臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第784號原 告 楊麗香訴訟代理人 李維鎮
林東乾律師被 告 陳秀鳳
陳宗慶前列2 人共同訴訟代理 劉師婷律師人上列當事人間返還買賣價金等事件，經臺灣士林地方法院移送前來，本院於民國101 年4 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣陸佰萬元，及被告陳秀鳳應自民國一百年三月十九日起、被告陳宗慶應自民國一百年九月二十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決所命給付，於原告以新臺幣貳佰萬元為被告供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣陸佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國97年2 月18日向被告陳秀鳳購買其所獲配（原配售人毛立明為陳秀鳳之夫）之台北市懷德新村（原眷戶地址：台北市○○區○○路1 段171 巷10弄109號）30坪型老舊眷村改建房地1 戶（簽約時尚未興建），買賣價金新臺幣（下同）1,500 萬元，原告於簽約時，連同訂金並已給付陳秀鳳450 萬元，並由被告陳宗慶任連帶保證人。系爭買賣標的嗣興建完成，建物門牌號碼為：台北市○○區○○路1 段171 巷12弄10號3 樓，國防部並於99年11月19日交付於被告陳秀鳳，惟被告陳秀鳳幾經原告催告，均拒不依約將上開房屋交付於原告使用收益，原告迫於無奈，乃於
100 年1 月20日依前揭契約第5 條第1 項及第11條（起訴狀誤載為第10條）第4 項之規定，以存證信函催告陳秀鳳於函到7 日內履行交屋義務，惟陳秀鳳於100 年1 月24日收受該催告函迄今，仍拒不履約，原告爰以起訴狀繕本之送達為解除本件買賣契約之意思表示，並依前揭契約第11條第4 項、第12條、第13條之約定及民法第272 條等規定，被告應連帶給付原告1,400 萬元（計算式：450 萬元×2 ＋500 萬元＝1,400 萬元）。並聲明：被告應連帶給付原告1,400 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於簽訂不動產買賣契約「前」，被告透過不動產仲介即訴外人韓凱凌認識其老板即買受人郭金堡，訴外人郭金堡告知被告陳秀鳳如欲保有所獲配之台北市懷德新村改建房地1 戶，須自備近千萬元之土地及房屋價款，且於配售後須待5 年始得轉讓，陳秀鳳受郭金堡詐欺，在輕率、無經驗下將系爭房地於97年2 月18日出售予郭金堡指定登記之原告，嗣99年11月10日接獲國防部軍事情報局政戰綜合處所寄發之交屋通知單，內容載有房地總價14,244,710元，應繳自費增坪款（自備款）為417,315 元，同年11月19日交屋當天拿到其他仲介業者之傳單上載有「軍宅原眷戶不受新制或舊制之限制，可以馬上過戶」，始發現遭郭金堡及原告共同詐欺。由於當前眷宅房價不透明化，使得不肖仲介業者即郭金堡與原告等人有機可趁，利用獲配輔助購宅權益者不知自備款金額而詐騙簽定不動產買賣契約，並安排人頭為房地買受人，企圖規避民法第92條但書之規定，謀取不法利益。被告陳秀鳳100 年7 月15日已寄發存證信函予原告，表明撤銷該不動產買賣契約之意思表示。同年11月4 日被告2 人重申撤銷出賣該房地及擔任連帶保證人之意思表示。系爭契約既已撤銷而溯及失效，原告以上開契約約款主張之違約金債權自不存在。退步言之，被告陳秀鳳收受原告訂金及部分價款
450 萬元，係遭郭金堡及原告詐欺而拒絕給付，該契約並「無」被告履行不能而不為給付之情形，遑論懲罰性違約金50
0 萬元之賠償。又本件被告縱有違約情形，衡諸系爭買賣契約總價1,500 萬元，違約金卻高達950 萬元，顯非相當。本件係損害賠償性質之違約金及懲罰性違約金二者性質併存，原告迄未提出證據證明所受損害及可得預期之利益，是其主張被告應加倍返還450 萬元及給付懲罰性違約金500 萬元予原告，難謂非屬過高，鈞院得依職權酌減之等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、查原告與被告陳秀鳳於97年2 月18日簽訂不動產預定買賣預約書，由陳秀鳳出售系爭不動產予原告，買賣價金為1,500萬元，並由被告陳宗慶擔任連帶保證人，原告已支付定金50萬元、現金70萬元及支票330 萬元，合計450 萬元。系爭不動產於98年12月31日興建完成，99年11月19日交付於陳秀鳳。原告於100 年1 月20日寄發台北長春路第201 號存證信函予陳秀鳳催告其於文到7 日內履行契約，如逾期未履行即解除系爭契約，陳秀鳳於同年1 月24日收受該信函，惟迄今仍未依約履行。100 年6 月29日系爭不動產移轉登記予陳秀鳳名下等情，為兩造所不爭，並有系爭買賣預約書、存證信函及回執影本、臺北市土地登記謄本等件附卷可稽（見臺灣士林地方法院100 年度重訴字第191 號卷第6 至17-1頁、本院卷第52、53頁），堪信為真實。
四、至原告主張被告拒不依約履行，業經原告解除契約，依系爭契約之約定，被告應連帶加倍返還所收款項及給付懲罰性違約金合計1,400 萬元等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠兩造於97年2 月18日簽訂系爭契約，約定由陳秀鳳將獲配之
懷德新村改建戶出售予原告，買賣價金為1,500 萬元，由被告陳宗慶擔任連帶保證人，原告並已支付第一期簽約款合計
450 萬元，已如前述，並有系爭契約附卷足憑，復為被告所不爭，堪以認定。
㈡被告以其等意思表示錯誤及受詐欺為由，主張撤銷系爭買賣契約之意思表示云云，惟查：
⒈按民法第88條第1 、2 項規定「意思表示之內容有錯誤，或
表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」、「當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」。另民法第92條第1 、2 項規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」、「被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。」是因意思表示內容錯誤，或被詐欺或脅迫而為意思表示者，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張意思表示內容有錯誤，或被詐欺、脅迫而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例要旨參照）。
⒉被告抗辯：兩造簽訂系爭契約前，被告透過不動產仲介即訴
外人韓凱凌認識郭金堡，郭金堡及原告利用獲配輔助購宅權益者不知自備款金額，竟告知被告如欲保有所獲配房屋，須自備近千萬元價款，待5 年後始得轉讓，被告在輕率、無經驗下將系爭房地出售予郭金堡指定之原告，嗣99年11月10日接獲國防部軍事情報局政戰綜合處寄發之交屋通知單，始知應繳自費增坪款為417,315 元，且依其他仲介業之傳單表示不受新制或舊制限制可馬上過戶，始發現遭郭金堡及原告共同詐欺，伊等自得撤銷意思表示等情，固據提出郭金堡名片、台北市「懷德新村」重建眷宅交屋通知單及買賣過戶流程、100 年7 月15日及同年11月4 日台北南海郵局第930 、1479號存證信函及回執影本為證（見本院卷第36至38頁、第40至44頁），此為被告所否認，且觀諸被告所提上開證物，尚無從資以證明被告係受原告或訴外人郭金堡所詐欺而簽訂系爭契約之事實，另依證人薛凱凌到庭證稱：「我不認識原告，我認識被告，因為我在二十一世紀房仲上班，我姊姊告訴我陳宗慶要賣房子，所以我就透過我姊姊與陳宗慶聯絡，之後才認識陳秀鳳，因為陳宗慶那邊有個軍宅要賣，我介紹給郭金堡買，郭金堡與我一起到高雄找陳宗慶，由郭金堡與陳宗慶接洽買賣的事情，過程談了1 、2 個月，價錢及訂金一直在談，最後先付訂金50萬元，郭金堡就先回台北，之後價金談好陳宗慶才來台北簽約；最後郭金堡帶楊麗香來買，之前我跟郭金堡去高雄找陳宗慶談買房子的事情，郭金堡是以二十一世紀股東身分去談，因為郭金堡有買方，所以我才跟他一起下高雄談買賣價金；所以真正要買房子的應該是楊麗香，不是郭金堡；（問：你有無曾經聽到郭金堡對陳秀鳳說要獲配系爭房屋要自備近千萬土地房屋價款，且配售後要5年以後才能轉讓？）我知道軍宅要5 年才能過戶，至於要自備多少錢我不知道，我不知道郭金有沒有這樣對被告說」等語甚詳（見本院卷第110 、11 1頁），衡諸證人薛凱凌係負責本件系爭不動產買賣之房屋仲介人員，且與兩造間並無怨隙，此為兩造所不爭，自應無編造謊言故為不利被告之陳述，而陷己身有涉犯刑事偽證罪之風險，即依證人薛凱凌所證上情，仍難認被告於簽立系爭契約時係受郭金堡或原告共同詐騙所致。至被告是否不知系爭不動產5 年內不得出售及自備款若干等相關法令規定而簽立系爭買賣契約，乃屬其意思表示之動機有無錯誤之問題，與民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者有別（最高法院51年台上字第3311號判例要旨參照），被告自不得以此為由撤銷其等意思表示。此外，被告並未能提出任何證據證明原告或郭金堡有施用詐術之情形，從而，被告抗辯其等得以意思表示錯誤及受詐欺為由，撤銷訂立系爭買賣契約之意思表示，即屬無據。
㈢按契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同
時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院86年度台上字第2012號裁判要旨參照）；又系爭契約書第5 條「交屋方式」第1 項約定：「雙方簽訂買賣契約後，於國防部交屋與乙方（即陳秀鳳）同時，乙方應即將標的現狀交予甲方（即楊麗香）使用收益。」，第11條「違約責任」第4 項約定：「若乙方違約不賣、或不履行本約或不移交買賣標的，經甲方通知逾7 日仍不履行時，甲方得解除本約，解約時乙方應將所收款項加倍返還甲方，如甲方另有損害，乙方應賠償甲方一切損害」，第12條約定：「雙方若有違反以上任一條款，願給付對方懲罰性違約金伍佰萬元整」，經查，兩造簽訂系爭契約後，系爭不動產於99年11月19日經國防部交付與被告陳秀鳳，惟被告迄未交付原告占有使用收益之事實，為被告所無異詞。原告乃於100 年1 月20日以存證信函通知被告陳秀鳳請其於函到7 日內將系爭不動產交予原告，否則即依約解除契約，陳秀鳳並於同年1 月24日收受該存證信函，亦如上述，核諸首揭說明，被告陳秀鳳逾期未依約履行，則原告發函催告同時，所附解除契約意思表示之停止條件成就，其解除契約之意思表示應已發生效力。況原告復主張以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，而被告陳秀鳳及陳宗慶已先後於100 年3 月18日、同年月14日收受起訴狀繕本，亦有送達證書在卷可憑（見臺灣士林地方法院100 年度重訴字第191 號卷第22、32頁），是系爭契約業經原告合法解除，堪可認定。從而，原告依系爭契約第11條（起訴狀誤載為第10條）第4 項、第12條之約定，請求被告陳秀鳳給付違約金，洵屬有據。
㈤第按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。
⒈查原告主張依系爭契約第11條第4 項、第12條之約定，被告
陳秀鳳應加倍返還所收款項450 萬元及懲罰性違約金500 萬元，合計1,400 萬元等語，被告則抗辯：原告請求加倍返還所收款項450 萬元及懲罰性違約金500 萬元顯屬過高，請求酌減等語。
⒉查系爭契約第11條第4 項約定：「若乙方違約不賣、或不履
行本約或不移交買賣標的，經甲方通知逾7 日仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收款項加倍返還甲方，如甲方另有損害，乙方應賠償甲方一切損害」，是該加倍返還已付價金之約定，應屬損害賠償額預定性之違約金。另系爭契約第12條約定：「雙方若有違反以上任一條款，願給付對方懲罰性違約金伍佰萬元整」，則應屬懲罰性違約金之性質。按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第26
0 條定有明文。系爭買賣契約雖經解除，仍不妨礙原告損害賠償請求權之行使；又當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252 條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依當事人實際上所受損失為標準。原告雖主張系爭不動產之價格漲幅很大，致原告受有損害等語，惟按損害賠償之債，應填補債權人所受損害及所失利益，民法第216 條第1 項定有明文，所謂所受損害，係指既存財產因損害事實之發生，以致減少情形而言。查系爭不動產之價值於兩造簽定系爭買賣契約後，縱有增加或貶損，亦係因市場交易價值之浮動所致，與被告陳秀鳳之債務不履行非同一事實，並無相當因果關係，自非屬債務不履行所生損害；且依系爭買賣契約第7條、第14條約定及國軍老舊眷村改建條例第24條第1 項規定，系爭買賣契約於原告解除當時，依約本尚無權請求被告陳秀鳳履行移轉所有權登記之義務，原告以系爭不動產現今市價之漲幅為其履行利益，尚屬無據。本院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害、債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情狀，參諸兩造簽約時之97年度營利事業各業所得額及同業利潤標準中不動產投資興建業之淨利率為10 %，有財政部97年度營利事業各業所得額及同業利潤標準乙份可稽，故認原告主張被告應加倍返還所收款項450 萬元並給付懲罰性違約金500 萬元，確屬過高，就原告依系爭契約第11條第4 項部分請求，除應返還所收款項450 萬元外，應酌減為50萬元，另依系爭契約第12條部分請求，應酌減為100 萬元為適當。
⒊綜上，原告依上開契約之約定，於請求被告陳秀鳳返還所收
款項450 萬元暨給付違約之損害賠償50萬元、懲罰性違約金
100 萬元，合計600 萬元（計算式：450 萬元＋50萬元＋10
0 萬元＝600 萬元）範圍核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
⒋復按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任
者，為連帶債務。民法第272 條第1 項定有明文。而明示之意思表示，得以契約或單獨行為為之。本件原告主張：被告陳宗慶應對被告陳秀鳳之契約義務負擔連帶責任等語，核與系爭契約首文明確揭櫫「立買賣契約書人：買方：楊麗香、賣方：陳秀鳳、賣方連帶保證人：陳宗慶」、契約第13條「連帶保證」約定：「本約對於甲、乙、丙（即被告陳宗慶）二方之繼承或承受人均生效力，其契約責任與甲、乙、丙三方相同....。丙方並放棄先訴抗辯權。」（見臺灣士林地方法院100 年度重訴字第191 號卷第6 、10頁）等語相符，是原告以契約約款明示就被告陳宗慶依系爭契約對於被告陳秀鳳所負債務負連帶責任甚明，而原告就被告陳秀鳳不履行本約得請求被告陳秀鳳返還款項及給付違約金共計600 萬元，業如前述，則原告依系爭契約第13條之約定及民法第272 條規定，請求被告陳宗慶就上述金額部分負連帶給付責任，亦屬有據。
㈥末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 % 」，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查原告以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並依約請求違約金，已如前述，依上開規定，原告請求返還所收款項450 萬元及懲罰性違約金100 萬元，合計550 萬元部分，應加計被告陳秀鳳自起訴狀繕本送達翌日即100 年3 月19日（見臺灣士林地方法院100 年度重訴字第191 號卷第22頁）起；被告陳宗慶自起訴狀繕本送達翌日即100 年3 月15日（見臺灣士林地方法院100 年度重訴字第191 號卷第32頁）起，均至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，應屬有據。另系爭契約第11條第4 項約定，應屬損害賠償性質之違約金約定，亦如前述，而違約金如為損害賠償之性質，則應認為已就因遲延所生之損害，業依契約預定其賠償額，不得更依該條規定請求遲延利息及損害賠償（最高法院62年度台上字第1394號判例意旨參照），是原告請求此部分違約金應加計被告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，尚屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭契約第11條第4 項、第12條、第13條之約定、民法第272 條規定，訴請被告連帶給付600 萬元，及其中550 萬元部分，被告陳秀鳳自100 年3 月19日起、被告陳宗慶自100 年3 月15日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2 項、第390 條第2 項、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 30 日
民事第三庭法 官 林惠霞以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀。
中 華 民 國 101 年 4 月 30 日
書記官 陳怡如