臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第889號原 告 毛作維訴訟代理人 林東乾律師被 告 陳亞芳訴訟代理人 楊金順律師複 代理人 陳秀美律師上列當事人間請求預告登記事件，本院於民國100年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示之不動產辦理於民國一０五年六月十六日移轉所有權於原告之預告登記。
被告應將如附表所示之不動產設定最高限額抵押權新台幣壹仟萬元於原告。
被告應將如附表所示之建物交付予原告使用收益。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國95年12月18日與被告簽訂預定房地買賣預約書（下稱系爭房地買賣契約），向被告購買其依國軍老舊眷村改建條例所獲配之「崇德隆盛新村」重建住宅30坪型乙戶及應有之土地持分，即坐落台北市○○區○○段二小段471地號土地，權利範圍為：100000分之373（下稱系爭土地），及其上台北市○○區○○段二小段00000-000建號，權利範圍為全部，門牌號碼為：台北市○○路○段○○○號5樓暨共有部分同段第00000-000建號，權利範圍為：100000分之373之建物（下稱系爭房屋），兩造係以被告所有之原眷舍即門牌號碼：台北市○○街○○○巷○○弄○○號，依眷村改建條例改建所獲配之房地確定系爭土地買賣契約之買賣標的，此約款中所稱之「30坪型」，係指建築師所規劃房屋「室內面積」，非謂該房屋完工後，全部之面積為30坪，系爭房屋完工後，包含陽台及共有部分共約57.37坪，並非30坪。又雙方約定買賣總價新台幣（下同）800萬元，原告於簽訂系爭房地買賣契約時已給付被告320萬元。嗣系爭房屋於99年11月4日興建完成；100年3月29日為所有權第一次登記：100年6月16日主管機關國防部總政治作戰局將系爭房地所有權移轉登記於被告名下，並於同年月30日將房地及所有權狀交付於被告。
二、依兩造所簽定之系爭房地買賣契約第陸條第2項之約定，被告應於取得權狀三日內交付代書辦理設定預告登記，及抵押權最高限額新台幣壹仟萬元於原告或原告指定第三人，此約款所稱之「預告登記」，係為符合國軍老舊眷村改建條例（下稱眷村改建條例）第24條，自承購人取得產權登記五年內不得移轉之規定，並保障原告附期限之所有權移轉登記請求權，而眷村改建條例第24條並未禁止承購人出售承購戶，僅出售時間需受5年之限制，觀諸該規定之立法目的，乃為安定國軍眷屬生活，使官兵無後顧之憂，以振奮士氣，提高戰力，未有藉由否定交易行為之效力，否則無法達成立法目的之明示，故該規定非屬禁止規定。另系爭房地買賣契約第伍條第1項約定，於國防部交屋於被告之同時，被告應即將標的物現狀交予原告使用收益，惟被告竟於民國99年10月1日發函原告表示解除買賣契約，且迄今經原告請求，亦不履約，被告顯已拒絕履行上揭買賣契約之義務等語。並聲明：㈠被告應將其所有坐落臺北市○○區○○段二小段471地號土地（權利範圍100000分之373）及其上台北市○○區○○段二小段00000-000建號（權利範圍全部，門牌號碼：台北市○○路○段○○○號5樓）暨共有部分同段第00000-000建號（權利範圍100000分之373）之建物辦理於民國105年6月16日移轉所有權於原告之預告登記，及設定最高限額抵押權新台幣壹仟萬元於原告。㈡被告應將前項建物交付於原告使用收益。
貳、被告答辯略以：
一、系爭房地買賣契約之買賣標的為崇德隆盛新村改建戶，其買賣應適用眷村改建條例。兩造係於95年12月18日簽訂系爭房地買賣契約，然系爭房屋之所有權於100年6月16日始移轉登記於被告名下，違反眷村改建條例第24條第1項所規範之自產權登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與之強行規定，系爭房地買賣契約有脫法行為之情，依民法第71條之規定，系爭房地買賣契約應屬無效契約。
二、系爭房地買賣契約第壹條第2項建物標示係約定為「30坪型乙戶」，惟系爭建物謄本記載系爭房屋之總面積有102.90平方公尺（約31.1坪），附屬建物即陽台有11.77平方公尺（約3.56坪），共有部分約75.09平方公尺（約22.71坪），系爭房屋實際合計坪數約57.37坪並非僅有30坪，故系爭契約之標的顯有錯誤而處於未確定之狀態，於其法律行為之生效要件實有欠缺，應為無效之法律行為等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
叁、兩造不爭執之事實：
一、兩造於95年12月18日簽訂系爭房地買賣契約書，系爭房地買賣契約前言、第1條、第3條、第5條第1項、第6條第2項及第7條第分別約定：買賣之標的為被告所獲配崇德隆盛新村改建1戶；買賣價金為800萬元，分3期付款；系爭房屋交屋時間為國防部交屋與被告同時，被告應即將標的現狀交予原告使用收益；被告取得權狀應於三日內交付代書辦理信託登記、設定預告登記及抵押權最高限額1,000萬於原告或原告所指定之第三人；承辦單位或依法令規定准許且可移轉時，被告即應將產權移轉給原告，有原告提出預定房地買賣預約書附卷可參（見本院卷第8-16頁），自堪信為真實。
二、原告已依約於95年12月18日交付第1期簽約款320萬；系爭房地於100年6月16日變更所有權登記為被告，被告並於同年月30日取得系爭房地及所有權狀等情，業據原告提出付款明細表、建物登記第二類謄本及土地登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第17頁、第20-23頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
肆、本件爭點及得心證之理由：
一、原告主張被告未依系爭房地買賣契約第陸條第2項、第伍條第1項之約定，於取得系爭房地及房地所有權後，將系爭房地為原告設定預告登記及最高限額抵押權1,000萬，並將系爭房地交付予原告使用收益等語，惟被告則以前揭情詞置辯。是以，本件之爭點即在於：㈠系爭房地買賣契約是否因違反禁止規定而無效？㈡系爭房地買賣契約是否因標的未確定而無效？㈢原告請求就系爭房地為預告登記有無理由？茲分述如下：
㈠、系爭房地買賣契約是否因違反禁止規定而無效？⒈按因私法上法律行為而成立之法律關係，非以民法有明文規
定者為限，苟法律行為之內容，並不違反公序良俗或強行規定，即應賦予法律上之效力，如當事人本此法律行為成立之法律關係起訴請求保護其權利，法院不得以法無明文規定而拒絕裁判。最高法院62年台再字第42號判例意旨參照。是法律行為除有違反實質民法強制或禁止規定或違背善良風俗者，即應確認其法律上之效力。次按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，此乃私法自治、契約自由原則之體現（最高法院92年台上字第2374號判決意旨可資參照）。因此，兩造於簽訂系爭房地買賣契約書時，既基於自由之意思表示，因自我決定而受自我拘束，則此依私法自治及契約自由之大原則上訂立之系爭買賣契約書，除有背於法律強制或禁止規定外，原則上應認為有效，不能任由被告片面毀約。
⒉又按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，但其規定
並不以之為無效者，不在此限，民法第71條定有明文。是強行法規可分為強制規定與禁止規定二種，又禁止規定可再分為取締規定及效力規定，前者僅係取締違反之行為，對違反者加以制裁，以禁遏其行為，並不否認其行為之私法上效力；後者不僅取締違反之行為，而且否認其私法上效力（最高法院68年台上字第879號判例參照）。至何者為取締規定，何者為效力規定，仍須回歸禁止規定之立法意旨。申言之，禁止規定之立法目的，是否需藉由否定法律行為之效力，否則無法達成立法目的者，為效力規定；反之，則為取締規定。然多數之禁止規定，在於實現刑法或行政法上之目的，而非規範當事人間之私法生活關係。是倘無堅強有力之理由，不宜輕易判斷法律行為為無效，肇致法律關係之複雜，且無益於立法目的之達成。
⒊ 查，系爭房地買賣契約所約定買賣標的為崇德隆盛新村改建
配售戶，30坪型之房地一戶，係執行國軍老舊眷村改建條例之建物，有眷村改建條例之適用，應屬無疑。眷村改建條例第24條第1項雖規定：「由主管機關配售之住宅…承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換」。此條文之立法目的乃為安定國軍眷屬生活，使官兵無後顧之憂，以振奮士氣，提高戰力，是該條規定顯屬為達到安定國軍眷屬生活等行政法目的之法律，本非規範私權間之紛爭，與私權間之紛爭應適用之法規應無關聯；且同條例第24條第2項復規定：「前項禁止處分，於建築完工交屋後，由主管機關列冊囑託當地土地登記機關辦理土地所有權移轉登記及建築改良物所有權第一次登記時，並為禁止處分之限制登記」，係避免經配售之住宅5年內遭移轉登記，足可落實照顧國軍眷屬生活之目的，實無必要將眷村改建條例第24條第1項進一步解釋為禁止規定，而限縮契約自由原則之適用。又所謂脫法行為，係指當事人為迴避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果之行為而言，如上所述，眷村改建條例第24條第1項之規定既應認非屬強行規定之禁止規定。系爭土地買賣契約前言復載明：「買賣雙方均了解並遵守國軍老舊眷村改建條例相關規定」；第5條第1項約定：「於國防部交屋與乙方（即被告）同時，乙方應即將標的現狀交予甲方（即原告）使用收益」；第7條約定：「…當承辦單位或依法令規定准許且可移轉時，乙方即應將產權移轉給甲方」等語。可見兩造於簽訂系爭房地買賣契約書時，已預期並約定不能移轉之情形除去後，始為所有權移轉登記。依民法第246條第1項規定：以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，故本件應有民法第246條第1項但書規定之適用，並未違反眷村改建條例第24條第1項之規定。甚且，兩造為避免違反上開眷村改建條例規定，就系爭房屋之交屋方式（使用收益）與產權移轉特分別約定於系爭買賣契約書第5條第1項及第7條，亦見兩造於簽訂系爭買賣契約書時，即預先合意約定於眷村改建條例規定之期間屆滿後，被告再將系爭房地移轉予原告，並未違反該規定所禁止之出售、出典、贈與或交換等行為，故系爭土地買賣契約就系爭房地移轉產權之約定即非脫法行為，從而，被告辯稱系爭房地買賣契約違反強行規定或有脫法之情而無效云云，顯不足採。
㈡、系爭房地買賣契約是否因標的未確定而無效？經查，系爭房地買賣契約前文：「茲為乙方（即被告）獲配崇德隆盛新村改建壹戶。不動產標示如后，…」；「第壹條、不動產標示：一、土地標示：依標示按持分比例。二、建物標示：台北市崇德隆盛新村改建（原眷舍門牌：台北市○○街○○○巷○○弄○○號）30坪型乙戶（門牌：依抽籤結果為準）權利範圍：全部。（土地、建物面積詳如附件之國防部之樓層分配表，實際面積以地政機關登記所載為準）。」等語（見本院卷第9頁），足證兩造係以被告所有之原眷舍即門牌號碼為：臺北市○○街○○○巷○○弄○○號，依眷村改建條例改建所獲配之房地為買賣之標的，並無不能確定之情事。另兩造於買賣系爭不動產時，其建物尚未完成興建，國防部係依改建規劃設計原則暨建築師規劃草案報告書所定之「坪型」為配售，而所謂「坪型」，係指建築師所規劃之建物，室內大概面積，本件買賣標的之「30坪型」，其規劃室內面積約30.45坪（不含陽台），是所謂之「30坪型」係指建築師所規劃房屋「室內面積」，非謂該房屋完工後，全部之面積為30坪等情，業據原告提出臺北市「崇德隆盛新村改建基地」第二期階段（規劃草案）說明書、工作執行計畫書（見本院卷第41、45頁）可證，且觀諸系爭不動產買賣契約第壹條後段亦加註：土地、建物面積詳如附件之國防部之樓層分配表，實際面積以地政機關登記簿所載為準，足證原告所稱系爭房地買賣契約書中所稱買賣標的為「30坪型」，係指標的之型別，非指標的全部面積之情節洵堪認定。次查，依據系爭房屋之建物登記謄本顯示，系爭房屋面積約為31.13坪（
102.9平方公尺÷3.30579）（見本院卷第20頁），與工作計畫書「30坪型」室內面積30.45坪相當。此外，被告因崇德隆盛新村改建亦僅獲配系爭房地一戶，並無其他房地，是被告辯稱系爭契約之標的顯有錯誤而處於未確定之狀態云云，實無可取。
㈢、原告請求被告就系爭房地為預告登記有無理由？經查，土地法第79條之1規定：聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。而系爭房地買賣契約第7條約定，依法令規定准許且可移轉時，被告即應將產權移轉給原告，核屬附條件之請求權，原告為保全其請求權，自可請求被告就系爭房地為原告之請求權為預告登記。再者，系爭房地之所有權已於100年6月16日移轉登記予被告，依據系爭契約第7條及眷村改建條例第24條第1項之規定，於105年6月16日移轉系爭房地之所有權予原告之條件成就，是原告請求被告將系爭房地辦理於105年6月16日移轉所有權於原告之預告登記，洵屬有理。
二、綜上所述，系爭房地之所有權既於100年6月16日移轉登記予被告，系爭房地及其所有權狀亦於100年6月30日交付予被告，是原告依據系爭房地買賣契約第陸條第2項、第伍條第1項之約定，請求被告將如附表所示之不動產辦理於105年6月16日移轉所有權於原告之預告登記，及設定最高限額抵押權1,000萬元，並交付原告使用收益，為有理由，應予准許。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 9 日
民事第八庭 法 官 楊晉佳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 9 日
書記官 蘇炫綺附表：
┌─────┬───────┬──────┬────────┬─────┐│不動產名稱│ 地號/建號 │ 建 物 門 牌│ 面 積 │ 權利範圍 ││ │ │ │ （平方公尺） │ │├─────┼───────┼──────┼────────┼─────┤│ 土 地 │臺北市文山區萬│ ─ │9,813平方公尺 │373/100000││ │隆段二小段471 │ │ │ ││ │地號 │ │ │ │├─────┼───────┼──────┼────────┼─────┤│ 建 物 │臺北市文山區萬│臺北市○○路│102.9平方公尺 │ 全部 ││ │隆段二小段 │四段233號5樓│附屬建物：11.77 │ ││ │00000-000建號 │ │平方公尺 │ │├─────┼───────┼──────┼────────┼─────┤│ 建 物 │臺北市文山區萬│ ─ │20,132.33平方公 │373/100000││ │隆段二小段 │ │尺 │ ││ │00000-000建號 │ │ │ │└─────┴───────┴──────┴────────┴─────┘