臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第610號原 告 張福慧即反訴被告訴訟代理人 鄭 穎律師
賴曉君律師被 告 何明哲即反訴原告 鍾佩珊共 同 陳建勳律師訴訟代理人 張弘明律師上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國100年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告間就坐落臺北市○○區○○段六小段七五地號及其上坐落臺北市○○區○○段六小段一三七三建號，門牌為台北市○○路○段○○○號六樓之不動產，於民國一百年二月十七日所為以買賣為移轉所有權登記之買賣關係無效。
被告何明哲就坐落臺北市○○區○○段六小段七五地號及其上坐落臺北市○○區○○段六小段一三七三建號，門牌為臺北市○○路○段○○○號六樓之不動產，於民國一百年三月十四日所為以買賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
反訴被告張福慧應將門牌號碼台北市○○區○○路二段一五五號六樓之房屋遷讓返還予反訴原告鍾佩珊。
反訴被告張福慧應自民國一百年八月二十日起至前項房屋返還之日止，按月給付反訴原告鍾佩珊新台幣叁萬柒仟捌佰陸拾捌元。
反訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔，反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項部分，於反訴原告鍾佩珊以新臺幣捌佰柒拾萬元反訴被告張福慧供擔保後，得假執行。但反訴被告張福慧如以新臺幣貳仟陸佰萬元為反訴原告鍾佩珊預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項部分得假執行。但反訴被告張福慧如以新台幣壹拾捌萬玖仟叁佰肆拾元為反訴原告鍾佩珊預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告何明哲之假執行聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。復按，訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預備合併之分，主觀預備合併並有原告多數（共同原告對於同一被告為預備之合併）與被告多數（同一原告對於共同被告為預備之合併）之類型，其在學說及實務上，固因具體個案之不同，各按其性質而持肯定說與否定說互見。惟其中原告多數的主觀預備合併之訴，如先、備位原告之主張在實質上、經濟上具有同一性（非處於對立之地位），並得因任一原告勝訴而達訴訟之目的，或在無礙於對造防禦而生訴訟不安定或在對造甘受此「攻防對象擴散」之不利益情形時，為求訴訟之經濟、防止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程序法上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之現象暨主觀預備合併本質上乃法院就原告先、備位之訴定其審判順序及基於辯論主義之精神以觀，自非不得合併提起。（最高法院94年度台上字第283號判決參照）。經查，原告即反訴被告以系爭安和路房地之買賣及過戶具有通謀虛偽意思表示而無效或詐害債權之撤銷事由，提起本件塗銷所有權移轉登記之訴，反訴原告即被告何明哲、鍾佩珊則於本件言詞辯論終結前之民國100年8月18日以民事反訴狀對於反訴被告即原告請求返還房屋並給付相當於租金之不當得利。經核與原告所提起之本訴係基於同一房地所有權關係所生之爭執，且與原告於本件訴訟所為攻擊、防禦方法相牽連，其提起反訴合於民事訴訟法第259條、第260條第1項之規定。又反訴原告所提出之反訴類型雖為主觀預備合併之訴，然揆諸前揭說明，此可防止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免訴訟延滯及程序法上之紛爭一次解決，自應准許，合先敘明。
乙、實體部分
壹、本訴部分兩造之主張及答辯：
一、原告主張：原告與被告鍾佩珊原為夫妻，並以臺北市○○路○段○○○號6樓為共同住所（下稱系爭安和路房地），後兩造因故於100年3月2日於訴訟中達成離婚協議，兩造間剩餘財產分配及子女親權行使事宜則另由本院98年度婚字第600號判決，其中被告鍾佩珊應給付原告新臺幣（下同）18,229,600元之剩餘財產。原告與被告鍾佩珊於婚姻關係存續中所取得之財產均應鍾佩珊要求而登記於其名下，惟鍾佩珊於協議離婚前即秘密陸續處分各項資產，原僅剩系爭安和路房地因原告對之為假扣押而未及脫產處分，被告明知系爭安和路房地為法院審理夫妻剩餘財產分配以及日後可供強制執行之唯一標的，且為原告目前所居住處所，被告等仍基於通謀意思表示，先於系爭安和路房地受查封時即轉讓與被告何明哲，被告何明哲未曾看屋即決定購買系爭安和路房地，後嗣被告鍾佩珊提供反擔保金塗銷查封登記後旋移轉登記，又系爭安和路房地過戶予被告何明哲後尚有約1300萬元之貸款債務人仍為鍾佩珊，並未由何明哲承受，足見渠等交易有顯非相當之對價，係成立虛偽之買賣關係。原告自得先位請求本院判命確認被告間關於系爭安和路房地之買賣為無效，並基於債權人地位依民法第242條代位被告鍾佩珊請求被告何明哲塗銷100年3月14日作成之所有權移轉登記。退步言之，被告間之虛偽買賣行為損害其債權，故備位請求依民法第244條請求撤銷買賣契約及其移轉行為，且應回復原狀將系爭安和路房地移轉登記為被告鍾佩珊所有。聲明：㈠先位：⒈確認被告間就系爭安和路房地於100年2月17日所為以買賣為移轉所有權登記之買賣關係無效；⒉被告何明哲系爭安和路房地於100年3月14日所為以買賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。㈡備位：⒈被告間系爭安和路房地於100年2月17日所為買賣契約之債權行為與所有權移轉登記之物權行為，應予撤銷。⒉被告何明哲就系爭安和路房地於100年3月14日所為以買賣為原因所為之所有權移轉登記，應予撤銷。
二、被告則以：被告鍾佩珊早於95年5月間即有資金需求而欲委託信義房屋仲介出售系爭安和路房地，惟因原告居住該處仲介無法帶人看屋而無法賣出，被告鍾佩珊至99年10月14日起未繳納系爭安和路房地之房屋貸款而收到貸款銀行之催告函，恰好被告何明哲斯時有意投資房產，故決定向鍾佩珊承購系爭安和路房地，二人於100年2月17日簽訂買賣契約書，約定買賣價款為2,600萬元，被告何明哲於簽約時開立二張支票合計共260萬元與鍾佩珊為第一期款，第二期款完稅款包含由鍾佩珊負擔之土地增值稅款及房屋稅款，故被告何明哲於100年3月14日再開立票面金額為2,248,958元之支票為給付，同日二人並簽訂承受原貸款確認書，約定自100年3月14日起由何明哲承受被告鍾佩珊就系爭安和路房地之抵押權擔保未受清償貸款12,715,407元，其餘尾款另開一張金額為8,078,949元、發票日期為100年3月14日之支票為給付。此後，被告何明哲按期將系爭安和路房地之應繳貸款匯入被告鍾佩珊玉山銀行之000-000000000000號帳戶內扣款。被告間之買賣行為確實有正常資金往來，並無通謀虛偽之情存在。又被告間之房地交易屬有償行為，原告並未舉證二人於為買賣行為時有何明知此行為有損原告剩餘財產分配請求權之情，而被告何明哲亦不知此交易是否有損於原告之剩餘財產分配請求權，是而原告主張撤銷兩造之買賣契約及讓與行為亦無理由。聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部份兩造之主張及答辯：
一、反訴原告主張：反訴原告何明哲於100年2月17日向反訴原告鍾佩珊購買系爭安和路房地，並於同年3月14日辦妥所有權移轉登記，反訴原告何明哲即為系爭安和路房地之所有權人。反訴被告原以鍾佩珊配偶居住於原屬反訴原告鍾佩珊所有之系爭安和路房地，惟其二人已於100年3月2日離婚，反訴原告鍾佩珊於出售系爭房屋予反訴原告何明哲前，即以存證信函通知反訴被告搬遷，於出售系爭安和路房地後再次於100年3月21日函促反訴被告搬遷，以便將系爭安和路房地交付反訴原告何明哲，反訴被告仍拒不搬遷，反訴被告何明哲再次於100年3月29日發函要求反訴被告遷離。反訴被告無合法權源占有使用系爭安和路房地持續至今，顯係無法律上原因而受有利益，比照土地法第97條法定最高租金標準計算，請求反訴被告給付不當得利價額每月37,868元予反訴原告何明哲。且若反訴被告於本訴之請求有理由時，系爭安和路房地之所有權回復登記為原所有權人即反訴原告鍾佩珊所有，反訴原告鍾佩珊業已多次發函催告反訴被告遷讓返還系爭安和路房地，反訴被告迄今仍拒不搬遷，反訴原告鍾佩珊亦得依民法第767條第1項請求反訴被告遷讓返還系爭安和路房地，並依民法第179條不當得利之規定每月返還其所得之不當得利37,868元。聲明：㈠先位：⒈反訴被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路二段155號6樓之房屋遷讓返還予反訴原告何明哲；⒉反訴被告應自本書狀送達之翌日起至前項房屋返還之日止，按月給付反訴原告何明哲37,868元；⒊願供擔保為假執行。㈡備位：⒈反訴被告應將門牌號碼台北市○○區○○路二段155號6樓之房屋遷讓返還予反訴原告鍾佩珊；⒉反訴被告應自本書狀送達之翌日起至前項房屋返還之日止，按月給付反訴原告鍾佩珊37,868元；⒊願供擔保為假執行。
二、反訴被告則辯稱：反訴原告何明哲於98年間即曾未支付任何款項而出具名義受讓反訴原告鍾佩珊名下基泰帝景預售屋，後又基於通謀及不當減少反訴被告可得之夫妻剩餘財產分配請求標的之意思，而虛偽承購反訴原告鍾佩珊所有之系爭安和路房地，該買賣與過戶行為顯為通謀虛偽意思表示而無效，反訴原告何明哲即非系爭安和路房地之所有權人，其請求反訴被告返還系爭建物顯不合法；而本件反訴備位聲明係以原系爭安和路房地之所有權人鍾佩珊為反訴原告所提起，惟塗銷所有權移轉登記之判決為給付判決，需持該判決向地政機關辦理塗銷登記完畢後，始能發生塗銷所有權登記之效果，而現系爭安和路房地已轉讓登記予反訴原告何明哲，雖該買賣行為具有通謀虛偽意思表示而無效或詐害債權之撤銷事由，在判決確定且向地政機關辦理塗銷登記完畢前，反訴原告鍾佩珊仍非系爭安和路房地之所有權人，其請求反訴被告返還系爭安和路房地於法無據等語。聲明：㈠反訴原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
叁、兩造不爭執事項
一、原告與被告鍾佩珊於民國86年間結婚，嗣於98年8月28日起訴離婚，100年3月2日成立訴訟上和解離婚，其他請求業經本院98年度婚字第600號判決被告鍾佩珊應給付原告18,226,900元，現上訴繫屬於臺灣高等法院。
二、臺北市○○區○○段六小段75地號，權利範圍10000之657及其上坐落臺北市○○區○○段六小段1373建號，權利範圍全部，門牌臺北市○○區○○路2段155號6樓原登記於被告鍾佩珊名下，於100年3月14日移轉登記予被告何明哲，登記原因為100年2月17日之買賣。
三、系爭安和路房地經本院98年度裁全字第5219號、98年度家全字第71號裁定准予假扣押，由98年度司執全字第1616號債權人張福慧與債務人鍾佩珊間假扣押強制執行事件，囑託臺北市大安地政事務所於98年8月13日辦理查封登記在案。嗣債務人鍾佩珊提供900萬元擔保（提存案號100年度存字第450號、451號），由本院民事執行處100年3月7日北院木98司執全地字第1616號函囑託臺北市大安地政事務所辦理塗銷查封登記。又經100年3月18日本院100年度家全字第30號准予假扣押、100年度司執全字第250號債權人張福慧與債務人何明哲間假扣押強制執行事件，囑託臺北市大安地政事務所於100年3月24日辦理查封登記迄今。
四、系爭安和路房地現有最高限額1,122萬元之抵押權存在（證明書字號：92北大字第4424號），存續期間自92年6月16日至132年6月15日，權利人為玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行），債務人為被告鍾佩珊。迄100年3月14日止未清償之貸款為12,715,407元。
五、系爭安和路房地現由原告獨自居住，被告鍾佩珊曾於出賣前曾以存證信函發函通知原告遷出，被告何明哲亦於100 年3月29日以內湖新明郵局存證信函第70號存證信函發函通知原告遷出。
肆、得心證理由：原告主張被告何明哲與鍾佩珊間基於侵害其夫妻剩餘財產分配請求權之意圖，而虛偽買賣及轉讓系爭安和路房地，前揭債權及物權行為，均屬通謀虛偽而無效，應予塗銷；退步言之，如被告間無通謀虛偽之情事，然渠等顯係在明知有損於原告權利之情形下所為系爭安和路房地之移轉登記，原告自得依民法第244條第2項規定訴請撤銷，並依同條第4項請求移轉予原告以回復原狀等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，且被告二人另提起反訴，請求反訴被告將系爭安和路房地返還鍾佩珊或何明哲，並給付相當於租金之不當得利，是本件爭點為：㈠被告間就系爭安和路房地之買賣是否為通謀虛偽而無效？㈡系爭安和路房地之所有權人為鍾佩珊或何明哲？㈢被告請求原告給付相當於租金之不當得利是否有理由？若有，應給付之金額為何？現就本件之爭點析述如后：
（一）被告間就系爭安和路房地之買賣是否為通謀虛偽而無效部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。次按，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。為民法第87條第1項本文所明定。準此，因出於通謀虛偽意思表示所成立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為自應認為無效。惟民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，最高法院著有51年台上字第215號判例、48年台上字第29號判例意旨參照。又確認法律關係不存在之訴，如原告僅否認被告於訴訟前所主張法律關係成立原因之事實，以求法律關係不成立之確認，應由被告就法律關係存在或法律關係成立原因之事實，負舉證責任。最高法院42年台上字第170號、20年上字第709號判例意旨參照。本件原告先位之訴主張被告間就系爭安和路房地所為之買賣行為及物權移轉行為為通謀虛偽之意思表示應屬無效等情，為上開被告所否認，原告應先就此部分盡舉證之責任，倘原告所提出之證據以使本院得蓋然之心證時，本院自得將舉證責任倒置，而由被告就其確實有為買賣行為一事，舉證以名其說。經查：
⒈被告鍾佩珊稱其因無資力繳納房屋貸款而將該屋售予被告
何明哲，原告早於另案離婚訴訟進行中已向被告鍾佩珊表明願意承接該屋、繳納貸款；鍾佩珊並無另行出售系爭安和路房地予第三人之必要，且鍾佩珊係自98年8月原告提起離婚訴訟並查封系爭安和路房地後，即不甘原告居住該處卻由被告支付貸款，已拒絕繳納系爭房屋貸款在先，自離婚案訴訟期間至被告鍾佩珊轉讓系爭房地所有權與何明哲前，房屋貸款皆由原告繳納，顯見，鍾佩珊並無清償貸款之經濟壓力，況被告鍾佩珊甚發函要求玉山銀行不得僅讓原告支付利息而須攤還本利，後被告鍾佩珊於100年3月間提出900萬元之反擔保金撤銷假扣押，顯見其資力充裕無虞，被告鍾佩珊主張為換取資金而出賣房屋不足採信。
⒉被告雖提出系爭安和路買賣契約書、契稅、印花稅、土地
增值稅及房屋稅單據辯稱渠等關於系爭安和路房地之買賣為真云云。然查：
⑴被告何明哲與鍾佩珊於相近時點所為另一筆基泰預售屋之
買賣交易，被告何明哲於締約一年半後始為付款，又未給付被告鍾佩珊任何利息，其是否有足夠之財力購置不動產已屬可疑；後被告何明哲在明知系爭房屋受查封下，不問緣由、沒有實地看過系爭安和路房屋屋況、屋齡、週遭環境、內外裝潢，即以2,600萬元承購並給付被告鍾佩珊約1,300萬元之自備款，又未積極辦理轉貸或變更貸款名義人，仍持續將款項匯入被告鍾佩珊之玉山銀行帳戶扣款，顯與一般正常交易有違。
⑵被告何明哲雖辯稱購買該等不動產係為投資之用，惟因原
告居住在內而無法委託出售云云。然原告居住在內之事實為被告等所明知，被告鍾佩珊亦自陳98年5月間即欲出售系爭安和路房屋，曾委託信義房屋代為仲介，因原告居住在內而無法委託銷售，既已有鍾佩珊之前例可稽，被告何明哲卻仍願意承購該難以託售之房屋，並持續支付房屋貸款利息，此舉與通常經驗法則不符，被告等之說詞顯有矛盾。
⑶依據被告所提出之證據資料形式上雖顯示為被告何明哲有
將款項交付予鍾佩珊，然鍾佩珊取得款項後，並未將之再存入任何金融機構帳戶中，辯稱係將現金放入保管箱中保管（見本院100年11月7日言詞辯論筆錄，本院卷第209頁）。且於本院審理期間，本院多次勸諭兩造，倘被告就系爭安和路房地交易屬實，鍾佩珊得將其取得款項部分提存，待原告與鍾佩珊另案判決確定後，再就前開提存款項中將款項交付予原告即可，然均為被告所拒，並無法確實說明系爭安和路房地交易後款項之所在。足見，鍾佩珊將系爭安和路房地移轉登記予何明哲，乃被告何明哲為協助被告鍾佩珊減少婚後財產而為以通謀虛偽房地交易及轉讓行為當可認定。
⒊綜上，被告間關於系爭安和路房地之買賣係為通謀虛偽之
意思表示，原告訴請本院判命確認被告間關於系爭安和路房地之買賣為無效，並基於債權人地位依民法第242條代位被告鍾佩珊請求被告何明哲塗銷100年3月14日作成之所有權移轉登記，為有理由，自應准許。
（二）系爭安和路房地之所有權人為被告鍾佩珊或被告何明哲部分：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第767條前段、民事訴訟法第277條前段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照。經查：
⒈反訴原告主張反訴被告無權占有系爭房屋，請求遷讓返還
系爭房屋，反訴被告並不爭執其非無權占有，僅抗辯反訴原告何明哲與鍾佩珊間有虛偽移轉所有權之情事，在地政機關回復登記予實際所有權人鍾佩珊所有之前，反訴原告等皆非所有權人，不得請求反訴被告返還房屋，是而反訴被告無權占有該屋當可認定。
⒉反訴原告何明哲及鍾佩珊間之就系爭房地之買賣契約及移
轉所有權之行為，因屬通謀而為虛偽意思表示，均為無效，已如前述，是而反訴原告何明哲未取得系爭不動產之所有權，其自非本件反訴得請求反訴被告返還房屋之人。又系爭安和路房地現雖登記於反訴原告何明哲之名下，然依土地法第43條規定登記有絕對效力，係為保護善意第三人之情形下，倘不動產之登記名義人與實際所有人不一致時，方以登記名義人為準。然本件反訴被告起訴時，本主張反訴原告間關於系爭安和路房地之買賣為通謀虛偽之意思表示，自不得因現系爭房屋仍登記於何明哲名下，遽認定反訴原告鍾佩珊非系爭房地之前手所有權人。又鍾佩珊於出售系爭房屋予何明哲前，即以存證信函通知反訴被告搬遷，於出售系爭安和路房地後再次於100年3月21日函促反訴被告搬遷，以便將系爭安和路房地交付反訴原告何明哲，反訴被告仍拒不搬遷，是而鍾佩珊請求反訴被告返還房屋為有理由。
（三）被告請求原告給付相當於租金之不當得利是否有理由？若有，應給付之金額為何？⒈按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益並致
土地所有權人無法對土地為使用收益而受有同額之損害，應為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號判例可資參照。再按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條亦有明文。是以，因無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並已致土地所有權人受有損害，則土地所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付5年內相當於租金之利益。經查，反訴原告主張其為系爭房地之所有權人，反訴被告占用反訴原告所有之房地拒不返還，自應為此負不當得利返還之責等情，反訴被告就無權占有房地部分並不爭執，是故鍾佩珊請求反訴被告給付相當於租金之不當得利為有理由。
⒉復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。
又所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；且土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價百分之80為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條亦分別定有明文。至於所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。查，系爭房地位於臺北市信義區，近台北市東區敦南、遠企商圈，鄰近捷運大安站、科技大樓站、六張犁站又有多路公車，交通、學區及生活機能均有一定水準，日常生活機能與商業活動機能發展成熟完善，認本件按系爭土地價值如以年息10％計算相當於租金之不當得利，尚屬合理。準此，反訴原告鍾佩珊依據不當得利法律關係得請求反訴被告返還自反訴起訴狀繕本送達翌日（即100年8月19日）起至返還系爭安和路房地之日止，無權占有系爭房地相當於租金之不當得利37,868元，其中土地部分為414平方公尺、權利範圍657/10000，以申報地價148,140元計每月租金為33,578元（計算式：148,140×414×0.0657×10％12=33,578），建物部分課稅現值為514,900元計每月租金為4,290元（計算式：514,900×10％12=4,290），為有理由應予准許。
伍、綜上所述，原告起訴主張被告何明哲、鍾佩珊間買賣契約及所有權移轉行為為通謀虛偽意思表示而無效，為有理由，且以該買賣關係為原因之所有權移轉登記應予塗銷，判決如主文第1、2項所示，本件原告先位之訴既為有理由，是本院就其備位之訴，即毋庸予以審究。又反訴原告間關於系爭安和路房地之買賣契約及所有權移轉行為為通謀虛偽意思表示而無效，並經原告訴請塗銷登記，自應認反訴原告鍾佩珊方為系爭安和路房地之所有權人，故反訴原告何明哲先位訴請反訴被告騰空返還系爭安和路房屋並給付相當租金之不當得利，為無理由，應予駁回。至反訴備位主張因反訴被告無權占用系爭建物及土地，應返還系爭房地予反訴原告鍾佩珊，且獲有相當於租金之不當得利，並使反訴原告鍾佩珊受有損害，反訴原告鍾佩珊請求如主文第3、4所示部分為有理由。
陸、本件反訴原告鍾佩珊勝訴部分，反訴原告鍾佩珊及反訴被告分別陳明願供擔保，請求准予宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
柒、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，暨本院於100年10月19日所整理之其餘爭點，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
捌、本件本訴及反訴訴訟費用負擔之依據，民事訴訟法第78條、第85條第1項。
中 華 民 國 101 年 1 月 18 日
民事第七庭 法 官 黃柄縉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 18 日
書記官 洪仕萱