臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第73號上 訴 人 全得興建設股份有限公司法定代理人 陳志賢訴訟代理人 張 靜律師複代理人 江健彰複代理人 楊智全律師被上訴人 梅惠卿 住臺北市○○區○○○路○○巷○號7樓之訴訟代理人 黃伯舟
梅張珠美上列當事人間給付租金事件，本院於民國101 年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）被上訴人委託訴外人聯勝開發有限公司（下稱聯勝公司）仲介出租被上訴人所有門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○ 號12樓之房屋（下稱系爭房屋），嗣聯勝公司之營業員即訴外人林政緯帶上訴人員工即訴外人朱俊偉參觀系爭房屋後，兩造即於99年12月20日簽訂系爭房屋之租賃契約（下稱系爭租約），並約定租賃期限自99年12月21日起至
100 年12月20日止，每月應給付租金68,000元、管理費5,400 元。詎料，上訴人除支付第一個月租金68,000元及保證金136,000 元，即未再依約履行。
（二）上訴人對此雖辯稱系爭租約已經於100 年1 月3 日終止，然兩造未達成終止系爭租約協議，上訴人亦未完成點交手續，被上訴人遂以100 年6 月9 日準備書狀之送達為終止系爭租約之意思表示，系爭租約於該日終止。上訴人應給付被上訴人4 個月又19日（即100 年1 月21日至同年6 月
9 日止）之租金315,054 元及5 個月又19日（即99年12月
21 日 至100 年6 月9 日止）之管理費30,420元，扣除保證金136,000 元後，上訴人尚應給付租金及管理費共209,474 元。
（三）又上訴人於原審100 年7 月21日言詞辯論期日始將系爭房屋之大門鑰匙及磁扣返還予被上訴人，故另應給付自同年
6 月10日起至7 月21日止相當於租金之違約金或不當得利共95,192元。為此爰依系爭租約第7 條、第8 條第2 項約定及民法第179 條規定，請求上訴人給付304,666 元及其中209,474 元自100 年8 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人則以：
（一）被上訴人委託之業務員林政緯於招租時，曾以個人名義委由591 房屋交易網刊登租屋廣告，其內容明示：「嚴選」、「外商最愛」、「給您最棒的居家品質」、「時尚豪宅」及「24 H警衛管理」等用語，且於林政緯帶上訴人員工朱俊偉看系爭房屋時，亦曾口頭介紹系爭房屋是如同「五星級飯店式管理」。因而上訴人與被上訴人簽訂系爭租約，上訴人將系爭房屋提供予員工居住，然僅僅數日即發現系爭房屋隔音效果不佳，隔壁常有人吸毒鬧事，經向被上訴人反應均未置理；且系爭房屋之地段八大行業林立、龍蛇雜處，生活環境堪稱複雜。系爭房屋顯然欠缺上開租屋廣告所稱之居住品質，被上訴人未依民法第423 條規定履行租賃物交付及保持義務，該瑕疵之存在，使承租人欲享有寧靜、高品質住居之契約目的不達，故上訴人依民法第
263 條準用第258 條規定，於100 年1 月3 日主張系爭房屋有瑕疵而對被上訴人為終止系爭租約之意思表示，自有理由。
（二）而被上訴人之大哥為其代理人，亦於上訴人表示終止契約之同日表示同意終止契約，則系爭租約於該日合意終止。而上訴人於終止租約後，上訴人員工即於100 年1 月15日搬離系爭房屋另行租屋居住，是縱持有系爭房屋之鑰匙及磁扣，亦無占有之事實。
（三）縱兩造未合意於100 年1 月3 日終止系爭租約，上訴人既於100 年1 月3 日向被上訴人表示退租，依系爭租約第8條第2 項約定，系爭租約於上訴人向被上訴人為終止租約之意思表示1 個月後即已終止，亦無須徵得被上訴人同意。上訴人除需給付自承租日（99年12月21日）起至契約終止日（100 年2 月3 日）按日計算之租金及管理費外，至多僅需賠償上訴人相當於1 個月租金之違約金，然被上訴人卻未返還剩餘保證金，上訴人自得依民法第264 條規定主張同時履行抗辯拒絕返還系爭房屋，舉重以明輕，上訴人拒絕於被上訴人退還剩餘保證金前返還系爭房屋之磁扣、鑰匙應有理由，被上訴人均不得再請求上訴人給付租金或不當得利等語，資為抗辯。
三、原審判決：上訴人應給付被上訴人304,666 元，及其中209,474 元自民國100 年8 月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴被上訴人之訴駁回。並依職權宣告假執行。但上訴人如以304,666 元預供擔保後，得免為假執行。上訴人不服原判決提起上訴，為上訴聲明：原判決關於本訴部分廢棄，被上訴人於第一審之訴駁回；被上訴人為答辯聲明：上訴駁回。
四、經查：
（一）兩造因聯勝公司營業員林政緯之仲介，而於99年12月20日就系爭房屋簽立系爭租約，約定由被上訴人將其所有之系爭房屋出租予上訴人，租賃期限自99年12月21日起至100 年12月20日止，每月租金68,000元及管理費5,400 元，並應於簽約時繳交相當於兩月租金之保證金136,000 元。上訴人於承租系爭房屋後，已經繳交保證金136,000 元及99年12月租金68,000元予被上訴人，並由其員工朱俊偉居住使用系爭房屋。
（二）上訴人於100 年7 月21日原審言詞辯論期日當庭交還系爭房屋鑰匙4 支、磁扣4 個予被上訴人收受。
上開事實為兩造所不爭執，且有系爭房屋租賃契約在卷可稽，並經證人林政偉到庭陳述明確，自為真實。
四、被上訴人主張上訴人應給付系爭房屋租金，並於租約終止後，給付相當於租金之不當得利，然為上訴人所不承認，並以前揭情事資為抗辯，是本案兩造所爭執者應為下列事項即：
（一）系爭租約係何時終止，終止之事由為何？
（二）系爭租約終止後，上訴人何時履行遷讓返還系爭房屋之義務？
（三）上訴人就返還系爭房屋4 隻鑰匙及4 隻磁扣主張同時履行抗辯，有無理由？
（四）被上訴人主張上訴人應給付租金及相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，其金額如何？
五、就上述爭執事項（一），判斷如下：
（一）上訴人主張系爭房屋未有網站保證之品質，係被上訴人未依民法第423 條規定履行租賃物交付及保持義務，故依民法第263 條準用第258 條規定，於100 年1 月3 日終止系爭租約云云。惟契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限，民法第154條第1項定有明文。又要約之引誘，乃表示意思，使他人向自己為要約，並不發生法律上效果，亦即無結約意思。準此，若僅係誘使他方與自己訂約之手段，乃屬要約之引誘，不具有要約之拘束力。經查，被上訴人委託之業務員林政緯固曾於591 房屋交易網刊登租屋廣告並使用「嚴選」、「外商最愛」、「給您最棒的居家品質」、「時尚豪宅」及「24H 警衛管理」等用語，然前揭網站廣告僅係媒介平台，欲租屋者經由瀏覽網頁聯繫刊登廣告者，並非得逕於網站上訂立租賃契約，是該網站廣告內容均係誘使網頁瀏覽者提出要約，僅為要約之引誘，尚不能遽認網站廣告內容即屬系爭租約之一部。又證人林政緯於原審證述：系爭房屋一開始是上訴人員工朱俊偉接洽，並帶朱俊偉參觀房子，簽約時朱俊偉對於房屋的狀況沒有特別意見，上訴人對於房屋條件沒有特別要求等語。則兩造已經於參觀系爭房屋後另行簽訂系爭租約，並未就前揭廣告內容另為磋商，使之成為具體要約，亦未就房屋之條件特別約定，則尚不因前揭廣告即認被上訴人有依廣告內容為給付及保持義務。上訴人雖主張系爭房屋隔音效果不佳，居住數日即有人吸毒鬧事且系爭房屋之地段生活環境複雜，不具有良好居住品質，顯然有瑕疵，惟此部份並未舉證以實其說，則其主張得依民法第263 條準用第258 條規定終止，即非有據。
（二）上訴人復主張被上訴人於100 年1 月3 日即同意終止契約云云。經查，證人林政緯於原審證稱：簽約之後兩造在
100 年1 月初時，被上訴人有來找過我，說上訴人之員工說附近鄰居有人吸毒，要我幫忙處理。之後被上訴人說上訴人要解約，但如果要提前解約，必須依照合約內容來進行，後來我就到上訴人公司去，上訴人法定代理人及員工朱先生都在現場說要退租，因為被上訴人說出國期間由被上訴人大哥處理，當下我有打給被上訴人大哥，其說依照合約走，必須扣一個月押租金再完成解約動作點交返還鑰匙等語（見原審卷第68頁）。復參以上訴人於100 年2 月21日委託上訴人訴訟代理人發函通知被上訴人，其內文重申上訴人已於100 年1 月3 日表示退租（見原審卷第21頁）。是上訴人主張已於100 年1 月3 日向被上訴人為退租之意思表示，通知並已到達被上訴人，並非無據。惟被上訴人僅表示依照系爭租約內容進行，應扣除一個月之保證金、點交系爭房屋並返還鑰匙，難逕認此被上訴人之表示即屬於100 年1 月3 日當日合意終止契約，上訴人主張合意終止契約，容有誤會，尚非有據。
（三）復按租賃契約乃繼續性之契約，一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅。當事人如於租賃契約內約定得解除租賃契約，應解為其約定為得終止租賃契約。查系爭租約第8 條特約事項第2 項約定：「本契約租賃契約未滿，乙方（即上訴人）欲提前解約，應提前1 個月告知甲方（即被上訴人），並扣除1 個月的擔保金做為違約金，甲方應退還乙方交付未到期之支票。」等語，有系爭租約在卷足稽（見原審卷第104 頁反面）。前揭約定上訴人得解約，應解為上訴人得終止租賃契約，準此，依兩造所簽訂系爭租賃契約，承租人於1 個月前提前告知出租人，並扣除1 個月的保證金做為違約金後，不需經由出租人之同意，即得單方終止系爭租賃契約，而上訴人已於100 年1 月3 日將終止之意思表示通知被上訴人，被上訴人亦已知悉，依系爭租約第8 條第2 項約定，系爭租約於上訴人向被上訴人為終止租約之意思表示1 個月後即100 年2 月3 日業已終止。
（四）被上訴人復抗辯上訴人向無權處理之第三人即被上訴人之大哥表示終止租約，縱被上訴人大哥同意，應非適法云云。惟被上訴人已受上訴人通知終止租約，租約亦已於100年2 月3 日單方終止等情，認定如前，被上訴人主張洵非有據。況證人林政緯亦證稱：被上訴人說他出國由被上訴人大哥處理等語，足認被上訴人已經向林政緯表示授權被上訴人大哥處理系爭租約。
六、就上述爭執事項（二），判斷如下：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，又有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄，應預先通知債權人。但不能通知者，不在此限，民法第
455 條、第241 條定有明文。又系爭租約第5 條第4 款已約定：乙方（上訴人）應於租約終止時將房屋回復原狀並遷讓交還，所謂交還係指與甲方（被上訴人）完成屋況及設備點交手續等語，則上訴人應於租約終止時應會同被上訴人就系爭房屋及設備點交，方得謂已依兩造約定交還系爭房屋。上訴人並未會同完成屋況及點交設備手續，亦未返還系爭房屋鑰匙及磁扣，至100 年7 月21日方當庭交還前揭物品予被上訴人，為兩造不爭執，則上訴人於系爭租約終止後，並未依照約定履行遷讓返還系爭房屋之義務。嗣上訴人於100 年7月21日當庭以書狀表示已搬離系爭房屋，並將系爭房屋鑰匙磁扣交還被上訴人，則足認上訴人於該日因通知被上訴人拋棄系爭房屋之占有並交付系爭房屋鑰匙，而履行交還系爭房屋之義務。
七、就上述爭執事項（三），判斷如下：按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條第1 項定有明文。經查，系爭租約第3 條第4款約定保證金：為2 個月租金，金額為136,000 元整，於乙方交還房屋及結清費用，並將戶籍及公司行號遷出完成時，由甲方無息退還給乙方等語。又系爭租約已約定上訴人應於租約終止時將房屋回復原狀並與被上訴人完成屋況及設備點交手續交還系爭房屋，則兩造依系爭契約約定，需先就系爭房屋進行屋況及設備點交手續完成交還系爭房屋，被上訴人方有交還擔保金之義務。而上訴人於終止系爭租約後，並未會同被上訴人點交並交還房屋，為上訴人所不爭執，是被上訴人於上訴人交還房屋前，尚無給付保證金義務。上訴人主張保證金返還前得行使同時履行抗辯權，非有理由。
八、就上述爭執事項（四），判斷如下：
（一）上訴人於終止租約後，未依照兩造約定交還系爭房屋，直至100 年7 月21日止方返還系爭房屋，業如前述，則於未依約履行返還系爭房屋之義務前，上訴人仍屬占有系爭房屋。而上訴人雖主張早已搬離系爭房屋並另行承租其他房屋，惟並未舉證已將拋棄占有之事實通知被上訴人以代交付，是尚不能單以上訴人之員工逕自搬離系爭房屋之舉，即認定其已無繼續占用系爭房屋之情事。上訴人直至100年7 月21日通知被上訴人拋棄房屋占有並返還系爭房屋鑰匙前，仍屬占有系爭房屋一情，均堪認定。
（二）被上訴人主張上訴人應給付租金，並自系爭租約終止後屬無權占有，應給付相當於租金之不當得利等語，惟經上訴以前詞置辯。經核：
1.兩造之租約已於100 年2 月3 日終止，則依系爭租約第3條第1 項、第2 項、第8 條第2 項約定，上訴人應給付被上訴人100 年12月21日起至2 月3 日之租金即99,733元（計算式：68,000＋68,000×14 /30＝99,733，小數點以下四捨五入，以下同），99年12月21日起 至100 年2 月3 日管理費7,920 元（5,400 ＋5,400 ×14/30 ＝7,920 ），及1 個月之保證金68,000元。
2.又被上訴人直至100 年7 月21日返還系爭房屋鑰匙前，仍屬占有系爭房屋，業如前述，則上訴人仍應返還被上訴人自100 年2 月4 日至100 年7 月21日止（共168 日），相當於租金之不當得利380,800 元（計算式：68,000÷30×
168 ）。
3.綜上，上訴人應給付租金暨不當得利為556,453 元（99,733＋7,920 ＋68,000＋380,800 ＝556,453 ），扣除上訴人已給付之保證金及租金20,4000 元後，上訴人仍應給付被上訴人352,453 元（556,453 －204,000 ＝352,453），上訴人僅請求被上訴人應給付304,666 元及其中209,474 元自100 年8 月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即非無據。
九、綜此，被上訴人依系爭租約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付如其聲明所示，為有理由，應予准許，原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，核無違誤，上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘明。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第
3 項、第450 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 12 月 5 日
民事第七庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 林玉蕙法 官 曾育祺以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 5 日
書記官 徐悅瑜