臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第628號原 告 楊錦祥訴訟代理人 鐘耀盛律師被 告 詹駿煇訴訟代理人 黃永琛律師複 代理人 梁堯清律師
馮韋凱律師被 告 三國不動產仲介經紀有限公司法定代理人 高志鴻被 告 陳信全上二人共同訴訟代理人 余鐘柳律師被 告 黃春榮訴訟代理人 孫天麒律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國100年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀繕本送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。本件原告起訴時訴訟標的為民法第179條、第182條、第359條，嗣於訴狀繕本送達後，另於民國100年8月23日補充理由狀追加民法第184條第1項前段、第185條、第188條等為訴訟標的，因請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦，是原告就此部分所為訴之追加，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告前於民國99年12月28日，與受僱於被告三國不動產仲介經紀有限公司（下稱三國公司）之承辦人即被告陳信全簽訂不動產買賣意願書，擬向被告詹駿煇承購坐落新北市○○區○○段○○○○號土地，權利範圍10,000分之390，及被告詹駿煇與訴外人江秋雄共有，坐落前揭土地上，門牌號碼為新北市○○路○段○○○巷○號地下一層之專有部分○○○區○○段○○○○ 號建物，權利範圍2分之1（下稱3126號建物）及區分共有部○○○區○○段○○○○號建物，權利範圍10,000分之628（下稱3163號建物），買賣價款為新臺幣（下同）3,200萬元。原告後於100年1月11日在被告三國公司監督下，與被告詹駿煇及代書即被告黃春榮就上開不動產（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）。嗣原告於同年3月18日給付全部買賣價金及完成系爭房地移轉登記後，始發現其所承購之3163號建物竟有供公共使用之車道（下稱系爭車道），即俗稱之「大公」，被告等四人明知而隱瞞該部分供作車道使用，影響房屋之整體效用，依交易常情，已構成物之瑕疵且屬重要之點。又被告陳信全受僱於被告三國公司，乃專業之仲介業者及代辦者，應注意系爭房地是否有物或權利之瑕疵，被告黃春榮為被告詹駿煇之僱用人，亦同具有專業代書身份，辦理不動產過戶移轉登記業務，其應注意公設部分是否可為不動產交易之標的，且無不能注意之情形，渠等均明知系爭車道係屬「大公」之公設範圍，或故意或過失不告知而作為買賣之標的，被告間顯有共同意思聯絡，為共同侵權行為人。而系爭車道使用面積為186.253平方公尺【計算式：謄本面積276.52平方公尺-（商場面積
80.7024-5.3824＝75.32平方公尺）-（鐵捲門室內面積5.052.94＝14.847平方公尺）＝186.253平方公尺】，系爭車道以每平方公尺37,060元計價【依買賣契約書第2條房屋乙戶面積813.60平方公尺+（公設面積1,278.50390 /10,000＝49.86）共計863.46平方公尺，計算式：3,200萬元863.46平方公尺＝37,060元】，是爰依據民法第359條、第179條、第182條、第184條第1項前段、第185條、第188條規定，請求減少價金、不當得利6,902,536元（計算式：每平方公尺37,060元186.253平方公尺），且自同年3月29 日（以律師函催告被告等人系爭車道所有權爭議時）起算利息，並聲明：
（一）被告詹駿煇應給付原告6,902,536元及自100年3月28日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）被告三國公司暨被告陳信全、被告黃春榮及被告詹駿煇應連帶給付原告6,902,536元及自100年3月28日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）上二項給付，任一被告已為全部或一部之給付者，其餘被告就其履行之範圍內同免給付之義務。
（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯則以：㈠被告詹駿煇部分：
1.本件於簽約前，原告即多次至現場看屋，對於系爭房地之現況，諸如房屋之新舊、格局，尤其是實際使用之範圍，絕對知悉甚詳。原告所購買系爭房地專用之範圍，現場均設置獨立專用之鐵捲門及大門區隔，停車位則有編號，絕無混淆或難以知悉之可能。原告提及之車道間及鐵捲門，乃該社區通往地下室停車場之出入口，現況即為社區住戶共同使用，任何人均一望即知，遑論原告亦購買地下室停車位，對於該車道係供全體住戶使用，絕對知悉甚詳，被告詹駿煇絕不可能與原告約定該車道由原告專用，此由系爭契約並無約定該公用車道間由買方單獨使用，反倒手寫特別約定『其他約定：
1.乙方出售本屋交屋時以房屋現況為準。』即可知有關系爭房地之格局及使用範圍等，均以當時之現況為據，系爭車道間本由社區住戶共同使用，被告詹駿煇自依現況點交即可。
2.何況，本件被告詹駿煇出售系爭房地，已據實提供系爭不動產所有權狀、登記謄本、測量成果圖等，本件系爭契約上之土地及房屋標的之標示，均依地政機關之登記而為標示，此觀系爭契約第2條標明「土地：新北市○○區○○段○○○○號土第乙筆、面積1278平方公尺，持分390/10000。建物：新北市○○區○○路二段132巷2號地下一層房屋乙戶、面積
813.60平方公尺、所有權全部、建號：3126號、公設建號：3163號。」均與不動產登記謄本所登載者完全相符，並無錯誤，被告詹駿煇已依約將之移轉登記予原告所有，亦有建物登記謄本足稽，且系爭房地之現況，於簽約前後，並無任何改變，原告之給付已符債之本旨，並無所謂瑕疵之問題。縱有瑕疵（假設語氣），依民法第355條第1項之規定，就原告所明知之事項，出賣人亦不負擔保之責。且有關系爭房地之登記謄本及測量成果圖，均係公示登記資料，任何人均可向地政機關或網路查詢，原告對於系爭房地之登記資料及現況於簽約前均知悉甚詳等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告三國公司、陳信全部分：
原告在簽訂系爭房地買賣契約之前，被告陳信全已親自陪同原告到現場看屋三、四次，並交付系爭房地不動產登記簿謄本、建物測量成果圖等相關資料，供原告閱覽後才湊合系爭買賣。被告三國公司本於委託仲介意旨，交付相關文件，並無任何虛偽不實蓄意隱瞞情事可言。且建物測量成果圖之型式、空間與現場情形完全吻合，則原告又何來受隱瞞之有？雙方於系爭買賣契約書末尾其他約定上明載：「乙方出售本屋，交屋時以房屋現況為準」，由此可證，雙方係以現有房屋範圍為買賣標的，實至為彰顯。系爭建物登記簿謄本上，主要用途欄上已明載：「商場、停車空間」，而建物測量成果圖上，有關商場之長、寬，均有尺寸之記載，商場旁有「梯間」二個，「水箱」一個，並繪有一個「停車位」，上開配置與現場完全一致，目視即可知原告所購買之商場面積與實際購買之面積有200多平方公尺之差距，現建物測量成果圖之主要用途，亦載明為「商場」及「停車空間」，由此亦可證，原告在購買時，明知所購買者為「商場」及「停車空間」，實至為灼然。被告三國公司及被告陳信全為房屋仲介及業務員，並非系爭買賣契約之當事人，被告欲如何與被告黃春榮負連帶減少價金之責任？被告又有何故意或過失之侵權行為可言？原告在自由意思下決定購買，自不能事後反悔而主張受隱瞞而對被告提起本件訴訟等語，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢被告黃春榮部分：
系爭契約係由被告三國公司仲介而成，由被告詹駿煇出售予原告，與被告黃春榮無關。被告黃春榮僅係於雙方簽約時在被告三國公司辦理簽約事宜，及受買賣雙方委託辦系爭房地過戶事宜，並已履行完畢，並無違約情事，有關看屋過程被告黃春榮從未參與，更無侵權行為可言。被告黃春榮未因買賣受何利益，自無不當得利，且原告訴之聲明第2項請求被告黃春榮連帶給付，未據說明法律依據等語，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實原告主張前於99年12月28日，與受僱於被告三國公司之承辦人被告陳信全簽訂不動產買賣意願書，載明『土地標示：土地：新北市○○區○○段○○○○號。建物標示：新北市○○區○○路二段132巷2號B1、B2樓，權利範圍2分之1，主建號3126。車位標示：有建物產權持分、登記於共同使用部份建號：3163』（下稱系爭房地），擬向被告詹駿煇承購系爭房地，買賣價款為3,200萬元。嗣後原告於100年1月11日與被告詹駿煇就上開系爭房地簽訂系爭買賣契約，標明：「土地：新北市○○區○○段○○○○號土地乙筆、面積1278. 50 平方公尺，持分390/10000。建物：新北市○○區○○路二段132巷2號地下一層房屋乙戶、面積813.60平方公尺、所有權全部、建號：3126號、公設建號：3163號。」。嗣原告於同年3月18日給付全部買賣價金、且被告完成系爭房地移轉登記，業據原告提出系爭房地不動產買賣意願書、系爭房地不動產買賣契約書、臺北縣新店地政事務所測量成果圖各1 份在卷可佐（見本院卷第12頁至第21頁），而系爭3163號建號如卷內成果圖所示有部分係現作為供公共通行車道之事實，復據被告提出系爭車道相片4張、臺北縣政府工務局使用執照存根、3126號建物登記第2類謄本各1紙在卷可稽（見本院卷第57頁至第58頁、第87頁、第119頁、第129頁至第130 頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、兩造爭執之要點：本件原告主張被告等人共同隱瞞系爭車道係屬「大公」之公設範圍，並以之為買賣契約之標的，係屬重大瑕疵且影響房屋整體效用，分別依物之瑕疵擔保、侵權行為、不當得利等法律關係請求被告詹駿煇、被告三國公司暨被告陳信全及被告黃春榮連帶給付減少價金、不當得利及損害賠償等語；然為被告所否認，並以前開情詞置辯。是以，本件兩造爭執之爭點厥於：
㈠被告詹駿煇是否隱瞞系爭車道屬「大公」之公設範圍並以之
作為系爭買賣契約之標的？原告是否得以主張系爭車道之使用現況為物之重大瑕疵而請求減少價金？㈡被告等人在簽訂系爭買賣契約過程中是否有故意或過失不告
知系爭車道屬「大公」之公設範圍，因而有侵權行為、不當得利之該當並致使原告受損害？原告得否請求被告等人負連帶損害賠償責任？以下分別敘明之。
五、得心證之理由：㈠被告詹駿煇是否隱瞞系爭車道屬「大公」之公設範圍並以之
作為系爭買賣契約之標的？原告是否得以主張系爭車道之使用現況為物之重大瑕疵而請求減少價金？
1.按，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。次按一般民間房屋買賣，所謂之「使用面積」，除住戶之專用部分外（按即購屋人得自行支配專供其使用之室內面積），尚包括同樓層樓梯間、電梯間、走廊、通道等之分擔面積（即俗稱「小公」部分），所謂之「公共面積」則係全棟各層住戶共有共同使用之面積（例如：配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等，即俗稱「大公」部分），最高法院85年度臺上字第1189號裁判意旨足資參照。
⒉經查，本件兩造簽訂之買賣契約標的為系爭房地，其中「建
物：新北市○○區○○路二段132巷2號地下一層房屋乙戶、面積813.60平方公尺、所有權全部、建號：3126號、公設建號：3163號。」（卷第15頁）亦即3163號建物於3126號建號登記謄本上記載為「共用部分」、屬公設建號，權利範圍10,000分之628，屬區分所有部分，目前供公眾作車道使用，此有系爭建物建物登記第2類謄本在卷可佐（見本院卷第87頁），並經本院會同兩造至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及現場照片圖可稽（見本院卷第96至97頁、第108至111頁），揆諸上開判決及法規意旨，系爭3163號建物即屬俗稱「大公」部分，且應隨同專有部分即3126建號建物而移轉，應堪認定為真實。
⒊按，買賣契約成立，以當事人就買賣標的物及價金互相同意
為要件，兩造既已就系爭房地及價金為約定，標的物不動產標示欄上建物併列「建號3126號，公設建號3163號」，復在買賣契約中特別手寫註明「其他約定：乙方出售本屋交屋時，以房屋現況為準。」（卷18頁），則原告受領之房屋總面積及現況，自應以是否合於契約內容及附件為斷。原告於受領系爭房地後，竟以系爭車道應屬「大公範圍」、進而認定B1樓層裡非其專用之範圍不包括在系爭買賣契約標的內，並主張被告等人故意隱瞞此等事實，應屬於物之重大瑕疵云云，不僅誤解前揭公寓大廈管理條例規定之意旨，亦與其簽訂之買賣契約內容不符。蓋依通常交易觀念，或依當事人之決定，如認為物已具備之契約預定之價值、效用或品質者，即不構成瑕疵（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。經查：系爭建物登記簿謄本上，主要用途欄上已明載：「商場、停車空間」，而建物測量成果圖上，有關商場之長、寬，均有尺寸之記載，商場旁有「梯間」二個，「水箱」一個，並繪有一個「停車位」，上開配置與現場現況完全一致，任何人目視即可知，建物測量成果圖之主要用途，亦載明為「商場」及「停車空間」，其既已明知所購買建物之性質及使用現況，則其事後主張被告隱瞞此等事實，將大公範圍列為買賣標的係屬物之重大瑕疵云云，即無所據。
⒋再查原告與受僱於被告三國公司之承辦人被告陳信全簽訂不
動產買賣意願書，及與被告詹駿煇就上開系爭房地所簽訂系爭契約，其標的皆有註明包括3163號建物，且土地登記謄本、測量成果圖亦皆記載為上開建物係屬共用部分，此有不動產買賣意願書、測量成果圖在卷可稽（見本院卷第12頁至第21頁），復參以原告於簽訂契約前，亦曾3、4次前往系爭房屋現場，並經原告自認在卷可參（見本院卷第50頁背面、第
92 頁背面），是原告對系爭房地面積、隔局及用途應知之甚詳，且其於系爭契約簽訂時復已取得3126、3163建號建物測量成果圖以供比對等節觀之，足認原告明知或可得而知3163建號建物為「大公」一節，此情亦足堪認定。從而，被告詹駿煇將屬於區分所有、而供公眾車輛通行之3163號建物作為系爭契約標的一事，並未隱瞞，此部分做為公眾通行車道之事實，並無減損系爭建物之整體效用，且為原告明知或可得而知，亦符合公寓大廈管理條例第4條第2項及系爭契約之規定，是系爭建號3163號之使用現況，並非滅失或減少契約預定效用之瑕疵，被告詹駿煇亦未隱瞞系爭車道之性質，兩造既合意以之為買賣契約之標的，被告詹駿煇業已依債之本旨履行契約義務，故原告依民法第359條物之瑕疵擔保規定請求減少價金之主張，即無理由。
㈡被告等人在簽訂系爭買賣契約過程中是否有故意或過失不告
知系爭車道屬「大公」之公設範圍，因而有侵權行為、不當得利之該當並致使原告受損害？原告得否請求被告等人負連帶損害賠償責任？
1.按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。是不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負據實報告及妥為媒介及調查之給付義務。經查，被告三國公司及其受僱人被告陳信全，於買賣意願書、系爭買賣契約皆有註明包括3163號建物，且簽訂契約前曾多次帶同原告前往現場查看，於系爭買賣簽訂時復已附上3126號、3163建號建物測量成果圖以供原告比對，並未隱瞞3163號建物及其上系爭車道屬「大公」之公設範圍一節，已如前述，足認被告三國公司及其受僱人被告陳信全已善盡居間調查買賣標的房地產權、品質狀況之任務，並據實報告、妥為媒介之給付義務，是被告三國公司及其受僱人被告陳信全並無故意或過失不告知系爭車道屬「大公」之公設範圍一節，此情堪以認定。而代書即被告黃春榮係受買賣雙方委任辦理系爭房地過戶事宜，並非系爭買賣契約之當事人，系爭房地既已完成簽約付款及過戶手續，被告黃春榮已依債之本旨履行，是其執行職務自無故意或過失之情，亦不成立侵權行為。原告雖主張三國公司、陳信全、黃春榮等有共同意思聯絡故意或過失不告知系爭車道屬「大公」之公設範圍云云，然並未舉證以實其說，原告主張其等應負連帶侵權行為損害賠償責任，自不足採。
⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。是不當得利之成立，必以一方受有利益「致」他方受有損害，且無法律上原因為成立要件。經查，出賣人即被告詹駿煇所受領之價金利益，乃基於系爭買賣契約為其法律上之原因，且原告既已獲得系爭房地所有權，復未舉證其因該買賣契約受有何種損害，原告主張被告詹駿煇不當得利云云，即無足取。而系爭買賣契約之給付關係乃存在於原告與被告詹駿煇間，非存在於原告與被告黃春榮、被告三國公司及其受僱人陳信全間，已如前述，是原告與被告詹駿煇間之損益變動，與其餘被告等人並無直接因果關係，亦非一方受有利益「致」他方受有損害，是原告與被告黃春榮、被告三國公司及其受僱人陳信全間，自無不當得利規定之適用餘地，原告主張，即無所據。
六、從而，被告詹駿煇已依系爭契約履行，符合債之本旨，其所交付之系爭房地符合契約預定之效用、品質及價值，而無物之瑕疵，且無故意或過失隱瞞3163號係屬「大公」之事實，是原告依據民法第359條、第179條、第182條、第184條第1項前段、第185條、第188條規定，請求被告詹駿煇應給付原告6,902,536元及自100年3月28日起算至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即屬無據。而被告三國公司已善盡居間報告、調查義務，其受僱人被告陳信全於執行職務並無過失，且被告黃春榮亦已善盡委任義務並無過失，且給付關係並非存在於原告與被告黃春榮、被告三國公司及其受僱人陳信全間，其間之損益變動並無直接因果關係，是原告依據第179條、第182條、第184條第1項前段、第185條、第188條規定，請求被告三國公司暨被告陳信全、被告黃春榮及被告詹駿煇應連帶給付原告6,902,536元及自100年3月28日起算至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦為無理由，均應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及陳述主張，對於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 15 日
民事第四庭 法 官 張瑜鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 100 年 12 月 15 日
書記官 周小玲