臺灣臺北地方法院民事裁定 101年度抗字第210號抗 告 人 張國榮相 對 人 高秀琴法定代理人 高娜即高秀琴監護.上列當事人間變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、按非訟事件法第1條規定，法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定。再依非訟事件法第1條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，最高法院67年度第3次民事庭庭推總會決議，可資參照。次按民法第820條第1項、第2項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。再按，法院依民法第820條第2項所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其性質，並不涉及實體權利之終局爭執，且為使共有物之管理順遂進行，亦有程序便捷之需求。而觀諸共有物之管理，將其修訂為多數決，主要理由無非基於促進共有物之有效利用，且為讓共有不動產處分之多數決規定取得平衡，其中就民法第820條第1項之新增相關規定，亦是參酌土地法第34條之1第1項「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」之規定，可知共有土地之處分採多數決原則，然而，共有土地之出租屬於共有物之管理，依民法第820條第1項舊條文規定，卻需由共有人共同為之，顯然輕重失衡。就利益衡量來說，共有土地之處分對共有人權益之影響較出租為大，前者為高度行為，依土地法第34條之1第1項規定，無庸全體共有人同意；後者為低度行為，依民法第820條第1項舊條文規定，反需共有人全體共同為之，有違事理衡平。為匡正此項缺失，故修正條文對於共有物之管理而改採多數決。又為防杜該多數決所為之管理決定，修正後之民法第820條第2項規定，多數決所定管理方法有顯失公平者，不同意共有人得聲請法院以裁定變更之。從而，依民法第820條增訂上述第2項規定之立法意旨，共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人（不問是持反對意見之積極不同意共有人或未表示意見乃至於未參與同意決定之消極不同意之共有人均包括在內）得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。然而是否顯失公平，應由法院依非訟程序，斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。
二、抗告意旨略以：座落於如附表所示之系爭土地為相對人與伊共有，相對人於民國99年10月28日出租土地予第三人陳同，約定月租金為新臺幣（下同）9,000元，租賃期間為5年，嗣於100年3月4日展延為20年，租期延至119年10月31日，均未依土地法第34條之1第2項規定，踐行事前通知義務，使伊享有優先權，原審裁定漏未考量民法第820條規定係採多數決原則，應於作成處分行為之前，踐行事前通知全體共有人之義務，否則無法保障少數不同意管理方法共有人之權利，而有違反司法院釋字第141號、第652號解釋之情節，逕為出租行為無土地法第34條之1第2項類推適用之認定，於法自有未合。且展延租期約定之時，其月租金維持不變，亦無租金調整約定，顯與土地地價係逐年攀升，其租金行情亦隨之調漲不符，相對人與陳同間之上開約定，勢將造成租金逐年脫離市場行情，導致出租人受有不利，使其他共有人同受租金損失損害，其管理方式顯失公平，伊自得依同法同條第2項規定，聲請鈞院廢棄展延租期之約定，惟原審裁定以系爭土地之公告現值20年間漲幅僅達18％，該租金相當於公告現值周年利率5.03％，並無顯失公平，駁回伊變更共有物管理之聲請，惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度，及承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準，此有68年臺上字第3071號判例要旨參照，相對人所為之租金約定，即有顯失公平之情，原審裁定逕以公告現值而為認定，其事實認定亦有未當，為此提起抗告求為廢棄原裁定，准依民法第820條第2項之規定，聲請鈞院將相對人與陳同間延長租期之管理方式廢棄等語。
三、經查：
㈠、座落於如附表所示之系爭土地於99年10月28日出租予第三人陳同，租期自99年11月1日起至104年10月31日，嗣於100 年3月4日將租期由5年延長為20年，至119年10月31日屆至止，月租金維持9,000元，斯時系爭土地為抗告人與相對人所共有，其所有權應有部分如附表所示，有抗告人於原審提出之系爭土地登記謄本、租期延展暨抵押權設定契約書在卷足憑（見101聲字第229號卷第8頁，下稱原審卷），相對人就系爭土地之所有權應有部分已逾2/3，故其將系爭土地出租予陳同暨延展租期，雙方訂有書面租賃契約在案，自其形式上觀之，自符合民法第820條第1項之規定。抗告人雖以：修正後之民法第820條規定，應類推適用土地法第34條之1第2項，本件相對人未事前通知展延租期情事，顯有違反修正意旨等語；惟觀上開民法第820條與土地法第34條之1等規定之比較說明，土地法第34條之1第1項、第2項、第4項係規定，「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，而共有土地之出租，乃典型之利用行為，屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，並非土地法第34條之1第1項所定「處分、變更或設定負擔」之情形，本件相對人就共有之系爭土地應有部分為9分之7，已合於民法第820條第1項所定要件，如上所述，又民法第820條之修正目的係為匡正低度行為較高度行為之嚴苛限制，避免滯礙土地效益，使土地利用達於合理期待，修正條文既未明定共有人之通知義務，若擅加解為本條應有通知義務之類推適用，必將滯礙其利用效益，亦與修正意旨顯相違背，則相對人單獨就共有物所為延長出租之管理行為，要無適用土地法第34條之1規定之餘地甚明。從而，抗告人主張相對人未於事前通知展延租期，對聲請人顯失公平云云，於法未合，要難採認。
㈡、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。查系爭土地之99年、100年、101年申報地價均為140元/平方公尺，系爭土地面積為3,021平方公尺，業據抗告人於原審提出系爭土地之歷年公告現值（含公告地價）附卷可稽（見原審卷第25頁）。則系爭土地依上開土地法第105條準用第97條第1項規定，以申報總價年息10％計算其法定租金上限為42,294元（計算式：140×3,021×10％＝42,294）；然依系爭土地租賃契約之約定，其月租金9,000元，年租金即108,000元（計算式：9,000×12＝108,000），經兩相比較，可知依系爭土地租賃契約之租金約定，已達上揭法定租金上限之255％（計算式：108,00042,294＝2.55），復參以卷附公告地價表顯示，系爭土地於80年1月公告地價為每平方公尺70元，於100年1月公告地價則為每平方公尺140元，於20年間漲幅雖達100％（｛140－70｝÷70＝1），惟仍未超過上開法定租金上限比之255％，則系爭租賃契約縱未約定租金調整方式，亦難謂有何損害全體共有人之虞。此外，抗告人就共有物管理之收益即租金，並未有分配不均之抗辯，足證系爭共有物之管理尚無抗告人所指摘有何不合理甚或顯失公平之處，其理至明。至於相對人系爭土地出租予陳同，其約定租金是否過低？相對人有無權利（民法第820條第1項規定）濫用情形？要屬實體爭執事項，並非本件非訟程序所得審究，自應由聲請人另依其他程序尋求救濟，而非據以依非訟程序請求法院裁定變更其管理行為。又如抗告人於多年後仍認為有租金過低乙情，仍得另依相關規定訴請法院調整租金之額度，亦無庸再依民法第820條第2項之規定，請求法院裁定變更租賃契約行為之必要。
四、綜上所述，抗告人之抗告理由均於法不合，相對人與陳同間之土地租賃契約，核與民法第820條規定，尚無顯失公平之情事，原裁定駁回抗告人於原審之聲請，即無不合，本院認抗告人提起抗告為無理由，應予駁回。並確定抗告費用額為1,000元，由抗告人負擔。
五、依非訟事件法第46條、第21條第2項、第24條第1項，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 賴秀蘭法 官 鄧德倩以上正本係照原本作成。
本件依非訟事件法第45條第3項之規定，僅得以適用法規顯有錯誤為理由再為抗告。
中 華 民 國 101 年 6 月 29 日
書記官 李彥勳附表：
┌─────────┬────────┬───────┐│ 土 地 坐 落 │ 權 利 範 圍 │ 面 積 │├─────────┼────────┼───────┤│新北市○○區○○段│相對人：9分之7 │3,021平方公尺 ││十分小段12之1地號 │抗告人：9分之2 │ │└─────────┴────────┴───────┘