臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第243號上 訴 人即 林慶波附帶被上訴人 之1兼訴訟代理人 林德灼被上訴人即 財團法人臺灣省私立台北仁濟院附帶上訴人法定代理人 林明成訴訟代理人 劉宗欣律師
許修豪律師上 一 人複代理人 李彥群律師上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國101年4月18日本院臺北簡易庭100年度北簡字第13086號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於民國102年1月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於上訴人林慶波承租被上訴人所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號（面積十四點二六七平方公尺）土地租金，自民國一百年八月一日起調整超過按申報地價年息百分之三計算部分，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
被上訴人之附帶上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人林慶波負擔四分之一，由上訴人連帶負擔二十分之三，餘由被上訴人負擔；附帶上訴部分訴訟費用，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460 條第1 項前段、第2 項分別定有明文。本件被上訴人於言詞辯論終結前，為附帶上訴，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人即附帶上訴人主張：上訴人林慶波於民國88、89年間取得門牌號碼為臺北市○○區○○街○ 號4 樓之房屋（下稱系爭房屋）所有權，於89年6 月9 日邀同上訴人林德灼為連帶保證人與被上訴人簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），向被上訴人承租系爭房屋坐落之土地即臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（面積14.267平方公尺，下稱系爭土地。另就該土地之全部即面積1,063 平方公尺，則稱為系爭
214 地號土地），約定租期為2 年，租金按系爭土地申報地價年息2 ％計算，系爭租約屆滿後林慶波繼續使用系爭土地並繳納租金，被上訴人未為反對表示，依民法第451 條成立不定期租賃關係。系爭土地位於柳州街，鄰近貴陽街及中華路，地處西門町鬧區，隨89年間捷運板南線之開通，周遭臺北車站及西門捷運站交通便利，生活機能良好，商業發展繁榮，土地價值大幅增高，顯非兩造締約當時所得預料，依申報地價年息2 ％計算顯然過低，被上訴人自得依系爭租約第
5 條後段或民法第442 條、第227 條之2 規定，將系爭土地之租金租率調整為自93年7 月1 日起按申報地價年息3 ％計算，及自本件起訴時即100 年8 月1 日起按申報地價年息5％計算。又被上訴人於93年間即已依系爭租約第5 條後段之約定，將租率調整為按申報地價年息3 ％計算，多數承租戶均按調整後租率繳納租金，惟林慶波自94年1 月起，拒絕繳納按申報地價年息3 ％計算之租金，被上訴人並得請求上訴人給付自94年1 月1 日起至100 年7 月31日止，按申報地價年息3 ％計算之租金。為此，爰依系爭租約第5 條後段或民法第442 條或同法第227 條之2 為選擇合併由法院擇一為被上訴人勝訴判決，請求系爭土地租金自100 年8 月1 日起調整為按申報地價年息5 ％計算，及上訴人應連帶給付被上訴人新臺幣（下同）46,897元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息等語。
二、上訴人則以：系爭租約約定租金按申報地價年息2 ％計算，被上訴人片面調整租金為按申報地價年息3 ％計算，於法不合，上訴人已表達拒絕之意，嗣於本院審理中改口願意按申報地價年息3 ％支付租金。另因被上訴人拒絕收受自94年1月1 日起至100 年9 月30日止，按申報地價年息2 ％計算之租金，上訴人已於100 年1 月3 日、同年9 月21日分別提存76,392元、9,693 元。又被上訴人所指之臺北車站、西門捷運站、西門町均係89年系爭租約簽訂當時已存在之建物或設施，並無簽約當時不可預料之情況，且系爭土地位於萬華區，非臺北市○○○○○段，系爭土地89年間之申報地價、公告現值迄今無漲幅，僅正常波動，並非周邊經濟、交通更為繁榮便利使然，與被上訴人要求調整之高額租金不成比例，被上訴人亦無證據證明系爭土地地價有何成長。另被上訴人自93年間擅自提高租金迄今，均向其他3,000 多戶承租人收取按申報地價年息3 ％計算之租金，卻以此訴訟故意向上訴人請求按年息5 ％計算，顯已違背公平誠信原則，且有權利濫用之情等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命林慶波承租被上訴人所有系爭土地之租金，自100 年8 月1 日起調整為按申報地價年息3.5 ％計算，上訴人應連帶給付被上訴人37, 204 元，及自起訴狀繕本送達翌日即100 年9 月6 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，而駁回被上訴人其餘請求。上訴人就敗訴部分全部聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。被上訴人並就原審駁回其聲請系爭土地租金自100年8月1日起調整為按申報地價年息5％計算部分為附帶上訴，並聲明：㈠原判決主文第1 項廢棄。㈡上開廢棄部分，林慶波承租附帶上訴人所有系爭土地租金，自100年8月1日起調整為按申報地價年息5％計算。上訴人對被上訴人之附帶上訴，答辯聲明：附帶上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、林慶波於88年、89年間取得系爭房屋所有權後，為承租被上訴人所有系爭土地，於89年6 月9 日邀同林德灼為連帶保證人與被上訴人簽訂系爭租約，租賃期間自89年6 月9 日起至91年6 月8 日止，租金按申報地價年息2 ％計算。嗣租期屆至後，林慶波繼續使用系爭土地，未為被上訴人所反對，林慶波與被上訴人間就系爭土地即成立不定期租賃關係。
㈡、被上訴人於93年8 月5 日以北仁財字第124 號函通知林慶波自93年7 月1 日起，將系爭土地之租金調整為按申報地價年息3％ 計算，上訴人並已如數繳納自93年7 月1 日起至同年12月31日止，按申報地價年息3 ％計算之租金。
㈢、林慶波於100 年1 月3 日提存系爭土地自94年1 月1 日起至99年12月31日止之租金共76,392元，嗣於100 年9 月21日再提存系爭土地自100 年1 月1 日起至同年9 月30日止之租金共9,693 元。
㈣、林慶波將系爭房屋出租他人使用，約定每月租金為25,000元。
五、爭點之論述：被上訴人另主張其得依系爭租約第5 條後段之約定逕行調整租率，或依民法第442 條、第227 條之2 規定，聲請本院調整租金，並請求上訴人連帶給付自94年1 月1 日起至100 年
7 月31日止，按申報地價年息3 ％計算之租金等情，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：㈠本件有無系爭租約第5 條後段所稱「依政令變更租率規定」之情事；㈡被上訴人主張依民法第442 條或第227 條之2 規定，聲請本院調整租金是否為有理由；如有理由，則租金應調整若干；又被上訴人請求租金自100 年8 月1 日起調整為按申報地價年息5 ％計算，是否違反公平原則、誠信原則，且有權利濫用之情事；㈢被上訴人請求上訴人連帶給付自94年1月1 日起至100 年7 月31日止，按申報地價年息3 ％計算之租金暨法定遲延利息，有無理由。現就本件之爭點析述如下：
㈠、關於本件有無系爭租約第5 條後段所稱「依政令變更租率規定」之情事部分：
按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。經查：
⒈系爭租約第5 條約定：「租賃期間中遇有申報地價調整時，
甲方（即被上訴人）得按前條租率調整租金，又依政令變更租率規定時，甲方得調整前條之租率。」系爭租約第4 條則約定：「租金按申報地價年息2 ％計算，每月新臺幣1,061元整，定於期前每月8 日前繳款。」有系爭租約在卷足參（見原審卷第33頁），而觀諸系爭租約第5 條後段意旨，兩造係約定於「政令變更」關於「租率」之規定時，被上訴人得逕行調整租率。又所稱「政令」，當係指法律或命令而言。故倘政令關於租率之規定並無變更時，即無從任由被上訴人以單方意思逕為租率之調整。
⒉依86年度、92年度、93年度、98年度及99年度房屋及土地之
當地一般租金標準第2 條均規定，土地之當地一般租金標準，依「土地申報地價之5 ％」計算（見本院卷第57頁、原審卷第38至44頁），而臺北市市有土地出租租金計收基準、高雄市市有非公用空地標租作業要點、新竹市市有土地及房屋租金率計算基準、新竹縣縣有基地及房屋租金率計算基準、金門縣縣有土地租金率計收標準、彰化縣縣有基地租金率調整方案，亦均規定關於土地之租金按「土地申報地價年息5％」計算，此亦有前揭規定附卷可稽（原審卷第45至51頁），則上開行政法規既均規定土地之一般租金標準按申報地價年息5 ％計算，顯見關於土地租率規定之命令，自86年起迄至99年間均無變更之情事，應堪認定。從而，本件既無系爭租約第5 條後段所稱「政令變更租率規定」之情事，被上訴人自無從逕依該約定，不經上訴人之同意，即自行片面調整租率。故被上訴人主張其得依系爭租約第5 條後段之約定調整系爭租約之租率為按申報地價年息3 ％或5 ％計算云云，核屬無據。
⒊至被上訴人所主張系爭租約第5 條後段約定之意旨係指被上
訴人有權依據政令變更租率，並非必待政令關於租率之規定有變更時，被上訴人始得變更云云。惟系爭租約第5 條後段文字業已清楚載明「『依政令變更租率規定時』，甲方（即被上訴人）得調整前條之租率」，亦即系爭租約之文字用語已彰明兩造之真意為「關於租率規定之政令有變更時，被上訴人始得調整租率」，自不得反捨契約文字而曲解兩造締約之真意。再者，系爭租約係於89年6 月9 日簽訂，系爭租約第5 條後段復約定「依『政令』變更租率規定時，甲方得調整前條之租率」，則政令關於租率之規範內容既與被上訴人得否調整租率乙事極具攸關，衡情被上訴人對於簽約當時與土地租率有關之行政法規自難諉為不知。然被上訴人於知悉「86年度房屋及土地之當地一般租金標準」第2 條規定內容之情況下，卻仍基於契約自由原則，與上訴人合意以「申報地價年息2 ％」為租率，捨上揭按申報地價年息5 ％之規定而不採，益見兩造關於系爭租約第5 條後段約定之真意係指倘若日後政令關於租率之規定有變更時，被上訴人得依變更後之法規調整租金，而非謂被上訴人得不待政令變更即為租率之調整。是被上訴人前開主張，實無可採。
㈡、關於系爭土地之租金是否應自100 年8 月1 日起調整，及應調整若干部分：
次按，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條本文定有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以「土地繁榮之程度」及「鄰地租金之比較」等情形為標準（最高法院20年上字第283 號判例參照）。經查：
⒈系爭214 地號土地於89年7 月間之公告地價及公告現值每平
方公尺分別為43,508元、100,445 元，96年1 月間則分別為43,720元、112,149 元，至99年1 月時則分別為45,300元、122,346 元，有系爭214 地號土地之公告地價及公告土地現值查詢1 件附卷可參（見原審卷第52頁），足認系爭土地於系爭租約簽訂後迄至被上訴人提起本件訴訟時，價值確有昇漲之情事。是被上訴人主張依民法第442 條之規定，聲請本院增加租金，核屬有據。
⒉系爭土地位於臺北市○○街，鄰近貴陽街及中華路，地處西
門町鬧區附近，且臨近捷運板南線、臺北車站及西門捷運站等，交通便利，具相當生活機能，有系爭土地坐落位置及周遭環境之地圖、照片在卷可稽（見本院卷第84至92頁），惟依前揭判例意旨，法院於裁量租金增加多寡時，除考量系爭土地之繁榮程度之外，尚須審酌系爭土地「鄰地租金之比較」而後定之。故本院審酌系爭土地為系爭214 地號土地之一部分，系爭214 地號土地為被上訴人單獨所有，全部面積共為1,063 平方公尺，系爭土地僅占其中14.267平方公尺，約佔全部面積之1.3 ％，且系爭214 地號土地其上共有67棟建物，有系爭214 地號土地登記謄本附卷可佐（見原審卷第32頁），而與系爭房屋同屬同一棟建物之其他住戶，及臨近系爭房屋而與系爭房屋同坐落於系爭214 地號土地之他棟建物住戶，其中共約有3,000 多戶亦均向被上訴人承租系爭214地號土地，渠等承租土地之租率均按申報地價年息3 ％計算，為兩造所不爭執（見原審卷第32頁、本院卷第98頁）。又被上訴人與其他3,000 多戶承租人合意按申報地價年息3 ％計算租金時，應已考量系爭214 地號土地坐落位置及附近之交通、生活機能、商業繁榮等因素。是綜合考量系爭土地之繁榮程度及鄰地租金租率，關於系爭土地之租金應調整為按「申報地價年息3 ％」計算，始屬合理。
⒊至被上訴人雖主張林慶波出租系爭房屋每月租金為25,000元
認其調整租金至申報地價年息5 ％仍屬合理云云。惟出租系爭房屋之租金收入乃林慶波就其所有「房屋」使用收益所得之利益，並非當然等於林慶波使用「系爭土地」所能獲得之收益，自難逕以房屋之租金金額作為林慶波利用系爭土地所受利益之認定基礎。且林慶波承租系爭土地係因系爭房屋坐落於其上，即承租土地之目的在於供系爭房屋使用，而房屋所有權人基於其對於房屋之所有權，本有使用、收益之權能，不論林慶波係將系爭房屋出租或自己居住使用，均與其他3,000 多戶承租人使用其各自所有房屋之情形並無二致，自難僅憑林慶波出租系爭房屋之租金收入額為有利於被上訴人之認定。
⒋再者，本件並無系爭租約第5 條後段所稱「依政令變更租率
規定」之情事，無從以被上訴人單方之意思表示即逕為租率之變更，已如前述。故被上訴人如欲調整租率，除經兩造合意變更外，僅得依民法第442 條或第227 條之2 規定，聲請法院以裁判為之，並非被上訴人一提出調高租金之要求，系爭土地之租金即必然因而調升。兩造關於租金是否調整既有爭執，依法本即應透過訴訟程序，由法院審酌情事而為裁判，縱然法院審理結果認為被上訴人聲請調整租金為有理由，惟此乃法院行使司法審判權之結果，非可倒果為因，遽謂上訴人有同意租金調漲之義務。且訴訟權乃憲法所保障之人民基本權之一，不容任意剝奪，上訴人拒絕接受被上訴人片面調整租金之要求，核屬正當權利之行使，被上訴人僅能依前述規定聲請法院調整，不能以上訴人拒絕調整租金，致使被上訴人必需提起訴訟請求，作為上訴人因此須較其他承租人多負擔租金之正當理由。被上訴人對待其他3,000 多戶承租人均按申報地價年息3 ％計算租金，卻以上訴人拒絕同意租金調漲即為差別待遇，並主張就上訴人部分應按申報地價年息5 ％計算云云，此不啻變相以訴訟方式「懲罰」不接受租金調整之承租人，更遑論上訴人並無同意被上訴人片面調整租金之義務。是被上訴人以承租人是否自願接受租金調漲做為「差別待遇」之依據，核與公平原則、誠信原則均有違背，且有權利濫用之情事。
⒌綜上，本院斟酌系爭土地之繁榮程度、鄰地租金租率與林慶
波使用系爭土地所受利益等因素，認系爭土地租金自100 年
8 月1 日起應調整為按申報地價年息3 ％計算。原審判決認應調整為按申報地價年息3.5 ％計算，確有過高。被上訴人主張應按申報地價年息5 ％計算云云，亦無足採。
㈢、關於被上訴人請求上訴人連帶給付自94年1 月1 日起至100年7 月31日止，按申報地價年息3 ％計算之租金暨法定遲延利息部分：
⒈按所謂連帶保證，係指保證人與主債務人就債務之履行，對
於債權人各負全部給付之責任者而言，是連帶保證債務之債權人得同時或先後向保證人為全部給付之請求（最高法院45年台上字第1426號判例、77年台上字第1772號判決參照）。
又房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521 號判例參照）。查，被上訴人於本件起訴前即逕按申報地價年息3 ％向上訴人收取系爭土地自93年7 月
1 日起至同年12月31日止之租金，上訴人業已如數繳納等情，為兩造所不爭執，堪認被上訴人於起訴前已向上訴人為調整租金之意思表示。又被上訴人就起訴前已發生之租金即94年1 月1 日起至100 年7 月31日止之租金，其中自94年1 月
1 日起至99年12月31日止部分，上訴人已於起訴前即100 年
1 月3 日按原約定租率（即申報地價年息2 ％）為被上訴人提存76,392元，另就其中自100 年1 月1 日起至同年7 月31日止部分，上訴人未按系爭租約原約定租額繳納，迄至被上訴人提起本件訴訟後，始於100 年9 月21日按申報地價年息
2 ％為被上訴人提存9,693 元等情，有本院100 年度存字第
2 號、第2417號提存書影本附卷可佐（見原審卷第131、132頁），是上訴人就起訴前之租金其中自100 年1 月1 日起至同年7 月31日止部分，於起訴前未按原約定租額付清乙節，亦堪認定。且上訴人對於按申報地價年息3 ％繳納租金乙事，於本院審理時為同意之表示（見本院卷第18頁背面、第98頁背面、第114 頁），是被上訴人請求上訴人連帶給付自94年1 月1 日起至100 年7 月31日止，按申報地價年息3 ％計算之租金123,289 元（計算式詳如附表所示），扣除上訴人已提存之86,085元（計算式：76,392元＋9,693 元＝86,085元）後，尚餘37,204元，被上訴人請求之金額於上開範圍內，即為有據。
⒉末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。查，本件起訴狀繕本已於100 年
9 月5 日送達上訴人，有送達達書附卷可稽（見原審卷第63、64頁）。揆諸前揭說明，被上訴人自得請求自100 年9 月
6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
六、綜上所述，被上訴人依民法第442 條之規定請求系爭土地租金自100 年8 月1 日起調整為按申報地價年息3 ％計算，及上訴人應連帶給付被上訴人37,204元暨自100 年9 月6 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息等語，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。被上訴人訴請調整租金部分，係在單一聲明下，為同一之目的，依民法第442 條或第227 條之2 規定，請求本院依其單一之聲明而為裁判，此為訴之選擇合併。而本院就此部分聲明，既已依民法第442 條之規定准許被上訴人請求，即無庸審酌依民法第227 條之2 規定請求是否有理由，併此敘明。又原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第2 項所示。其餘上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並就命給付部分依職權為假執行及免為假執行之宣告，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。被上訴人請求超過上開應准許部分，原審為其敗訴之判決，核無違誤，被上訴人就此部分提起附帶上訴，請求系爭土地自100 年8 月1 日起調整為按申報地價年息5 ％計算部分，為無理由，應駁回其附帶上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。另被上訴人具狀聲請鑑定系爭土地之合理租金部分（見本院卷第55、82頁），惟關於系爭土地之租金是否應自年息2 ％調整為按申報地價年息5 ％計算，此部分訴訟標的價額僅為193,889 元【計算式：系爭土地每平方公尺公告現值45,300元14.267平方公尺（5 ％－2 ％）10年＝193.889 元，小數點以下四捨五入】，上訴人對於系爭土地租金按申報地價年息3％計算，於上訴程序中已表示願意接受，被上訴人提起附帶上訴之訴訟標的價額亦僅有96,944元（見本院卷第40頁），經本院依職權函詢被上訴人陳報之3 間鑑定機關，關於本件如送鑑定，所需鑑定費用若干部分，經函覆鑑定費用約為75,000元至8 萬元許，有永慶不動產估價師聯合事務所、中華徵信不動產估價師聯合事務所及信義不動產估價師聯合事務所回函各1 件在卷可憑（見本院卷第73至75頁），足認本件待證事項之訴訟標的價額與鑑定所需費用不符比例，且關於系爭土地之租率是否調整乙節，本院依全卷證據資料及辯論意旨已足為認定（見前述五、㈡），故本院斟酌前述理由及考量鑑定費用亦屬訴訟費用之一部，須由敗訴之當事人負擔，為兼顧兩造權益，認本件無送鑑定之必要，爰依民事訴訟法第286 條但書之規定，駁回被上訴人調查證據之聲請。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條、第85條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 25 日
民事第八庭 審判長法 官 黃柄縉
法 官 吳佳樺法 官 黃媚鵑以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 2 月 25 日
書記官 楊婷雅附表：
┌───────┬──────────┬──┬───────┐│期間（民國） │每月應繳租金（按申報│月數│該段期間租金總││ │地價年息3 ％計算） │ │額（新臺幣） │├───────┼──────────┼──┼───────┤│94年1 月1日 起│申報地價42,638元× │24 │36,480元 ││至95年12月31日│14.267平方公尺×3% │ │ ││ │÷12月＝1,520 元 │ │ │├───────┼──────────┼──┼───────┤│96年1 月1 日起│申報地價43,720元× │36 │56,124元 ││至98年12月31日│14.267平方公尺×3% │ │ ││ │÷12月＝1,559 元 │ │ │├───────┼──────────┼──┼───────┤│99年1 月1 日起│申報地價45,300元× │19 │30,685元 ││至100年7月31日│14.267平方公尺×3% │ │ ││ │÷12月＝1,615 元 │ │ │├───────┼──────────┼──┼───────┤│合計 │ │ │123,289元 │└───────┴──────────┴──┴───────┘