臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第435號上 訴 人 劉明昌被 上訴人 王佳鳳訴訟代理人 陳日通上列當事人間請求給付違約賠償金事件，上訴人對本院臺北簡易庭中華民國101年9月12日101年度北簡字第2737號第一審判決提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、被上訴人起訴主張：被上訴人以價金新臺幣（下同）238萬元出賣其所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地(權利範圍:16/10000)，及其上門牌號碼：臺北市○○區○○○路○段○○○號10樓之4建物（下稱系爭房地）予上訴人，兩造於100年7月25日訂立不動產買賣契約，並於當日交付24萬元支票作為定金，上訴人嗣未依約給付價金，經被上訴人催告仍未履行，被上訴人自得依系爭契約第11條解除系爭契約，並依同條請求上訴人支付上開24萬元作為違約賠償。至上訴人所抗辯火災、兇殺均非發生於系爭房地，其拒付價金係可歸責上訴人，爰依系爭契約第11條法律關係，請求上訴人給付24萬元。
乙、上訴人抗辯：系爭房地大樓曾為時代飯店，於73年5月28日因火災致19人死亡、35人受傷，嗣始改建為現今之大樓套房，原飯店房間較大，系爭房地僅7坪多，且死亡人數大都集中在高樓層，被上訴人又無法提出系爭房地內無人身亡之證據；85年11月12日再因火警致2死61人輕重傷，前揭2次大火，嚴重損傷該大樓主體結構；嗣於99年6月21日11樓發生情侶凶殺命案，被上訴人在「房地產標的現況說明書」隱瞞上開火災、兇殺、未盡告知義務之詐欺行為，上訴人自得拒付價金。上訴人於100年9月14日函知被上訴人排除上開重大瑕疵，被上訴人未依限排除，上訴人已合法解除系爭契約。另上訴人曾以存證信函要求被上訴人限時提告，且系爭契約第5條亦載明應於7日內提起訴訟，被上訴人提起本件訴訟顯逾7日。末中信房屋之仲介已退還價款予伊，是系爭買賣契約已不存在，上訴人對被上訴人無何契約義務。
丙、原審判決被上訴人部分勝訴，命上訴人應給付被上訴人12萬元，並駁回被上訴人其餘請求，且為准、免假執行宣告（被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，已行確定）。上訴人就敗訴部分提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
丁、兩造不爭執事項（本院卷第72頁背面準備程序筆錄）：
壹、兩造就系爭房地於100年7月25日訂立不動產買賣契約書及房屋交易安全契約書，約定買賣總價為238萬元，上訴人於當日交付面額24萬元支票予中信房屋仲介作為定金。
貳、嗣中信房屋復興加盟店將第1期款24萬元返還上訴人。
參、系爭不動產所在大樓於73年5月28日因火災致19人死亡、35人受傷；復於85年11月12日因火災致2人死亡、61人嗆傷。
肆、上訴人於100年9月14日函知被上訴人排除系爭房地之火災及兇殺瑕疵，並於同年月23日函知被上訴人解除系爭契約。
伍、上訴人於99年11月24日登記取得系爭房地所有權。
陸、上訴人未給付第2期價金。
戊、兩造爭執事項：（本院卷第73頁準備程序筆錄）
壹、系爭房屋本身有無物之瑕疵（即上訴人所抗辯之2次火災死傷、99年槍擊事件）？
貳、被上訴人在「房地產標的現況說明書」中第15項「是否曾發生火災」，及第19項「是否曾發生兇殺或是自殺致死之情事」二欄勾選否，是否有未盡告知義務欺瞞上訴人情事或有詐欺行為？
參、上訴人解約意思表示是否合法生效？
肆、被上訴人以上訴人給付價金遲延解約，是否合法生效？
伍、兩造約定違約金額有無過高？
己、爰就上述兩造爭執事項，分項論敘如下：
壹、依卷附臺北市政府消防局（下稱北市消防局）檢附之73年5月28日現場勘查報告，除記載2-4樓火燒後狀況外，就10樓部分僅記載：由煙薰情形顯示10樓以上至14層樓管道間及房間通道僅被煙薰，依此，尚難認系爭房地本身（即10樓之4）曾遭燒燬，且依該現場勘查報告所載樓層火燒狀況，亦不足證系爭房地因該次火災而有結構安全即滅失或減少其效用之瑕疵。又細閱該現場勘查報告及相關證人筆錄，僅得證系爭房地所在大樓前身即時代飯店火災發生時狀況及災後情形，惟無法證明該死傷之事實係發生於系爭房地內；至85年11月12日之火災事故，北市消防局覆函謂：該大樓6至14樓受火勢不等程度燒損及燒燬，並造成2名市民分因跳樓及嗆傷而死亡等語，亦不足證系爭房地內本身曾發生非自然身故之情，次酌以證人即中信房屋復興加盟店長於原審時結證：兩造買賣標的沒有前開火災死亡受傷人數在裡頭等語明確（原審卷第52頁背面），是上開證據均無法證明上訴人所辯系爭房地因2次火災有人死傷在內一情，是上訴人此點抗辯，自難信憑。又上訴人抗辯：2次火災致系爭房地有結構安全瑕疵，然其就此未舉證以實其說，亦無可採。末查，依證人王金信於原審當庭所提供之99年6月21日網路新聞（原審卷第57頁）載述：一對男女陳屍於11樓套房內，現場有槍械一情，然此死亡事件發生於11樓，與系爭房地（10樓之4）無涉，自不得認系爭房地因上開事件而有何瑕疵，是上訴人辯稱：99年槍擊事件為瑕疵云云，即無足採。
貳、上訴人所抗辯2次火災、男女陳屍11樓套房均不構成系爭房地本身之瑕疵，已如前述，縱認係瑕疵，然依卷附房地產標的現況說明書上緣即明載：請委託人就持有本房地所瞭解之屋況確實填寫，告知買方，第18項：本建築改良物（專有部分）於賣方持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事）（原審卷第14頁），可知兩造系爭契約僅約明：被上訴人就其「持有期間」所知悉者，被上訴人始負告知義務；次以被上訴人係99年11月24日始登記取得所有權，該2次火災約26年、14年前所發生，兩者已相隔甚久，而男女陳屍11樓套房之網路新聞則係99年6月21日，均在被上訴人取得所有權前，且發生地在11樓又未與系爭房地同一樓層，實難認被上訴人知悉上開情事，上訴人既未舉證被上訴人於出賣系爭房地時早知此節或其有何內容詐術之行使，即難認被上訴人有何故意不告知或欺瞞之詐欺可言，是上訴人自不得以詐欺為由撤銷系爭買賣契約之意思表示。
參、系爭房地並無瑕疵，已如前述，則上訴人自不得依民法第359條前段規定解除系爭契約，故其100年9月23日以存證信函以被上訴人未依限排除瑕疵為由，解除系爭契約，係不合法，被上訴人抗辯：系爭契約已不存在云云，於法無由，而不可採。
肆、系爭買賣契約第11條第2項：「甲方（即被告）除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任...若經乙方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償」。查上訴人並未爭執己無按期繳納第2期價金一節，是上訴人有給付遲延價金之事實，應可認定。上訴人雖抗辯：係2次火災死傷、男女陳屍命案之瑕疵，始未續給付價金為不可歸責於己云云，然上訴人所稱此情，均非系爭房地本身所存之瑕疵，是上訴人據此拒付價金，應屬無由，其又未舉證有何不可歸責己事由，是上訴人依系爭契約第11條第2項即應負遲延責任。而被上訴人業於100年9月13日函限催告上訴人於10日內繳納按期支付第2期以下價金（按：共3期），有存證信函附卷可參（原審卷第66頁），惟上訴人仍未給付價金，則被上訴人依第11條第2項，自得解除契約，並得依該項沒收上訴人已支付之24萬元支票作為違約金。
伍、按約定之違約金過高者，法院得減至相當數額，民法第二百五十二條定有明文。至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量標準，倘所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減（最高法院101年度台上字第74號判決參照）。本院審酌被上訴人尚未交付系爭房地，亦未辦理所有權移轉登記，此為兩造所不爭，又上訴人於100年7月25日簽約當日即交付面額24萬元支票，可徵上訴人非無履約誠意，僅因嗣悉曾有前述各該意外事故，基於個人心理因素，始不欲續行履約，然被上訴人自締約後至其合法解約時止，對系爭房地之使用及處分本受有相當限制，後續為處理系爭房地是否再行轉賣事宜，亦須支出一定勞費，兼衡上訴人違約情節程度、社會經濟狀況等一切情狀，認契約所定11條沒收上訴人已繳納之24萬元作為違約金尚屬過高，應核減為12萬元始為允適，是原審就此部分為上訴人敗訴判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
庚、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核不影響判決結果，爰未逐一論述，附此敘明。
辛、結論：上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
民事第五庭審判長法 官 朱漢寶
法 官 徐淑芬法 官 陳琪媛以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 2 月 27 日
書記官 康翠真