臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第665號原 告 許雅媗原名許惠珍.訴訟代理人 林福地律師被 告 鍾銀城上列當事人間返還房屋事件，本院於民國101 年3 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○ 號3 樓建物騰空返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。查本件原告起訴時原以系爭切結書約定及民法第767 條規定為請求權，聲明：被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○ 號3 樓之房屋清空返還予原告所有；被告應自民國100 年2 月1 日起至105 年1 月1 日止，每月支付新臺幣（下同）50,000元予原告。嗣於100 年12月13日具狀追加系爭協議書為請求權基礎，請求被告返還系爭房屋予原告（見本院卷第16 7、168 頁）。101 年1 月6 日再具狀追加依系爭協議書請求被告返還系爭房屋及賠償原告信用損害73萬元，併與原起訴之系爭切結書請求權基礎由法院擇一請求權基礎為判決（見本院卷第173 、174 頁）。核其追加係基於相同基礎事實而為請求，依前開說明，無庸得被告之同意，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠兩造於96年4 月25日簽訂協議書，由被告將其購買門牌號碼
為新北市○○區○○路○○巷○ 號3 樓之房地，借用原告名義辦理所有權登記，並由原告擔任系爭房地銀行貸款之債務人，被告保證如期繳納銀行貸款及負擔系爭房屋之稅金、管理費等。約定登記期限至96年7 月25日止，期滿前被告應將上開房地出售或轉換他人名義登記及將銀行貸款轉換他人，若期限屆至未將房地出售、轉換及轉貸者，被告願無條件放棄房地之一切權益，由原告收回，並賠償原告信用之損失730,
000 元。惟上開約定期限屆至後，被告不僅未將上開房地出售、轉換名義登記及轉貸，甚至連銀行貸款都未遵期繳納，以致原告擔心信用受損，被迫代為支付繳納銀行房貸本息。原告多次催促被告履行前開約定，經雙方協商後，被告於98年3 月31日簽立切結書予原告，同意於98年5 月2 日前將上開房地之銀行貸款債務5,700,000 元全部清償完畢，並承諾若未在期限內清償者，上開房地將歸原告所有，並應分期支付3 百萬元款項予原告。然被告仍未依約定於上開期限內將銀行貸款清償完畢。不論依前開協議書或切結書之約定，於被告未將上開房地出售、轉換名義登記及轉貸，且未將銀行貸款債務清償完畢之情形下，上開房地均應歸屬原告所有，原告並已通知被告應搬離將房屋清空返還原告，惟被告均置之不理。現仍居住於上開房屋內，亦不繳納銀行房貸本息債務，原告既已為該房地之所有人，依民法第767 條規定及系爭協議書及切結書約定，自得請求被告遷離並將房屋清空返還予原告。再者，依系爭切結書約定，被告應分期給付3 百萬元予原告，每期50,000元，原告於100 年1 月11日已催告通知被告，故被告應自100 年2 月1 日起至105 年1 月1 日止，每月支付5 萬元予原告；另依系爭協議書第5 條約定，被告應賠償原告信用損害73萬元，請求鈞院就上述協議書或切結書之約定擇一為判決。
㈡系爭房地銀行貸款分兩筆，一為信用貸款，貸款金額73萬元
，另一為房地抵押貸款，貸款金額497 萬元。合計570 萬元。依約定應由被告負責償還本息，初始被告均依約定償還貸款本息，惟於97年底即開始遲付貸款本息，原告為避免信用受損，於97年11月開始負擔支付貸款本息，迄今至100 年9月止，已償還貸款本息合計895,826 元。被告僅返還原告219,700 元，尚積欠676,126 元。又系爭切結書是經被告同意所簽署，並無脅迫情形，當時尚有見證人呂正彥在場可證。被告曾對原告夫妻提出竊盜、背信、侵入住居罪之告訴，業經鈞院地檢署以不起訴處分確定，並記載原告依系爭協議書及切結書之約定確有收回系爭房屋之權限，原告何需脅迫被告簽署切結書等文件。況若原告確有脅迫情事，且有旁人在場，被告何不於事發後立即至警局提出告訴並請證人作證，直至原告提出本件訴訟，始提出脅迫之指控，顯係臨訟捏造，自不可採。爰本於民法第767 條、系爭協議書及切結書之約定，提起本訴等情，並聲明：被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○ 號3 樓之房屋清空返還予原告所有，並請求法院依系爭切結書或協議書之約定擇一判決被告應自10
0 年2 月1 日起至105 年1 月1 日止，每月1 日支付50,000元予原告或給付原告73萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：被告借用原告名字購買系爭房地，並給付原告8萬元佣金。當時與原告達成共識給予被告一些時日過戶，並無限定時日，但一直沒有找到其他人借名登記，被告有繳納貸款至99年1 月，96年7 月25日左右有與原告口頭協商，原告同意展延2 年，被告並無破壞協議。系爭切結書係原告於98年5 月間帶黑道兄弟5 人至被告住處強逼本人所簽，被告並不認識呂正彥，只知是位大姐頭，由她念出內容要本人照寫，否則即對本人不利，此已造成恐嚇、脅迫無疑。本人念及朋友情誼不想提告，原告亦同意不再犯，故沒想到切結書要收回，詎原告以此作為憑證，實為不當。99年2 月間原告又夥同黑道兄弟進入住宅，強逼本人給予70萬元作為酬庸，若被告不從就毆打，被告因此提告，原告向法院表示要過戶予被告，被告即撤銷告訴，詎被告找日盛銀行、台銀景美分行、新店安坑農會，彰化新店分行、台銀中和分行申請貸款後，原告卻一直不配合過戶，致上述銀行以時效超過撥款日期而退件。原告應係看好新店房價上漲有利可圖，故不將房屋返還，且拒接被告電話亦不配合辦理過戶，顯無誠意返還房屋予被告等語，資為抗辯。
三、查兩造對於曾於96年4 月25日簽訂系爭協議書，將系爭房地借名登記予原告名下，並約定被告應於約定期限96年7 月25日屆至前將系爭房地出售、轉換他人名義登記及轉貸，若未履行願無條件放棄系爭房地之收益、出售權，由原告收回全權處理。嗣於98年3 月21日再簽訂系爭切結書，記載被告若未於98年5 月2 日清償全部貸款570 萬元，被告即應分期給付300 萬元予原告，並將系爭房屋歸還原告，被告並簽發面額300 萬元本票交原告收執等事實，並不爭執，復有協議書、土地及建物登記謄本、切結書、本票附卷可稽（見本院卷第8 至13頁、第16、17頁），自堪信為真實。
四、原告主張被告未於約定期限內，將系爭房地出售、轉換他人名義登記及轉貸，亦未清償全部貸款，依系爭協議書及切結書約定，系爭房屋已歸原告所有，自應清空返還系爭房屋予原告，且若依系爭切結書約定，被告應分期給付原告300 萬元，如依系爭協議書約定，被告亦應賠償原告73萬元，請求法院擇一為判決等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠系爭協議書部分：
⒈原告主張其與被告於96年4 月25日簽訂系爭協議書，約定被
告所購買系爭房地借名登記於原告名下，再以原告名義辦理系爭房地銀行貸款，由被告負責按期繳納貸款等情，為被告所不爭（見本院卷第119 、120 頁），自堪信真實。按兩造不爭執真正之協議書第2 條、第5 條約定：「上述房屋雙方同意由乙方（即原告）做為登記名義人及貸款人，....約定登記期限為96年7 月25日止，屆期滿前甲方（即被告）應將此房屋出售或轉換他人名義登記及銀行貸款轉貸予他人....」、「若約定期間有利息延遲不繳或已屆期限未將此房屋出售轉換或轉貸，甲方願無條件放棄一切房屋之收益、出售權，乙方收回全權處理，甲方並願賠償乙方信用之損害73萬元，及後此房屋也與甲方無涉」等語，有該協議書附卷可憑（見本院卷第8 、9 頁），參佐本院於審理時詢以：「協議書第5 條所載『甲方願無條件放棄房屋之收益出售權，乙方收回全權處理』所指為何？」，原告之訴訟代理人陳稱「原告只是被借名登記，希望被告照協議書的約定繳納貸款，期限到了之後，出售或轉讓他人名義轉貸，如果被告沒有依協議書來履行，房子所有權歸屬原告」等語（見本院卷第119 頁背面）；及被告當庭自陳「約定是代書打的，說用半年期限務必轉換他人名義貸款，....當初約定確實是如果屆期沒有將房屋出售或轉成他人名義貸款，房子就歸原告所有，且要賠償原告73萬元信用損害」等語（見本院卷第119 頁背面、第12 0頁），核其協議書全文及原告訴訟代理人、被告所述上情，可見系爭協議書第2 條、第5 條乃兩造依據私法自治、契約自由原則，就所約定借名登記期限內，如被告有未履行將系爭房屋出售、轉換他人名義登記及轉貸之事實，為督促被告按期繳納貸款及儘速解決系爭房地出售、轉換及轉貸等問題以保障原告權益之目的，雙方合意一旦被告未依協議履行，即應無條件放棄系爭房地之收益、出售權，由原告收回全權處理之約款，並無無效原因亦難認有何顯失公平之處，自屬合法有效。被告並自承伊未於約定期限即96年7 月25日屆滿前將系爭房地出售、轉換他人名義登記及轉貸等情無訛（見本院卷第119 頁背面），且原告曾於98年3 月21日以板橋國慶郵局00082 號存證信函通知被告於文到3 日內遷出系爭房屋；又於100 年1 月11日以台北螢橋000000-0郵局8號存證信函通知被告於文到5 日內自系爭建物遷出返還之事實，亦有存證信函及送達回執在卷可稽（見本院卷第14、15頁、第18至23頁），堪可採信。被告既未依上述兩造簽訂協議內容履行，已負有無條件放棄對系爭房地之收益、出售權，由原告收回全權處理，亦即系爭房屋應歸原告所有，並應賠償原告73萬元之義務甚明。
⒉被告雖抗辯伊於96年7 月25日左右有以電話與原告口頭協議
，經原告同意延後時間辦理云云，惟為原告所否認，被告就此未舉證以實其說，原告此部分之主張，自難採信。
㈡系爭切結書部分：
⒈原告主張其多次催促被告履行系爭協議書之約定，嗣雙方協
商後於98年3 月31日簽立系爭切結書，被告同意於98年5 月
2 日前將系爭房地之銀行貸款債務全部清償完畢，若未在期限內清償，上開房地歸還原告所有，並應分期給付3 百萬元予原告等語，則為被告所否認，並抗辯：系爭切結書係受原告夥同黑道兄弟5 人至其住宅脅迫下所簽立等語。經查，證人黃美儀（原名黃秀香）到庭證稱：「我與被告是男女朋友關係，認識5 年；鍾銀城說這房子是買給我將來給我住，因為我薪水沒有辦法辦理貸款，所以他跟我說找個人用他名義辦理貸款，我問我嫂嫂這件事，她說她同學就是原告同意用她的名義辦理貸款；切結書我有看過，我本人在場，許雅媗一直誤解鍾銀城沒有積極處理事情，她認為鍾銀城繳貸款拖拖拉拉影響許雅媗信用，有天晚上許雅媗找個大姐頭帶了6、7 個小弟來我們家，在我們家鐵門外面要敲門，我和鍾銀城都在家，鍾銀城從貓眼往外看那麼多人，鍾銀城就叫我到樓中樓樓上房間不要出來，鍾銀城自己處理，我在房間待了大約2 個小時，中間有小弟來搜每個房間，發現我的房間反鎖，小弟覺得裡面一定有人，沒有多久鍾銀城來敲房間門叫我到樓下客廳去，我就看到很多人圍著鍾銀城，鍾銀城無奈說事情今天要處理，否則他們不願意離開，鍾銀城說沒有關係我們配合他們，大姐頭叫鍾銀城照著她講的話去寫切結書，寫好之後要我作保人在上面簽名，還強要我們將身分證拿出來給她影印核對，我看了切結書後覺得切結書不合理，因為為何我們要給她們錢及房子，我當場問鍾銀城，鍾銀城說沒關係他會積極處理，大姐頭跟我們講要我們小心一點，身分證及字號都在我們手上，我們如果沒有處理，出去小心一點。大姐頭說事情沒有處理好，她會找人來鬧我們，我們迫於無奈，將身分證影印給他，他們才走，我當時有問鍾銀城是否要報警，鍾銀城有打電話給派出所，派出所說第一我們沒有人受傷，第二也沒有東西損毀，要我們私下解決就好，不然上法院，派出所沒有辦法受理，鍾銀城就跟我說他會想辦法解決」等語（見本院卷第106 至162 頁），另證人呂正彥到庭證稱：「我有見過提示的切結書；當時我在場，當天晚上我、許雅媗、許雅媗她先生，還有約3 個男子及1 名女子我都不認識，有去被告那邊，我是負責開車載他們去，我事前就知道他們房子有糾紛，我就跟著他們去；當時確實有點衝突，就是意見有點不合」等語（見本院卷第162 頁背面、第163 頁），即依證人黃美儀、呂正彥所證上情觀之，被告身處原告偕同共6 、7 人環伺下要求立即解決系爭房地貸款事宜否則不離開並強使被告及黃美香取出身分證影印留存所施加言語或舉動之環境下，其能否有選擇不同意簽署切結書之自由意思，已堪值疑。且依系爭切結書所載被告須於98年5 月2 日內將所有貸款清償完畢，否則應分期給付3 百萬元予原告，並將房屋歸還予原告等條件而言，簽署切結書斯時系爭房地銀行貸款仍有5 百萬餘元之多（按依原告準備書㈠狀所陳系爭房地貸款金額共計570 萬元，迄今至100 年9月止，僅償還貸款本息895,826 元，依此往前推算簽署切結書該日所餘貸款自仍有5 百萬餘元），顯已超逾被告當時所能償還貸款之能力甚多，遑論被告一旦未能於期限內清償貸款，非惟系爭房地須歸原告，猶須再賠償原告3 百萬元，被告除未能兼顧自身權益，並甘冒日後喪失系爭房地及賠償鉅額款項之風險，此等條件之約定實與經驗法則、常情均不符。由此足彰被告所辯系爭切結書係遭脅迫所簽立，應屬可取。
⒉至證人呂正彥到庭證稱：寫切結書的過程還算蠻和諧，並無
任何爭吵或衝突，沒有聽到在場的大姐頭有跟鍾銀城講說身分證字號他知道，要他出去要小心一點，如果事情沒有處理，會找人來鬧他們等語，在場任何人亦無對鍾銀城或黃美儀有強暴、脅迫或其他違反意願逼迫他們簽這份文件云云。此與證人黃美儀所證上情相佐，且呂正彥先證稱簽寫切結書過程還算和諧，嗣又稱當時確實有點衝突，意見有點不合，前後所述不一致，佐以證人呂正彥係陪同原告一行人共同前往被告住處為解決系爭房屋糾紛，復擔任切結書見證人並簽名於其上，與其自身權益甚屬密切，自難期其能公允證述，是證人呂正彥此部分所證，自不足為有利原告之認定。
⒊依上說明，被告抗辯系爭切結書係遭脅迫所簽立，雖堪採信
。惟按民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。被告並未舉證證明其已依法撤銷該遭脅迫所為意思表示，且已逾撤銷意思表示之除斥期間，被告抗辯系爭切結書因遭脅迫而當然無效云云，並非可取。
㈢系爭切結書既係因被告遲不履行上述協議書之約定，兩造另
行就系爭房地銀行貸款清償等事宜所為約定，自已取代原協議書之約定，被告即應受上開切結書內容所拘束，而負有依切結書內容所載應負於98年5 月2 日前將所有借用原告名下貸款570 萬元清償完畢，若未在期間內清償完畢，應分期還款300 萬元予原告，並將系爭房屋歸還原告之義務。惟被告迄今未清償完畢系爭房地銀行貸款，為被告所不爭，從而，原告援引系爭切結書約定，主張被告應騰空返還系爭房屋，即屬有據（請求300 萬元部分詳如後述）。至原告依據民法第767 條所有物返還請求權之規定，請求被告遷讓系爭建物部分，即毋庸再予論述，附予敘明。
㈣按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人
就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以栽判，法院審理應受此先後位順序之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸栽判。必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判。此與法院應擇對原告最有利之訴訟標的而為判決之選擇合併之審理原則有別（最高法院97年度台上字第111 號裁判意旨參照）。又原告於同一訴訟程序中以單一之聲明，主張二以上得兩立之給付請求權或形成權為訴訟標的，請求法院擇一訴訟標的，為同一內容之給付判決或同一法律關係之形成判決者，應為選擇之合併（參見民事訴訟法新論，王甲乙楊建華鄭健才合著98年8 月印行第307 頁）。查原告於起訴時原以被告違反系爭切結書約定，請求被告返還系爭房地並分期給付原告30
0 萬元，嗣於訴訟中追加系爭協議書為請求權基礎，請求被告返還系爭房地予原告。復又追加依協議書約定，請求被告返還系爭房地並給付原告信用損害73萬元，與依系爭切結書約定請求被告返還系爭房地並分期給付300 萬元擇一為判決，已如上述。核原告乃係於同一訴訟程序，主張二以上得兩立之給付請求權為訴訟標的，請求法院擇一訴訟標的為法院判決之內容，核屬選擇之合併。本院既認定系爭切結書已取代兩造原協議書之約定，被告應受該切結書之拘束，且被告確有未遵切結書約定履行之事實，是則，原告主張依該切結書約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。本件原告既主張前開二請求權間之關係為選擇合併方式，本院自得擇對原告最有利之系爭切結書約定之訴訟標的而為判決，併予敘明。
㈤末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。最高法院96年度台上字第107號裁判見解亦同，足供參酌。查，系爭切結書約定：「....本人（即被告）願於98年5 月2 日將所有借用許小姐（即原告）名下貸款清償完畢，如在時間內未清償完畢，本人願以
30 0萬元正簽立本票乙張，分期還款給許小姐....」，該違約金性質既未特別約定，應屬損害賠償總額預定性質之違約金。而系爭房地原係被告購買，因被告信用非佳無法取得銀行貸款，遂借名登記予原告名下，由原告擔任系爭房地銀行貸款之債務人，嗣被告未按期繳納貸款，原告為避免其信用受損，自97年11月起代繳，迄100 年9 月止已代墊貸款本息895,826 元，原告僅償還219,700 元等情，為被告所不爭執（見本院卷第163 頁背面、第164 頁），並有原告華南銀行及郵局帳戶存摺內頁影本、匯款資料附卷可考（見本院卷第
123 至149 頁）。原告雖受有上述代墊銀行貸款本息之損害，然依前述被告因未能於期限內解決出售系爭房屋、轉換他人名義登記及轉貸、清償貸款等問題，已喪失對系爭房屋所有權益，亦即系爭房地歸原告所有，均詳如前述，因之，本院審酌原告依約得收回系爭房屋為完全之使用收益，而被告雖未按期繳納貸款，然其仍支出系爭房地頭期款及部分貸款等情狀與兩造之利益損害，認原告不得再行向被告請求給付任何違約金，始屬合理。
五、綜上所述，原告依系爭切結書之約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許，逾此部分請求，為無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據併未經援用之證據，經審酌後認均無礙本件判決之結果，爰不予一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 23 日
民事第三庭法 官 林惠霞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 101 年 3 月 23 日
書記官 陳怡如