情事下，與被告確認系爭不動產之租金現況為系爭特約事項所記載無誤，則依原告自陳系爭不動產之租金情形對其而言係簽訂系爭買賣契約之重要考量之點，衡情其既於簽約當日始知悉上開租金減半情事，則針對該記載有租金現況之特約事項，當係其審慎考量下，認定100 年3 月1 日起之租金狀況，始為其簽訂系爭買賣契約之重要交易事項，而與原告進行確認之內容。復以，系爭特約事項並同時記載：「甲方（即原告）同意依現況承接（系爭租約），雙方約定於甲方代償乙方（即賣方）貸款前，乙方應協同甲方依原條件與承租方完成換約手續，租金以交屋日分算，自交屋日起歸甲方所有。」顯見依據兩造系爭買賣契約之約定，系爭不動產租約之租金，係自交屋日起，始歸於原告，而依證人所證：「（被告訴訟代理人問：本件買賣的交屋日為何？）這件沒有特別約定交屋日期。過去的經驗，一般從用印到交屋要一個月左右交屋。一般簽約後雙方會合意用印日，而本件應該有約定用印日，但因某些因素而沒有用印。（受命法官問：你所指的用印日，是否為上開契約第4 頁備證用印款的100 年2 月15日？）是。」等語（見本院卷第227 頁背面），堪認系爭買賣之交屋日應約為用印日（即100 年2月15日）後之1 個月左右，則兩造約定原告依約得取得系爭不動產租約租金之日，應為100 年2 月15日之1 個月後，此時點亦與上開兩造特約事項所確認之租金起算日（10
0 年3 月1 日）大致相符，益徵於斯時起之租金情形，對原告始有實益，始為原告簽訂系爭買賣契約之重要交易事項。至於在100 年3 月1 日前之租金狀況，則非原告本身認定之簽約重要交易事項，自亦與原告就系爭買賣契約之簽訂，是否有受詐欺或陷於錯誤而為意思表示之認定無關。
（三）繼查，被告主張其已於100 年2 月25日與翔雁公司更換新房屋租賃契約並經公證，該新租約約定月租金自100 年3月1 日起至100 年4 月30日止為63萬元整、自100 年5 月
1 日起至103 年5 月31日為66萬1,500 元整（含稅）、押租保證金126 萬元整、租期至103 年5 月31日止，翔雁公司並已預先開立一年度支票，又被告並於100 年2 月25日以存證信函將上開新租約情形通知原告等情，業據提出上開經公證之新租約影本1 份（本院卷第65至69頁）、被告上閣屋開立之發票、翔雁公司開立之支票影本（本院卷第
191 至201 頁）及該存證信函與回執影本（本院卷第70至74頁）為證，並據證人即簽立此新租約亦在場之張瑞玲證稱：系爭不動產之租金即依此新租約所示，自100 年3 月
1 日起，漲為每月63萬元，翔雁公司是每月付支票，支票都有提示兌現等語明確（見本院卷第229 頁），自堪信為真實，是系爭不動產之租金，確已符合系爭特約事項所示之情形無疑，故原告就系爭買賣契約之重要交易事項（即
100 年3 月1 日後之租金狀況），並無受詐欺或陷於錯誤之情事，應堪認定。原告雖另主張被告上閣屋未依系爭特約事項，於100 年1 月31日前交付租約作為買賣契約之附件云云，惟此或為被告上閣屋之契約附隨義務之違反，然與原告就系爭買賣契約之重要交易事項（即100 年3 月1日後之租金狀況）是否有受詐欺或錯誤之認定，並無相涉。
五、綜上所述，依據被告上閣屋與翔雁公司舊租約之租金條件，雖係為每月30萬元，惟被告蔣正男是否確未於系爭買賣銷售期間說明此租金減半情形，已非無疑；且系爭不動產於100年3 月1 日之後之租金狀況，始為原告簽訂系爭買賣契約之重要交易事項，而其於100 年3 月1 日後之租金，亦確已符合兩造於系爭特約事項約定之每月63萬元情形，故原告就系爭買賣契約之重要交易事項，並無受詐欺或陷於錯誤之情事，是原告即不得依民法第88條、第92條撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，故其即應依系爭買賣契約之約定履行契約，其已支付之簽約款3,360 萬元，本即系爭買賣契約價金之一部分，自亦無由據以請求酌減違約金。從而，原告依民法第
184 條第1 項、第28條、公司法第23條第2 項之規定，先位請求被告應連帶給付原告3,240 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，依民法第184 條第1 項、第88條、第92條、第179 條、第252 條規定備位請求被告給付原告3,240 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、至原告雖另聲請傳喚林志偉、陳弘彥再次作證，惟證人即最後與兩造進行系爭買賣契約各條款約定確認之代書林耕弘，已就其確已向兩造確認系爭特約事項之約定內容等情，證述明確，業如前述，已足堪本院就原告簽約時重要交易事項內容之認定，應無再行傳喚之必要，附此敘明。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，亦予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 12 月 28 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 賴秀蘭法 官 林伊倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 28 日
書記官 陳怡君