臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第113號上 訴 人 太平洋房屋仲介股份有限公司法定代理人 章民強訴訟代理人 陳威宇
蔡奕廷被上訴人 徐陳寶玉訴訟代理人 童子斌律師複代理人 蔡世祺律師
張勝傑律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國101年1 月19日本院臺北簡易庭100 年度北簡字第13410 號第一審判決提起上訴，經本院於民國102 年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國100年7月4日與被上訴人簽訂不動產購買意願書（下稱系爭居間契約），約定由被上訴人委託上訴人居間仲介購買訴外人吳丁標所有門牌號碼：新北市○○區○○路○○○巷○號2樓房屋及其坐落土地（下稱系爭房地），並於買賣完成後，被上訴人同意給付總價款2%服務報酬予上訴人；嗣被上訴人與吳丁標間已就系爭房地達成買賣合意，被上訴人並取得系爭房地所有權。詎被上訴人卻遲未給付買賣總價款新臺幣（下同）1,100萬元之2% 服務報酬即22萬元予上訴人，幾經催討，仍置之不理，爰依系爭居間契約第10條約定及民法第568條第1項規定，求為判命被上訴人給付上訴人22萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息之判決。
二、被上訴人則以：上訴人所屬員工即訴外人孫渝欣早已知悉系爭房地為因921大地震而經新北市政府工務局列管之危險房屋，卻與上訴人之新莊直營店長即訴外人黃朝達共同隱匿此一資訊，未告知被上訴人，嗣被上訴人配偶在簽立系爭房地買賣契約時，發現標的物現況說明書上記載：黃標未解除等語，遂向孫渝欣詢問緣由，孫渝欣仍告知是小事，且無任何安全疑慮後，被上訴人始於100年7月7日簽立系爭房屋買賣契約書。翌日，被上訴人仍覺得不妥，孫渝欣再度向被上訴人保證系爭房地安全無虞，且陳稱因有官司問題，新北市政府才未解除系爭房地之黃標標示等語，被上訴人因擔心違約之情況下，方繼續履約。待被上訴人欲向銀行辦理貸款，經銀行告知，始知悉系爭房地為列管之危險建築物，無法辦理貸款，被上訴人甚為震驚，並向孫渝欣、黃朝達詢問此事，卻未獲置理，被上訴人只能四處籌款繳付前開買賣價金1,100萬元。嗣被上訴人在取得系爭房地所有權後，自行向新北市工務局查詢系爭房地屋況，經回覆系爭房地實屬Ｂ級危險建物即為紅標之危險建築物。本件被上訴人既係因孫渝欣隱匿系爭房地屬紅標之危險建築物等資訊，致被上訴人陷於錯誤，而與出賣人吳丁標成立系爭房地之買賣契約，被上訴人自得撤銷系爭居間契約，其並已寄發存證信函向上訴人為撤銷系爭居間契約之意思表示。縱令系爭居間契約未經合法撤銷，孫渝欣與黃朝達本應依誠實信用方法將系爭房地之屋況告知予被上訴人，惟上訴人之履行輔助人即孫渝欣、黃朝達卻刻意隱瞞系爭房地之房屋屬921大地震受有重災之危險建築物之資訊，且屬於有利於出賣人吳丁標之行為，而使被上訴人受有損害，依民法567條第1項、571條及不動產經紀業管理條例第26條、第23條及100年12月30日公布之不動產經紀業管理條例第24條之2規定，上訴人亦不得請求給付居間報酬等語置辯。
三、原審駁回上訴人之訴，上訴人上訴後，上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人22萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。
四、查，兩造於100年7月4日簽訂系爭居間契約，約定由被上訴人委託上訴人居間仲介購買吳丁標所有系爭房地，並於買賣完成後，被上訴人同意給付總價款2%服務報酬予上訴人；嗣被上訴人於100年7月7日與出賣人吳丁標簽立不動產買賣契約，約定由被上訴人買受系爭房地，被上訴人並已取得所有權。而系爭房地係經新北市政府列管之B級危險建築物，亦即屬標示為紅標之危險建築物等情，為兩造所不爭執，並有不動產購買意願書、不動產買賣契約書、標的物現況說明書、臺北縣政府函及921地震受災區建築物危險分級評估作業規定等影本在卷可稽（見原審卷第4頁至第8頁、本院卷第50頁至第51頁、第104頁），是此部分之事實，首堪認定。
五、兩造之爭點及論述：又上訴人主張被上訴人與出賣人吳丁標間已就系爭房地達成買賣合意並取得系爭房地所有權，被上訴人即應給付上訴人服務報酬22萬元等情，則為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠被上訴人是否遭上訴人詐欺而簽立系爭居間契約？上訴人主張撤銷系爭居間契約，是否有據？㈡上訴人依系爭居間契約第10條約定及民法第568條第1項規定，請求被上訴人給付22萬元，是否有據？現就本件之爭點茲分述如下：
㈠、被上訴人是否遭上訴人詐欺而簽立系爭居間契約？上訴人主張撤銷系爭居間契約，是否有據？按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條定有明文。另主張被詐欺、被脅迫而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任（最高法院18年度上字第371號判例、44年度台上字第75號判例意旨參照）。本件上訴人既否認對被上訴人有為詐欺行為，自應由被上訴人就此負舉證之責。經查：
⒈本件上訴人於受託代售系爭房地時，確實已要求出賣人吳丁
標就買賣標的物之各種狀況予以說明，並詳實於標的物現況說明書內勾選，且要求出賣人吳丁標簽名擔保內容之正確。而出賣人吳丁標亦於不動產買賣契約所附之不動產標的現況說明書第10項是否被建管單位列為危險建築項目中，勾選「是」，並說明為黃標未解除等語，有標的物現況說明書影本在卷可稽（見原審第8頁）；另依證人即本件辦理系爭房地過戶事宜之地政士吳啟駸於本院審理中證稱：代書在簽約時也要檢附屋況說明書，我們也要在簽約時檢附屋況說明書給買賣雙方簽名，並作為契約的附件。我當天有重點式的說明。我認為是黃標未解除的房子，我就會要求買方在屋況說明書確認黃標未解除。我在場時仲介人員已經有跟買方提黃標未解除的這件事情，我只是在確認等語明確（見本院卷第153頁、第154頁背面、）。雖被上訴人辯稱：孫渝欣是在簽立系爭房地買賣契約後，始提出標的物現況說明書云云，惟此已與證人吳啟駸前開證述內容不符外，且依被上訴人於原審具狀係陳稱：被告配偶因為簽立契約時發現有此文字，遂詢問孫渝欣，孫渝欣告知是小事，無庸擔心，且無任何安全疑慮等語（見原審卷第15頁），並非提及孫渝欣係在簽立系爭房地買賣契約之後，始提出標的物現況說明書之事，況且，以被上訴人身為專業地政士人員（見本院卷第158頁背面），在無詳細審閱標的物現況說明書以維護自身權益之情況下，即遽以簽立系爭房地買賣契約書，亦不合理，是被上訴人此部分辯稱，不足採信。又觀諸該等註記建管單位列管為危險建築物等用語，當足使一般人認知系爭房地確有安全疑慮之情形，依此，自堪認上訴人所屬員工孫渝欣、黃朝達2人確實已提出系爭房地所有權人出具之標的物現況說明書，而始被上訴人知悉系爭房地現況，並無故意隱匿系爭房地有經相關單位列管危險建築物之異狀情事。
⒉再依921地震受災區建築物危險分級評估作業規定第1項規定
：震災後建築物評估作業應由直轄市、縣（市）政府工務局或建設局進行編組，並依照內政部88年3月辦理震災後建築物緊急評估人員講習會之講授內容辦理。評估人員除由已參與訓練合格進行編組之人員擔任外，未參訓之建築師、土木技師、結構技師及大地工程技師經行前說明後，得納入編組執行任務；第2項規定：第一階段評估人員就各棟建物以目視方式，就結構、墜落物、傾倒物依震災後建築物第一階段危險分級及其使用評估表，評其損害程度為危險、須注意或安全等級...；第4項規定...㈡依前款表格調查結果評定建築物之危險程度方式如下：⒈評定為危險建築物，貼紅色標誌，並視毀損情形區分為；⑴危險A建築物，必須拆除者。⑵危險B建築物，必須暫停使用者。⒉評定為須注意建築物，貼黃色標誌。⒊評定為安全建築物，貼綠色標誌等語（見本卷卷第104頁），足見系爭房地是否已因921地震而受損，以及受損後所列屬之危險等級等事項，顯需經專業人士進行專業、嚴謹之檢視、測定程序，始能評定，並非一般人以肉眼自外觀即能查知甚明。又上訴人所屬之員工孫渝欣、黃朝達既僅為仲介從業人員，已難認其等具有相關智識、經驗，而能自行正確判斷並知悉系爭房地實際上係屬於地震受災建築物，甚或已標示為紅標之危險建築物。
⒊況證人即吳啟駸於本院審理中亦直指：伊是在921地震後，
新北市政府公告時，就知道本件社區是受災社區，且伊認為是屬於黃標未解除的房屋等語（見本院卷第15 4頁背面）。
且參以系爭房地於921地震後，經建商即訴外人喬虹建設股份有限公司進行搶修補強，該公司委任張宏章建築師進行建物修繕之設計，並於補強修繕後鑑定該社區建物無安全疑慮等情，有行政院公共工程委員會92年11月3日函所附鑑定報告及新北地方法院94年度易字第732號刑事判決書影本各1份在卷可稽（見本院卷第52頁至第54頁、原審卷第48頁至第58頁），及觀諸卷附現場照片所示（見本院卷第101頁），系爭房地所屬之社區，不但建築物外觀保持良好，有居民進出，1樓部分更是商業林立情況，明顯與標示為紅標之危險建築物者，必須拆除或暫停使用情形不同。是上訴人主張自行以相關事證認定系爭房地並無安全疑慮且屬黃標建物，而不知悉系爭房地已經政府列管為紅標危險建築物乙節（見本院卷第23頁正、背面、第115頁背面），應非全屬虛妄之詞。
⒌再者，上訴人所屬員工孫渝欣、黃朝達2 人依其所得悉之資
訊而自行認定系爭房地僅屬標示為黃標之建築物，並為居間、仲介行為，固有違背其應盡調查之義務，如後所述，惟此僅足說明上訴人甚或孫渝欣、黃朝達有未履行相關契約之民事責任問題，尚不足遽以推認孫渝欣、黃朝達係自始知悉系爭房地為標示紅標之危險建築物，而有故意隱匿被上訴人此交易重大訊息之情事。
⒍此外，被上訴人迄今並未舉證上訴人之員工孫渝欣、黃朝達
確有其所指稱之故意隱匿不告知系爭房地為標示紅標之危險建築物之詐欺行為，本院尚難認被上訴人係因上訴人之詐欺行為，而為訂立系爭居間契約。從而，被上訴人自不得主張因被詐欺而撤銷系爭居間契約之意思表示。
㈡、上訴人依系爭居間契約第10條約定及民法第568 條第1 項規定，請求被上訴人給付22萬元，是否有據？按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人；居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及費用，民法第565條、第567條第1項、571條分別定有明文。
次按，債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限，民法第22 4條亦定有明文。另按，仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號判決要旨參照）。本件上訴人為房屋仲介公司，為被上訴人媒介系爭房地之買賣，此為兩造所不爭執，兩造間應成立民法上之居間法律關係，依同法第567條規定，上訴人就訂約事項負有調查義務，並應就其所知向委託人即被上訴人為據實告知之義務。經查：
⒈依本件出賣人吳丁標已於不動產買賣契約所附之不動產標的
現況說明書第10項是否被建管單位列為危險建築項目中，勾選「是」，並說明為黃標未解除等情，已如前所述，足見上訴人或其受僱人即孫渝欣、黃朝達已能依前開說明書之註記事項，而明確知悉系爭房地屬相關單位列管危險建築物之異狀情事。又不動產價值甚高，且前有921大地震慘痛之經驗，購買者莫不注意建物之安全，此為現今不動產交易之常情，則系爭房地因何原因而經列管為危險建築物及其程度，實足以影響購買者意願，屬此類契約重要之事項，揆諸前開說明，上訴人或其受僱人自應就系爭房地之前開經相關機關列管為危險建築物之異狀情事，善盡調查及據實告知義務甚明。
⒉又依上訴人於本院審理中陳稱：（問：屋主告訴你有黃標的
情形時，你們正常的作業程序為何？）我們應該會去查證，我們會透過所有權人去向地政機關調查，所有調查回來的資料，我們就會附在買賣契約書中，並且告訴買方等語（見本院卷第23頁背面）。顯見，上訴人或其員工孫渝欣、黃朝達於知悉系爭房地有前開異常情事時，本即應透過出賣人吳丁標而向相關單位調取系爭房地之實際危險分級資料，以查明系爭房地之現狀情況。惟孫渝欣、黃朝達並未按此正常作業方式而為調查，且上訴人亦未舉證證明已向出賣人吳丁標要求查詢相關資料，而遭吳丁標斷然拒絕之事，則其任由孫渝欣、黃朝達以所得悉之資訊輕率認定系爭房地僅屬標示為黃標之建築物，並為居間、仲介行為，自堪認上訴人就本件居間契約確實有未善盡其調查及據實告知義務之情事。
⒊再徵諸系爭房地屬相關單位列管之紅標危險建築物，確實有
居住安全上之問題或疑慮存在，且房屋之功能除供居住使用外，亦屬保值之資產，具有重要交換價值，依通常交易觀念，房屋已經列管為紅標危險建築物，其交換價值必然產生相當減損，是被上訴人不知系爭房地為列管之紅標危險建築物而願意以1,100萬元之價格承買，其結果即係有利於吳丁標，上訴人為被上訴人之居間仲介人，其違反對於上訴人之調查及據實告知義務，被上訴人未執系爭房地已經列管紅標危險建築物之事與出賣人吳丁標交涉買賣價格，使出賣人吳丁標獲有利益，依據民法第571條規定，上訴人即不得向被上訴人請求給付居間報酬。
⒋上訴人雖主張被上訴人為專業地政士，且其於簽約後，早已
知悉系爭房地之特殊情況，卻仍繼續履約取得系爭房地之所有權，足見被上訴人亦認為系爭房地並無危險云云。惟查：⑴被上訴人與吳丁標間就系爭房地之買賣契約及履約情形，與
被上訴人是否得否拒絕本件給付居間報酬，係屬二事；況被上訴人於本院審理期間亦曾表示希望上訴人能協助請吳丁標再行買回或再行出售予他人等情，顯見，被上訴人辯稱係擔心因違約遭出賣人沒入已繳部分價金應為可採，自不得因被上訴人繼續履約取得系爭房地之所有權，遂認定上訴人已依據債之本旨提出給付。
⑵又系爭房地是否已因921地震而受損，以及受損後所列屬之
危險等級等事項，顯需經專業人士進行專業、嚴謹之檢視、測定程序，始能評定，並非一般人以肉眼自外觀即能查知，則即便被上訴人為專業之地政士人員，亦僅能依上訴人所提供之標的物現況說明書而知悉系爭房地有標示黃標之情形，實難認被上訴人於簽立系爭居間契約及不動產買賣契約時就已知悉系爭房地為標示紅標之危險建築物。從而，上訴人此部分指稱，均不足為上訴人有利之認定。
六、綜上所述，被上訴人辯稱上訴人未善盡其調查及據實告知義務為可採。從而，上訴人主張依系爭居間契約法律關係及民法第568條第1項規定，請求被上訴人應給付上訴人服務報酬22萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，於法無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436 條之1第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 12 月 25 日
民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 宣玉華法 官 賴淑美以上正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 102 年 12 月 25 日
書記官 徐明鈺