臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第397號上 訴 人 林秋霞訴訟代理人 劉孟錦律師複 代理人 黃宗哲律師
董怡辰律師被 上訴人 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 周俊吉訴訟代理人 林珪嬪律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於民國101 年8月10日本院臺北簡易庭101 年度北簡字第4043號第一審判決提起上訴，本院於101 年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、被上訴人起訴主張：
㈠、兩造於民國99年2 月3 日簽訂買賣仲介一般委託書（下稱系爭委託書），上訴人委託被上訴人居間仲介銷售門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 巷○○號房屋及坐落土地持份（下稱系爭房屋），約定委託銷售期間自99年2 月3 日起至99年5 月3 日止，委託銷售總價為新臺幣（下同）5,338 萬元，嗣於99年4 月17日更改委託銷售總價為5,110 萬元，並約定服務報酬為買賣成交價之百分之二。被上訴人於委託期間為系爭房屋覓得買方即訴外人許惠美，上訴人與許惠美並於99年4 月17日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣成交總金額為5,110 萬元。詎上訴人未能依系爭買賣契約第17條第9 項約定於99年6 月30日前完成使系爭房屋承租人搬遷之義務，許惠美依系爭買賣契約第10條第1 項第2款約定為書面限期催告後解除契約，此並經中華民國仲裁協會作成99年仲聲信字第70號仲裁判斷，認定係因可歸責於上訴人事由違約，許惠美已合法解除系爭買賣契約。依兩造系爭委託書第4 條第6 項第3 款約定，因可歸責於上訴人事由致系爭買賣契約遭許惠美解除，上訴人應一次給付服務報酬1,022,000 元（計算式：5,110 萬元×2 ％＝1,022,000 元），惟上訴人於買賣流程中由履約保證專戶出款715,400 元給付被上訴人後，迄今尚有306,600 元服務報酬未給付，屢經催請置若罔聞，爰提起本件訴訟請求上訴人給付服務報酬。
㈡、對上訴人抗辯之陳述：被上訴人為協助客戶解決買賣糾紛，曾於99年9 月8 日邀請其等進行協商惟未果，隨後上開仲裁程序作成上訴人違約、許惠美合法解除系爭買賣契約之仲裁判斷，而依兩造、許惠美、訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）間代辦履約保證委任契約第7 條約定，安信公司應將其代辦經管之履約保證專戶內買賣價款及孳息返還許惠美。被上訴人再於100 年9 月30日邀請買賣雙方進行第2 次商議，為促成雙方和解，被上訴人曾表示如當時達成買賣雙方和解之前提條件下，願不收取服務報酬，惟雙方未能和解，其後被上訴人再聯繫商議，上訴人即藉詞缺席。被上訴人協助客戶解決買賣紛爭，並非因被上訴人處理本案有任何瑕疵，且被上訴人並未免除上訴人服務報酬。上訴人為自身另購不動產需求，於99年4 月至6 月間許惠美尚未解約前，依前開代辦履約保證委任契約第6 條第4 項約定動支履約保證專戶內款項15,329,095元，嗣許惠美解除系爭買賣契約後，上訴人卻拒絕返還履約保證專戶內買賣款項及孳息，安信公司迫於無奈而為履行代辦履約保證委任契約義務，先行將上訴人積欠之應返還價金1,610 萬元給付予許惠美，受讓許惠美對上訴人之債權，非如上訴人辯稱係被上訴人疏失所致。兩造簽約時經審慎討論將服務報酬由百分之四減為百分之二，顯見此數額應屬適當，而本件仲介服務未能進行至過戶等階段係可歸責於上訴人，又因雙方買賣糾紛，被上訴人尚須處理上訴人違約增加之工作，被上訴人請求服務報酬未違公平；至上訴人過去委由被上訴人成交之案件與本件無涉，上訴人遭許惠美訴請給付違約金亦與其應付被上訴人服務報酬無關，上訴人主張依民法第572 條酌減報酬為無理由等語。
㈢、並聲明：上訴人應給付被上訴人306,600 元及自100 年12月25日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、上訴人則以：許惠美於簽立系爭買賣契約不久即表示有解約需要，被上訴人卻僅輕描淡寫，未告知買賣雙方實情並請雙方商談，致上訴人與許惠美間心結產生；又被上訴人為激勵成交案件，竟告知上訴人可動用許惠美存入安信公司履約專戶之15,329,095元買賣價金，不須經許惠美首肯，上訴人在其煽動下動用買賣價金另委由被上訴人成交2 案。被上訴人處理本案有瑕疵，自知理虧，通知上訴人與許惠美洽談賠償事宜，許惠美堅稱上訴人遲延交付系爭房屋為違約並提出解約要求，被上訴人屢為許惠美辯護，買賣雙方協調不成，安信公司竟先自行墊款予許惠美，受讓許惠美之債權後再向上訴人求償，可證被上訴人處理本件不動產買賣確有疏失，相關仲介費應予免除。且上訴人在被上訴人公司協調之際，被上訴人聲稱因本件買賣不成，願意配合取消仲介費用，但因部分賣方仲介費已涵蓋於買方價金中，當初已被扣除，被上訴人遂改口要求上訴人賠償仲介費，上訴人萬難甘服，被上訴人前已同意免除仲介費用。縱認上訴人無法證明被上訴人曾免除仲介費用，惟上訴人於過去數年間委由被上訴人成交多筆案件，已支付仲介費逾1,000 萬元，且系爭買賣契約遭許惠美解除復訴請上訴人給付高額違約金；又被上訴人原依約應服務至買受人交屋為止，本件買賣雙方簽約不到3 個月即解約，被上訴人因而免為後續服務，其提供之勞務顯少於原約定內容，而上訴人與許惠美間爭議由被上訴人居中協調，本為被上訴人依代辦契約應負之義務，被上訴人並無額外支出勞務，上訴人依民法第572 條規定，請求法院酌減報酬等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，上訴人不服原判決，提起本件上訴，並聲明：原判決廢棄，被上訴人於第一審之訴駁回；被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張上訴人於99年2 月3 日委託其居間仲介銷售系爭房屋，約定委託銷售期間自99年2 月3 日起至99年5 月3日止，並於99年4 月17日更改委託總價款為5,110 萬元等情，有系爭委託書、買賣委託書內容更改附表在卷為憑（見原審卷第5 至7 頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。至被上訴人主張上訴人應給付服務報酬餘款306,600 元及其遲延利息等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠、依兩造間系爭委託書第4 條第6 項第3 款、第10條第1 項分別約定「甲方（即上訴人）之權利義務：六：委託義務之遵守：甲方如有下列情事，視為乙方（被上訴人）已完成居間仲介之義務，並應一次給付服務報酬：在甲方簽署同意出售之買賣斡旋金契約書或要約書，或與買方簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方之事由致契約無法履行或遭解除者」、「服務報酬：買賣成交價額的2 ％（含稅），甲方（即上訴人）同意由『履約保證專戶』直接支付，而乙方（即被上訴人）應開立統一發票以為憑據，惟如專戶餘額不足支付乙方之服務報酬時，甲方至遲應於交屋前以現金一次支付之」，有系爭委託書在卷可參（見原審卷第5 頁反面、第6 頁）。
㈡、被上訴人起訴主張於委託期間內為系爭房屋覓得買主即訴外人許惠美，上訴人與許惠美於99年4 月17日簽訂系爭買賣契約，約定買賣總價款為5,110 萬元之事實，有系爭買賣契約書附卷可佐（見原審卷第8 至12頁），並為上訴人所不爭。
依上訴人與許惠美間系爭買賣契約第4 條第3 項第4 款第2點、第10條第1 項第2 款、第17條第9 項分別約定「特別約定：雙方約定99年7 月9 日為最後交屋日…」、「違約處罰：賣方（即上訴人）若未依本契約履行各項義務且可歸責時，依下列規定辦理：經買方（即許惠美）書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買買契約，且賣方應將買賣已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償」、「其他約定事項：本物件目前有承租戶承租中，買方（即許惠美）不同意繼受租賃關係，賣方（即上訴人）至遲於99年6 月30日前負責承租方搬遷後，再進行本物件之產權過戶登記…」。查上訴人未能依上開約定於99年6 月30日使系爭房屋承租人搬遷、於99年7 月9 日前交屋予許惠美等情，未據上訴人爭執，經許惠美於99年7 月14日發函限期催告後解除系爭買賣合約，有其存證信函在卷可稽（見原審卷第13至16頁）；又系爭房屋買賣糾紛，上訴人曾提起仲裁請求許惠美容忍其領取履約保證專戶內款項，經中華民國仲裁協會於100 年9 月15日作成99年仲聲信字第70號仲裁判斷，認定上訴人未履行系爭買賣契約義務，不具不可歸責之事由，許惠美已合法解除系爭買賣契約，並駁回上訴人之請求等情，有上開仲裁判斷書、仲裁判斷更正書附卷可考（見原審卷第17至31頁）。堪認系爭買賣契約因可歸責於上訴人之事由，經許惠美於99年
7 月間解除在案。是依兩造間系爭委託書第4 條第6 項第3款約定，本件因可歸責於上訴人之事由致買賣契約遭解除者，視為被上訴人已完成居間仲介之義務，上訴人應一次給付服務報酬，又本件被上訴人依約得請求之服務報酬為系爭房屋買賣成交總價之百分之二，即1,022,000 元（計算式：5,
110 萬元×2 ％＝1,022,000 元）。
㈢、上訴人雖辯稱被上訴人前已同意免除本件服務報酬云云，惟為被上訴人所否認。上訴人辯稱被上訴人同意免除服務報酬當時之情形，固據證人即陪同上訴人前往被上訴人公司處理本件買賣糾紛事宜之張顯男於原審時到庭證稱：伊與上訴人為朋友，去年（即100 年）冬天某晚上陪上訴人去信義房屋總部參加會議，被上訴人沒讓伊進去，伊在休息室等候，最後被上訴人送伊與上訴人出來，談話過程中聽到被上訴人承辦人員詹先生表示他能夠幫忙的部分就是把仲介費免除；伊沒有聽到被上訴人承辦人員說明在何條件下不收取服務費；送客過程中不能談太多等語（見原審卷第85至87頁）。惟依證人上開證詞可知，其並未與兩造及許惠美一同參與會議，係在休息室等候，僅於被上訴人承辦人員詹先生送客時聽聞其曾表示「能幫忙的部分就是把仲介費免除」，送客過程並未談論太多等情，縱認被上訴人承辦人員當時有向上訴人為上開表示，然表示能夠幫忙非即等於同意為之，於欠缺前後文之詳細情形下，尚難依此遽認被上訴人已同意免除上訴人應付之服務報酬，況且於通常情形下為促成和解者多會釋出善意有所讓步，如和解未能成立，自無從將一方於商談過程中所為讓步解為已拋棄該部分權利，是被上訴人主張其係為促成上訴人與許惠美和解，才表示如能達成和解其願不收服務費等語，應非無稽，而上訴人與許惠美既未能達成和解，上訴人自不得據此辯稱被上訴人已免除其服務報酬。上訴人復未提出其他證據足認被上訴人已免除其服務報酬，故其上開抗辯即非可採。
㈣、上訴人固又以安信公司先行代上訴人償還15,329,095元予許惠美為由，辯稱被上訴人處理本件買賣有瑕疵，相關報酬應予免除云云。惟查，上訴人與許惠美依系爭買賣契約第2 條約定（見原審卷第8 頁背面），委由訴外人安信公司代辦履約保證手續，相關權利義務悉依代辦履約保證委任契約書內容辦理等情，有被上訴人、上訴人、許惠美、安信公司簽訂之系爭代辦履約保證委任契約書在卷足稽（見原審卷第65、66頁）。而依該契約第6 條4 款、第7 條前段分別約定：「買賣雙方合意安信公司得依下述約定動支專戶保管款項，除第6 款外，保證銀行對動支之款項仍有保證責任：賣方（即上訴人）同時在信義房屋另購其他不動產並辦理履約保證之買賣價款及相關費用」、「於交屋程序完成、契約解除或經仲裁判斷後，安信公司應以匯款或銀行支票之方式，將專戶內買賣價款及其孳息（扣除第6 條之各項支出、利息所得稅及地政士費用）轉交或返還予應得之人」等內容（見原審卷第66頁），是堪認上訴人先前動支履約保證專戶內款項15,329,095元作為其在信義房屋另購其他不動產之用，本符於系爭代辦履約保證委任契約第6 條第4 款約定之動支用途，難認有何受被上訴人不當誘引而動支專戶款項之情事。又其後系爭買賣契約經許惠美解除，上訴人依法負有回復原狀義務，本應將許惠美先前匯入履約保證專戶用以給付系爭房屋價金之款項返還予許惠美，上訴人卻未如期將款項返還，復提起仲裁聲請許惠美容忍其領取專戶內款項；而安信公司依系爭代辦履約保證委任契約第7 條約定負有將專戶內款項返還應得之人之義務，依本件情形安信公司即應將專戶內款項返還許惠美，故安信公司先行墊支上訴人應返還款項予許惠美後，受讓許惠美對上訴人之債權，再向上訴人求償，並無任何違約或不當之情事。則上訴人據此辯稱被上訴人處理本件買賣有瑕疵，服務報酬應予免除云云，亦難憑取。
㈤、按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之；但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572 條定有明文。上訴人固依上開法律規定請求酌減服務報酬，然查，本件兩造約定服務報酬為系爭房屋買賣成交總價之百分之二，並未逾內政部（89）台內中地字第0000000 號函釋關於不動產仲介業務向雙方收取報酬上限為不動產實際成交價金百分之六之標準，且系爭買賣契約確為被上訴人依系爭委託書所負義務而銷售，系爭買賣契約雖未進行至交屋等後階段，即遭買方許惠美解約，然此亦因可歸責於上訴人之事由所致，縱被上訴人因而就買賣契約後階段依約應負勞務有所減省，然亦數度為買賣雙方協調處理紛爭，並未於許惠美發函解約後即不再為任何處理，則兩造約定之服務報酬百分之二，難認有為數過鉅失其公平之情形。至上訴人是否數度將不動產委由被上訴人銷售及曾給付被上訴人服務報酬之數額，為被上訴人依兩造間其他契約所負義務而取得之報酬，自無從作為本件服務報酬是否有失公平之依據；另上訴人依系爭買賣契約應給付許惠美之違約金，亦與被上訴人服務報酬無關。故本院認本件尚無上訴人所稱應依民法第572 條酌減服務報酬之必要。
㈥、至上訴人辯稱本件系爭買賣契約標的之不動產上有租賃契約存在，被上訴人卻未能盡其注意義務及說明義務，提醒上訴人斟酌該因承租人未能如期搬遷之風險及違約責任，並於簽約時於買賣契約內容為適當之因應對策，也未要求承租人提出「到期確定搬遷聲明書」，以致上訴人遭買受人許惠美趁機解除系爭買賣契約，並因此負擔鉅額違約金，上訴人卻無法向承租人求償，被上訴人處理本件房屋仲介顯有重大之疏失，上訴人主張以對被上訴人之損害賠償金額與被上訴人得請求之服務費予以抵銷云云。然查，本件被上訴人於接受上訴人委託銷售系爭房屋後，即製作不動產說明書，其中產權調查表第5 點已明載「本物件目前有承租戶承租中，⑴若買方同意繼受租賃關係，請委託人於收定前檢附最近期之租賃契約書，若收定時仍未檢附，則定金先暫由信義房屋或存入履約保證專戶保管。⑵若買方不同意繼受租賃關係，收定前除租賃合約書影本外，請委託人需再出具承租戶之搬遷同意書，由經紀人員於簽約時交予代書，若收定時仍未檢附，則定金先暫由信義房屋或存入履約保證專戶保管；完稅時若仍無法檢附，則依買賣雙方之約定方式處理」，且此附有產權調查表之不動產說明書業已經被上訴人交付上訴人，並經上訴人確認及充分瞭解後簽收，此有不動產說明書暨產權調查表附卷可稽（見二審卷第85頁、第86頁）。是被上訴人就系爭房屋上有租賃契約之存在，應已盡調查及注意之義務，應可認定。復依前開上訴人簽收之不動產說明書暨產權調查表第5 點約定之內容可知，承租戶之「搬遷同意書」應由委託人即上訴人提供，若上訴人無法提供承租戶之搬遷同意書僅生「定金先暫由信義房屋或存入履約保證專戶保管」及「完稅時若仍無法檢附，則依買賣雙方之約定方式處理」，非謂被上訴人有使上訴人提出承租戶「搬遷同意書」之義務，亦可認定。又上訴人與許惠美簽訂系爭買賣契約書時，被上訴人已協助上訴人與許惠美以特約之方式（非定型化契約條款）於系爭買賣契約第17條第9 項約定「其他約定事項：本物件目前有承租戶承租中，買方（即許惠美）不同意繼受租賃關係，賣方（即上訴人）至遲於99年6 月30日前負責承租方搬遷後，再進行本物件之產權過戶登記…」，且此特約項下，並經買賣雙方即上訴人、許惠美簽名確認，此有前揭買賣契約書在卷可參（見原審卷第11頁），自難謂被上訴人於上訴人、許惠美簽約時未盡注意義務協助買賣雙方處理系爭房屋上租賃契約存在之問題；且負責系爭房屋承租戶搬遷之責任亦係在上訴人，依兩造間簽訂之買賣仲介委託書，被上訴人受買賣仲介之委託，並無有使買賣標的物上承租戶搬遷之義務，另衡情，一般實務上，房屋仲介亦不負有使買賣標的物上承租戶搬遷之義務。而上訴人於上開特約中已明確表達「至遲於99年6 月30日前負責承租方搬遷」，系爭買賣契約並已於第10條第1 項第2 款約定「違約處罰：賣方（即上訴人）若未依本契約履行各項義務且可歸責時，依下列規定辦理：經買方（即許惠美）書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買買契約，且賣方應將買賣已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償」，是上訴人簽立系爭買賣契約時應可明確知悉其如未能於99年6 月30日前使系爭房屋之承租戶搬遷，應負違約之責任，灼然明甚；且再參以上訴人自承於本案買賣契約之前，已委託被上訴人銷售7 、8 件房屋，此7 、8 件買賣房屋上均有租賃契約存在之情形，且買受人皆不願繼受租賃契約（見二審卷第22頁），是上訴人由本案發生前之買賣房屋經驗及本件系爭買賣契約之約定，應該已經可以明確知悉若承租戶未能如期搬遷之風險及違約責任，然上訴人仍於本件買賣契約中以上開特約之方式約定「至遲於99年6 月30日前負責承租方搬遷」，尚難認定上訴人對系爭房屋承租人未能如期搬遷之風險及違約責任有何不明瞭之情形。又上訴人辯稱本件被上訴人提供之服務未依消費者保護法第7 條之規定達到專業水準可合理期待程度（見二審卷第94頁背面），然上訴人未能舉證證明本件被上訴人提供之服務有何未達到消費者保護法第7 條規定之符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性之情形，上訴人此部分所辯，尚不足採。從而，上訴人前開辯稱被上訴人處理本件房屋仲介顯有重大之疏失，上訴人主張以對被上訴人之損害賠償金額與被上訴人得請求之服務費予以抵銷云云，實無所據。
㈦、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第203條定有明文。依兩造系爭委託書第10條第1 項之約定，上訴人應給付被上訴人之服務報酬1,022,000 元，業如前述，扣除兩造不爭執上訴人已給付之715,400 元後，被上訴人自得請求上訴人給付剩餘服務報酬306,600 元，經被上訴人於10
0 年12月23日發函催告，上訴人於100 年12月24日收受等情，有存證信函及回執附卷可參（見原審卷第32至34頁），則被上訴人就上開金額請求上訴人給付自100 年12月25日起至清償日止按法定利率即年息百分之五計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯尚無可取。從而，被上訴人依兩造間系爭委託書第4 條第6 項第3 款、第10條第1 項之約定起訴請求上訴人給付積欠之服務報酬306,
600 元，及自100 年12月25日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判決上訴人應如數給付被上訴人前開本息，並依職權宣告假執行，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據經核與本件之結論無礙，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 12 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 林伊倫法 官 張宇葭以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 12 日
書記官 余富琦