臺灣臺北地方法院民事裁定 101年度事聲字第536號異 議 人 許耀文上列異議人因債權人萬榮行銷股份有限公司與債務人張淑華間清償債務強制執行事件，對於中華民國101年10月23日本院司法事務官所為之100年度司執字第102762號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240之3條及第240之4條分別定有明文，此為強制執行法第30條之1所準用。準此，異議人如對於本院民事執行處司法事務官所為駁回裁定不服，依前開規定，自應以提出異議方式救濟。又依本編規定，應為抗告而誤為異議者，視為已提起抗告；應提出異議而誤為抗告者，視為已提出異議，民事訴訟法第495條亦有明定。是以，本件異議人對於本院司法事務官所為處分聲明不服，雖誤載為「抗告」，揆諸前開規定，仍應視為提出異議，本院司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核無不合，先予敘明。
二、次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，民法第425條之1第1項前段、第426條之2第1項前段、土地法第34條之1第4項及第104條第1項前段分別定有明文。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段固定有明文，惟上開規定係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年臺上字第945號判例參照）。另執行法院於第三人主張優先購買權時，僅得就該第三人是否符合優先購買權之資格，從形式上予以審查，至於該優先購買權是否確實存在，則屬實體爭議，應循訴訟程序加以解決，非執行法院於執行程序中所得加以審究（最高法院101年度臺抗字第386號裁判參照）。
三、異議意旨略以：鈞院民事執行處拍賣債務人張淑華所有坐落臺北市○○段○○段3小段132地號土地（權利範圍13/5000，下稱系爭土地），異議人所有門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號房屋（○○○區○○段○○段1建號建物，下稱系爭建物）坐落於系爭土地上，依民法第425條之1、第426之2條及土地法第104條規定，異議人有優先承買權，然執行法院未通知異議人優先承購，違反強制執行法第12條規定，原裁定徒以系爭建物已登記為第三人曾恆隆所有而駁回異議人之聲請，容有未洽，異議人於民國68年8月4日領得執行法院發給系爭建物之權利移轉證書時，即取得系爭建物所有權，不待所有權移轉登記，且迄今仍占有使用中，第三人曾恆隆辦理所有權登記之效力不影響異議人取得系爭建物所有權，原裁定未調查異議人是否已領取系爭建物權利移轉證書而得主張系爭土地之優先承買權，遽令異議人提起民事訴訟，實有未洽，爰依法提出異議，請求廢棄原裁定等語。
四、經查：
（一）本院100年度司執字第102762號債權人萬榮行銷股份有限公司與債務人張淑華間清償債務強制執行事件，於101年6月11日就債務人張淑華所有系爭土地進行第3次拍賣，由第三人許滿萍以新臺幣（下同）55萬3600元得標，嗣本院司法事務官於101年7月30日以北院木100司執精字第102762號公告系爭土地上建物專有部分所有人優先承買權之行使期間及方式，異議人於101年8月20日提出本院67年度執字第5838號清償票款強制執行事件於68年8月4日核發之不動產權利移轉證書，主張其為系爭建物所有權人，聲明優先承購系爭土地，又系爭土地之共有人吳金鉛等人於101年8月27日提出土地及建物登記謄本，主張其等於系爭土地上有專有部分建物所有權，聲明以拍定價格優先承買系爭土地，復於101年8月30日提出系爭建物登記謄本、本院72年度訴字第709號、臺灣高等法院72年度上字第3558號、最高法院75年度臺上字第129號、臺灣高等法院75年上更㈠字第89號、最高法院77年度臺上字第790號、臺灣高等法院77年上更㈡第153號、最高法院79年度臺上字第727號民事判決及臺灣高等法院79年上更㈢字第136號、最高法院81年度臺抗字第129號民事裁定等件，主張異議人並非系爭建物之所有權人，故無優先承買權，異議人乃於101年9月17日具狀聲明優先購買，經本院司法事務官以系爭建物所有權人登記為曾恆隆，異議人稱系爭建物為其所有尚乏根據為由，裁定駁回異議人之聲請等情，經本院依職權調閱本院100年度司執第102762號執行卷宗查明屬實，堪可認定。
（二）異議人雖主張其於68年8月4日領得本院核發之權利移轉證書時，即已取得系爭建物之所有權，不待所有權移轉登記，且迄今仍占有使用中，第三人曾恆隆辦理所有權登記之效力不影響異議人取得系爭建物所有權云云，並提出不動產權利移轉證書為憑，然異議人前曾就系爭建物提起確認所有權存在之訴，迭經本院72年度訴字第709號、臺灣高等法院72年度上字第3558號、最高法院75年度臺上字第129號、臺灣高等法院75年上更㈠字第89號、最高法院77年度臺上字第790號、臺灣高等法院77年上更㈡第153號、最高法院79年度臺上字第727號判決及臺灣高等法院79年上更㈢字第136號、最高法院81年度臺抗字第129號裁定駁回異議人之訴確定，有上開歷審裁判附於本院100年度年度司執字第102762號執行卷宗可稽，觀諸上開民事確定判決之理由認定：「系爭1樓及地下室房屋於查封時既屬邱黃桂香等6人共有，依建造執照案卷資料顯示及該6人提供土地合建之筆數，面積加以核計，7筆土地總面積計為517平方公尺，邱黃桂香部分3筆僅有222平方公尺，有土地登記簿謄本可按，足見邱黃桂香共有比例之應有部分並未逾2分之1，而系爭建物查封後之拍賣行為，又未經其他原始建造人之地主所追認，是執行法院所為系爭建物之拍賣行為，不但就非屬執行債務人邱黃桂香單獨所有之房屋而為出賣，且其處分未經其他共有人同意，更不合土地法第34條之1第1項之規定，其拍賣行為自屬無效」，準此而論，本院67年度執字第5838號清償票款強制執行事件就系爭建物所為之拍賣行為既屬無效，即難認異議人已拍定取得系爭建物之所有權，則執行法院依形式上審查認異議人並無優先購買權而裁定駁回其聲請，尚無不合，異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。至於系爭建物所有權歸屬及異議人對於系爭土地有無優先承買權，核屬實體爭議，應循訴訟程序加以解決，非執行法院於執行程序中得以審究，併予敘明。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 28 日
民事第二庭 法 官 鍾素鳳以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 101 年 11 月 28 日
書記官 林玗倩