臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第42號上 訴 人 楊秀光
卓文龍上二人共同訴訟代理人 郭玉瑾律師
郭玉諠律師被上訴人 劉元平
劉元文劉元正上三人共同訴訟代理人 董家均律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於民國100年12月9日本院臺北簡易庭100 年度北簡字第2403號第一審判決提起上訴，本院於101年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張略以：㈠上訴人於民國77年3 月13日與訴外人劉培簽訂不動產預約買
賣契約書，委任劉培處理門牌號碼臺北市○○路○○○巷○號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）之買賣事宜。劉培依上揭契約，於77年5月3日與系爭建物之所有權人即訴外人劉伯中簽訂房屋土地買賣契約書（下爭系爭買賣契約），向劉伯中買受系爭建物，故上訴人與劉伯中成立買賣關係，為系爭建物之買受人。上訴人已於77年間依約給付買賣價金，並經劉培交付予出賣人劉伯中完畢，劉伯中依約應將系爭建物交付予上訴人，劉伯中嗣已死亡，系爭建物現由被上訴人劉元平占有使用中，被上訴人3 人繼承劉伯中之權利義務，為此依買賣契約，請求被上訴人將系爭建物之事實上處分權移轉予上訴人。
㈡上訴人與劉伯中間確實成立買賣契約：
⒈上訴人確實委任訴外人劉培向劉伯中買受系爭建物，上情為
本院86年度自字第443 號、臺灣高等法院87年度上字第1101號刑事案件審理認定在案。系爭買賣契約上蓋有劉伯中之印鑑章，顯然劉伯中確有出賣系爭建物之事實。上訴人持有原證4印鑑證明正本及過戶文件正本，佐以系爭買賣契約第6條「付清尾款時，甲方將房屋、土地產權過戶之表冊等蓋章後，並附戶籍謄本、印鑑證明、身分證影本等各陸份，交乙方備用…」之約定以觀，足明應係劉伯中為履行買賣義務而依約交付過戶所需之相關文件正本。另依證人劉洪福之證述，劉培確實於82年底陪同上訴人委任之劉洪福至系爭建物與屋主劉伯中進行系爭建物之點交，上訴人確為系爭建物之買受人。劉培於買受龍江一村數間房屋事件中，僅係受上訴人委任代為處理之人，該等房屋之買賣關係確係成立於上訴人與該等房屋屋主間。
⒉原證4 臺北市中山區戶政事務所之印鑑證明上所載之「劉伯
中」3 字，應係製作該印鑑證明之公務人員所為之記載，並非劉伯中之簽名筆跡。原審逕以該印鑑證明上之字跡認作劉伯中之簽名，並認定系爭買賣契約、承諾書及收據上簽名非真正，顯有違誤。系爭買賣契約及收據雖均為影本，惟該等文書上所蓋用之印章，確與原證4 印鑑證明上之印鑑章相同，此就該等文書上印文以肉眼比對觀之即足認定。
⒊系爭買賣契約第1 條約定買賣價款分二期付款，簽約時付清
第一期款，自簽約起1 個月內收到第二期尾款新台幣（下同）250萬元後，於1個月內無條件遷出騰空交屋。故第一期價金為何，不影響系爭買賣契約成立與履行。且系爭買賣契約之收據上已載有第一期款為250萬元、價金總額為500萬元，自無原審判決所認「買賣雙方是否有就價金達成合意已非無疑」之問題。
⒋系爭買賣契約之約定內容、條件由上訴人決定，買賣價金由
上訴人支付，訴外人劉培僅係代上訴人向劉伯中買受系爭建物之代表人。故系爭買賣契約最末頁劉培簽名之欄位上特別載明為「買方代表人」，而非載為「買方」。且系爭買賣契約就買受人權利義務之約定事項中均係以「乙方」為稱呼，卻於第8 條約定中特別將「劉培先生」列明。又，上訴人買受系爭建物之目的乃意在取得其坐落之國有土地，故將來係由上訴人而非劉培洽購上開土地。故依系爭買賣契約第3 條及第6條之約定以觀，該契約所載「乙方」當然為上訴人，而非劉培。
⒌本件土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地建築改良
物登記申請書，雖僅有劉伯中之印文，其他各欄位全部空白，惟因該等文書係劉伯中於系爭買賣契約成立並受領價金後，依契約第6 條提供予上訴人辦理權利移轉用，其上未記載其他移轉資料，與常理並無不符。且印鑑章及印鑑證明乃政府為確保社會交易安全、確認當事人真正所設置之制度，印鑑證明及印鑑章除本人外，並非任何人均得取得。上訴人既持有劉伯中之印鑑證明及蓋有印鑑章之過戶相關文件，足認上訴人與劉伯中間就系爭建物成立買賣關係。
㈢本件請求未罹於時效：上訴人欲開發臺北市○○路○○○ 巷龍
江一村之土地，因該等土地歸屬國有，僅有獲准於該等土地上自建房屋之所有權人或事實上處分權人有權申購坐落土地，上訴人遂先向該等房屋之權利人買受房屋，再以該等房屋權利人之名義申購坐落土地，是於上訴人購得該等房屋後，仍有使原始建築人繼續占有房屋之必要。故於買受系爭建物後，買賣雙方始合意由劉伯中繼續占有系爭建物。依上開買賣系爭建物之目的，上訴人得請求劉伯中交付房屋之時點應係於上訴人洽購系爭建物坐落土地之時，並非如原審判決所認之77年，故本件請求應無罹於時效問題。
二、被上訴人抗辯略以：㈠上訴人非系爭買賣契約之當事人，無任何請求權：
⒈系爭買賣契約之當事人乃劉培與劉伯中，上訴人並非契約當
事人，且系爭買賣契約亦無任何記載顯示劉培係上訴人之代理人，則上訴人無權向被上訴人主張。且於代表人代表買方簽約之情形，契約署名處應同時顯現買方及代表人之簽名、用印、住址、身份證號碼等相關資料，惟系爭買賣契約上卻僅有劉培之姓名、簽名、住址、身分證號碼，無上訴人之姓名等相關資料，縱系爭買賣契約為真，劉培亦係以自己名義與劉伯中簽約，故系爭買賣契約當事人應為劉培，上訴人對被上訴人並無請求權可資主張。
⒉上訴人與劉培間是否成立委任係其內部事項，不當然表示上
訴人為系爭買賣契約之當事人。依上訴人與訴外人劉培簽訂之原證1「不動產預約買賣契約書」第1條，可知劉培洽購之房屋，若係合法房屋，則於洽購後移轉予上訴人，為違章建築者，則於收購後再點交予上訴人，是上訴人須於訴外人劉培移轉房屋所有權或點交房屋予上訴人後，始取得房屋之所有權或事實上處分權，惟上訴人自認未取得系爭買賣契約之正本，該正本仍在訴外人劉培處，顯見訴外人劉培尚未將其對於劉伯中之權利移轉予上訴人，上訴人提起本件訴訟逕行請求被上訴人移轉系爭建物之事實上處分權，顯然無據。
⒊上訴人雖提出劉培於刑事自訴案件中之辯護狀，惟該刑事辯
護狀提及之點交事宜屬片面之詞，並無其他資料佐證，況上訴人自該狀所陳述之點交日即82年12月26日至今，並無採取任何實質行動要求或以強制力迫使被上訴人與劉伯中搬遷，與常理有違。劉培於本件居於關鍵性地位，上訴人於本件起訴前近20年劉培在世時，並未為請求，如今卻又以劉培之刑事辯護狀佐證其主張，是否欲趁當事人均過世無法求證之機牟求不法利益？實有疑問。依據劉洪福101 年5月8日之證詞，其對系爭建物之屋主相貌描述不清，且劉伯中於82年時已高齡80多歲，與其陳述當時交談之人歲數不符。況點交係指清點並交付，被上訴人劉元平及劉伯中卻一直居住於系爭建物內，未移轉占有予上訴人，系爭建物顯未經點交之程序，而證人劉洪福就點交之細節事實多稱不復記憶，又無法提出文書資料證實系爭建物經點交，其陳述實缺乏可信度。
㈡被上訴人之父劉伯中與訴外人劉培間並未成立買賣契約：
⒈上訴人提出之系爭買賣契約、77年5月3日簽收條（下稱系爭
簽收條）、72年6 月23日承諾書（下稱系爭承諾書），對照劉伯中親筆書寫之簡介以及劉伯中寫給被上訴人劉元平之家書，即可知系爭買賣契約上「劉伯中」之簽名並非真正，筆跡明顯不同。又系爭買賣契約中吳毓琨之身分證字號部分一再塗改，且前後填寫之身分證字號差異甚大，顯有疑問。系爭買賣契約、簽收條上之「劉伯中」印文模糊不清，實難辨識與印鑑證明上之印文是否相同。且印鑑證明可由他人代理申請，應由戶政事務所出具，上訴人提出之印鑑證明卻由臺北市政府警察局印製，且該印鑑證明之日期係77年5月9日，在簽約後，則劉培係以何種原因，在何種情形下取得印鑑證明，被上訴人實不得而知，難憑印鑑證明即認系爭買賣契約為真正。至上訴人所稱之過戶文件正本，乃地政機關之制式表格，任何人均可取得，且其上均為空白，並無劉伯中之簽名或書寫，無法證明為劉伯中所交付。縱印鑑證明之印鑑章為真，然該印鑑章恐有盜刻盜用之可能，故上訴人提出之印鑑證明及過戶文件亦無法據以證明系爭買賣契約為真正⒉民事法院依法認定事實，不受他事件裁判認定事實之拘束，
業經最高法院21年上字第1228號、49年台上字第929 號判例闡釋在案。本院86年度自字第443 號判決、臺灣高等法院87年度上易字第1101號判決僅係依劉培提出之房屋買賣契約書等證據，認為無法認定其有詐欺意圖，並未認定系爭買賣契約即屬真正，亦未就上訴人與劉培之委任關係為審認。況上開刑事訴訟程序亦未傳喚劉伯中到庭作證或陳述意見釐清系爭買賣契約是否為真正，劉培亦已去世而無法證實，上訴人一己之詞，實難採信。
⒊系爭買賣契約第1 條未載明第一期價款、總價款為何。且系
爭簽收條上之簽名並非劉伯中或吳毓琨之簽名，其上竟有：「劉伯中先生身份證影印3份於5月底前交來絕不延誤。」之記載，顯非劉伯中及吳毓琨所為，被上訴人否認系爭簽收條為真。況系爭簽收條最多僅證明劉培當初有給付第一期價金
250 萬元，就其餘價金上訴人亦未舉證劉培有給付。觀諸原證1 不動產預約買賣契約書中，上訴人等與訴外人劉培間皆有收受訂約金、收受支票銀行票號及金額字樣之載明；系爭買賣契約中卻無任何收受款項之記載，顯有諸多矛盾。且系爭買賣契約第1條及第3條約定劉伯中須於收受全部價金1 個月後無條件遷出騰空，僅戶籍需在劉培取得土地產權後始可遷移。臺灣高等法院87年度上易字第1101號案件審理時，法官曾會同自訴人、自訴代理人、被告及辯護人雙方至現場勘驗，依筆錄記載內容，劉培曾將其他房屋所有權移轉登記予上訴人，或將稅籍改登記為上訴人，或將房屋點交給上訴人，顯見在當時並無事實上不能交屋之情事，未交屋原因應為劉伯中根本未簽訂系爭買賣契約，或劉培未給付全部價金。㈢以不能給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246條第1
項前段定有明文。依71年間公布之國軍在臺軍眷業務處理辦法第152 條之規定，縱使為自費建築之眷舍亦不得買賣，而該法於86年時更名為國軍軍眷業務處理辦法，第29條亦有類似規定，故系爭買賣契約於77年5月3日簽訂時，依上開辦法，即便是自費建築之眷舍，一律應列管為公產，不得買賣。另依93年修正之國軍軍眷業務處理作業要點第8條第2項規定，系爭建物係經列管，比照公產管理，不准轉賣。故縱使系爭建物為劉伯中自費興建，依上開法令規定亦不得出售，無從將系爭建物之事實上處分權移轉予劉培，系爭買賣契約乃以不能之給付作為契約標的，當屬無效。
㈣買賣契約依民法第125 條請求權有15年之時效限制，系爭買
賣契約簽訂日期為77年5月3日，依系爭買賣契約第1 條後段，雙方約定劉培需於簽約起1 個月內給付尾款，在劉培給付尾款後1 個月內，劉伯中無條件遷出騰空交屋，雙方已約定履行期限，故本件劉伯中至遲應於77年7月3日前遷出騰空交屋，該請求權時效期間至少應從履行期限屆至，劉培對劉伯中之請求權可行使之77年7月4日，開始起算15年，至92年7月4日止，上訴人迄至99年8月31日始以起訴狀為請求，顯已罹於時效。縱認系爭買賣契約並非無效，惟劉伯中對系爭建物並無事實上處分權，在此情形下，其僅對劉培負給付不能之契約責任，而此給付不能之請求權亦已罹於時效。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人劉元平、劉元文、劉元正應將門牌號碼台北市○○路○○○巷○號之未辦保存登記建物交付予上訴人。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、上訴人曾於77年3 月13日與訴外人劉培（已歿）簽訂不動產預約買賣契約書，就坐落臺北市○○段○ ○段○○○號等分別為國有、省有、市有、水利會有及私人所有之25筆土地，以及上開土地範圍內，坐落龍江路229 巷之14戶合法房屋、遼寧街口起至龍江路口止之全部違章建築等不動產，訂立預約買賣，約定由劉培洽購上開不動產後，移轉所有權予上訴人或點交予上訴人管有；系爭建物原由劉伯中（已歿）居住使用，被上訴人為其繼承人等情，有上開不動產預約買賣契約書，以及劉伯中之繼承系統表等在卷可稽（見補字卷第3 至7頁、原審卷第29頁），並為兩造所不爭執，堪信為真。
五、上訴人基於系爭買賣契約起訴請求被上訴人交付系爭建物，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠上訴人是否有權依系爭買賣契約請求被上訴人交付系爭建物？㈡如上訴人有權請求被上訴人交付系爭建物，其請求權是否已罹於時效？茲析述如下：
㈠上訴人非系爭買賣契約之當事人，無權依契約請求被上訴人交付系爭建物：
⒈按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準（最高法院17
年上字第906 號判例參照）。債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，第三人並無請求債務人給付之權利，此為債之相對性原則。次按，委任與代理不同。委任係委任人與受任人間之契約行為，代理則為對外關係，代理人必須以本人名義與第三人為法律行為，而其法律效果直接對於本人發生效力（最高法院100 年度台上字第1399號判決意旨參照）。縱有代理權，而與第三人為法律行為時，非以本人名義為之者，亦不成立代理。又雖與第三人為法律行為時，未明示其為代理人；而如相對人按其情形，應可推知係以本人名義為之者，固難謂不發生代理之效果，即所謂之「隱名代理」。惟如代理人當時係以自己之名義而為，即非以代理人之資格而為，已甚明顯者，仍不能認其為代理他人而為（最高法院70年度台上字第2160號判決意旨參照）。又代表與代理不同，代表人為本人即被代表人之機關，其所為代表之行為，固為本人之行為，當然由本人承受其效力，惟代表人與第三人訂立契約時，仍須表明其所代表之人為何人，否則無從確認締約當事人為何人。
⒉上訴人主張劉伯中曾簽訂系爭買賣契約，承諾出售系爭建物
，業據其提出系爭買賣契約、承諾書、簽收條等為證（見補字卷第8 至10頁）；被上訴人雖否認該等文件之真正，惟觀諸系爭買賣契約及簽收條上，除有劉伯中之簽名、蓋章外，並有劉伯中之妻即被上訴人之母吳毓琨之簽名、蓋章，且兩份文件之簽名筆跡互核相符，被上訴人亦未爭執吳毓琨簽名之真正，衡諸常情，如劉伯中無簽署系爭買賣契約、出售系爭建物之意，當無可能由其妻吳毓琨以財產共有人之身份於上述文件上簽名用印，故系爭買賣契約應係由劉伯中簽署無誤。至上訴人主張劉培係受其委任，代表上訴人購買系爭建物，其方為系爭買賣契約之當事人云云，亦為被上訴人所否認。經查，系爭買賣契約第1 條係約定：「劉伯中（以下簡稱甲方）在台北市○○路○○○巷○號之房屋包括違建乙棟（後院樓房）之房屋及土地之產權賣于劉培（以下簡稱乙方）…」，第6 條並約定：「付清尾款時，甲方將房屋、土地產權過戶之表冊等蓋章後，并附戶籍謄本、印鑑證明、身份證影印等各陸份，交乙方備用…」（見補字卷第8至9頁），遍觀系爭買賣契約全文，均無劉培係代理或代表他人簽訂系爭買賣契約之記載。是由系爭買賣契約觀之，該契約顯係由訴外人劉培以自己之名義與劉伯中所簽訂，上訴人並非系爭買賣契約之當事人，自無依約請求被上訴人交付買賣標的即系爭建物之權利。
⒊上訴人固援引系爭買賣契約末頁「買方代表人：劉培」之記
載，以及其持有劉伯中之印鑑證明等文件，主張其係委由劉培代為購買系爭建物，應為系爭買賣契約之「乙方」即買受人云云。然查，上訴人與訴外人劉培間就系爭建物之買賣是否存有委任關係，僅屬彼等間之內部關係，要不得拘束被上訴人；依前揭說明可知，縱認上訴人曾委任劉培洽購系爭建物，然劉培與劉伯中簽訂系爭買賣契約時，既係逕以自己之名義為之，而未表明其代表之人究為何人，亦非以代理人之資格為之，即不成立代表或代理。且上訴人亦未舉證證明劉伯中為法律行為時，應可推知訴外人劉培係以上訴人名義為之，即與「隱名代理」不符。實則，參以上訴人與訴外人劉培簽訂之不動產預約買賣契約書第1 條就「買賣不動產標示」明確約定：「…違章建築：右開土地範圍內，沿民生東路南側，自遼寧街口起至龍江街口止之全部違章建築，概由乙方（即劉培）負責收購後，點交甲方（即上訴人）管有。」（見補字卷第3 頁反面），堪認上訴人顯係與劉培約定由劉培以自己之名義向上開建物之處分權人購得建物後，再將該等權利移轉予上訴人，而非約定由劉培代表或代理上訴人、以上訴人之名義與建物之處分權人簽訂買賣契約，故上訴人顯非系爭買賣契約之買受人，基於債之相對性原則，系爭建物之買賣契約係存在於劉培與劉伯中間，上訴人自不得逕依系爭買賣契約請求被上訴人交付系爭建物。
⒋至證人劉洪福雖到庭證稱其曾於82年底受上訴人委託處理系
爭建物點交事宜（見本審卷第98至99頁），惟查，證人劉洪福係於101 年5月8日到庭作證，距離其所述處理點交事宜之之82年底，已近20年，是其對於當時之處理情況多表示時間已久、忘記了，且其證稱屋主年約60至70歲，然劉伯中為民國前0 年出生（見原審卷第29頁），82年間為83歲，與證人劉洪福所述亦有不符，是證人劉洪福之證述尚不足為有利於上訴人之證明。上訴人雖另以其持有劉伯中之印鑑證明以及加蓋有劉伯中印鑑之空白土地建築改良物買賣所有權移轉契約書（見原審卷第63至66頁），主張其方為系爭買賣契約之買受人；惟依系爭買賣契約第6 條之約定，付清尾款時甲方即劉伯中應將產權過戶之表冊等蓋章後，連同印鑑證明等資料，交乙方即劉培備用（見補字卷第8至9頁）；訴外人劉培依其與上訴人簽訂之不動產預約買賣契約書第4條第3項，則負有於取得系爭建物之移轉過戶書表文件後，加蓋相關印鑑交由上訴人保管之義務（見補字卷第5 頁），故上開印鑑證明等資料，衡情應係由劉伯中依系爭買賣契約交付予訴外人劉培，再由劉培交給上訴人，故亦不得僅憑該等資料，遽認上訴人即為系爭買賣契約所載之買受人。
㈡上訴人並非系爭買賣契約之締約當事人，無權依契約請求被
上訴人交付系爭建物，業如前述。其請求權既不存在，即無再予審究其請求權是否已逾15年而消滅之必要。
六、綜上所述，原審認上訴人與劉伯中間並未成立買賣契約，而為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法經核均不影響判決結果，不再一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 7 月 4 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 林伊倫法 官 陳蒨儀以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 7 月 4 日
書記官 謝淑芬