臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第170號上 訴 人 林許麗鳳被上訴人 陳長儀上列當事人間請求返還租賃餘款事件，上訴人對於民國101年3月15日本院臺北簡易庭101年度北簡字第1390號第一審判決提起上訴，本院於102年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣叁拾萬元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之九，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人自民國82年起即向訴外人即被上訴人之父陳國良承租門牌號碼：臺北市○○街○○○ 巷○ 號1 樓之房屋（下稱系爭房屋），雙方約定上訴人得將系爭房屋分租他人，且由上訴人給付權利金新臺幣（下同）30萬元（下稱系爭權利金）予陳國良，倘若日後系爭房屋出賣，上訴人有優先購買權，租約每年更新，最後一次係於100 年2 月16日簽訂，租賃期間自100 年2 月20日起至101 年2 月19日止，亦約定同上意旨（下稱系爭租約）。嗣陳國良於100 年6 月25日死亡，被上訴人以其為系爭房屋之所有權人，繼承陳國良之地位，且上訴人給付租金遲延，被上訴人已依法終止租約為由，訴請上訴人給付租約終止後相當於租金之不當得利並返還系爭房屋予被上訴人（即本院100 年度北簡字第10074號，下稱系爭遷讓房屋訴訟）。其後，兩造於100 年11月15日達成協議，約定上訴人就系爭遷讓房屋訴訟不提起上訴，被上訴人則將系爭權利金返還上訴人，並補貼上訴人辦理系爭房屋水、電及瓦斯過戶之費用4 萬元（下稱系爭協議）。
詎料，被上訴人事後反悔，拒不依系爭協議履行，且系爭租約既已終止，系爭房屋亦無出賣情事，上訴人自得依系爭租約請求被上訴人返還系爭權利金。為此，爰依系爭租約與系爭協議之約定，請求被上訴人給付34萬元等語。
二、被上訴人則以：系爭租約係約定上訴人給付系爭權利金予陳國良後，得將系爭房屋分租他人，並非上訴人得優先購買系爭房屋之權利金，且上訴人自82年起既已將系爭房屋分租予他人，被上訴人自無庸返還系爭權利金予上訴人。又兩造於
100 年11月15日會面僅止於討論而已，雙方並未就被上訴人應否返還系爭權利金及給付4 萬元補貼款予上訴人乙事達成協議等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人34萬元。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、系爭房屋之所有權人為被上訴人，被上訴人授權陳國良將系爭房屋出租予上訴人。
㈡、上訴人自82年起即向陳國良承租系爭房屋，租約每年更新一次，最後一次係於100 年2 月16日簽訂系爭租約，約定租賃期間自100 年2 月20日起至101 年2 月19日止，每月租金7萬元。租約備註：陳國良同意上訴人分租，認同上訴人為二房東。上訴人除押租金20萬元及權利金30萬元。近20年來花費本店費用之大，希望房東房子租人，因該有機會讓承租人有機會回本等語。
㈢、上訴人自82年起將系爭房屋分租予他人，並於92年左右將系爭房屋分租予訴外人宋文和。
㈣、陳國良於100 年6 月25日死亡，被上訴人以上訴人未按期繳納租金為由，終止系爭租約，並訴請上訴人遷讓返還系爭房屋及請求給付相當於租金之不當得利，經本院以100 年度北簡字第10074 號判決確定在案。
五、爭點之論述：上訴人另主張系爭權利金之性質為優先購買權，且兩造已達成系爭協議等情，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。故本院應審究者厥為：㈠系爭權利金之性質為何，究係上訴人得將系爭房屋分租他人且不得請求返還之權利金，抑或係系爭房屋出賣時，上訴人得主張優先購買權之權利金；㈡兩造是否已於100 年11月15日達成系爭協議；若有，則上訴人請求被上訴人給付34萬元，是否有理由。現就本件之爭點析述如下：
㈠、關於系爭權利金之性質部分：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件上訴人主張系爭權利金之性質為優先購買權乙節，既為被上訴人所否認，上訴人自應就此部分之主張負舉證責任。上訴人雖以證人即次承租人宋文和之證詞為證明方法，然宋文和雖具結證稱：上訴人常常跟我提起，30萬元的意思是將來系爭房屋出賣時，上訴人有優先購買權云云。然證人亦自陳關於權利金的部分，我只有聽上訴人說過，沒有聽陳國良講過等語（見本院101年7 月16日準備程序筆錄，本院卷㈠第170 頁）。則證人宋文和關於系爭權利金之認知既係聽聞自上訴人而來，並非曾經親聞陳國良或被上訴人所言，其證述之證明力顯然不大於上訴人自己所為陳述之憑信性。再者，該證述之內容核與下列⒉所述關於系爭租約手寫註記之意旨不符，是上開證述自難據為對上訴人有利之認定。
⒉次按，解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥
於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。故關於系爭權利金之性質為何，則應審究上訴人與陳國良間之約定內容為何。經查：
⑴系爭租約第8 條約定：「乙方（上訴人）未經甲方（陳國良
）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」有系爭租約可參（見系爭遷讓房屋卷第10頁），顯見系爭租約係以明文方式排除上訴人之一部轉租權，故上訴人除經陳國良同意外，原則上不得將系爭房屋轉租或分租予他人。而系爭租約末頁手寫部分則註記：「一、甲方店房東陳國良先生同意乙方承租人林許麗鳳分租認同本人為二房東。」、「四、乙方（上訴人）除押金20萬及權利金30萬。近20年來花費本店費用之大，希望房東房子租人，因該有機會讓承租人有機會『回本』。」等文字，另參酌上訴人與陳國良於97年1 月25日就系爭房屋所簽訂之租賃契約末頁亦有相同意旨之記載，有系爭租約及97年1 月25日房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷㈠第35至37頁）。綜合上揭系爭契約第8 條及手寫註記內容觀之，因上訴人原則上並無轉租或分租系爭房屋之權利，故上訴人與陳國良乃以手寫註記方式，於租約末頁特別約定並載明陳國良同意上訴人得將系爭房屋分租他人之意旨，使上訴人取得分租之權利。是系爭權利金之性質應為上訴人給付30萬元予陳國良後，上訴人因而取得將系爭房屋分租他人此一權利之「對價」，堪以認定。
⑵再觀之上開手寫註記內容與系爭契約全文（見系爭遷讓房屋
卷第9 至13頁），僅記載陳國良同意上訴人得將系爭房屋分租他人，並無任何隻字片語提及有關系爭房屋出賣時，上訴人得主張優先購買權之文字，亦無系爭權利金日後需返還上訴人之約定，揆依前開說明，系爭租約（含手寫註記部分）之文字既已表明雙方並無優先購買權及返還系爭權利金之約定，自不得反於契約之文字而加以曲解，遽謂系爭權利金之性質為優先購買權，或上訴人日後得依系爭租約請求返還權利金云云。
⑶且上訴人向陳國良承租系爭房屋之租金為每月7 萬元，而上
訴人將系爭房屋分租予宋文和，每月收取租金55,000元，嗣再增加3,000 元，有上訴人與宋文和簽訂之房屋租賃契約書附卷足憑（見本院卷㈠第28頁），又上訴人承租系爭房屋除分租他人外，係供作經營餐廳使用，此亦有同意書在卷可佐（見本院卷㈠第29頁），參以系爭租約手寫註記第4 條所載之內容，足認上訴人因向陳國良承租系爭房屋而有每月7 萬元租金之支出，為使上訴人付出之資金有「回本」的機會，除上訴人經營餐廳之收入外，亦允許上訴人得藉由將系爭房屋分租他人之方式而增加收入，故系爭租約第4 條乃記載：
「（上訴人）近20年來花費本店費用之大，希望房東房子租人，因該有機會讓承租人有機會『回本』。」等字，益見系爭權利金之性質確為上訴人得將系爭房屋分租他人之權利金。
⒊綜上，被上訴人抗辯系爭權利金之性質為上訴人得將系爭房
屋分租他人之權利金，堪可採信，且系爭權利金與分租權二者間具有對價關係，上訴人既已行使權利而將系爭房屋分租他人，系爭租約亦無上訴人得請求返還之約定，此外，上訴人復未能舉他證以實其說，則其主張系爭權利金為優先購買權，上訴人得依系爭租約請求返還云云，洵非可採。
㈡、關於兩造是否已於100年11月15日達成系爭協議及上訴人請求給付34萬元是否有理由部分：
復按，附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。民法第99條第1 項定有明文。上訴人其已依據系爭協議就系爭遷讓房屋事件未提起上訴，自得請求被上訴人給付34萬元等情，為被上訴人所否認，故本院次應審究兩造間是否有達成系爭協議及該協議之條件是否業已成就。經查：
⒈證人即上訴人之夫林祺源證稱：100 年11月15日當天，我與
上訴人一同前往阪急百貨與被上訴人討論關於錢的問題。被上訴人要求上訴人不要就系爭遷讓房屋訴訟提起上訴，並辦理系爭房屋水、電及瓦斯之過戶，被上訴人則同意將系爭權利金還給上訴人，並給付上訴人辦理過戶之補貼款4 萬元。
而因被上訴人已答應要返還34萬元，所以我認為既然雙方爭議已圓滿解決，我們相信被上訴人所述，因此就離開去辦理過戶事宜等語（見本院卷㈠第171 、172 頁），互核被上訴人自承因為上訴人一直就系爭權利金乙事與我爭執，因此打電話約上訴人於100 年11月15日在阪急百貨討論權利金之事等語（見本院卷㈡第111 頁），以及上訴人確於100 年11月15日前往大台北區瓦斯股份有限公司（下稱大台北瓦斯公司）營業部、台灣電力公司（下稱台電公司）欲辦理瓦斯及電力之過戶等情，有大台北瓦斯公司營業部於字據上記載：「... 以上資料為林女士夫婦於100 年11月15日臨櫃洽詢時，由本公司營業部提供」、台電公司之過戶登記單暨記載：「
100. 11.15臨櫃辦理用電過戶事宜，因未取得新用戶簽章，歉難受理」等字附卷可為佐憑（見本院卷㈡第83頁反面、第86頁），足認兩造確實已於100 年11月15日達成系爭協議，否則上訴人既無辦理過戶之法律上義務，上訴人又豈會於是日會談後，立刻前往大台北瓦斯公司、台電公司洽詢及辦理過戶事宜。至於，上訴人是否已完成水、電及瓦斯之過戶手續，則為上訴人得否依系爭協議請求被上訴人給付4 萬元補貼款之問題，核與系爭協議是否業經兩造合意而成立乙節無涉。
⒉系爭遷讓房屋訴訟經本院臺北簡易庭於100 年10月25日宣判
，該判決宣示筆錄於同年月28日送達上訴人，有送達回證存卷足參（見系爭遷讓房屋卷第38頁），是上訴人就該訴訟之上訴期間應於100 年11月17日屆滿。參以上訴人於系爭遷讓房屋訴訟程序中，自始至終均否認被上訴人有請求上訴人遷讓並返還系爭房屋之權利，有上訴人於該訴訟所提答辯狀可稽（見系爭遷讓房屋卷第17至23頁），且上訴人多次寄發存證信函向陳國良及被上訴人表達對於此爭議之不滿，亦有臺北光復郵局第1380、1453號及台北永吉郵局第289 、291 號存證信函在卷可佐（見本院卷㈠第102 至115 頁），足見上訴人對於被上訴人訴請遷讓房屋乙事確有諸多爭執，並表現出上訴人極力爭取、捍衛自身權益之態度與作為。上訴人就系爭遷讓房屋訴訟既然始終否認被上訴人有合法權源，縱然該訴訟為上訴人敗訴之一審判決，衡情，上訴人必當將提起上訴以資救濟，然而上訴人卻任迨上訴期間經過而未上訴，益見上訴人確係因兩造已成立系爭協議，基於系爭協議之履行，因而未就系爭遷讓房屋訴訟提起上訴。故上訴人既已依系爭協議履行就系爭遷讓房屋訴訟未提起上訴之義務，是上訴人主張依系爭協議請求被上訴人返還系爭權利金，即為可採。
⒊至上訴人另請求辦理水、電、瓦斯過戶補貼款4 萬元部分，
據證人即被上訴人之弟陳長熙證稱：系爭房屋之水、電過戶是我去辦理等語（見本院卷㈡第109 頁），且上訴人亦不否認其未辦妥系爭房屋之水、電及瓦斯之過戶事宜。從而，系爭協議既約定上訴人必須先完成過戶手續後，始得向被上訴人請求給付補貼款4 萬元，上訴人既未依約履行，則其請求被上訴人給付過戶補貼款4 萬元部分，核屬無據。
六、綜上所述，上訴人本於系爭協議，請求被上訴人返還系爭權利金30萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如
主文第2 項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。另上訴人於
101 年12月28日具狀聲請通知證人宋文和到庭作證部分（見本院卷㈢第71至73頁），惟宋文和前於101 年7 月16日已就同一待證事項（即上訴人請求返還系爭權利金乙節）到庭證述明確，且上訴人亦未敘明本件究竟有何重覆調查宋文和之必要，是上訴人聲請再次通知宋文和作證，核無必要，爰依民事訴訟法第286 條但書之規定，駁回其調查證據之聲請。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 6 日
民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 吳佳樺法 官 黃媚鵑以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 2 月 6 日
書記官 楊婷雅