臺灣臺北地方法院民事裁定 101年度事聲字第419號異 議 人 王平芬上列異議人對債權人宋佳烜與債務人張爕侯間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對本院民事執行處司法事務官於民國101年9月10日所為100年度司執字第39706號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之；當事人或利害關係人對於強制執行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請及聲明異議，強制執行法第3條、第12條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議無理由者，應送請法院裁定之；法院認第 1項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之 1準用民事訴訟法第240條之3、第240條之4之規定亦揭櫫甚明。本件異議人於本院民事執行處司法事務官為駁回處分送達後10日內，以書狀表示不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開規定相符。
二、本件異議意旨略以：異議人與債務人雖為配偶關係，惟感情長久不睦，早已分居多年，與債務人就國軍眷舍應如何分配一事，早於民國89年3月31日即有協議，債務人同意全權歸由異議人受領。而債務人又曾對異議人提起確認婚姻關係不成立之訴訟，雖經鈞院95年度家訴字第131號、高等法院96年度家上字第85號及最高法院96年度台上字第1987號判決敗訴確定，惟可知異議人與債務人間確已交惡，則異議人與債務人於公證人認證下簽訂不動產預定買賣契約書之同時，並簽訂租賃契約，並無違反常態，亦無通謀虛偽意思表示。原裁定以異議人為債務人之配偶，即認異議人與債務人間定有租賃契約違反常態等，應有違誤。故異議人並非債務人之占有補助人，係本於為自己占有之目的而向債務人承租本件拍賣標的。又執行法院不得就異議人與債務人間租賃契約是否無效等，實體事實進行判斷，是於系爭租賃契約未經執行法院排除前，執行法院於拍賣公告上應不得記載為點交。況系爭租賃契約係成立於債務人與債權人宋佳烜就系爭拍賣標的設定抵押權登記之前，本無法除去系爭租賃契約後為拍賣。而債權人宋佳烜曾對異議人及債務人提起確認租賃關係不存在之訴，惟經法院審理後，已撤回起訴，由此更可證異議人與債務人間之租賃契約為真實，且與債務人是否為履行同居義務而遷入系爭拍賣標的無關。是原裁定以異議人與債務人間定有租賃契約違反常態，且因夫妻不能排除同居義務之履行，而與其他第三人定有租約之情形有別等，認拍賣公告上將點交情形記載為點交並無違誤等，顯有侵害異議人之權利，爰聲明異議，請求廢棄原裁定等語。
三、按實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之；且上述規定，於不動產執行程序準用之，強制執行法第51條第3項、第113條定有明文。又債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人。而拍賣之不動產可否點交，以查封時之占有狀態為準，苟查封時不動產為債務人占有，執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點交，不因事後債務人將不動產移轉予第三人占有而受影響。出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人占有前，經執行法院查封者，承租人不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交，強制執行法第99條第1項前段、辦理強制執行應行注意事項第57條第2項及第10項並有明文。故不動產實施查封後，第三人未經執行法院許可，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院自得依職權或依聲請排除之，並點交於買受人或承受人，俾以貫徹強制執行之效果，確保執行債權人之權益。另參諸辦理強制執行應行注意事項第57則第10款之規定，係為避免債務人勾串第三人事後以租賃為由以排除點交，故占有之解釋應予限縮為須具有足以供不特定人辨識之占有外觀，始可認有事實之交付占有。（司法院司法業務研究會第49期研究專輯第28則研討結論參照）。另拍賣公告所為關於拍賣條件之記載，係屬執行法院應依職權調查之事項，如第三人主張本於租賃關係而於查封前即占有拍賣標的物時，執行法院雖不得就第三人所主張之租賃契約關係是否實在為實體上之審認，然仍應就第三人是否於查封前即占有之事實，依職權斟酌相關卷證資料為形式上審查後認定之，以供拍賣標的物是否點交之記載。
四、經查：㈠本件拍賣標的物即坐落臺北市○○區○○段一小段15地號土
地及其上6185建號、門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○巷○號3樓之1之建物（下稱系爭不動產），於100年5月12日即經本院辦竣查封登記在案，有本院100年5月12日北院木100司執福字第39706號囑託查封登記函及臺北市松山地政事務所100年5月17日北市松地一字第10030775800號函附卷可稽。
又系爭不動產前經本院民事執行處於100年6月16日對系爭不動產實施現場查封時，異議人在場表示系爭不動產原由異議人向債務人購買，惟因屬軍宅而有過戶之時間限制，故由異議人向債務人承租使用等語，主張系爭不動產現為其所占有使用中，有本院100年度司執字第39706號執行事件中100年6月16日查封筆錄可稽。嗣異議人又於100年7月25日具狀陳稱其自99年1月6日起即向債務人承租系爭不動產，並占有使用系爭不動產迄今，本院即因之於拍賣公告中記載異議人陳述之情形，並註明該不動產於拍定後不點交，而於101年4月9日以底價4,165萬元進行第1次拍賣，然該不動產因無人應買而未予拍定。債權人宋佳烜即於101年7月12日具狀主張異議人為債務人之配偶，與債務人共同生活而為同居一家之人，且未占有使用系爭不動產，而以拍賣公告就點交情形應記載為點交等聲明異議。本院於101年8月17日至系爭不動產處履勘後，於101年8月22日將本院北院木100司執福字第39706號之拍賣公告（第二次拍賣）中之點交情形改記載為點交等情，業經本院調閱前揭案號執行卷查核無訛。
㈡查系爭不動產於查封後，曾經臺北市政府警察局松山分局員
警於100年6月25日親至系爭不動產所在地查訪使用情形為無人居住，有臺北市政府警察局松山分局100年6月28日北市警松分刑字第10031178800號函附於執行卷可考。另本院亦曾於101年8月17日現場履勘系爭不動產之占有使用狀況，而據履勘現場之情狀，及債權人之代理人就系爭不動產使用情形之描述，履勘筆錄就系爭不動產之使用狀況之記載為「異議人並未實際住在該屋內（因客廳空無一物、無衣物、衣櫥及相應的盥洗設備，顯係因今日之履勘才搬進來，故事實上應為無人居住使用之房屋）....。」、「王平芬稱上開2間公司只是設址在此，不代表系爭房屋有人居住使用，後履勘期間有人來訪，債務人及在此辦公之人不會使用門鈴....。」等語，有101年8月17日履勘筆錄二份附於本院100年度司執字第39706號執行卷可稽。雖異議人稱其本係向債務人購買系爭不動產，因系爭不動產屬國軍老舊眷村改建獲配之房屋，有過戶之時間限制，而改為自99年1月6日起，先向債務人承租系爭不動產。惟按占有乃對物事實上之管領力，係屬一種事實狀態，應具備一占有之公示外觀，足以供他人辨識占有人為何人，始足當之，且前開司法院司法業務研究會第49期研究專輯第28則研討結論，更以承租人若係以查封前與債務人訂約承租執行標的而主張占有執行標的物時，其占有之解釋，則更應限縮為須具有足以供不特定人辨識之占有外觀，始可認有事實之交付占有。是雖異議人於履勘當日使用系爭不動產所配置之停車格，並由其開啟系爭不動產之門，又稱系爭不動產係供其與其2合夥人作為辦公室使用，然履勘當日於系爭不動產內辦公之人，就屋內設備使用方式均不熟悉，而依前開臺北市政府警察局松山分局之回函及履勘筆錄所載，系爭不動產於101年6月16日現場查封及同年8月17日履勘現場時，亦均無足以供不特定人辨識之占有外觀，顯見異議人與履勘當日進入系爭不動產內辦公之人，均係於履勘期日前不久始進入系爭不動產，是尚難認債務人於查封前已將系爭不動產事實交付異議人占有，而仍應僅為債務人之占有輔助人。故依前開規定，縱異議人與債務人間之租賃契約為真，亦因異議人未實際住居及使用系爭不動產，仍應認異議人不得執其於查封前與債務人訂約承租系爭不動產，而主張不得點交。又異議人曾於履勘現場表示願意提出已交付押租金1,875萬元與債務人一事提出證明，然其迄今未能舉證證明之，則縱異議人持有系爭不動產鑰匙，亦不影響查封時無人占有使用之事實。故據前揭說明，執行法院就關於第三人是否於查封前即占有系爭不動產等事實，據其所為之調查，於拍賣條件記載為「本院至現場履勘時，據債務人之妻子表示，現由其占有使用中，另據大樓總幹事稱，拍賣標的物配置有一停車位（車位44），本件拍定後點交」（參本院100年度司執字第39706號執行卷；101年8月22日北院木100司執福字第39706號第二次拍賣公告），並無不法。
五、綜上所述，異議人雖以司法事務官所為異議人為與債務人共同生活而同居一家之人，與強制執行法第99條所指之第三人不同之認定應有違誤，而主張執行法院駁回其異議應有違誤。惟依異議人所陳，縱其非與債務人同居於一家之人，亦因其與第三人於系爭不動產查封時，並未實際管領使用系爭不動產，而應僅為債務人之占有輔助人，而致系爭不動產仍為得點交之執行標的物。是異議人所稱司法事務官應於拍賣公告中記載為不點交之主張，即屬無據。故而，司法事務官駁回異議人之聲明異議，並無違誤。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 28 日
民事第二庭 法 官 陳慧萍以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1000元。
中 華 民 國 101 年 9 月 28 日
書記官 黃靖雅