臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第310號上 訴 人 林孝澤
郭慈瑀被上訴人 張富美訴訟代理人 林東茂上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國101年6月29日臺灣臺北地方法院新店簡易庭100年度店簡字第1086號第一審判決提起上訴，經本院於民國102年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由按於第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之
。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第436條之1第3項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人原起訴主張被上訴人出租之房屋有瑕疵，依民法第429條、第430條規定，請求返還租金與押租金，嗣於第二審程序追加依民法第347條準用第359條、第360條及第227條規定請求（見本院卷第22頁），核其請求之基礎事實同一，應予准許。
本訴部分：
㈠上訴人主張：兩造於民國100年2月27日就門牌號碼臺北○○
○區○○街○段○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋）簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），惟被上訴人未告知系爭房屋為違章建物，自承租時起，系爭房屋即大漏水，馬桶不時外洩，老鼠、蟑螂及螞蟻亦自漏水洞產生，上訴人乃與子女分開居住，形同家庭分裂，上訴人因此痛苦異常，嗣屢催告被上訴人修繕，被上訴人迄未履行修繕義務，上訴人遂於100年8月31日終止系爭租約，得依民法第429條及第430條請求被上訴人返還自100年3月1日起至100年8月31日止6個月計新臺幣（下同）132,000元之租金及押租金44,000元，總計176,000元，或依民法第347條準用第359條、第360條及第227條規定，請求減少價金、損害賠償、返還押租金及一個月違約金共計176,000元等情。聲明請求被上訴人給付上訴人176,000元。
㈡被上訴人辯稱：系爭房屋無不合於約定使用收益之情，且被
上訴人接獲修繕通知後，即委由被上訴人配偶林東茂請合記水電行負責人胡榮森一同前往系爭房屋處理，然查無漏水或僅有輕微之滲水，並無上訴人所稱嚴重漏水情事；嗣胡榮森再於100年10月11日偕同活石金屬鐵工廠負責人高文宗至系爭房屋修繕，然遭上訴人拒絕，故上訴人主張被上訴人拒絕修繕，顯非事實。又上訴人郭慈瑀為上訴人林孝澤之連帶保證人，並非承租人，亦非租金之實際支付者，其請求無理由。
反訴部分：
㈠被上訴人主張：其與上訴人林孝澤以系爭租約約定，租賃期
間自100年3月1日起至102年2月28日止，租金第1年為每月22,000元，第2年為每月25,000元，押租金44,000元，應於每月5日前繳納。上訴人林孝澤承租後，自100年5月1日起即未依約按期給付租金，經被上訴人於100年11月7日具函催告上訴人林孝澤於5日內給付積欠之租金，又逾期未繳納，故被上訴人以上訴人逾兩期以上未繳為由，於同年月16日具函終止系爭租約及催告上訴人林孝澤於5日內騰空遷讓返還系爭房屋，該函已於100年11月17日送達，上訴人林孝澤自應依系爭租約第6條前段約定，將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，並依系爭租約第3條約定給付自100年9月1日起至100年11月16日止積欠之租金55,733元，及自100年11月16日起按法定利率計付遲延利息等情。依租賃契約及連帶保證之法律關係，聲明請求：㈠上訴人應連帶給付被上訴人55,733元，及自100年11月16日至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡上訴人林孝澤應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。
（逾此之請求，業經判決敗訴確定）㈡上訴人辯稱：被上訴人未盡修繕義務，上訴人已終止租約，被上訴人之請求為無理由等語。
本院之判斷㈠本訴部分：
⒈按「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出
租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」、「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」民法第429條、第430條定有明文。上訴人僅主張被上訴人就系爭房屋漏水情形未盡修繕義務等語，並未主張已自行修繕，是其逕依民法第429條、第430條規定，請求被上訴人返還押租金及已付租金，核與上開規定不符，其請求並無依據。
⒉次查，依證人即鐵工高文宗結證稱：曾於細雨時前往系爭
房屋察看漏水問題，但天井加蓋部分並無漏水等語（見原審卷第96、97頁）及證人即社區主委葉佳茂結證稱：曾於細雨時前往系爭房屋察看，上訴人林孝澤及被上訴人之訴訟代理人均在場，見系爭房屋天花板被拿掉一片，天花板內牆壁是濕的，底下則有一個有水的水桶等語（見本院卷第39至41頁），可知系爭房屋在細雨天候下，僅得見天花板內之牆壁有濕潤狀態，此外並無上訴人主張之嚴重漏水情形。參酌上訴人提出之照片（見本院卷證物袋內光碟），所指漏水處亦僅為系爭房屋某一片天花板之範圍，足見系爭房屋縱有漏水，漏水情形是否已達上訴人主張之不堪居住使用狀態，容有疑問。再者，上訴人於100年10月至11月間仍在系爭房屋經營489洗衣坊，上訴人郭慈瑀更於101年4月19日仍在臉書網站提供498洗衣坊優惠消息，有照片3幀及網路列印紙在卷可查（見原審卷第61、62頁及本院卷第27頁），益見系爭房屋並無上訴人主張之不堪居住使用情形。至於上訴人主張系爭房屋漏水處會掉下老鼠、蟑螂、螞蟻、毛毛蟲等，並提出毛毛蟲罐子為證，然被上訴人否認之，且上訴人並未舉證證明所提毛毛蟲確係自系爭房屋漏水處掉落及漏水處另有掉落老鼠、蟑螂、螞蟻等情，其主張難認屬實。末查，上訴人郭慈瑀僅為系爭租約之連帶保證人，並非承租人（見原審卷第35、36頁之系爭租約），其請求被上訴人返還租金，尚無依據。從而，上訴人主張依民法第347條準用第359條、第360條及227條規定，請求減少價金、損害賠償、返還押租金及違約金共計176,000元，並無理由。
㈡反訴部分：
被上訴人主張：上訴人林孝澤邀同上訴人郭慈瑀為連帶保證人，與被上訴人簽訂系爭租約，約定第一年租金為每月22,000元，惟上訴人林孝澤積欠100年9月及10月租金，經被上訴人於100年11月16日具函終止系爭租約，於100年11月17送達上訴人等情，業據提出系爭租約、郵政劃撥儲金存款單、律師函及掛號郵件收件回執為證（見原審卷第35至42頁），堪信屬實，系爭租約應認於100年11月17日由被上訴人合法終止。上訴人雖辯稱已先終止系爭租約等語，然關於其終止日期，於原審稱100年8月31日，於本院改稱100年10月6日，前後不符，且上訴人於100年10月6日寄發之存證信函並未表明終止租約（見原審卷第8至10頁），其主張難認可採。又系爭租約既已由被上訴人合法終止，被上訴人依系爭租約第
6 條之約定，請求上訴人林孝澤騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由。另系爭租約第3條、第4條約定租金每月22,000元應於每月5日以前繳納，系爭租約第13條約定上訴人林孝澤如有違背契約各條項之情事，上訴人郭慈瑀應連帶負損害賠償責任（見原審卷第4至6頁），是被上訴人依上開約定，請求上訴人連帶給付100年9月1日起至100年11月16日止積欠之租金計55,733元(22,000×2＋22,000×16/30＝55,733，元以下四捨五入)，及自100年11月16日起按法定利率計算之遲延利息，亦有理由。
綜上，上訴人依民法第429條、第430條、第227條及第347條準
用第359條、第360條規定，請求被上訴人給付上訴人176,000元，為無理由，應予駁回；被上訴人依系爭租約之約定，反訴請求上訴人林孝澤將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，並請求上訴人連帶給付被上訴人55,733元及自100年11月16日至清償日止按週年利率5%計算之利息，均有理由，應予准許。原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決，就反訴部分為被上訴人勝訴之判決，並為准免假執行之宣告，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本判決之基礎已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 22 日
民事第三庭 審判長法 官 林玲玉
法 官 林晏如法 官 趙雪瑛上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 2 月 26 日
書記官 廖素芳