臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第471號上 訴 人 胡文誠兼 訴 訟代 理 人 楊碩祿被 上訴人 潘秀美上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於民國101年10月26日本院臺北簡易庭101 年度北簡字第10311 號第一審判決提起上訴，本院於102 年2 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人楊碩祿於民國99年經訴外人即中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）經紀人高碩彥之仲介，並委由上訴人胡文誠與訴外人陳志誠簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向陳志誠購買坐落臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 弄○ 號房屋（下稱系爭房屋），買賣價金為新臺幣（下同）1,750 萬元，被上訴人為中信房屋特約代書，於99年4 月20日經陳志誠指定辦理系爭房屋過戶手續，及協助上訴人胡文誠與陳志誠簽訂房屋交易安全契約書，上訴人楊碩祿並給付被上訴人代書費12,000元。詎高彥碩為抬高房屋售價，竟與陳志誠及被上訴人共同隱瞞系爭房屋有嚴重漏水情事，並向上訴人楊碩祿表示無須親至現場締約，僅需委託他人代理簽約即可，以致上訴人楊碩祿於親至該屋察看時，始發現該屋屋內牆壁有嚴重龜裂、前後陽台積水及地磚碳酸鈣結晶等情，陳志誠雖允諾將改善上情，然至99年5 月31日仍未見改善，上訴人楊碩祿即拒絕於房地產點交書上簽名並辦理過戶，然被上訴人為賺取代書費，仍於99年5 月20日強行將系爭房屋過戶上訴人楊碩祿。嗣經訴外人金鑫房屋住宅醫院（下稱金鑫醫院）及系爭房屋管理委員會鑑定，該屋計有浴室2 間、前陽台漏水，因水泥塊堵塞後陽台排水管所致之嚴重積水、主臥室花台及牆壁龜裂所致漏水、後陽台頂漏，及室內地磚因長久滲漏水而有17處生成碳酸鈣結晶等，上訴人為此提起民事訴訟。不料，竟又發現上訴人胡文誠與訴外人陳志誠於同日所簽訂之編號0000000 號之房地產標的現況說明書中關於第13項次之建築物改良物是否有滲漏水之情形欄位有三種不同版本，即其中上訴人楊碩祿所持有說明書係勾選無滲漏水，陳志誠所持有說明書則勾選有滲漏水，另被上訴人於99年10月22日10時48分傳真予上訴人胡文誠之說明書竟於陳志誠簽名下方加註「4/20」字樣，足見被上訴人有意隱瞞修改現況說明書及系爭房屋嚴重漏水等節，而上訴人因被上訴人故意隱瞞系爭房屋有漏水情形，復支出二次室內修繕費804,000 元，且該屋現仍有2 間房間無法居住，上訴人損失慘重。又被上訴人因前揭事實涉犯變造公文書罪，業經檢察官提起公訴，上訴人楊碩祿嗣應被上訴人請求與其和解，協議和解金額為500,000 元，被上訴人並願意給付250,
000 元，上訴人楊碩祿則不再追究被上訴人應負民、刑事上責任，嗣被上訴人僅給付200,000 元予上訴人，並未依約給付餘款，經上訴人迭催未理，爰依民法第148 條、第18 4條、第544 條、第546 條規定，請求被上訴人賠償上訴人因被上訴人隱瞞屋況所生之修繕費用及無法使用收益之損失等語，並聲明：㈠、原判決廢棄；㈡、被上訴人應給付上訴人300,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人與上訴人楊碩祿並無買賣契約存在，上訴人胡文誠經高彥碩仲介向陳志誠購買系爭房屋，其為系爭契約之買方，應自行瞭解該屋屋況，被上訴人僅係受託辦理系爭房屋交易及簽約過戶事宜之土地代書，將系爭房屋財產權移轉至上訴人胡文誠指定之登記名義人即上訴人楊碩祿名下，締約前未曾見過買賣雙方，不曾親至屋址察看房屋現況，被上訴人依系爭契約當事人陳述據實記載房屋現況，不知系爭房屋有瑕疵存在，亦未隱瞞該屋瑕疵資訊，對上訴人不負侵權行為損害賠償責任。惟被上訴人嗣因曾於上訴人與陳志誠間訴訟事件中出庭說明辦理房屋過戶之事實經過而遭上訴人報復性對待，經檢察官就被上訴人私自塗改地籍謄本收據部分提起變造公文書之刑事訴訟，被上訴人面臨可能遭法院處1 年以上有期徒刑及撤銷代書執照之情況，為求解脫，即接受上訴人提議於101 年3 月21日與其簽訂和解書，約定被上訴人應給付上訴人250,000 元，並先為200,000 元之給付，餘款則待上訴人撤回民、刑事起訴時方為給付，豈料，上訴人除未依約撤回前揭訴訟外，更以臺北大直郵局第48號存證信函催告被上訴人給付餘款，且未於訴訟程序進行中對被上訴人為有利之陳述，綜上，被上訴人對系爭房屋過戶事宜以盡代書義務，上訴人不得對被上訴人主張任何權利等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：原判決廢棄，被上訴人應給付上訴人300,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張被上訴人有意隱瞞修改現況說明書及系爭房屋嚴重漏水等情形，致上訴人支出二次室內修繕費804,000 元，且該屋現仍有2 間房間無法居住，被上訴人應賠償房屋修繕及無法居住出售之損失共300,000 元等語，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本件所應審究者厥為：被上訴人有無竄改系爭房屋現況說明書或有無故意欺騙上訴人之行為？被上訴人之行為是否構成侵權行為而應負損害賠償責任？被上訴人有無違反受任人義務而應負賠償責任？被上訴人有無違反民法第148 條之權利濫用及誠信原則？上訴人請求被上訴人給付300,000 元，有無理由？茲論述如下：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例可資參照）。又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第
184 條第1 項固定有明文，惟按侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人之權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言，關於侵權行為賠償損害之請求權，以受有實際損害為成立要件，若絕無損害亦即無賠償之可言，是以，侵權行為之成立，應具備加害行為、侵害權利、行為不法、致生損害、相當因果關係、行為人具責任能力及行為人須有故意或過失等要件，若任一要件有所欠缺，即無侵權行為責任之可言，且原告亦應就上開要件負舉證責任。再按民法第544 條固規定：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責」，惟依上開規定，原告仍應就受任人即被告處理委任事務有過失乙節提出證據證明之。
㈡、經查，上訴人固主張上訴人胡文誠與訴外人陳志誠所簽訂之編號0000000 號之房地產標的現況說明書中關於第13項次之建築物改良物是否有滲漏水之情形欄位有三種不同版本，即其中上訴人楊碩祿所持有說明書係勾選無滲漏水，陳志誠所持有說明書則勾選有滲漏水，另被上訴人於99年10月22日10時48分傳真予上訴人胡文誠之說明書竟於陳志誠簽名下方加註「4/20」字樣，足見被上訴人有意隱瞞修改現況說明書及系爭房屋嚴重漏水等語，並以房屋交易安全契約書、房地產點交書及系爭房屋現況說明書3 份等件影本為據（見原審卷第6 至13頁、第28至30頁）。惟上訴人楊碩祿前曾因主張被上訴人有上開擅改現況說明書之行為而對其提起偽造文書之刑事告訴（案號：臺灣臺北地方法院檢察署100 年度偵字第23922 號），於該偵查案件偵查中，訴外人陳志誠曾具結證稱：現況說明書上會改勾有滲水且加註「內裝油漆剝落部分由買方自行處理」，是因為簽約當天被上訴人現場問伊，伊講說有滲水，上訴人胡文誠在現場有聽到，上訴人胡文誠當面說這個小的其自己處理，上訴人胡文誠拿印章出來給被上訴人蓋，上訴人胡文誠現場沒有抗議被上訴人蓋其印章等語（見上開偵查卷第9 頁）。又證人即中信房屋仲介高碩彥亦於同刑事案件中具結證稱：伊是中信房屋店長也是仲介人之一，當初現況說明書是伊印的，就是上訴人提出的沒有勾滲水的這份，上面也沒有加註油漆剝落滲水，這份現況說明書是附在買賣契約書，但還沒有裝訂，這是第一次，伊印了3份；簽約現場買方跟賣方有溝通針對油漆剝落的問題，雙方有同意，如果油漆剝落由上訴人胡文誠這邊處理，溝通完後被上訴人才在現況說明書上加註文字「內裝油漆剝落部分由買方自行處理」，滲漏水的部分，是在加註的時候一併勾選，現場是有溝通過的；被上訴人勾選完後有再給上訴人胡文誠看，然後被上訴人再蓋上訴人胡文誠跟訴外人陳志誠的印章在有滲水的那一欄；全部確定完後，伊有去印3 份，這是第二次印，印完後交給被上訴人，但被上訴人有沒有交給上訴人胡文誠，伊不清楚等；又買賣契約書第9 條第3 項勾無滲水，因為屋況的部分要到簽約才確定，所以契約書應該是忘了改；現況說明書被上訴人並無在上訴人胡文誠離開後再去加註等語（見同上偵查卷第56頁至第58頁）。復上訴人胡文誠於另案臺灣臺北地方法院檢察署99年度偵續字第1006號刑事案件偵查中亦曾以證人身份具結證稱：伊印象中有提到油漆剝落的部分，伊才會說伊自行處理，被上訴人加註油漆剝落的這份現況說明書，伊在現場有看到，伊對現況說明書改勾成有漏水一事並無印象等語（見臺灣臺北地方法院檢察署99年度偵續字第1006號偵查卷一第158 頁）。上情均經本院調閱臺灣臺北地方法院檢察署99年度偵續字第1006號、10
0 年度偵字第23922 號偵查卷中核閱屬實，是勾稽上揭在簽約現場人員之說詞可知，有加註油漆剝落的現況說明書是被上訴人當著賣方陳志誠跟上訴人胡文誠面前改的，並經上訴人胡文誠授權後，在修改處蓋上訴人胡文誠之印章，且細觀有加註及無加註之現況說明書，因系爭滲漏水欄位勾選「否」之勾較下方，由「胡文誠」印文「文」與「誠」字中間可看出有短短2 筆由左上斜至右下之痕跡（見原審卷第29頁），堪認被上訴人係如仲介人員高碩彥所證述持原來之現況說明書為修正，且被上訴人於修正處蓋有簽約雙方之印章，顯已於重要修正處顯示修正前後之不同，是簽約時上訴人胡文誠既已知悉房屋內有油漆剝落情形，且同意被上訴人在現況說明書上加註前揭文字並蓋上自己名義之印章，自難僅憑上訴人胡文誠受上訴人楊碩祿所託，卻於簽約時未詳加審閱修改部分之內容，以致對該現況說明書之滲漏水部分後來有改勾選為「是」一節沒有印象之語，遽認被上訴人竄改系爭房屋現況說明書，亦無法以此推認被上訴人有故意隱瞞系爭房屋漏水之行為。
㈢、另上訴人楊碩祿在以本件起訴事實為由對被上訴人及其他相關人員提起詐欺等告訴之偵查案件中（案號：臺灣臺北地方法院檢察署案號：100 年度他字第9196號、100 年度偵續一字第230 號）亦曾自承：委託上訴人胡文誠簽約前，有於99年4 月8 日前去看過系爭房屋，進屋時地上沒有濕，只是味道很重，但沒有問陳志誠有無滲漏水，因伊想房子有裝鐵窗，安全沒有問題，如果漏水只是小毛病伊油漆就能住，伊看屋後就決定購買系爭房屋，伊在99年5 月18日至20日間發現系爭房屋漏水，還是打算購買系爭房屋，因買主陳志誠承諾會改善等語（見臺灣臺北地方法院檢察署100 年度他字第9196號偵查卷100 年12月30日偵訊筆錄、100 年度偵續一字第
230 號第134 頁）；且上訴人胡文誠知悉房屋有油漆剝落及在現況說明書上修改加註一情，已如前述，復其曾於上開10
0 年度偵續一字第230 號偵查案件中陳稱：伊認為油漆剝落是小問題，沒有再追問陳志誠原因，也沒有先打電話告知上訴人楊碩祿，因為之前上訴人楊碩祿有看過房子，伊只是被授權簽約等語（見前開偵查卷宗第138 頁至第139 頁），此均經本院調閱前開偵查卷宗核閱屬實，故堪認系爭房屋之買賣交易係上訴人楊碩祿基於自由意思下所為，且於買賣前已看過系爭房屋之現況，並已為各方面之考慮，尚難僅因上訴人胡文誠於簽約時未詳加審閱現況說明書，以致對於該現況說明書之漏水部分後來改勾選「是」一節沒有印象，或因其個人主觀認定油漆剝落是小事情而簽約等情，即遽認被上訴人有何故意欺騙之侵權行為。
㈣、至被上訴人雖有因將蓋有99年5 月5 日臺北市松山地政事務所規費收訖章、編號為H 字第No.067941 號之臺北市地政規費及其他收入收據，申請人欄「黃玉燕」變造為「胡文誠」之行為，經臺灣臺北地方法院檢察署101 年度偵字第2153號提起公訴，並由本院101 年度審易字第403 號、臺灣高等法院101 年度上訴字第1252號刑事判決有罪確定等情，此有臺灣高等法院101 年度上訴字第1252號刑事判決在卷可稽，然被上訴人上開行為與系爭房屋發生漏水損害或修繕支出並無相當因果關係，上訴人楊碩祿亦不爭執被上訴人此部分刑事犯罪事實與本案無關（見二審卷第25頁），是上訴人以此主張被上訴人之行為已構成侵權行為或違反受任人義務云云，亦非可採。
㈤、綜上，上訴人既未能舉證證明被上訴人有何竄改系爭房屋之現況說明書或故意欺騙之侵權行為，又代書之工作為協助契約雙方簽約，其應據實依契約雙方之意思記載及辦理事務，本件被上訴人係依系爭契約買賣雙方之協議據實記載，上訴人尚未能提出證據證明被上訴人處理委任事務有何過失，則上訴人依侵權行為及委任之相關規定請求被告負損害賠償責任，即屬無據。至上訴人固復主張系爭房屋之現況說明書及被上訴人之行為違反民法第148 條等語，惟細繹該現況說明書內容，並未有背於公共秩序或善良風俗之約定，且被上訴人以其職務為代書而處理系爭房屋之簽約事宜，亦難認係以損害原告為主要目的，故上訴人此部分主張，亦無可取。
五、綜上所述，被上訴人並無竄改系爭房屋之現況說明書之行為，亦未故意欺騙上訴人致上訴人購買系爭房屋，且無違反受任人義務之行為。從而，上訴人依侵權行為、委任及權利濫用之相關規定，請求被上訴人給付300,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據經核與本件之結論無礙，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 林伊倫法 官 張宇以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
書記官 余富琦