臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第668號原 告 賴運興訴訟代理人 曾朝誠律師被 告 謝榮堯
謝慶宗謝張金菊共 同訴訟代理人 楊明廣律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國100 年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基
礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決意旨參照）。查原告起訴時係主張兩造間之買賣契約業經解除，爰依約請求被告應返還已受領之價金。
其嗣於本院審理中追加主張：如本院認其並未合法解約，被告有權沒收其已付價金充作違約金，因違約金數額過高應予酌減，爰依民法第179 條規定請求被告返還溢收之違約金等語。核原告所追加之新訴，與舊訴係基於同一基礎事實，合於前開規定，應予准許。
原告起訴主張：
㈠伊於96年3 月29日與被告及訴外人浩華建設開發股份有限公
司（下稱浩華公司）簽訂建築容積買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），向彼等購買臺北市○○區○○段二小段227 、
228 、229、230地號土地（下稱系爭土地）可移出之建築容積，價金以前開土地96年1月平均公告現值82%計算；伊已各給付被告及浩華公司第一期價金新臺幣（下同） 6,911,500元、16,088,500元。
㈡依系爭買賣契約書第5條第3項約定，賣方應於96年9 月30日
前取得系爭土地上建案之都市設計審議核備函（下稱系爭核備函），惟被告並未依約提出，伊於96年10月4 日函催被告應於7日內提出系爭核備函，逾期即依民法第254條規定解除契約。被告遲至96年11月間方取得系爭核備函，應認兩造間之買賣契約業經伊合法解除，爰依民法第259 條規定請求被告返還已收之價金。
㈢倘鈞院認伊並未於96年10月間合法解約，然兩造業於96年11
月間合意解除系爭買賣契約，並約定被告應於將系爭建築容積出售予他人後，無息返還已收價金。而被告業於98年7 月20日將系爭建築容積出售予訴外人翊申建設股份有限公司（下稱翊申公司），伊即得依約請求被告返還價金。
㈣退步言之，若鈞院認為伊前開主張均無理由，系爭買賣契約
係由被告合法解除，則被告依系爭買賣契約書第5條第1項之約定沒收伊已給付之價金充作違約金，該違約金數額亦過高，爰請求鈞院酌減；伊另得依民法第179 條規定請求被告返還溢收之違約金。
㈤聲明為：
⒈被告應共同給付原告6,911,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
被告則抗辯：
㈠彼等為臺北市○○區○○段二小段229、230地號土地所有人
，前於95年5 月11日由被告謝榮堯與浩華公司簽訂合作興建大樓契約書，約定在系爭土地上興建大樓。因前開合建案鄰近三級古蹟青山宮而受限，臺北市政府於96年4月3日核准系爭土地為容積送出土地；系爭買賣契約即係以系爭土地可移出之建築容積為標的。至兩造約定賣方應提出之都市設計審議核備函，主要是針對前開合建案之外觀審查而為，與系爭土地之建築容積得否移轉並無直接關係，此由系爭買賣賣契約書第5條第3項約定：「若於簽約日後6 個月內無法取得都市設計審議核備函，則雙方應另行協議處理方式，各不負違約責任」等語，亦可看出前開核備函之取得，與系爭買賣契約之繼續履行並無關聯。再者，系爭買賣契約書第8 條另明揭兩造得合意解除系爭買賣契約之事由，尤證縱彼等逾6 個月時間提出系爭核備函，原告亦不得片面解除系爭買賣契約，原告於96年10月間以其逾期提出系爭核備函為由解約，實於法不合。
㈡兩造雖於96年11月間曾就系爭買賣契約後續履行事宜進行協
商，然並未達成共識，原告主張兩造已合意解除買賣契約，誠非事實。原告並未舉證證明兩造業已約定應於彼等賣出系爭229、230地號土地之建築容積後返還價金，亦未舉證證明彼等已售出前開建築容積，則其訴請彼等返還價金，亦非有理。
㈢臺北市政府業於96年11月23日核發系爭合建案之都市設計審
議核備函，依系爭買賣契約書第3條第2款之約定，原告應於7日內給付第2期價金，彼等業於96年11月23日函催原告付款未果，嗣於96年12月7 日以原告遲延付款為由發函解除系爭買賣契約，即得依系爭買賣契約書第5條第1項之約定沒入已收之全部價金。彼等沒收之價金未逾系爭買賣契約總價金之一成，尚低於內政部營建署「不動產定型化契約」範本所定之15% ；且因原告不履約又不處理善後，導致彼等無法將系爭建築容積轉售他人，所受之損害已超過6,911,500 元，本件違約金並未過高，而無酌減之必要。
㈣聲明為：
⒈原告之訴駁回。
⒉若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事項：
㈠浩華公司於95年5 月11日與被告謝榮堯簽訂合作興建大樓契
約書，約定由被告謝榮堯提供系爭229、230地號土地與該公司合作興建大樓。
㈡兩造及浩華公司、黃慶章於96年3 月29日簽訂系爭買賣契約
書（見本院卷第4-7 頁），約定由被告及浩華公司、黃慶章將系爭土地可移轉之建築容積出售予原告，價金以該等土地96年1月平均公告現值82%計算；原告已各給付被告及浩華公司第一期價金6,911,500元、16,088,500元。
㈢臺北市政府都市發展局於96年5 月21日致函浩華公司，表明
系爭土地得作為容積送出基地；另容積移轉許可函之申請，應於系爭土地領得建照後，由臺北市政府許可核發（見本院卷第38-39頁）。
㈣臺北市政府於96年6 月11日寄送系爭土地上新建工程都市設
計審議案第2 次專案會議之開會通知予浩華公司，並於該通知之「辦理緣由說明欄」記載：「本局依前述決議並依『修訂臺北市萬華區都市計畫細部計畫通盤檢討案』之規定簽報市府指定本案基地範圍為歷史街區及辦理容積移轉於96年4月3日蒙獲本府同意在案」等語（見本院卷第40-41頁）。
㈤原告於96年10月4 日致函被告及浩華公司、黃慶章，催告渠
等於7 日內提出系爭核備函，如逾時未能提出，此函即視為解約之通知（見本院卷第46-48頁）。
㈥臺北市政府於96年11月23日致函浩華公司，表示系爭土地上
新建案之都市設計審議案，准予核備（見本院卷第45頁）。㈦浩華公司、黃慶章及被告委任律師於96年11月23日致函原告
，表明已於96年11月22日取得臺北市政府都市設計審議核備函，並催告原告於7日內給付系爭買賣契約之第2期價金（見本院卷第53-55頁）。
㈧浩華公司、黃慶章及被告復委任律師於96年12月7 日致函被
告，表明因原告遲未給付系爭買賣契約第2 期價金，爰解除契約之意（見本院卷第61-64頁）。
得心證之理由：
㈠原告並未於96年10月間合法解除系爭買賣契約，無權請求被告返還已收價金：
兩造均同認渠等及浩華公司、黃慶章於96年3 月29日簽訂系爭買賣契約書，約定由被告及浩華公司、黃慶章將系爭土地可移轉之建築容積出售予原告；原告已給付被告第一期價金6,911,500 元等情，堪認兩造間確實締有容積買賣契約。原告雖主張：被告未依約提出系爭核備函，其已於96年10月間以被告給付遲延給付為由合法解除契約云云，然查：
⒈針對系爭建築容積買賣之緣由，證人即代表浩華公司簽署
系爭買賣契約書之邱皙穎到庭證稱：浩華公司與被告在系爭土地上有合作一個建案，因為建案靠近古蹟青山宮，都委會希望建案不要蓋太高影響古蹟，所以有核准將此建案受限的容積移出，當初是經人介紹原告才向浩華公司及被告買受前開建案可移出之容積等語（見本院卷第118 頁）。而兩造及浩華公司除於系爭買賣契約書中針對本件買賣標的、價金、付款辦法設有明文規範外，另於第4條第1項、第5條第3項、第8 條分別約定：「甲乙雙方應於送出基地取得都市設計審議核備函之日起二個月內，備妥容積移轉所需之文件並完成用印，由代辦人選定辦理本案容積移轉申請手續的劉亞邦建築師，並配合代辦人提供相關證件」、「若送出基地於本約簽訂日後六個月內，因政府法令因素或主管單位審核程序，無法取得都市設計審議核備函，則甲、乙雙方應另行協議後續處理方式，各不負違約之責任」、「本買賣標的若都市審議委員決議容積移轉僅限定萬華地區，則雙方同意解除本契約，乙方應將已收款項無息返還甲方」等語，均提及都市設計審議核備之問題，對此邱皙穎證稱：此契約所指之「都市設計審議核備函」，即為系爭土地上合建案都審經主管機關同意的核備函等語（見本院卷第118 頁背面），對此兩造均不爭執，足證前開約定所指系爭核備函，係針對系爭土地上合建案之都市設計審議案而為，與系爭土地之建築容積得否移轉至其他土地無關。另觀諸諸卷附之臺北市政府都市發展局96年5月21日北市都設字第09631528200號函，及臺北市政府96年6 月11日針對前開合建案之都市設計審議會議寄發予浩華公司之開會通知，其內分別提及系爭土地得作為容積送出基地，及臺北市政府於96年4月3日同意指定系爭土地為歷史街區及辦理容積移轉」等語（見本院卷第38頁、第41頁），亦可得知系爭土地得辦理建築容積移轉一事，業於96年4月3日即已確定，益徵系爭核備函之發給，實與系爭土地容積之轉移無直接關連。
⒉原告雖主張：被告未依約於簽約後6 個月內提出系爭核備
函，即構成給付遲延，其有權解除契約云云，然以給付遲延為原因而解除契約，須構成契約要素之給付遲延或其他因遲延而不能達契約目的之給付遲延始得為之（最高法院78年度台上字第1277號判決意旨參照）。查系爭核備函之核發，實與兩造得否履行系爭容積買賣契約之主給付義務--即交付買賣價金及辦理建築容積移轉--無關，如前述，原告以被告遲延交付系爭核備函為由解除契約，已非有據。況系爭買賣契約書第5條第3項明文約定倘賣方因政府法令或主管單位審核程序，未能取得系爭核備函，買賣雙方應另行協議後續處理方式，各不負違約之責任，可知在前開情況下，賣方對於未能在簽約後6 個月內取得系爭核備函一事並不負遲延給付責任。原告並不爭執被告及浩華公司遲至96年11月23日方取得系爭核備函，係因主管單位審核程序過長所致，依雙方之約定，被告及浩華公司對此不負給付遲延責任，至臻明確，則原告以渠等遲延提出系爭核備函為由，於96年10月4 日發函表明解約之意，其解約權之行使，即於法不合，自不生解約之效力。系爭買賣契約未經原告合法解除，則原告依民法第259條第1、2 款「契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」規定請求被告返還已收價金，即非有理。
㈡兩造並未於96年11月間合意解除系爭買賣契約，原告無權依約請求被告返還價金：
原告另主張：兩造於96年間針對系爭買賣契約履約問題進行協商，已獲致解除契約，及俟被告賣出系爭建築容積後，再無息返還價金之合意云云，為被告堅決否認，對此有利原告之事實，即應依民事訴訟法第277 條規定，責由原告盡舉證之責。經查：
⒈證人即原告之弟賴運金及邱皙穎一致證稱：96年下半年賴
運金、邱皙穎、被告謝榮堯、本件買賣之介紹人賴先生及賣方委任之律師潘銘祥曾會同至浩華公司辦公室，針對系爭買賣契約後續履約問題進行協商（見本院卷第116、119頁），被告謝榮堯亦坦認確實曾參與前開會議，足證本件買賣雙方確實曾就是否繼續履約之爭議進行協商。而賴運金及邱皙穎雖另證稱：該次會議中決議原告不再買受系爭容積，且買賣雙方各自在市場上另覓系爭容積之買家等語（見本院卷第116頁、第119頁），然當日買賣雙方係會同律師到場進行協商，如謂彼等已就履約爭議達成解決之共識，卻未當場將該合意形諸書面以資確認，實與常理相悖，尚難遽信彼等此部分證詞為真。
⒉再者，賴運金另證稱：「當天沒有人提到要將上述共識寫
成會議紀錄或當場作成協議書等契約文件，讓在場人簽名確認，我在場是有提到針對這3 點共識，我要回公司再向原告報告，如果確認沒有問題，希望找律師寫成協議書，大家再來簽名，當時對造並沒有特別的反應，只約略表示，那就先這樣處理，所以我認為這3 點共識是我們初步的想法」等語（見本院卷第117 頁），可知依賴運金之認知，當天會議中所謂之「共識」，僅為與會者初步之想法，該等「共識」是否為原告所接受，須俟其向原告報告後再做確認，且會後須由買賣雙方針對合意之解決方式另行簽訂協議書，由是可推知賴運金於會議當日僅有代理原告與賣方磋商履約爭議解決方案之權限，而無權逕行代理原告與賣方就解決方案成立和解契約，故買賣雙方於會議中所達成之「共識」，充其量僅為買賣雙方經磋商而提出之和解方案，並非已為買賣雙方認可之正式和解契約內容。
⒊賴運金復證稱：「其實在開會當天，契約雙方雖然有提到
大家共同去市場上找買主，但謝榮堯有提到另找買主的賣價可能與原契約有出入，如果後買主願意出的價金比原來原告出的價金低，中間的價差應該如何處理，針對此問題當天在會議中並沒有結論，謝榮堯有叫我針對此問題回去問原告的意見」等語（見本院卷第117 頁背面），證人邱皙穎亦證稱：原告於前開會議後曾提出記載決議內容之協議書，並希望賣方都在協議書簽字確認，但被告謝榮堯認為協議書內有記載原告已付的2 千多萬元賣方應返還，但新買家願意以多少錢買系爭容積，根本無法確定，如果賣價比原來的賣價低很多，還要全額返還價金並不合理，所以不願意簽，後來浩華公司也未簽署該協議書等語（見本院卷第119 頁），足證被告謝榮堯於前開會議當日，即針對倘買賣雙方合意解除契約，新買家所出之價金與原告所出之價金有價差問題應如何解決一節，提出質疑，而因此問題買賣雙方始終未能獲致共識，故賣方於會後針對原告提出、為解決本件履約爭議而擬之協議書，均未同意簽署，尤證前開會議當日，買賣雙方並非已對履約爭議有關問題均獲致共識，要難認為兩造已於當日成立內容如原告所述之和解契約。
⒋承前所述，原告並未舉證證明兩造業於96年下半年所召開
之協商會議中，針對系爭契約之履約爭議成立和解契約，則其主張被告應依當日之約定返還已收價金，即乏依據，不應准許。
㈢被告有權沒入已收價金充作違約金，且該違約金數額並未過高，無酌減之必要：
⒈兩造及浩華公司、黃慶章業已針對系爭土地可轉移之建築
容積成立買賣契約，如前述，而依系爭買賣契約書第5 條第3項之約定，原告雖得於賣方未於簽約後6個月內取得系爭核備函時，就後續履約事宜再與賣方協議，然買賣雙方始終未合意解除系爭買賣契約，前已詳論，雙方即負有依原約定繼續履約之義務，自不待言。原告雖主張：依合約精神，在買賣雙方就後續履約問題協商不成時，應視為兩造合意解約云云（見本院卷第76頁），然遍觀系爭買賣契約書，買賣雙方僅於第8 條明確約定當系爭土地可移出之建築容積限定只能使用於萬華地區時，則雙方同意解除契約，除此之外，則別無雙方得合意解約之約定，可資認定締約雙方之真意為除出現該契約書第8 條所明揭之情形，此契約均應繼續履行，原告前開主張要乏事證可佐，誠無足採。
⒉查臺北市政府業於96年11月23日核發系爭核備函，依系爭
買賣契約書第3條之約定，原告即應於賣方取得該函7日內給付第二期價金4,200 萬元。被告及浩華公司於96年11月23日函催原告付款未獲置理，有該催告函存卷可參（見本院卷第53-55頁），則彼等另於96年12月7日以二度定期催告原告付款未果為由，致函原告表明解約之意（見本院卷第61-64頁），於法並無不合。而系爭買賣契約書第5條第
1 項另約定：「本約簽訂後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款時，經乙方（即被告及浩華公司、黃慶章）催告三日內仍不給付時，甲方願將已付價款全部由乙方無條件沒收」，系爭買賣契約係因原告未按時付款而遭賣方解除，如前述，被告自有權依前開約定，沒收原告已付價金充作違約金。
⒊原告雖主張：被告沒收之違約金數額過高，請求本院依職
權予以酌減云云，然約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。然查系爭違約金之數額業經兩造於系爭買賣契約書中明確約定，且類此約款核為一般不動產買賣之慣例，上訴人於違約後空言爭執違約金數額過高，並未具體說明此數額有何顯失公平之處，其酌減違約金之請求，為本院所不採。本件既無酌減違約金之必要，被告即無原告所指溢收違約金之情，自無庸依民法第179 條規定返還溢收之違約金。
㈣綜上所述，原告民法第259條第1、2 款、兩造另行成立之協
議、及民法第179條規定，請求被告返還6,911,500元，並加給自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，均無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附儷，應併予駁回之。
㈤本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 100 年 11 月 9 日
民事第七庭 法 官 陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 9 日
書記官 吳鸝稻