臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第25號上 訴 人即 被 告 翁啟明訴訟代理人 詹文凱律師被 上訴人即 原 告 晶鑽房屋仲介股份有限公司法定代理人 游明同訴訟代理人 蔡秉穎上列當事人間請求損害賠事件，上訴人對於本院臺北簡易庭中華民國100年11月29日100年度北簡字第6234號第一審判決，提起上訴，本院於101年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人為委託被上訴人銷售其所有坐落臺北市○○區○○段3小段298地號土地，及其上建號4129號即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○號18樓房屋（下稱系爭房地），於民國99年8 月16日與被上訴人簽訂不動產委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定委託期間自99年 8月16日起至同年12月31日止，委託銷售價格為新臺幣（下同）1780萬元；兩造另於100年1 月11日將委託期間延展至100年1 月31日止，將委託銷售價格變更為1600萬元，上訴人並同意支付被上訴人服務報酬32萬元。嗣訴外人李明鶯於 100年1 月11日表示同意以上訴人所訂上開售價購買系爭房地，且已同時交付買賣定金50萬元，由被上訴人代為收執，並與上訴人約定在100年1月21日下午正式簽訂買賣契約。詎上訴人未於約定期間到場簽約，經被上訴人發函催告後，仍置之不理，致前開買賣契約無法簽訂完成，被上訴人自得依系爭契約第7條第2項之約定，請求上訴人按約定成交價格1600萬元之百分之4 給付懲罰性違約金；惟被上訴人考量兩造原訂給付之服務報酬為32萬元，故於本件僅請求上訴人給付懲罰性違約金32萬元。
二、上訴人則辯以：兩造於99年8 月16日簽訂系爭契約當日，被上訴人即要求更改售價為1650萬元，因被上訴人遲未能依約定價格出售系爭房地，至100年1月11日又要求上訴人將售價調降為1600萬元，並將委託銷售日期延至100年1月31日，因斯時上訴人在國外，被上訴人便以網路MSN 之方式將契變文書傳送予上訴人，經上訴人以小畫家軟體在買賣定金收據電子檔上簽名及加註「改收現金」與「買方將於1 月12日把支票改為現金」字樣後，即於當日回傳予被上訴人。詎被上訴人並未依上訴人之指示立即通知買方李明鶯，致上訴人未能如期收取定金，被上訴人自無權向上訴人請求給付報酬或違約金。況被上訴人除未能依上訴人指示收取定金，並告知定金相關事宜外，上訴人於100年1月21日中午至被上訴人營業處所找訴外人涂偉政即業務人員取回系爭房地鑰匙時，涂偉政亦未將定金即現金50萬元交付上訴人，上訴人自無意前往與李明鶯簽訂買賣契約，被上訴人本件請求，實無理由。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人24萬元，及自100年4月10日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，且駁回被上訴人其餘請求（被上訴人敗訴部分未據上訴，已告確定）。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第33頁反面至第34頁反面）：㈠上訴人於99年8 月16日與被上訴人簽訂系爭契約，委託被上
訴人銷售其所有系爭房地，約定委託銷售價格為1780萬元，委託期間自99年8 月16日起至99年12月31日止，同日再簽訂委託銷售契約書內容變更附表，變更委託銷售價格為1650萬元；嗣被上訴人於100年1 月11日以MSN方式傳送委託銷售契約書內容變更附表予上訴人，變更委託銷售價格為1600萬元，且將委託期間展延至100年1月31日止，並變更服務報酬為
32 萬元（見臺灣新竹地方法院100年度司促字第2779號支付命令卷（下稱竹院支付命令卷）第6頁至第7頁、原審卷第24頁至第25頁）。
㈡李明鶯於100年1月11日出具不動產買賣意願書，表示願以16
00萬元承買系爭房地，經被上訴人傳送買賣定金收據予上訴人後，上訴人於當日隨即以小畫家軟體在買賣定金收據電子檔上簽名，並加註「改收現金」、「買方將於1 月12日把支票改為現金」之字樣後，以MSN 方式回傳予被上訴人（見竹院支付命令卷第9頁、原審卷第17頁、第27頁）。
㈢上訴人於收受訴外人初行雁即被上訴人員工在100年1月17日
表示「您提到服務費部分，一般我們都是從履約帳戶申請，包含您須繳納的稅費，我會跟公司問問看，謝謝」之電子郵件後，於100年1月18日以電子郵件回覆略以：「從履約帳戶取出沒錯，但是要交屋後才可取出，不可以一開始就取出」、「簽約時間1月21日晚間6時，或1月22日上午11時，或1月25日至同月28日白天晚上都可，請您跟買方協調一下…」（見原審卷第38頁）。
㈣李明鶯於100年1月21日簽訂承買確認書，上訴人並提出於10
0年1月21日晚間7 時許，在被上訴人營業處所簽訂系爭房地之不動產買賣契約書。惟上訴人未於100年1 月21日晚間7時許至被上訴人營業處所簽訂系爭房地之不動產買賣契約書（見竹院支付命令卷第10頁、本院卷第34頁反面）。
㈤被上訴人於100年2月16日以臺北成功郵局第99號存證信函向
上訴人催告於文到5 日內與李明鶯完成簽立系爭房地之不動產買賣契約；上訴人於100年2月19日以臺北成功郵局（臺北44支局）第105 號存證信函向被上訴人表示系爭房地之買賣契約未成立，其自可自行處理系爭房地（見竹院支付命令卷第11頁至第15頁、原審卷第15頁至第16頁）。
㈥被上訴人於100年2 月23日再次催請上訴人於文到5日內完成
簽立系爭房地不動產買賣契約事宜（見竹院支付命令卷第16頁至第20頁）。
五、被上訴人主張其已依系爭契約之約定完成居間任務，係因可歸責於上訴人之事由致買賣契約無法簽訂完成，其自得依系爭契約第7條第2項之約定，請求上訴人給付懲罰性違約金等節，為上訴人以前揭情詞置辯，是本件應審酌者為：
㈠系爭房地之買賣契約是否已成立？㈡是否因可歸責於上訴人之事由致買賣契約無法完成簽約？㈢被上訴人依系爭契約第7條第2項之約定，請求上訴人給付懲
罰性違約金，有無理由？
六、得心證之理由：㈠系爭房地之買賣契約已成立。
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。又民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求，至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付；媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬（最高法院52年台上字第2675號判例、84年台上字第2925號判決意旨參照）。
⒉本件依系爭契約第6 條「甲方（即上訴人）全權委託乙方（
即被上訴人）銷售本宗不動產，銷售成交時，同意給付成交價百分之4 為服務報酬…」、第7條第2項前段「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為保管定金，甲方應於乙方通知後5 日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，於簽約時將定金交付予甲方，該定金即轉為買賣價款之一部分…」之約定（見竹院支付命令卷第6 頁），可知兩造間係成立訂約之媒介居間契約，如經由被上訴人之媒介，使買方同意系爭契約所訂之出售條件及出價已達委託價格時，買賣契約即視為有效成立，被上訴人便得據此請求上訴人給付服務報酬，合先敘明。
⒊上訴人於100年1月11日變更委託銷售價格為1600萬元後，李
明鶯於當日下午3時許出具不動產買賣意願書，表示願以160
0 萬元承買系爭房地，既為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈡），且經上訴人於同日下午4 時許就李明鶯出具之不動產買賣意願書簽名確認（見竹院支付命令卷第9 頁），依上開系爭契約第7條第2項前段之約定，應認上訴人與李明鶯間就系爭房地之買賣契約，已因李明鶯同意以系爭契約之出售條件及出價已達委託之1600萬元價格而視為有效成立。⒋上訴人雖主張其於100年1月11日即以小畫家軟體在買賣定金
收據電子檔上簽名及加註「改收現金」與「買方將於1 月12日把支票改為現金」字樣回傳予被上訴人，被上訴人既未依上訴人之指示立即通知買方李明鶯，致上訴人未能如期收取定金，買賣契約即未成立云云（見本院卷第38頁）；然細觀系爭契約，並無定金應以現金、支票或本票支付之約定，則涂偉政依系爭契約第15條特約條款「若買方欲承購本不動產支付訂金時，由買方與本公司開立切結書，以mail方式告知賣方履行簽訂買賣契約…」之約定（見支付命令卷第7 頁），以MSN 之方式傳送不動產買賣意願書及買賣訂金收據予上訴人之時，僅係將上訴人與李明鶯間業已有效成立之買賣契約告知上訴人，以通知上訴人履行簽訂買賣契約之義務，該有效成立之買賣契約自不因上訴人嗣後於被上訴人回報之買賣定金收據上加註上開文字而有所影響，上訴人徒以此主張買賣契約尚未成立云云，為不足取。
㈡本件係因可歸責於上訴人之事由致買賣契約無法完成簽約。
⒈上訴人與李明鶯間就系爭房地之買賣契約既已視為成立，依
前開系爭契約第7條第2項之約定，上訴人本應於被上訴人通知後5 日內或依書面所約定之日期出面簽訂不動產買賣契約書（見竹院支付命令卷第6頁）。今上訴人於李明鶯在100年1月21日簽訂承買確認書後，自行提議於當日晚間7時許，在被上訴人營業處所簽訂系爭房地之不動產買賣契約書，卻未依約前往，經被上訴人於100年2月16日、同年月23日催請上訴人完成簽訂系爭房地不動產買賣契約事宜，仍迄未履行（見不爭執事項㈣至㈥），自係因可歸責於上訴人之事由致買賣契約無法完成簽約。
⒉上訴人固主張其於100年1月21日中午至被上訴人營業處所找
涂偉政取回系爭房地鑰匙時，涂偉政未交付定金即現金50萬元，其自無意前往與李明鶯簽訂買賣契約，而無可歸責之事由云云（見本院卷第37頁）；惟系爭契約第7條第2項前段已明訂「…買賣契約視為有效成立，甲方（即上訴人）授權乙方（即被上訴人）無需再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為保管定金…於簽約時將定金交付予甲方…」（見竹院支付命令卷第6 頁），則被上訴人當得於上訴人與李明鶯就系爭房地之買賣契約成立後，代上訴人保管定金，並於簽約時再將定金交付予上訴人。至被上訴人於 100年1月11日回報給上訴人之買賣定金收據第8條記載「其他事項：經賣方（即上訴人）同意由臺灣房屋臺北復興特許加盟店先行收受定金，暫存臺北復興特許加盟店，並於100年1月21日前交付賣方」等文字，上訴人於其下加註「買方將於 1月12日把支票改為現金」等語（見原審卷第17頁），雖為被上訴人所不爭，但此係兩造間就被上訴人交付其所收取定金之約定，與上訴人及李明鶯間已成立之買賣契約無涉，此觀之買賣定金收據係上訴人出具予被上訴人收執即明。是以，上訴人自不得以被上訴人未於其與李明鶯簽訂買賣契約前交付定金，抗辯其得拒絕出面簽訂買賣契約，上訴人此部分之主張，亦無足取。
㈢被上訴人依系爭契約第7條第2項之約定，請求上訴人給付懲罰性違約金，為有理由。
⒈依系爭契約第7條第2項中段「如因可歸責於甲方（即上訴人
）之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並按約定報酬即成交價百分之4 給付乙方（即被上訴人），做為懲罰性違約金」之約定（見竹院支付命令卷第 6頁），上訴人與李明鶯就系爭房地所成立之買賣契約既係因可歸責於上訴人之事由，而無法完成簽約，被上訴人自得依前開約定請求上訴人按約定報酬即成交價1600萬元百分之 4，給付懲罰性違約金64萬元。
⒉惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，為民法
第252 條所明定。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院79年台上字第1915號判例、87年度台上字第2563號判決意旨參照）。
被上訴人依系爭契約第7條第2項中段之約定雖僅請求上訴人給付32萬元之懲罰性違約金；然本院審酌被上訴人於99年 8月16日與上訴人簽訂系爭契約後，為履行其訂約媒介系爭房地之義務，已花費相當之勞力、時間及費用，直至100年1月11日始覓得符合上訴人委託銷售條件之買方李明鶯購買系爭房地，上訴人卻未依約出面與之簽訂不動產買賣契約書，並考量被上訴人因上訴人反悔不賣而未實施其後簽立不動產買賣契約、過戶、交付價金、點交房屋等階段所減省之勞力、時間、費用等情狀，認本件上訴人反悔不賣而不出面簽訂不動產買賣契約書之違約行為，被上訴人請求給付違約金32萬元尚屬過高，應酌減為24萬元方為允當。
七、從而，被上訴人依系爭契約第7條第2項之約定，請求上訴人給付24萬元，及自支付命令送達翌日即100年4月10日（見竹院支付命令卷第24頁）起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審為上開部分准許與駁回之判決，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 8 日
民事第八庭 審判長法 官 許純芳
法 官 楊晉佳法 官 羅郁婷以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 6 月 8 日
書記官 林思辰