臺灣臺北地方法院民事裁定 101年度事聲字第263號異 議 人 彭賢光上列異議人即承租人對相對人即債權人臺灣土地銀行股份有限公司及債務人林心怡間清償債務強制執行事件，異議人對於中華民國101年6月13日本院民事執行處司法事務官所為100年度司執字第76184號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、本件異議意旨略以：系爭門牌號碼為台北市○○區○○路2段301巷18號之1及其坐落基地應有部分之執行標的既已有第三人及債務人租賃關係之約定，拍定人自拍定後取得權利移轉證書之日起即可逕向第三人收取租金，尚無須另行大費周章尋另覓承租人，應可使應買人應買意願增加，故租賃關係是否存在，全無對債權人有何不利，且民法第425條第1項已載明買賣不破租賃之原則以求保障經濟弱勢之承租人，倘容債權人得任意請求除租拍賣，豈非與立法之目的相悖離，且承租人已付之押租保證金亦將無法請求返還，更恐有使債權人與債務人通謀為聲請執行除租拍賣，而損害承租人基於租賃契約上所得享有之權利。再者，強制執行法第98條第2項規定債權人請求聲請除租拍賣時，應先依法聲請停止拍賣後，再向法院聲請減價拍賣或另行估價，然觀諸本件，本院雖表示債權人確有聲請停止執行後復再聲請減價拍賣之通知，然本院卻未發函通知抵押權權人及承租人，枉顧抵押權權人及承租人之權益。另查，本件執行標的所在地，其週邊相類條件之不動產交易行情，約為每坪新臺幣（下同）30餘萬元，然本件所定之拍賣價格，自始即高於一般市場行情甚多，從而其無法拍定究係因系爭執行標的定價過高所致亦不無可能，倘若其僅以未拍定之結果即認定係因租賃關係存在之影響，實與前揭法文制定目的及要件有所不符，故該除租命令應予撤銷。
二、按抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力，故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上設定地上權或其他以使用為目的之物權，或成立租賃關係，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去或終止，依無地上權或無租賃狀態拍賣，此乃民法第八百六十六條第一、二項規定之所由設。是以法院依該條項規定裁定除去地上權或終止租賃關係而拍賣時，因在該執行程序中，地上權或租賃關係被除去或終止者，依強制執行法第九十八條第二項但書規定，不隨同不動產之拍賣而移轉，執行法院發給權利移轉證書時，仍應依職權通知地政機關塗銷該地上權之登記（同法第十一條第一項），並應認該地上權或租賃關係已失其存在。於此情形，該被除去或終止之地上權人或租賃權人自不得對抵押權人或拍定人主張地上權或租賃權，進而對抵押不動產之拍賣享有優先承買權（土地法第一百零四條）。最高法院100年台上字第802號判決意旨可資參照。
三、本院查：
（一）本件債務人林心怡以其所有之門牌號碼為台北市○○區○○路2段301巷18號之1及其坐落基地應有部分（下稱系爭房地），於99年3月4日設定第一順位最高限額抵押權予相對人臺灣土地銀行股份有限公司，擔保新臺幣2,220萬元債權，有建物及土地登記第二類謄本附於本院100年度司執字第76184號強制執行卷足稽。另異議人彭賢光向債務人承租系爭房屋，租期自99年10月1日起至103年9月30日止等情，復有房屋租賃契約書、100年7月11日執行筆錄，附於本院100年度司執全字第478號執行卷宗可佐。堪認異議人承租系爭房屋之時間係在上揭抵押權設定之後無訛。
（二）系爭房地經鑑定價值為30,142,000元，經本院委託臺灣金融資產服務股份有限公司於101年2月21日以最低價3,620萬元實施第一次拍賣，無人應買；101年3月13日以最低價2,897萬元實施第二次拍賣，無人應買；101年4月3日以最低價2,318萬元實施第三次拍賣，無人應買，遂於101年4月6日實施特別變賣程序，有柏登不動產估價師事務所鑑定報告、各該拍賣公告附於該執行卷為憑。顯見異議人彭賢光與債務人間之系爭租約，致系爭房地於拍定後不點交之拍賣條件，確已影響債權人實行系爭抵押權以滿足系爭抵押債權之目的。本院司法事務官依債權人聲請，認定系爭租賃關係，顯已影響應買意願及債權人抵押債權之受償，依法除去債務人與異議人間就系爭房屋租賃關係後拍賣，核與首揭規定相符，揆諸上揭規定及說明，洵屬有據。
（三）又民法第866條第2項之立法係參照司法院院字第一四四六號、釋字第一一九號及釋字第三０四號解釋所增訂第二項，俾於實體法上訂定原則，以為強制執行程序之依據。目的避免抵押權成立登記後之始約定之租賃權於拍賣時導致無人應買或出價不足清償抵押債權而使登記在先之抵押權受影響，故拍賣法院終止租賃契約之權自優先民法第425條買賣不破租賃原則之適用。至異議意旨假設應買人參與投標均另謀出租予他人及指稱本件鑑定價格過高，始無人應買，不能怪罪租賃權云云，乃異議人主觀之詞，亦不足採。
四、綜上所述，異議人與債務人間之租賃契約確有影響抵押債權人實行抵押權，執行法院依債權人之聲請終止該租賃關係，並駁回異議人之聲請，經核認事用法，尚無未合。異議人意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 20 日
民事第二庭 法 官 吳定亞以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 101 年 7 月 20 日
書記官 桂大永