臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第141號上 訴 人 廖素芳 住臺北市○○區○○街○○號3樓訴訟代理人 蘇明和 住臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○號
3樓被 上訴人 新北市中和區公所
設新北市○○區○○路○○○○○號法定代理人 邱垂益 住同上訴訟代理人 劉師婷律師
林垕君律師上列當事人間給付使用補償金事件，上訴人對於中華民國101 年
2 月16日本院臺北簡易庭101 年度北簡字第69號第一審判決提起上訴，被上訴人並為聲明之擴張，本院於102 年6 月17日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴人應再給付被上訴人新臺幣貳拾玖萬玖仟零玖拾捌元及自民國一○二年四月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第二審（含被上訴人擴張之訴部分）訴訟費用新臺幣捌仟玖佰肆拾元由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項本件被上訴人係改制前之臺北縣中和市公所，臺北縣於民國99
年12月25日改制為新北市，臺北縣中和市公所法人人格於改制後消滅，其資產、負債依地方制度法第87條之3 第1 項規定，由新北市概括承受。惟被上訴人於100 年12月19日就改制前之臺北縣中和市○○段○○○ 號地號土地（已改為新北市○○區○○段○○○ 號地號，下稱系爭土地）所生之給付使用補償金糾紛起訴之際，為系爭土地之管理機關，有系爭土地異動索引及新北市中和地政事務所102 年3 月15日新北中地登字第0000000000號函可稽（見本院卷第105 頁、第203 頁），則被上訴人（即新北市中和區公所）自任本件訴訟之原告，自無不合。又系爭土地之管理機關於102 年3 月14日變更登記為新北市政府財政局，惟被上訴人業委任劉師婷律師及林垕君律師為訴訟代理人，亦有委任狀可憑（同卷第60頁），依民事訴訟法第169 條、第173 條前段規定，本件訴訟程序自不因之停止，先予敘明。
按提起上訴後，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。
但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第3 款分別定有明文。此規定依同法第436 條之1 第3 項規定，於簡易訴訟第二審程序亦有準用。被上訴人於原審起訴時係依租賃契約之法律關係請求上訴人給付99年12月24日起至同年12月31日共8 日之租金新臺幣（下同）2969元（此部分業經原審判命上訴人應如數給付，上訴人未上訴而確定）、100 年1 月至11月補償金25萬3083元，合計25萬6052元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。嗣於本院審理時，於101 年9 月
6 日擴張請求上訴人另給付被上訴人100 年12月至101 年8 月補償金20萬7068元，及自被上訴人101 年9 月6 日擴張聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息（見本院卷第90頁），於102 年3 月28日擴張請求101 年9 月至12月補償金9 萬2030元，合計29萬9098元，遲延利息部分則減縮為請求自102 年4 月16日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息（同卷第201 頁反面、第219 頁反面）。參照上開說明，應予准許。
貳、實體部分被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（即系
爭土地）原為被上訴人所有並管理，被上訴人為獎勵市民開業經營，66年間在系爭土地上興建房屋出售，將其中建號2008號之門牌號碼新北市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）出售予上訴人，並將系爭房屋占用之系爭土地部分出租予上訴人，與上訴人簽訂土地租賃契約。兩造於98年5 月8 日簽訂「臺北縣中和市公所土地租賃契約」，租賃期間自98年1 月1 日起至99年12月31日止（下稱系爭租約），其中第2 條約定上訴人於租期屆滿前1 個月應向被上訴人申請換約續租，使上訴人取得系爭土地之合法占有權限。為因應臺北縣將於99年12月25日升格為新北市，被上訴人改制為區公所，被上訴人先後於99年10月13日、100 年8 月19日、同年10月4 日3 次檢送租賃期間為99年12月24日至100 年12月31日之契約書，系爭租約之租金亦僅收取至99年12月23日為止（嗣上訴人已於101 年6 月11日給付99年12月24日至12月31日之租金2969元），惟上訴人均拒絕簽約，並自99年12月31日系爭租約租期屆滿後無權占有系爭土地迄今，爰依系爭租約第2 條約定，請求上訴人按租金2 倍計算，給付100 年1 月至101 年12月共24個月補償金。原審已判命上訴人應給付100 年1 月至同年11月共11個月補償金25萬3083元，爰擴張聲明請求上訴人應再給付被上訴人100 年12月至101 年12月共13個月補償金29萬9098元及自102 年4 月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
上訴人則抗辯如下：
㈠系爭房屋與坐落之系爭土地原同屬臺北縣中和市公所所有，嗣
臺北縣中和市公所僅將系爭房屋讓與上訴人，依民法第425 條之1 第1 項前段規定，上訴人於系爭租約租賃期限屆滿後，應有繼續占有系爭土地之合法權源。
㈡被上訴人於租約期滿後，恣意變更契約內容，將租約期限由2
年調為1 年，刪除系爭租約第15條契約溯及生效之特約事項，致上訴人於簽約後即應賠償租約生效前該段期間之補償金，顯以損害上訴人之權利為主要目的，違反誠信原則，為權利濫用。
㈢系爭租約係上訴人與臺北縣中和市公所簽訂，租賃期間自98年
1 月1 日起至99年12月31日止，故自99年12月24日起至99年12月31日止仍有租賃關係存在，且系爭土地於99年12月25日變更為新北市所有，管理機關亦變更為新北市政府經濟發展局，至
100 年9 月29日始變更為被上訴人，故臺北縣中和市公所及被上訴人皆無與上訴人續訂租賃期間為99年12月24日至100 年12月31日租約之權限。況臺北縣中和市公所於99年12月3 日函知上訴人於新北市成立後逕向土地管理機關訂約，上訴人應向新北市政府申請續約。是上訴人拒絕與被上訴人續約乃不可歸責於上訴人。
㈣新北市各區公所組織規程第4 條規定：「區公所組織依各區人
口數之多寡設置課、室數，…分別掌理下列事項：…㈤經建課：…、市場攤販業務…」，被上訴人於100 年8 月19日及同年
10 月4日函送新租約之事項係由經建課承辦，系爭房屋之使用執照記載為市場店鋪，故系爭土地出租應係屬市場攤販業務。依新北市政府100 年11月23日北府法規字第0000000000號令發布之「新北市公有零售市場攤鋪位使用收費標準」第3 條規定，土地年使用費係以「當期市場土地申報地價總額5%×60 %×場總攤位面積÷建物樓層總面積」。同標準第6 條亦規定：「本標準施行前，已與區公所簽訂租賃契約者，其租金得依原契約規定，繳納至契約期限屆滿為止。」，系爭租約期滿後，即應依上開收費標準計收租金，被上訴人預擬之租約按公告地價租金率7%計算租金，於法不合。又同屬新北市政府轄區南雅市場、頂溪市場等公有市場攤舖位用地租金均按上開標準計算，被上訴人仍以土地申報地價總額7%計算租金，顯有差別待遇。
㈤被上訴人除有前述故意不辦理續約之行為外，在上訴人101 年
2 月21日提出經其於被上訴人預擬之99年12月24日至100 年12月31日、101 年1 月1 日至101 年12月31日之租約承租人欄後方用印之租約予被上訴人後，被上訴人猶拒絕辦理，藉機追加請求補償金，巧取與日俱增之違約金利益，遂行使上訴人交回土地之目的，顯係以不正當之消極行為阻止停止條件之成就，應依民法第101 年第1 項之規定，視為兩造續訂之租約業已成立。
㈥縱認兩造續訂之租約未視為成立，及上訴人拒絕簽約係可歸責
於上訴人，惟系爭租約之權利義務自99年12月25日起已由新北市政府承受，兩造間已無債權債務關係，被上訴人不得依系爭租約第2 條約定請求補償金。另倘認被上訴人得據以請求補償金，但上訴人不知被上訴人有締約權限，被上訴人又怠於告知系爭土地管理機關變更之事實，顯有重大過失，違反誠信原則，其遲不處理簽約事宜，導致賠償金數額與日俱增，亦與有過失，茲依民法第217 條規定請求減少補償金至租金之一倍即12萬6541元，並免除遲延利息。復上訴人並非惡意違約，多次要求被上訴人修改租約，俾得盡速繳納租金，已為防止系爭土地所有權人損害發生之必要行為，並於原審判決後依被上訴人擬定之租約申請續約，違約情節並非重大，併依民法第252 條規定請求酌減補償金。
原審依被上訴人所請為全部勝訴之判決，上訴人對原審判命給
付補償金25萬3083元本息部分不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回，並於本院擴張請求上訴人應給付100 年12月至101 年12月共13個月之補償金及遲延利息，追加聲明：上訴人應再給付被上訴人29萬9098元及自102 年4 月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人就被上訴人上開追加聲明部分則答辯聲明：追加之訴駁回。
兩造不爭執事項㈠系爭土地原為被上訴人所有並管理，被上訴人為獎勵市民開業
經營，66年間在系爭土地上興建房屋出售，將其中系爭房屋出售予上訴人，並將系爭房屋占用之系爭土地部分出租予上訴人，兩造先後於96年3 月23日、98年5 月8 日簽訂「臺北縣中和市公所土地租賃契約」，租賃期間分別為96年1 月1 日起至97年12月31日止、98年1 月1 日起至99年12月31日止等情，有土地登記謄本、建物登記謄本、及上開租約在卷可憑（見原審卷第5-9 頁），被上訴人係依兩造於98年5 月8 日簽訂之土地租賃契約（即系爭租約）為請求。
㈡系爭租約第2 條約定：「自民國98年1 月1 日起至民國99年12
月31日止，租期2 年。租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（即被上訴人）不另通知，甲方（即上訴人）如有意續租，應於租期屆滿前1 個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約視為無意續租。甲方未辦理續約仍為使用，即為無權占有，應按租金2 倍計算繳納使用補償金，並不得主張民法第451 條之適用及其他異議。」，被上訴人就該條所稱「使用補償金」之性質主張係違約金（見本院卷第195 頁言詞辯論筆錄），上訴人亦具狀主張係違約金，並請求酌減（同卷第169 頁反面），足認兩造對「補償金」之性質實屬違約金一節不爭執。
㈢上訴人前依民法第425 條之1 第2 項規定訴請調整租金，經臺
北高等行政法院96年度訴字第1318號裁定駁回上訴人之訴，有上開判決在卷可參（見原審卷第11頁）。
㈣上訴人前依民法第92條、第148 條、第247 條之1 等規定，先
位聲明請求確認兩造於96年3 月23日簽訂之土地租賃契約應屬無效或得撤銷，備位聲明請求調整租金，經臺灣板橋地方法院（已改名為臺灣新北地方法院，下稱新北地院）97年度訴字第
405 號判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，並變更備位訴之聲明為請求調整租金為每年8 萬5996元，亦經臺灣高等法院（下稱高等法院）以97年度上字第694 號判決駁回上訴人變更之訴確定，有上開判決在卷可參（見原審卷第11-18 頁、第19-22 頁）。
㈤被上訴人前依兩造間96年3 月23日簽訂之租賃契約關係，訴請
上訴人給付使用補償金31萬6991元及遲延利息，經新北地院以98年度訴字第1866號判決判命上訴人應給付原告20萬6991本息，上訴人不服，提起上訴，經高等法院以99年度上易字第20號判決駁回上訴確定，有上開判決在卷可參（見原審卷第23-25 、26-30 頁）。
本院判斷：被上訴人主張上訴人於系爭租約期滿後拒絕簽約，
並自99年12月31日系爭租約租期屆滿後無權占有系爭土地迄今，依系爭租約第2 條約定請求上訴人給付100 年1 月至101 年12月共24個月期間按租金2 倍計算之補償金。上訴人則以本件有民法第425 條之1 第1 項前段法定租賃關係之適用，兩造間仍有租賃關係存在，被上訴人故意拒絕辦理續約，恣意變更契約內容違反誠信原則，租金亦不合理，上訴人未與被上訴人辦理續租不可歸責於上訴人，依民法第101 條第1 項規定，兩造間續訂之租約應業已成立，倘認可歸責於上訴人，則依民法第
217 條、第252 條規定請求減少違約金，及上開情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠本件是否有民法第425 條之1 第1 項前段法定租賃關係之適用？㈡被上訴人預擬之租約刪除溯及生效約款之行為，是否違反誠信原則？有無權利濫用？㈢被上訴人是否故意拒絕上訴人辦理續約？其就兩造未能辦理續約是否與有過失？㈣系爭租約約定之違約金是否過高應予酌減？茲分別析述如下：
㈠本件無民法第425 條之1 第1 項前段之適用
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之1 固有明文。
惟揭櫫其立法意旨，僅於土地及房屋所有權人就該土地未特別約定有無租賃關係時，始「推定」在房屋得使用期限內有租賃關係，當事人間就租賃關係存否發生爭執時，否認租賃關係存在之一方亦得於訴訟上舉證推翻上開推定效力。是在當事人明確約定租賃關係存續期間之情形下，承租人於原租賃關係約定期間屆至後仍繼續占有使用土地，而就租賃關係存否發生爭執時，仍應依契約意旨判斷，不得反於當事人真意，逕適用上開規定，強制使當事人間之租賃關係繼續存在。查系爭租約第2條租賃期間明定：「自民國98年1 月1 日起至民國99年12月31日止，租期2 年。租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（指被上訴人）不另通知，甲方（指上訴人）如有意續租，應於租期屆滿前壹個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約視為無意續租。甲方未辦理續租仍為使用，即為無權占有，應按租金二倍計算繳納使用補償金，並不得主張民法第451 條之適用及其他異議。」（見原審卷第9 頁），而兩造既不爭執系爭租約於99年12月31日租期屆滿後，雙方並未再辦理換約續訂租約，則依系爭租約上開關於租期屆滿未續約租賃關係即消滅之約定，自難再依民法第425 條之1 規定推定兩造間仍有租賃關係存在，從而，上訴人抗辯其於系爭租約屆滿後占有系爭土地，得依民法第425 條之1 規定推定有法定租賃權云云，即非有據。
㈡被上訴人預擬之租約刪除溯及生效約款尚無違反誠信原則亦無
權利濫用系爭租約第15條特約事項約定：「本約效力溯及至民國98年1月1 日。」（見原審卷第9 頁反面），而前述臺北縣中和市公所99年10月13日函、被上訴人100 年8 月19日、100 年10月4日函檢送之租約則將上開約款予以刪除等情，固為兩造不爭執。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人之方法為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實信用方法，民法第148 條定有明文。另依民法第148 條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院第45年度台上字第105 號判例意旨參照）。又所謂權利濫用，係指外觀上為權利之行使，實質上卻違反權利之社會性，而不能認為正當行使權利之行為。易言之，行使權利因逾越全力之本質及經濟目的、或逾越社會觀念所允許之界線，始為權利之濫用。查被上訴人所提租約之期限均為99年12月24日至100 年12月31日，故無論是否明確記載租約有效期間溯及自租約起始日99年12月24日，均不影響租約約定之存續期間為99年12月24日至100 年12月31日之事實，是難認被上訴人刪除上開溯及生效約款之行為係以損害上訴人權利為目的。上訴人抗辯被上訴人預擬之租約刪除溯及生效約款違反誠信原則且為權利濫用云云，顯無可採。
㈢被上訴人並未故意拒絕辦理續約，其就兩造未能辦理續約亦難
謂有過失⒈被上訴人並未故意拒絕辦理續約⑴系爭土地所有權人原為臺北縣中和市公所，因臺北縣於99年12
月25日改制為直轄市即新北市，依地方制度法第87條之3 第1項規定，原臺北縣中和市公所原有資產將由改制後之新北市概括承受，改制前臺北縣政府財政局遂以99年1 月4 日北財產字第0000000000號函知所屬各鄉鎮市公所：（說明）關於公所土地建物出租，為避免申辦案件過於集中造成民眾不便，請各公所續租至100 年12月底，如原租期於99年12月31日屆滿，並注意租約起始日調整為99年12月24日之意旨（見本院卷第208頁），臺北縣中和市公所即依上開函文以99年10月13日北縣中財字第0000000000號函通知上訴人另行簽訂租賃期間為99年12月24日至100 年12月31日之租約（同卷第101-102 頁），因上訴人質疑臺北縣中和市公所於改制後已無權利續約，被上訴人另以100 年8 月19日新北中經字第0000 000000 號函通知上訴人續約，並於函文引據地方制度法第87條之3 第1 項「縣（市）改制或與其他直轄市、縣（市）合併改制為直轄市者，原直轄市、縣（市）及鄉（鎮、市）之機關（構）與學校人員、原有資產、負債及其他權利義務，由改制後之直轄市概括承受。」，說明原有關臺北縣中和市公所之房地產由原區公所（即新北市中和區公所）繼續辦理，被上訴人為新北市法人之一份子，新北市原有資產、負債及其他權利義務不得變動等意旨（同卷第103-104 頁）。惟因被上訴人檢送之契約出租人仍誤載為「臺北縣中和市公所」，上訴人執此拒絕簽約，被上訴人再以
100 年10月4 日新北中經字第0000000000號函檢送已將出租人更正為被上訴人之租約通知上訴人續約（同卷第110-111 頁），上訴人仍拒絕簽約，顯見不論臺北縣中和市公所或改制後之被上訴人於承辦本件土地出租事務時，雖因疏忽未將預擬租約之出租人更正為被上訴人，但於修正租約後已通知上訴人辦理續約，仍為上訴人拒絕，自難認為被上訴人有何故意拒絕辦理續約之情。而上訴人於被上訴人預擬之99年12月24日至100 年12月31日、101 年1 月1 日至101 年12月31日之租約承租人欄後方用印，並於101 年2 月21日同時提出予被上訴人（同卷第112-115 頁），惟因上訴人並未依原審判決判命上訴人應給付之租金、補償金履行，被上訴人遂以101 年3 月6 日新北中經字第0000000000號函為由拒絕辦理（同頁第116 頁），核其拒絕之理由，並無不合，上訴人執此指摘被上訴人故意拒絕辦理續約，洵屬無據。
⑵系爭土地所有權人於99年12月25日變更為新北市，並以接管為
原因，於100 年2 月10日將新北市政府經濟發展局登記為管理機關，100 年9 月29日變更為被上訴人，102 年1 月1 日變更為新北市政府財政局，同年3 月14日辦理登記完畢等情，有土地登記第二類謄本、土地異動索引、管理者變更登記、102 年
3 月15日新北中地登字第00000000 00 號等在卷可憑（見原審卷第5 、6 、49頁，本院卷第105 、203 頁）。則上訴人以臺北縣中和市公所99年12月9 日北縣中財字第0000000000號函通知上訴人於新北市成立後，逕向土地接管機關訂約（見本院卷第106 頁），抗辯被上訴人於100 年8 月19日仍無權與上訴人續約等語，縱屬有理，被上訴人取得管理機關之地位後，再度以100 年10月4 日新北中經字第00 00000000 號函檢送租約通知上訴人於10日內辦理續約（同卷第110 頁），新北市政府並以100 年10月28日北府經公字第0000 000000 號函通知上訴人有關新北市政府公有市場用地、建物之管理機關現為各區公所，請上訴人依被上訴人前述100 年10月4 日函意旨與公所辦理簽約事宜（同卷第131 頁），上訴人嗣既未依之辦理，自不得再執被上訴人無權續約為由，主張其拒絕辦理續約係不可歸責於上訴人。
⑶從而，上訴人以被上訴人故意拒絕續約，以不正當之消極行為
阻止停止條件之成就，應依民法第101 年第1 項之規定，視為兩造業已續約等抗辯，均無可採。
⒉被上訴人就兩造未能辦理續約難謂有過失⑴上訴人抗辯其不知被上訴人有締約權限，被上訴人又怠於告知
系爭土地管理機關變更之事實，顯有重大過失，違反誠信原則云云。惟系爭土地所有權人及管理機關之變動情形原屬公開且為一般人民均得隨時查閱之資訊，被上訴人尚無將管理機關變更之事實個別通知承租人之義務，上訴人此部分抗辯無可憑採。又上訴人於新北市政府改制之際，屢以臺北縣中和市公所或被上訴人無締約權拒絕續約，顯見其十分重視出租人究以何機關名義簽約，且上訴人之配偶即訴訟代理人蘇明和自承服務於臺北市政府地政局土地開發總隊，並提出服務證明（見本院卷第68頁反面、第138 頁），對地政事項應較一般人民更為熟稔，其於訴訟中亦多次提出系爭土地所有權人及管理機關變更之相關資料，足認上訴人有探知系爭土地管理機關變動情形之能力；況新北市政府業已以上開100 年10月28日函告知上訴人新北市公有市場用地、建物之管理機關為各區公所，上訴人遲至被上訴人100 年12月19日起訴時仍未與被上訴人辦理續約事宜，實難認被上訴人就本件續約有何過失。
⑵上訴人又辯稱被上訴人遲不處理簽約事宜，導致賠償金數額與
日俱增，亦與有過失云云。查被上訴人多次通知上訴人辦理續約事宜之情，前已詳述，而依上訴人提出於被上訴人之99年12月30日聲明書，及100 年7 月6 日、8 月16日陳情書之內容觀之，除99年12月30日聲明書引用臺北縣中和市公所前述99年12月3 日函文，表示應向土地管理機關訂約，100 年7 月6 日陳情書簡略提及出租人有誤外，其餘大部分內容均在要求被上訴人預擬租約之租金應按土地申報（公告）地價年息5%計算，始符平等，並自行將被上訴人提供之租約期限修改為3 年，租金則修改為5%後，檢送予被上訴人要求修改租約內容（見本院卷第125-129 頁），參以新北市政府以上開100 年10月28日函告知上訴人新北市政府公有市場用地、建物之管理機關為各區公所，上訴人仍未與被上訴人辦理續約事宜之情，顯見上訴人並非因誤認被上訴人無締約權限而拒絕締約，而係不滿被上訴人預擬租約之租金按土地申報（公告）地價年息7%計算，以及租約期限減為1 年，而拒絕簽約。倘上訴人係因質疑被上訴人無締約權限，憂心其權利將受影響，何須一再要求被上訴人降低租金，延長租期，甚至自行修改租約希冀與被上訴人協商租約內容？是上訴人以被上訴人遲不處理契約簽訂事宜，抗辯被上訴人就賠償金數額與日俱增，與有過失云云，自無足取。
⑶上訴人另以系爭土地屬市場攤舖位用地，應適用新北市政府於
100 年11月23日北府法規字第0000000000號令發布之「新北市公有零售市場攤鋪位使用收費標準」第3 條規定，以「當期市場土地申報地價總額5%×60 %×場總攤位面積÷建物樓層總面積」計算土地年使用費，被上訴人預擬之租金按訂約當期公告地價總額及租金率7%計算過高云云。惟查，依新北市政府財政局102 年6 月5 日北財用字第0000000000號函就本院函詢系爭房屋坐落之土地是否經新北市政府列為公有零售市場攤舖位使用之函覆說明：系爭土地使用分區屬「市場用地」，其上登記有8 棟合法建物，均作店鋪使用，屬公有零售市場攤舖位範圍外之獨立建物，非屬公有零售市場攤舖位使用，與零售市場攤舖位性質不同（見本院卷第244 頁），可知系爭土地雖屬市場用地，但系爭房屋坐落之土地部分未經列為公有零售市場攤舖位使用，自無從適用「新北市公有零售市場攤鋪位使用收費標準」，亦無法與其餘新北市政府轄區之公有市場攤舖位用地租金相較。上訴人依「新北市公有零售市場攤鋪位使用收費標準」抗辯被上訴人預擬租約之租金有差別待遇，亦非可採，稽此自難認被上訴人就兩造未能辦理續約有何過失情事。
㈣系爭租約違約金無酌減之必要⑴上訴人上開抗辯既非可取，兩造復不爭執系爭租約年租金為13
萬8045元，則被上訴人主張上訴人於租期屆滿未依約辦理換約續訂租約，亦未返還系爭土地，自100 年1 月至101 年12月共24個月即2 年期間無權占有系爭土地，應依系爭租約第2 條約定給付100 年1 月至同年11月共11個月之補償金25萬3083元（138,045 元÷12月×11月×2 ≒253,083 元，以下元以下均四捨五入），及100 年12月至101 年12月共13個月之補償金29萬9098元（138,045 元÷12月×13月×2 ≒299,098 元），自屬有據。
⑵次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。上訴人雖抗辯其非惡意違約，多次要求被上訴人修改租約，俾得盡速繳納租金，已為防止系爭土地所有權人損害發生之必要行為，並於原審判決後依被上訴人擬定之租約申請續約，違約情節並非重大，請求予以酌減云云。惟查上訴人於系爭租約期滿後未與被上訴人續約而繼續占有使用系爭土地，被上訴人所受損害至少包括不能使用收益之損失（即租金），及請求上訴人給付租金、違約金等因行使權利之必要行為而支出之費用（包括律師費、訴訟費用及其他相類支出），堪認系爭租約第2 條約定以租金之2 倍計算補償金，並無不當，故上訴人此部分所辯，並非可取。
綜上所述，被上訴人主張上訴人於租期屆滿未依約辦理換約續
訂租約，亦未返還系爭土地，依系爭租約第2 條約定請求上訴人給付自100 年1 月至101 年12月共24個月即2 年期間無權占有系爭土地，應依系爭租約第2 條約定給付100 年1 月至同年
11 月 共11個月之補償金25萬3083元及自起訴狀繕本送達翌日即101 年1 月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，原審就被上訴人此部分請求命被上訴人如數給付，並為假執行之宣告，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，提起上訴，求予廢棄，為無理由，應予駁回。又被上訴人於本院追加請求上訴人給付被上訴人100 年12月至101 年
12 月 共13個月之補償金29萬9098元及自102 年4 月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，亦為有理由，應予准許，爰由本院判決如主文第二項所示。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，
經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，併此敘明。上訴人應負擔之第二審訴訟費用額確定為8940元（如後附計算書）。
據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人追加之訴為
有理由。依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 16 日
民事第六庭審判長法 官 許純芳
法 官 張文毓法 官 邱蓮華計 算 書項 目 金 額（新臺幣）第二審裁判費 4,140元
3,315元1,000元
485元合 計 8,940元以上正本係照原本作成本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 7 月 18 日
書記官 曾寶生