臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第487號上 訴 人 李明志
李明彥李明威上三人共同訴訟代理人 李逸先被上 訴 人 統一超商股份有限公司法定代理人 高清愿訴訟代理人 張峻賓上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於民國101 年10月19日本院臺北簡易庭101 年度北簡字第9452號第一審判決提起上訴，並為訴之擴張，本院於102年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及擴張之訴均駁回。
第二審及擴張之訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、按於簡易程序第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項但書、第255條第1項第3款分別定有明文。查本件上訴人於原審係主張被上訴人提前終止兩造間之租賃契約，致其受有損害，而依兩造於100年5月10日簽訂之租賃契約（下稱系爭租約）第8條第5款等約定，請求被上訴人賠償新台幣（下同）90萬元本息；嗣於本院審理期間擴張訴之聲明，仍依上開契約約款請求被上訴人另給付上訴人60萬元，及自民國102年3月28日準備㈤及民事辯論意旨狀繕本送達被上訴人之翌日即102年3月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第106 頁反面）。其係於不變更訴訟標的情形下擴張應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許。
二、上訴人主張略以：被上訴人自80年9 月20日起承租門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○號1樓及部份地下室房屋（下稱系爭房屋），而簽訂第1 份租賃契約；上訴人於82年間取得系爭房屋所有權後，兩造陸續簽訂第2、3、4 份定型化租賃契約，第4份租約租期6年，至100年9月26日止，月租金為24萬元。嗣後兩造為續約，於100年5月10日簽訂系爭租約，租賃期間自100年9月27日起至108年9月26日止，共計8 年，兩造因此協議前兩年月租金降至20萬元，而於系爭租約第9條第5 項載明：「本合約屬於續約契約，租金調整如下…」，按約定被上訴人享有每2 年調整租金，直至每月租金24萬元之分階段調整之優惠，故被上訴人於簽約後9 個月，即提前於101年4月18日發函通知終止租約，未履行8 年合約，即不得再享有此優惠，租金自應回復為每月24萬元，而應補足9個月租金價差，共計36萬元【即（24萬元－20萬元）×9個月】。且應依系爭租約第8條第3款賠償1 個月租金，此租金亦應以24萬元計算，而與被上訴人所稱20萬元有價差4 萬元。又被上訴人以定型化之長期租約獲有降低租金利益，卻提前終止租約，上訴人即受有損害，應以實際損害計算賠償金額，系爭租約8 年租金總價2,148萬元，如以年息10%計算違約金，應為196.8 萬元，若以年息5%計算為98.4萬元，故上訴人先一部請求被上訴人賠償74萬元，扣除已自押金抵銷之20萬元，尚應賠償54萬元。又兩造於101 年6月5日簽訂租約終止協議書（下稱系爭協議書），同意終止系爭租約，並刪除系爭協議書第2條關於保證金相關約定，以及第3條被上訴人於交屋同時交付提前終止租約賠償金額20萬元之約定，顯示提前終止租約之賠償金並非20萬元，應另行協議。且系爭租約為定型化契約，其中第8條第3款賠償金之約定，係免除或減輕被上訴人之責任，並使他方當事人即上訴人拋棄權利或限制其行使權利，依民法第247條之1，應屬無效；況系爭協議書既刪除第2、3條，顯見系爭契約第8條第3款已失效。
爰依系爭租約第8條第5款，於原審起訴請求被上訴人賠償90萬元（即36萬元＋54萬元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴（至被上訴人於原審提起反訴請求上訴人返還押租金部分，經原審判決上訴人應給付被上訴人40萬元，未經兩造提起上訴，已告確定），並以其之損害甚鉅，被上訴人應予賠償為由擴張聲明，求為判決：㈠原判決關於駁回後開第2 項之請求及訴訟費用負擔之裁判均廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人90萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢被上訴人應再給付上訴人60萬元，及自102年3月28日準備㈤及民事辯論意旨狀繕本送達被上訴人之翌日即102年3月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被上訴人抗辯略以：兩造曾先後簽訂4 次租賃契約，押金60萬元由上訴人李明志1 人收取。嗣被上訴人因迫於商圈變遷而無法繼續在系爭房屋持續經營，乃依第4 次續約簽訂之系爭租約第8條第3款之規定，於101年4月18日向全體出租人寄發終止租約之存證信函，為求慎重又於同年6月5日與上訴人簽立系爭協議書，約定租約終止時間為同年6 月26日。被上訴人提前終止租約，依系爭租約第8條第3款之規定，應賠償上訴人當期1個月租金20萬元，被上訴人亦於同年6月13日發函通知上訴人以押租金抵銷終止租約之損害賠償20萬元。被上訴人已於同年6 月26日將系爭房屋返還上訴人，亦無欠租及債務不履行情事，上訴人自無權請求契約約定外之賠償。就租賃市場而言，被上訴人為承租人，上訴人為出租人，可選擇與其他欲承租者締約，被上訴人為相對弱勢之人，且兩造歷次簽訂之租約均有被上訴人得提前終止租約之約定，系爭租約第8條第3款尚且要求被上訴人提前1 個月通知後方得終止租約，並應給予上訴人1 個月租金之賠償，足見上開約款並非定型化契約條款，亦無顯失公平之情形；系爭協議書之所以刪除第2、3項條文，係因兩造對於提前終止系爭租約之賠償金額與返還押租金問題無法達成協議，故刪除上開兩條文，各自以訴訟主張權利，被上訴人並無拋棄依系爭租約原有權利之意。另兩造就系爭房屋歷次簽訂之租約，皆有被上訴人得不附理由提前終止租約之條文，且歷次簽訂之租約內容多有修改，若如上訴人所主張，其調降租金之前提係被上訴人不得提前終止租約，其應會提出要求修改系爭租約，惟系爭租約並無該等約定，自不容上訴人恣意變更系爭租約書面內容。故上訴人請求被上訴人給付租金差額及賠償損害，並無理由等語。並答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第49頁）：㈠被上訴人自80年9 月20日起向訴外人林光賢、林永豐承租系
爭房屋（見原審卷第9 至10頁），並於82年間上訴人取得系爭房屋所有權後，向上訴人承租系爭房屋，兩造因而簽訂租約，第1份租約約定租賃期間自82年12月20日起至88年9月19日止（見原審卷第12至13頁）；第2 份租約約定租賃期限自88年9月27日起至94年9月26日止（見原審卷第14至16頁）；第3份租約約定租賃期限自94年9月27日起至100年9月26日止，並簽訂租金調整協議書，約定租金調降為每月24萬元（見原審卷第17至22頁）；嗣兩造於100年5月間簽訂系爭租約，約定租賃期間自100年9月27日起至108年9月26日止共8 年，前2年每月租金20萬元，第3、4年每月租金225,000元，第5、6 年每月租金23萬元，第7、8年每月租金24萬元；押租金60萬元由上訴人李明志1人收取（見原審卷第23至28頁）。
㈡被上訴人於101年4月18日以存證信函通知上訴人提前終止系
爭租約（見原審卷第54至57頁），兩造於101年6 月5日簽訂系爭協議書，協議系爭租約提前終止日為101年6月26日（見原審卷第29頁）。上訴人於101年6月22日預先確認被上訴人已將系爭房屋回復原狀，被上訴人並於101年6月26日將系爭房屋返還上訴人（見原審卷第30頁、第79頁反面）。
㈢被上訴人於101年6月13日以存證信函通知上訴人以押租金抵
扣其依系爭租約第8條第3款提前終止租約應給付之損害賠償金20萬元，並請求上訴人返還剩餘押金40萬元（見原審卷第59至62頁）。
五、上訴人主張被上訴人提前終止系爭租約，不得享有調降租金之利益，故每月租金應自20萬元回復為24萬元，被上訴人應給付9個月租金差額36萬元，且被上訴人未依約承租8年，致上訴人受有租金利息之損失，應依系爭租約第8條第5款負賠償責任，共計應給付150 萬元；惟為被上訴人所拒，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點厥為：㈠上訴人請求被上訴人給付承租9 個月期間之租金差額共36萬元，有無理由？㈡上訴人主張被上訴人提前終止租約，依系爭租約第8條第5款，應賠償74萬元，扣除已自押金抵銷之20萬元，尚應賠償54萬元，並於本院另擴張請求被上訴人賠償60萬元，有無理由？茲析述如下：
㈠上訴人請求被上訴人給付承租9 個月期間之租金差額共36萬元，並無理由：
按解釋契約，固須探求當事人之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。查兩造自82年起就系爭房屋先後簽訂數份租約，系爭租約為續約性質，前一份租約之月租金為24萬元等情，為兩造所不爭執，並有前述兩造簽訂之歷次租約在卷足稽，堪認屬實。惟租金數額多寡，本會隨租賃市場景氣、社會整體經濟情況、契約雙方議價能力、相關租賃條件等有所變動，續約之租約與前一份租約相較，其租金數額並非必然會維持不變或調漲。而系爭租約第3條第1款關於租金及付款方式已明文約定：「自起租日起，乙方（即被上訴人）採每叁月預付壹次方式給付租金，每月租金為新台幣貳拾萬元整（含稅）並調整如附表。」，第9條第5款並以手寫方式加註：「本合約屬於續約契約，租金調整如下：自民國102年9月27日起至民國104年9月26日止，每月租金調整為新台幣貳拾貳萬伍仟元整（含稅）…」，第8條第3款則約定：「倘乙方（即被上訴人）擬提前終止本契約時，得於終止日前壹個月以書面通知甲方（即上訴人）或其代理人，期限屆至即視為雙方合意終止，雙方同意由乙方支付甲方當期壹個月之租金作為損害賠償總額；如甲乙雙方就本契約租賃標的物已提前完成續約者，該續約亦無條件隨同本契約提前終止。」（見原審卷第24、27頁），顯見兩造於簽訂系爭租約時，已合意前兩年之租金為每月20萬元，且明文約定被上訴人得提前終止租約，並未附有如被上訴人提前終止租約，每月租金即回復至前一份租約所定24萬元之約定。是上訴人主張被上訴人未履行8 年之租約，租金即應回復至前一份租約之每月24萬元，被上訴人應給付系爭租約履行期間9 個月之租金差額36萬元，洵屬無據。
㈡兩造係合意終止系爭租約，上訴人請求被上訴人賠償損害，亦無理由：
⒈按定期租賃契約如無約定或法定事由發生，當事人一方不能
任意終止契約，惟當事人非不得以合意終止契約，即以第二次契約終止第一次契約。又契約之合意終止為契約行為，於合意終止後得否請求他方賠償損害，悉依當事人之約定定之；而約定終止權之行使則屬單獨行為，其發生效力與否，端視有無約定終止之事由存在，至當事人之於行使終止權後得否請求他方賠償損害，則取決於契約之約定，無待他方當事人之承諾或同意，兩者互異（最高法院100年度台上字第783號判決意旨參照）。
⒉查系爭租約係屬定期租賃契約，其中第8條第3款約定被上訴
人得於1 個月前以書面通知後終止契約（見原審卷第27頁）；被上訴人固曾於101年4月18日以臺北西松郵局第649 號存證信函通知上訴人於函到後1 個月終止系爭租約（見原審卷第54至57頁），惟兩造復於101 年6月5日簽訂系爭協議書，明文約定：「雙方合意終止原簽訂之租賃契約…一、原租約提前終止日期：民國101年6月26日。」，並約定被上訴人應給付租金至上開提前終止日，並於同日將系爭房屋交還上訴人（見原審卷第29頁）。兩造對於被上訴人已依系爭協議書之約定付清至101年6月26日之租金，並於同日將系爭房屋點交予上訴人等情，亦不爭執，顯見兩造確已依系爭協議書履行，亦即系爭租約係經兩造以簽訂系爭協議書之方式合意終止，而非由被上訴人行使系爭租約第8條第3款之約定終止權終止。又證人胡祐豪即被上訴人公司之商圈開發經理到庭具結證稱：其負責處理系爭租約提前終止事宜，系爭協議書是其本人在場親簽的，當時其向上訴人訴訟代理人李逸先表示依照租約精神，要支付提前終止之違約金20萬元，因被上訴人有押金60萬在李逸先那裡，希望用押金去抵付違約金20萬元，但李逸先表示20萬元違約金他不願意接受，所以不願意歸還押金60萬，最後決議將系爭協議書第2、3條刪除，針對歸還押金60萬及給付違約金20萬元的部分，由第三公正單位裁決等語（見本院卷第80頁反面至81頁）。上訴人亦主張關於賠償金額應由第三公正單位處理（見本院卷第81頁反面），顯見兩造簽署系爭協議書合意終止系爭租約時，並未約定被上訴人應賠償上訴人，是被上訴人於合意終止系爭租約後，復請求被上訴人賠償，已難認有據；惟被上訴人既已表明願依系爭租約第8條第3款給付當期1 個月之租金即20萬元予上訴人作為賠償，自非法所不許。
⒊至上訴人雖主張被上訴人未履行8年、租金總額為2,148萬元
之租約，且交還系爭房屋時未回復原狀、將廢棄物清理完畢，致其受有損害，而依系爭租約第8條第5款請求被上訴人賠償其所受損害云云。惟系爭租約第8條第5款係約定：「任一方因違反本契約相關規定，致他方受有損害時，應負損害賠償責任。」（見原審卷第27頁），而系爭租約係經兩造合意提前終止，並非由被上訴人片面終止，業如前述，自難認被上訴人未依系爭租約承租8 年係屬違約。另查，上訴人之代理人李逸先於101年5月17日與被上訴人公司之承辦人員胡祐豪協商終止系爭租約、返還系爭房屋事宜時，即要求被上訴人應完成室內輕鋼架修補、地面地板修補、機器設備撤除、地下室雜物設備撤除、1 樓及地下室清潔乾淨並保持空曠、室內所有管線拆除等工作，其並於101年6月22日在系爭房屋關店恢復工程明細表之工程驗收確認欄中「房東確認」欄位簽名，確認上述工程已完成，有工程明細表在卷足稽（見原審卷第30頁）；且上訴人於本院行準備程序時，亦不爭執被上訴人已於101年6月26日將系爭房屋回復原狀返還予上訴人（見本院卷第49頁反面）；是其於收回系爭房屋近1 年後，始改口主張被上訴人返還系爭房屋時未回復原狀、清運廢棄物，自難憑採。從而，上訴人以前揭事由依系爭租約第8 條第5 款請求被上訴人負賠償責任，均無理由。又兩造係以系爭協議書合意終止系爭租約，並非由被上訴人行使系爭租約第8條第3款之約定終止權，業經本院認定如前，故系爭租約第8條第3款提前終止系爭租約應賠償1 個月租金之約定是否為定型化契約條款顯失公平而無效，以及上開約定是否因兩造簽訂系爭協議書刪除其中第2、3條而失效等爭執點，均不影響本件判斷基礎，即無再予論究之必要，併予敘明。
六、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人未履行8 年之租約，有違約情事，而依系爭租約第8條第5款等，請求被上訴人給付
9 個月之租金差額36萬元，並賠償74萬元，扣除已自押金抵銷之20萬元，尚應賠償54萬元，合計90萬元（36萬元＋54萬元＝90萬元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之按年息5%計算之遲延利息，並於本院審理中擴張請求被上訴人賠償60萬元，及自準備㈤及民事辯論意旨狀繕本送達被上訴人之翌日即102年3月29日起至清償日止按年息5%計算之利息，均無理由，不應准許。原審認系爭租約已由被上訴人依係第8條第3款之約定提前終止，被上訴人應賠償上訴人之金額為20萬元，自上訴人應返還被上訴人之押金60萬元扣抵後，被上訴人無庸再為給付，而為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，並擴張請求金額，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法以及未經援用之證據，經核均不影響判決結果，自無庸一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及擴張之訴均無理由，依民事訴訟法第436之1第3項、第449條第2項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 29 日
民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 林勇如法 官 陳蒨儀以上正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並經本院許可後方得上訴最高法院。提起上訴時應同時表明上訴理由。如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 29 日
書記官 謝淑芬