臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第237號上 訴 人 陳菁雯訴訟代理人 洪巧玲律師被 上訴人 美墅賞公寓大廈管理委員會法定代理人 高平訴訟代理人 蔡宥祥律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國101年5月10日臺灣臺北地方法院新店簡易庭100年度店簡字第971號第一審判決提起上訴，本院於102年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；次按第1項之上訴及抗告程序，準用第434條第1項、第434條之1及第3編第1章、第4編之規定；復按除本章別有規定外，前編第1章、第2章之規定，於第二審程序準用之，民事訴訟法第262條第1項、第2項、第3項、第436條之1第3項、第463條定有明文。本件上訴人之上訴聲明原為﹕「1.原判決廢棄。
2.被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。」（詳本院卷第5頁）；復於民國101年7月19日言詞辯論期日時以書狀追加「被上訴人應給付上訴人10萬2000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（詳本院卷第35頁），嗣於102年1月23日以書狀撤回追加部分，並經被上訴人表明同意，有民事撤回反訴暨言詞辯意旨狀及本院102年1月30日言詞辯論筆錄（詳本院卷第135、154頁）可參，依前揭說明，上訴人所為撤回訴之追加部分，於法尚無不合。
貳、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人為美墅賞社區（下稱系爭社區）內坐落臺北市○○區○○○街○○○巷○○號建物（下稱系爭建物）之所有權人，依系爭社區住戶規約，應按月給付管理費新臺幣（下同）5000元，詎上訴人自98年11月1日起即未依約按時給付管理費，累積至100年7月31日止，上訴人合計已積欠10萬5000元之管理費（下稱系爭管理費）。上訴人積欠管理費已逾二期，且達相當之金額，是被上訴人早於99年3月間即以存證信函催告上訴人應為繳納，惟上訴人卻置之不理。為此，爰依公寓大廈管理條例21條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人10萬5000元及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人則以：系爭社區之保全人員有枉顧住戶權益之情事，然被上訴人竟未為任何處置；又系爭社區B棟專用車庫之出入口車道為上訴人及其他5名住戶之共有部分，惟竟遭被上訴人長期占用，非但供保全人員停放機車，更任由其他非B棟區分所有權人作為停車使用。尤以，被上訴人竟於該車道上設置櫥櫃、抽屜組、衣架等設備，並置放資源回收物件、大型垃圾筒、雨傘、小型樓梯等等雜物，凌亂不堪，上訴人未曾同意被上訴人可無償使用上開出入口車道。而上訴人屢次向被上訴人表示反對遭被上訴人占用，並請求交付入口鐵門鑰匙，然被上訴人均置之不理。被上訴人因前述選任、監督保全人員有疏失之可歸責事由，致上訴人受有損害，故被上訴人應對上訴人負損害賠償責任，基於兩造存有雙務契約關係，依民法第264條規定，上訴人得於被上訴人賠償損害前拒絕給付；再被上訴人自99年2月起即停止對上訴人提供社區管理服務迄今，上訴人之郵件均由被上訴人親自領收或至郵局領取，其餘清掃庭院、收集垃圾暨定期巡邏等等服務，亦全數停止，因上訴人未提供服務，則上訴人亦有權依上開民法第264條同時履行抗辯之規定，拒絕給付管理費。又被上訴人長期占用上訴人暨其他5名住戶之專用車道出入口，作為供他人停車暨堆置雜物使用，即獲得相當於租金之不當得利。以該專用車道出入口之面積為98.76平方公尺（即約30坪），足供4輛車停放，參諸當地1個車位租金行情為每月3000元計算，系爭專用車道即有相當於每月1萬2000元租金之使用利益【計算式：30004＝12000】，再以上訴人應有部分為6分之1計算，每月即有相當於2000元租金之利益【計算式：120006＝2000】。因上訴人自93年3月11日購買系爭房屋起，上開應有部分之專用車道即遭被上訴人占用，迄今即有7年又9個月，即93個月【計算式：712＋9＝93】，則被上訴人應返還上訴人相當於租金之不當得利數額，即為18萬6000元【計算式：200093＝186000】，是縱令上訴人有義務繳交管理費，上訴人亦得以被上訴人所獲上述金額之不當得利予以主張抵銷等語資為抗辯。
三、原審判決被上訴人勝訴，亦即判決上訴人給付被上訴人10萬5000元及自100年9月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並依職權為假執行及上訴人預供擔保後得免為假執行之宣告，上訴人提起上訴，並聲明：原判決廢棄，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人為答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人起訴主張上訴人為系爭社區之區分所有權人，依據系爭社區住戶規約，被上訴人之區分所有權人應按月繳交管理費5000元等情，業據其提出公寓大廈管理組織報備證明、美墅賞社區住戶規約及區分所有權人名冊等件為證（詳原審卷第31至38頁、支付命令卷第14至16頁），應堪信為真實。
茲被上訴人主張上訴人積欠合計共10萬5000元管理費未償，，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠被上訴人請求之管理費，是否有據？㈡上訴人主張同時履
行抗辯，拒絕給付管理費用是否有理由？㈢上訴人主張被上訴人擅自占用上訴人與其他五名住戶所共有之專用車道出入口，構成不當得利，被上訴人所受之利益為18萬6000元而行使抵銷權，是否有理由？茲就上述爭點析述如下：
㈠被上訴人請求之管理費，是否有據？⒈按規約係指「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保
良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」，「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。…四違反義務之處理方式。…」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」、「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。…十三、其他依本條例或規約所定事項。」公寓大廈管理條例第3條第12款、第23條、第10條第2項前段、第36條分別定有明文。
⒉依據系爭社區住戶規約第8條第1項規定：「為充裕共用部分
在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定向管理委員會繳交公共基金、管理費。」；同條第2項規定：「管理費由各區分所有權人負責繳納，且不論遷入與否，每戶每月繳納新臺幣5000元整。」；同條第3項則規定：「各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。」等語（見原審卷第35頁），是上訴人既為系爭社區之區分所有權人，自應受上開規約內容之拘束，亦即須按月繳納管理費5000元。又依首開說明，上訴人既未繳交自98年11月1日起至100年7月31日止所積欠之管理費，被上訴人依前揭規定訴請其給付，依法有據。
㈡惟上訴人主張同時履行抗辯，拒絕給付管理費用是否有理由
？⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。為民法第264條第1項所明文。故得主張同時履行抗辯者，必須屬於雙務契約而互負債務，且自己無先為給付之義務，而他方當事人未為對待給付或未為給付之提出者，始得為之。又按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例意旨參照）。
⒉查被上訴人向上訴人請求給付系爭社區之管理費，其請求之
依據是基於公寓大廈管理條例第10條第2項而制定之系爭社區住戶規約第8條約定，此有被上訴人提出之系爭社區住戶規約乙份在卷可證，已如上述。而被上訴人依照公寓大廈管理條例第35條規定，僅具有訴訟法上之當事人能力，並無實體法上之權利能力，僅為集合管理之便而由原告收取管理費後統籌運用，故管理費之所有權並非被上訴人所得享有之獨立財產，仍屬系爭大廈全體區分所有權人所共有，亦係按全體區分所有權人自治決議所制定之前開住戶規約議定之數額而收取。是上訴人應給付管理費之義務，並非基於兩造間之雙務契約，而係基於前述住戶規約之共同行為而來。又被上訴人雖負責統籌管理系爭社區等相關事務，然因其並無實體法上之權利能力，故在法律上係受全體區分所有權人委任而處理事務者，係由全體區分所有權人所互選而組成被上訴人委員會之各委員，故被上訴人對於上訴人並不負有任何委任契約之義務，與上訴人給付管理費之義務，亦無對待給付之對價關係可言。參照前述說明，系爭管理費自未符合上訴人行使同時履行抗辯之要件，是上訴人辯稱因被上訴人未盡善良管理人注意義務而拒絕給付管理費用云云，顯無理由，不足為採。
㈢上訴人主張被上訴人擅自占用上訴人與其他五名住戶所共有
之專用車道出入口，構成不當得利，被上訴人所受之利益為18萬6000元而行使抵銷權，是否有理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條固有明文。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有規定。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。
⒉上訴人雖主張被上訴人自93年3月11日擅自占用上訴人與其
他五名住戶所共有之專用車道出入口，作為供他人停車暨堆置雜物或資源回收物使用，上訴人請求相當租金之損害並與應繳管理費抵銷云云，並提出台北市○○地0000000000○○○區○○段○○段○○○○號之建物登記第二類謄本、台北市古亭地政事務所建物測量成果圖、照片及錄影錄音光碟（詳原審卷第54至62頁、第80至85頁及本院卷第48至58頁、第66至67頁）等件為證，惟為被上訴人所否認，揆之上揭舉證責任分配之法則，上訴人主張被上訴人自93年3月間起有占用其與其他住戶共有之專用車道迄今之事實，即應由上訴人負舉證責任。經查，上訴人對於被上訴人有於前揭期間指示或授權系爭社區住戶停放其所有之車輛或推放雜物、資源回收物於前揭車道一節，迄未能舉證以實其說，所為之此部分主張，已難信為真實；再者，觀諸證人萬洪敏於本院101年12月20日之準備程序時具結證述：「（車號000-000，車輛是否為你所有？）是，該車輛是我於98年間的車輛，我是被上訴人管理委員會管理大廈的住戶，車子大概在剛買的時候我曾經把車子停在我認為的公共空間裡面，因為當時該公共空間是個機房，我看到警衛平常把車停在那邊就詢問他們說可否暫停一下，因為我是住戶，警衛當然說可以，該區域警衛有鑰匙，我停不到半年後因為警衛說有人抗議，我就把車移出停在我家門口，前開停放的事實已經好幾年前的事了。（提示上證一第六頁）車輛大概是停放在這個區域沒有錯。」；又核證人黃詠翔於同日準備程序時則具結證述：「（車號000-000，車輛是否為你所有？）是，該車輛是我的車輛，我是被上訴人管理委員會管理大廈的住戶，車子大概在剛買的時候我曾經把車子停在機房附近的公共空間裡面，因為當時該公共空間是個機房，我看到警衛平常把車停在那邊，我並沒有徵詢大樓管理委員會的同意，因為我是住戶警衛就開門讓我停進去，因為該處是公共空間，停放一段時間車子舊一點的時候我就停放在家一樓的門口。（提示上證一第六頁）車輛大概是停放在這個區域沒有錯，社區資源回收的地點是在機房附近沒有錯。」；另證人張訓卿於同日本院準備程序時亦具結證述：「（車號000-000，車輛是否為你所有？）我受僱於玉山保全公司，玉山保全是把我配置在被上訴人委員會擔任保全的工作。是，該車輛是我的車輛，我現在還在該委員會擔任保全，平常上班時我是把車停在公共機房的附近，我停放該車輛並沒有經過管委會的同意，是前任保全人員都停在那裡所以我們就跟著停，我並不知道有沒有人來抗議，但是我現在還是停在那裡。（提示上證一第六頁）車輛大概是停放在這個區域沒有錯，同時該區域也是住戶固定把回收的垃圾放在那裡，由環保局清潔隊固定時間來做資源回收。」（詳本院卷第121至125頁）等語，可知上開證人停放其等之車輛均係其等自主性認為該處可停放車輛，且均未經過被上訴人之同意或授權即自行停放該區域，自與被上訴人無涉；況證人等停放其等之車輛於系爭地點，所受相當租金之不當得利利益者即為證人等，亦非被上訴人，上訴人主張被上訴人受有利益云云，與法亦有未合。至於資源回收物或其他雜物放置於系爭車道一節，前揭證人均未證稱系爭社區住戶經被上訴人指示或同意始放置之，是否為系爭社區住戶於社區成立之初，依習放置迄今，應由上訴人於區分所有權人會議中提出解決之，由區分所有權人會議決議是否給付回饋金等以達公寓大廈管理條例制訂之自治目的。是上訴人僅憑系爭社區住戶有放置資源回收物或雜物等情，即遽稱被上訴人有同意或授權系爭社區住戶放置一節，難謂有據。末按，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第343條第1項定有明文。末查，縱認上訴人主張被上訴人管理之社區住戶有堆放雜物或資源回收物於其所有之專用車道之事實為真實，然被上訴人代所有區分所有權人所代收之管理費，係為管理、修繕及維護系爭社區，並為所有區分所有權人提撥公共基金，性質上並非單純僅為被上訴人所收益使用，此有系爭社區規約附卷為憑（詳原審卷第32至38頁）；況上訴人為區分所有權人之一，對於管理費亦享有與其他區分所有權人相等之權利與義務，益徵管理費在性質上不得逕由區分所有權人主張抵銷。準此，上訴人主張被上訴人無權占有上開專用車道出入口，應給付其相當租金之損害，並因此主張抵銷，即非可採。
五、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第21條、系爭社區住戶規約等，訴請上訴人給付積欠之管理費10萬5000元，及自100年9月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 6 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 洪文慧法 官 洪純莉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 2 月 6 日
書記官 邱美嫆