臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第1號上 訴 人 鳥語花香食品有限公司法定代理人 陳頤葶原名:陳明.被上訴人 陳秀梅上列當事人間請求返還押金事件，上訴人對於民國100年11月3日本院臺北簡易庭100年度北簡字第10048號第一審判決提起上訴，經本院於民國101年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按解散之公司，除合併、分割或破產而解散，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。公司法第24、25條分別定有明文。於清算程序完結前，法人之人格於清算範圍內，仍然存續，必須待清算完結後，法人格始得歸於消滅。經查，本件上訴人鳥語花香食品有限公司雖經臺北市政府以民國101年1月2日府產業商字第10180018600號函核准解散登記在案，且未向本院聲報清算人就任，惟陳頤葶（原名:陳明珠、陳姳朱）已經選任為清算人（見本院卷第113頁），是上訴人公司之清算程序尚未終結，其法人格仍未消滅，故仍有當事人能力，上訴人公司解散後應由清算人陳頤葶代表上訴人公司為訴訟行為，合先敘明。
貳、實體部分
一、上訴人起訴主張：㈠陳頤葶與被上訴人於86年5月6日簽訂房屋租賃契約（下稱系
爭86年租約），由陳頤葶向被上訴人承租坐落於臺北市○○區○○○路○段○○巷○○弄○號1樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自86年3月1日起至91年2月29日止，每月租金為新臺幣（下同）55,000元，押金為3個月計165,000元。雙方合意由陳頤葶就系爭房屋為全面性之整理及裝潢，並同意於租期屆滿後，無須回復原狀，而於系爭86年租約第4條第5項後段刪除「乙方於交還房屋時並應負責回復原狀」等語。嗣陳頤葶於90年8月27日與系爭房屋所有權人即被上訴人之女莊聖榆就系爭房屋簽訂租賃契約（下稱系爭90年租約），約定租期自91年3月起至96年2月28日止，每月租金66,550元，押金部分則延用系爭86年租約。後上訴人公司於96年1月8日就系爭房屋與被上訴人簽訂租賃契約（下稱系爭96年租約），約定租賃期間自96年3月1日起至101年2月28日止，每月租金75,000元，而自98年3月1日起租金調漲為每月80,000元。並由陳頤葶開立其名義之支票予被上訴人用以支付租金，又於99年4月起將租金調漲為每月81,000元。其後被上訴人於99年8月以若不調漲租金即提前解除租賃契約，上訴人公司即依系爭96年租約第7條第3項約定，於100年4月22日發存證信函通知被上訴人，雙方租賃關係於100年6月30日終止，並請求被上訴人將押金及預先支付租金之支票8張如數返還。惟被上訴人未依約於100年6月30日前往系爭房屋與上訴人公司處理上述終止事宜，甚於7月1日將原訂7月份之租金支票向銀行辦理託收，該紙支票並於7月4日予以兌現，顯然對上訴人公司繼續承租營業有所同意，兩造間應已成立民法第451條之不定期租賃。詎被上訴人竟於100年7月22日來函表示押金及預付之支票係抵扣上訴人公司違約之金額，並交付「回復原狀費用估價單」予上訴人公司，要求上訴人公司應將系爭房屋回復至86年承租時之原狀。上訴人公司除於10
0 年8月25日以存證信函重申並無違約之旨，另約定於100年
8 月30日下午3點於系爭房屋為返還房屋之點交。惟是日完成點交後，被上訴人仍未返還如附表所示之支票7紙（下稱系爭支票）及押金餘額84,000元（押金165,000元-8月份租金81,000元，下稱系爭押金）。
㈡對被上訴人抗辯略以：被上訴人於97年間同意自97年7月起
至12月止每月減免租金5,000元，並立下字據為憑。因房租部分已開票，故於97年7月12日由被上訴人以現金交付上訴人5,000元，以示減免租金。嗣後雙方復協商就98年3月1日起至99年2月28日止，每月租金減免10,000元，由陳頤葶開立12紙，面額均為70,000元之支票予被上訴人作為租金；後雙方又協議，將租金減免額度改為5,000元，是陳頤葶再開立面額為75,000元之支票12紙交被上訴人作為租金之支付。
若如被上訴人所言上訴人有短付租金之情事，然被上訴人於上訴人98年3月、99年3月、100年3月的3次年度租金付款時，從未向上訴人請求補足差額，顯然被上訴人主張上訴人公司積欠租金，並非事實。
㈢系爭96年租約既於100年6月30日終止，依民法第179條規定
及系爭96年租約第3條第2項第2款約定，被上訴人已無權受領系爭押金而應返還之。為此，爰起訴請求被上訴人返還系爭押金，並聲明：⒈被上訴人應給付上訴人公司84,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉請求確認陳頤葶與被上訴人間如附表所示之7紙支票債權不存在，被上訴人應返還陳頤葶如附表所示之7紙支票。
二、被上訴人則以：㈠依系爭96年租約約定，自98年3月1日起每月租金為80,000元
，然上訴人自98年3月1日起至99年2月28日止，每月僅給付70,000元，共計短付120,000元；而自99年3月1日起至99年8月31日止，每月則僅付75,000元，共計短付30,000元，是自98年3月1日起至99年8月31日止，上訴人尚積欠租金150,000元（120,000+30,000，下稱系爭短缺租金）。
㈡上訴人於99年4月間曾表明僅營業至99年8月31日，又於99年
9月間即被上訴人向上訴人請求支付系爭短缺租金時，表明再營業4個月到半年。惟上訴人僅於100年3月10日寄交面額72,000元之支票1紙，則依每月租金80,000元計算，上訴人應是表示僅承租至100年3月27日止，被上訴人遂於100年3月10日以存證信函通知上訴人委託張國明處理終止契約事宜。
然上訴人在100年3月25日交付陳頤葶名義為發票人之支票12紙，其中1紙支票補付100年3月之租金，餘11紙每紙面額81,000元，表示自願加價每月房租1,000元。但又於100年4月18日向張國明表明僅承租至100年6月30日止，繼於100年4月22日函告於100年6月30日終止系爭96年租約。被上訴人於是在100年6月24日商談終止事宜，請求上訴人給付系爭短缺租金及將系爭房屋系爭回復原狀未果，自100年6月27日起又陸續前往系爭房屋請求上訴人履行上述事宜，並於100年6月30日以存證信函告知該日已係終止契約之最後一日。
㈢被上訴人於100年7月4日兌現面額81,000元之支票1紙，是用
以清償系爭短缺租金之一部分，並非係不反對上訴人續租之意。系爭96年租約已於100年6月30日合意終止，上訴人自100年7月1日未交還系爭房屋即屬違約，依系爭96年租約第6條第2項，被上訴人得向上訴人請求租金2倍之違約金。況於100年7月27日被上訴人對上訴人公司聲請短付房租、違約金、返還租賃物及租賃物應回復原狀之強制執行（即本院100年司執字第71261號強制執行，下稱系爭執行事件），上訴人於8月初即已收到該執行命令，如兩造間果成立不定期租賃契約，則上訴人自可依強制執行法第14條規定提出債務人異議之訴，然上訴人反於100年8月25日寄出存證信函表示願於100年8月30日交屋，則上訴人所稱成立不定期租賃云云，並無所據。又依系爭86年租約第4條第5項前段、系爭91年租約第9條及系爭96年租約第4條第5項之約定，被上訴人拒絕上訴人改裝，故應將系爭房屋回復至86年時被上訴人交屋予上訴人時之狀態，上訴人既未於100年8月30日點交時回復原狀，自仍屬違約等語，資為抗辯。
三、本件經原審判決：㈠確認被上訴人執有陳頤葶所簽發、以兆豐國際商業銀行安和分行為付款人之如附表所示7紙支票債權不存在。㈡被上訴人應將前項所示支票7紙返還陳頤葶，㈢上訴人其餘之訴駁回。被上訴人就原審判決敗訴部分未聲明不服，業已確定。上訴人就其敗訴部分提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人84,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人公司於96年1月8日就系爭房屋與被告簽訂系爭96年租
約，約定租賃期間自96年3月1日起至101年2月28日止，每月租金75,000元、上訴人公司應於每月1日以前繳納，保證金則為165,000元，並自98年3月1日起租金調漲為每月80,000元，嗣兩造同意自99年4月起租金調漲為每月81,000元。
㈡陳頤葶所簽發並交付被上訴人之系爭支票，乃係為上訴人公
司支付如附表所示各該發票日，依系爭96年租約而應給付被上訴人之租金81,000元。
㈢上訴人於100年4月22日以存證信函通知被上訴人於100年6月
30日終止系爭96年租約，被上訴人於同日收受該函並同意之；而被上訴人於上開終止日復以存證信函通知陳頤葶相關終止租約事宜。上訴人公司自100年7月1日起至同年8月30日止仍繼續占有使用系爭房屋，被上訴人於100年7月4日兌現陳頤葶所簽發、面額81,000元之支票1紙；再於100年7月22日以存證信函請求上訴人交還系爭房屋及回復原狀。
㈣被上訴人前於100年7月27日對上訴人公司聲請系爭執行事件
，並於該事件中主張對其債權為：系爭短付租金150,000元、利息1,273元、違約金324,000元、執行及必要費用79,140元，共計554,413元，扣除系爭96租約之保證金165,000元、已兌現81,000元之支票1紙，尚積欠被告308,413，並經本院依職權調閱100年司執字第71261號強制執行卷核對無訛。
㈤被上訴人另訴請求上訴人及陳頤葶返還系爭房屋回復原狀工
程款250,400元及自100年9月起之違約金。經本院臺北簡易庭以100年度北簡字第11056號民事判決判命上訴人應給付被上訴人2,500元，並駁回被上訴人其餘之訴，嗣經被上訴人不服，依法提起上訴，並經本院依職權調閱100年度北簡字第11056號卷核對無訛。
㈥被上訴人另訴請求上訴人及陳頤葶賠償系爭短缺租金150,00
0元、100年7、8月間按房租2倍計算之違約金324,000元、及被上訴人因系爭執行事件所支出執行費用及相關規費79,140元，共計553,140元，扣除系爭96租約之保證金165,000元、已兌現81,000元之支票1紙，尚積欠被上訴人307,140元。
經本院臺北簡易庭以100年度北簡字第12946號民事判決判命上訴人應給付被上訴人66,000元，及法定遲延利息，並駁回被上訴人其餘之訴，嗣經被上訴人不服，依法提起上訴，並經本院依職權調閱100年度北簡字第12946號卷核對無訛。
五、得心證之理由：上訴人主張被上訴人應返還上訴人系爭押金等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則上訴人請求返還系爭押金是否有理由，茲分述如下：
㈠上訴人雖稱系爭96年租約於100年6月30日合意終止後已變成
不定期限繼續契約，其未於100年6月30日返還系爭房屋不構成違約云云。惟按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例、82年度台上字第2195號判決意旨參照）。查被上訴人業已同意上訴人所提系爭96年租約於100年6月30日提前終止，並於100年6月30日以臺北正義郵局第169號存證信函通知上訴人相關終止租約事宜（見原審卷第67頁），且於100年7月22日再以臺北正義郵局第202號存證信函請求上訴人交還系爭房屋及回復原狀等情（見原審卷第20頁至第22頁），既有上訴人所未爭執真正之存證信函可稽（見原審卷第67頁、第20頁至第22頁），足徵系爭96年租約確經兩造合意終止，且經被上訴人就上訴人公司繼續占有使用系爭房屋乙事即為反對之意思表示，是依前揭判例意旨所示，不論被上訴人於100年7月4日兌現陳頤葶所簽發、等同租金面額之支票真意為何，亦難認上訴人公司與被上訴人間於100年6月30日即系爭96年租約終止後再成立不定期租賃，即上訴人此部分主張，洵屬無據，不足採信。
㈡上訴人又稱被上訴人未於100年6月30日返還系爭租金及如附
表所示7紙支票，其得主張同時履行抗辯權而得於100年6月30日拒絕返還系爭房屋云云。惟按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。
查依兩造不爭之系爭96年租約第3條第2項第2款約定：「保證金新台幣壹拾陸萬伍仟元整。甲方（即被上訴人）應於本租賃契約終止或期限屆滿，乙方（即上訴人公司）騰空並交還房屋時，扣除因乙方使用所必須繳納之費用後，無息返還」等語（見原審卷第16頁）可知，於系爭租約終止或期限屆滿時，上訴人公司有先為騰空並交還房屋及扣除因其使用系爭房屋所必須繳納費用等給付之義務，被上訴人始負返還系爭押金之義務；而兩造間就陳頤葶所簽發之系爭支票，於系爭租約終止時被上訴人即應對上訴人公司負返還義務乙事並無約定，此亦為上訴人所自認（見原審卷第90頁）；又上訴人公司於100年6月30日即系爭96年租約終止後仍繼續占有使用系爭房屋至同年8月30日，為兩造所不爭執，業如前述，堪認上訴人公司並未履行其騰空並交還系爭房屋之先行給付義務，且被上訴人亦無於系爭租約終止時即對上訴人公司負有應返還系爭支票之債務，是揆諸首揭法條規定，上訴人公司主張於被上訴人返還系爭押金及支票前暫不搬離系爭房屋乃係行使同時履行抗辯權云云，顯於法未符，委無足採。
㈢上訴人再稱系爭96年租約既已於100年6月30日終止，其並已
於100年8月30日返還系爭房屋，被上訴人無法律上原因拒絕返還系爭押金（系爭支票部分已經原審判決確定，不再論述），應依民法第179條及系爭96年租約第3條第2項第2款予以返還云云。惟按「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。」（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，則為民事訴訟法第277條前段所明定。查上訴人公司於系爭租約終止後仍繼續占有使用系爭房屋並無可主張同時履行抗辯之事由，復無與被上訴人成立不定期租賃之事實，則依系爭96年租約第6條第2項約定：「…乙方應於租約期滿或終止時，將租賃房屋騰空遷讓交還給甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利或理由，繼續使用本租賃房屋，…，乙方如未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或自租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照房租貳倍計算之違約金。」等語（見原審卷第16頁背面），堪認上訴人公司於系爭租約終止後仍繼續占有使用系爭房屋已屬違反上開約定，被上訴人自得依該約定對其請求違約金；又參以本院臺北簡易庭100年度北簡字第12946號民事判決判命上訴人扣除系爭押金及100年7月租金支票票款81,000元後仍應給付被上訴人租賃債務66,000元（計算式：系爭短缺租金150,000元＋違約金162,000元－100年7月租金支票票款81,000元－押金165,000元＝66,000元），及本院臺北簡易庭100年度北簡字第11056號民事判決判命上訴人應依系爭96年租約第4條第4款之約定（見原審卷第16頁背面）給付被上訴人回復原狀之廚房清潔費用25,000元等情，則被上訴人主張系爭押金仍有應予扣除之費用等語，自屬可採。此外，上訴人公司就其已符合系爭96年租約第3條第2項第2款約定之保證金返還要件，即系爭押金確已經被上訴人扣除因其使用所必須繳納費用完畢乙節，並未提出任何證據以實其說，即為返還系爭押金之請求，自無理由，不能准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴人上訴意旨，就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，上訴人之上訴，為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 11 日
刑事第八庭 審判長法 官 許純芳
法 官 羅郁婷法 官 宣玉華以上正本係照原本作成本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 7 月 11 日
書記官 吳珊華