臺灣臺北地方法院民事判決 101年度消字第9號原 告 黃貴琳
黃惠琪黃世孟上三人共同訴訟代理人 江宜臻律師
吳 麒律師複代理人 柯政延律師被 告 大馨建設股份有限公司法定代理人 鍾筱娟訴訟代理人 陳國雄律師複代理人 曾憲忠律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國103 年2 月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告黃貴琳新臺幣壹佰壹拾叁萬玖仟陸佰元，及其中新臺幣壹佰萬元自民國一百零一年六月十三日起，其餘新臺幣壹拾叁萬玖仟陸佰元自民國一百零三年一月八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告黃惠琪新臺幣肆拾壹萬貳仟柒佰陸拾元，及自民國一百零一年六月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告黃世孟新臺幣壹佰零肆萬零柒佰叁拾叁元，及其中新臺幣壹佰萬元自民國一百零一年六月十三日起，其餘新臺幣肆萬零柒佰叁拾叁元自民國一百零三年一月八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十九，由原告黃貴琳負擔百分之三十六，由原告黃惠琪負擔百分之十四，餘由原告黃世孟負擔。
本判決第一項於原告黃貴琳以新臺幣叁拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾叁萬玖仟陸佰元為原告黃貴琳預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾壹萬貳仟柒佰陸拾元為原告黃惠琪預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告黃世孟以新臺幣叁拾肆萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零肆萬零柒佰叁拾叁元為原告黃世孟預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之（最高法院101 年度台抗字第404 號裁定要旨參照）。查原告起訴時原依民法第184 條第1 項前段、第185 條、第227 條、第226 條規定，請求被告負損害賠償責任，並聲明：「㈠被告應給付原告黃貴琳、黃惠琪、黃世孟各新臺幣（下同）100 萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行」（見本院卷㈠第3 、11頁），嗣於民國102 年3 月20日具狀撤回原民法第184 條第1 項前段、第185 條等規定之請求權基礎，另追加以民法第28條、公司法第23條第2 項規定為請求權基礎，並就主張被告未依約交付一樓封閉式空間部分，追加以民法第360 條規定為請求權基礎（見本院卷㈡第99、101 頁），再於102 年11月29日具狀將原告黃貴琳、黃惠琪、黃世孟請求之金額分別變更為582 萬6,747 元、
22 5萬8,566 元、504 萬5,239 元（見本院卷㈢第139 頁），復於103 年1 月7 日當庭具狀將原告黃貴琳、黃惠琪、黃世孟請求之金額分別變更為594 萬3,055 元、235 萬1,514元、523 萬6,879 元（見本院卷㈢第169 頁），被告雖不同意前開民法第28條、公司法第23條第2 項關於侵權行為請求權基礎之追加（見本院卷㈡第127 頁反面），惟原告所為請求權基礎之變更，核屬基於同一原告主張被告就預售屋之廣告不實，未依約提供一樓封閉式空間，並將不應由原告分擔之地下一層至四層車道面積挪為其他空間面積，計入原告建物坪數之原因事實，其與原訴之訴訟及證據資料有社會事實上之共通性及關聯性，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料亦有於變更之訴繼續使用之可能性及價值，宜利用同一訴訟程序加以審理，藉以一次解決本件紛爭，俾符訴訟經濟要求，至請求金額變更部分，則屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告為坐落新北市○○區○○段○○段00地號土地上「画世
紀」建案之建設公司，於96年間委託房屋代銷公司銷售該建案之預售屋，代銷人員當時輔以廣告圖說、建物模型及樣品屋，向原告說明預售屋成屋後之實際狀態，稱房屋外圍為私密圍牆及柵欄，住戶可享完全私密之安全空間，依廣告文宣圖示一樓大廳為非開放式空間，有長窗及圍牆區別內外，預售屋模型照片亦顯示一樓大廳外觀具私密性，為以長窗區隔內外之非開放式空間，廣告文字復標榜「三進式穹頂禮賓大廳」、「三進式層層禮遇」、「最體面私密的會所」，使消費者認定該場所非一般不特定人所得進入，具有高度隱私性，原告因重視社區大廳及進出社區之隱密性，而於96年2 月
6 日由原告黃惠琪與被告就画世紀社區房屋編號第A2棟第15層房屋簽訂房屋預訂買賣契約，及就坐落於地下1 層第290、291 號停車位簽立停車位預定買賣契約，嗣於98年6 月5日將該等契約讓與原告黃貴琳，原告黃惠琪另於96年1 月17日與被告就画世紀社區房屋編號第B9棟第25層房屋簽訂房屋預訂買賣契約，又原告黃貴琳於96年1 月17日與被告就画世紀社區房屋編號第A3棟第8 層房屋簽訂房屋預訂買賣契約，及就坐落於地下4 層第122 、124 號停車位簽立停車位預定買賣契約，嗣於98年6 月5 日將該等契約讓與原告黃世孟。
㈡預售屋之交易特性，乃消費者與建商交易時，尚無成屋可供
實地檢視，廣告即為消費者作成決策之重要參考，倘建商所為預售屋廣告有虛偽不實或引人錯誤情事，將致消費者產生錯誤之認知與決定，影響消費者權益，故建商自應確保其於銷售廣告上所提供之建物內容、品質等資訊之真實性，始符消費者保護法（下稱消保法）第22條關於企業經營者所負廣告真實義務之規定。被告既於廣告上記載該建案房屋一樓有圍籬、大廳門禁管制等公共設施，且房屋預訂買賣契約亦於第3 條第1 項第2 款約定區分所有建物共同使用部分包含「一層頂蓋型開放空間」，依建物廣告文宣圖示、3D示意圖、樣品屋、建物模型等可知，該頂蓋型開放空間既有落地長窗、圍牆及柵欄等物作區隔，依一般社會通念，交易相對人自外觀上均會認定此空間係僅供區分所有權人使用，前開廣告圖片、預售屋模型照片所示外觀及廣告文字，即均構成買賣契約內容之一部，被告自應依約將一樓封閉式空間交付原告。而被告原雖於該建案社區一樓頂蓋型開放空間設有鐵欄杆、落地窗等封閉式設計，然該建案社區一樓頂蓋型開放空間業經核定為獎勵容積樓地板面積，依法須對外開放使用，前開圍牆、落地窗等地上物均為違建，嗣經新北市政府違章建築拆除大隊認定與原核准使用方式不符，違反建築法第73條第2 項規定，而通知被告應予拆除，現已拆除而變為開放式空間，只餘一樓電梯間為住戶專用，其餘均須對外開放。被告既未依廣告內容交付一樓封閉式空間予原告，且設置於該開放空間之公共設施亦因開放予公眾而使原告喪失專有使用權限，原告所購房屋因而價值減損，被告自應依給付不能、不完全給付、物之瑕疵擔保規定，對原告負損害賠償責任。又被告法定代理人本應確保廣告內容之真實，卻怠於告知、澄清廣告及販售內容，而違反消保法第22條之法令，使原告受有損害，被告亦應依民法第28條、公司法第23條第2 項規定，負損害賠償責任。
㈢又地下室建物坪數單價本即較其餘部分建物坪數單價為低，
而依兩造間房屋預訂買賣契約第3 條第1 項之約定，地下一至四層之車道面積不計入原告所購建物之應由全體區分所有權人分攤之共用部分（下稱大公），地下室車道面積應由買受停車位之人負擔，否則無異將單價較低之車道坪數灌入原告所購買單價較高之建物坪數中，然就原告所購買共用部分建物即新北市○○區○○段○○段000 ○號建物（下稱系爭
643 建號建物）應有部分，被告竟違約將其中地下一層至四層「其他必要空間」坪數即地下室車道公設面積計入原告購買之建物大公坪數中，並未實際給付契約所定建物大公坪數，被告應依民法不完全給付之規定負損害賠償責任，且被告法定代理人隱匿上情之行為，係故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，復違反公平交易法第24條規定，被告依民法第28條、公司法第23條第2 項規定，應負損害賠償責任。
㈣被告及其法定代理人應就前揭行為對原告負損害賠償責任，
爰依民法給付不能、不完全給付、物之瑕疵擔保、第28條、公司法第23條第2 項等規定提起本件訴訟，並請求擇一為有利判決等語。並聲明：⒈被告應給付原告黃貴琳、黃惠琪、黃世孟各594 萬3,055 元、235 萬1,514 元、523 萬6,879元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告已於房屋預訂買賣契約書記載画世紀社區一樓公共設施
部分屬頂蓋型開放空間，被告亦未將廣告文宣列為契約附件與原告締約，一樓開放空間之門窗自非兩造間房屋買賣契約內容之一部分，另該廣告圖面亦載明為「示意圖」，並非建物最終興建外觀，被告自始均未稱一樓頂蓋型開放空間係封閉式或專屬於住戶使用，就買賣重要交易資訊均予充分揭露，並無何廣告不實、蓄意隱瞞或誤導之行為，臺灣新北地方法院檢察署檢察官亦認被告法定代理人於締約時並無詐欺情事，而就被告法定代理人鍾筱娟被訴詐欺案件以101 年度偵字第12096 號作成不起訴處分確定，被告及其法定代理人自均無違約或侵權之情事。再者，因社區大門、自社區大廳至各棟梯廳間均有門禁措施，電梯內並設有感應裝置，均須持社區住戶專用感應卡始得進入，社區大廳亦設有服務台並配置管理員，非住戶須經登記並確認後始得進入，故縱一樓頂蓋型開放空間門窗拆除，亦因社區設置有前揭四層管制，不致影響住戶安全或居住品質，原告所購房屋價值並未因而減損，縱原告確得因被告未交付一樓封閉式空間請求賠償，至多僅得請求依比例退還價金。
㈡又依建築法第102 條之1 、建築技術規則建築設計施工編第
144 條第2 項第2 款規定，建築物應附建防空避難設備或停車空間，防空避難設備有關進出口之設計應包括通達戶外之汽車坡道，故法定防空避難設備或法定停車空間應為區分所有建物全體所有人共有，是一層車道（即由一樓進入地下室之坡道）及其他必要空間即依建築法規作為防空避難空間之登記面積，由全體住戶309 戶及315 個車位所有人共同按比例分擔，地下一層至四層停車格及車道面積由315 個車位所有人共同分擔，另機電空間及樓電梯間面積由全體住戶309戶分擔，因而原告黃貴琳、黃惠琪、黃世孟房屋登記坪數計算面積分別如附表一、二、三（即被證3 ）坪數計算表所示，系爭643 建號建物登記面積分析如附表四（即被證22，其中表二之3 嗣更正為如本院卷㈣第65頁反面附表所示）面積分析表所示，被告出售予原告之合約坪數與地政機關登記完竣之權狀坪數相符，並無誤差或短少情事，復區分所有權人公設登記應有部分比例係由契約當事人自行合意或協議定之，自無物之瑕疵可言，縱有誤差亦僅為找補之問題等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經本院於103 年4 月21日協同兩造整理本件之不爭執事項如下（見本院卷㈣第50頁正反面）：
㈠本件原告簽約經過：
⒈原告黃惠琪於96年2 月6 日與被告就画世紀社區房屋編號第
A2棟第15層房屋簽訂房屋預訂買賣契約，及就坐落於地下1層第290 、291 號停車位簽立停車位預定買賣契約，嗣於98年6 月5 日將上開契約讓與原告黃貴琳。
⒉原告黃惠琪於96年1 月17日與被告就画世紀社區房屋編號第B9棟第25層房屋簽訂房屋預訂買賣契約。
⒊原告黃貴琳於96年1 月17日與被告就画世紀社區房屋編號第
A3棟第8 層房屋簽訂房屋預訂買賣契約，及就坐落於地下4層第122 、124 號停車位簽立停車位預定買賣契約，嗣於98年6 月5 日將上開契約讓與原告黃世孟。
有房屋預訂買賣契約書、停車位預定買賣契約書（原告3 人各與被告簽立之契約內容除買賣標的外均屬相同，下合稱系爭房屋買賣契約、系爭車位買賣契約）、更名協議書附卷可稽（見本院卷㈠第72至114 頁）。
㈡系爭房屋買賣契約第3 條第1 項「全部區分所有建物共同使
用部分（大公）」第1 款記載：「地下一層至地下四層除汽車停車位及車道外，其餘之面積，包括機電空間及樓電梯間面積」、第2 款記載：「一層頂蓋型開放空間、A 、B 棟樓電梯間、迎賓大廳（不含文教設施專用梯廳，以下文教設施簡稱公益樓層）、防災中心、公共陽台、汽車車道、游泳池」，有系爭房屋買賣契約在卷可參（見本院卷㈠第74頁）。
㈢画世紀社區一樓頂蓋型開放空間已經核定為獎勵容積樓地板
面積，惟原設有鐵欄杆、落地窗等封閉式設計，實際為封閉式空間，嗣經新北市政府違章建築拆除大隊認定與原核准使用方式不符，違反建築法第73條第2 項規定，而通知被告應予拆除，現已拆除而變為開放式空間，只餘一樓電梯間為住戶專用，其餘均需對外開放，有臺北縣政府（現改制為新北市政府）違章建築拆除大隊違章建築認定通知書、新北市政府違章建築勘查紀錄表、新北市政府工務局101 年3 月15日北工建字第0000000000號、101 年9 月25日新北拆拆一字第0000000000號函、使用執照存根聯、地籍套繪圖、新北市政府違章建築拆除大隊違章建築拆除時間通知單、列印黑白照片、彩色照片、泳池違建現狀與合法狀態比較平面圖附卷足憑（見本院卷㈡第24至28、33至39、91至97、106 至125 、
322 至329 頁）。㈣一層車道（即由一樓進入地下室之坡道）登記面積由全體住
戶及車位所有人按比例分擔、地下一層至四層停車格及車道面積由車位所有人共同分擔，有系爭房屋買賣契約在卷可參（見本院卷㈠第74頁、卷㈡第15頁）。
㈤原告黃貴琳、黃惠琪、黃世孟房屋登記坪數計算面積分別如
附表一、二、三（即被證3 ）坪數計算表所示、系爭643 建號建物登記面積分析如附表四（即被證22，其中表二之3 更正為如本院卷㈣第65頁反面附表所示）面積分析表所示（見本院卷㈡第9 至11頁、卷㈢第245 頁、卷㈣第62頁正反面、第65頁反面）。
四、得心證之理由：原告主張：被告未依廣告內容交付一樓封閉式空間，已違反買賣契約及消保法第22條規定，使原告喪失一樓空間專有使用權限，所購房屋因而價值減損，被告自應依給付不能、不完全給付、物之瑕疵擔保規定負損害賠償責任，又被告預售屋廣告文宣不實，其法定代理人怠於告知、澄清廣告及販售內容，而違反消保法第22條之法令，使原告受有損害，被告亦應依民法第28條、公司法第23條第2 項規定負損害賠償責任，另系爭643 建號建物中地下一至四層之「其他必要空間」實為車道，其坪數依約應由車位所有人分擔，被告違約將該部分坪數計入大公坪數，而未實質給付原告契約所定大公坪數，自應依不完全給付規定負損害賠償責任，復被告法定代理人隱匿上情之行為係故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，且違反公平交易法第24條規定，被告亦應依民法第28條、公司法第23條第2 項負損害賠償責任等語。被告則抗辯：廣告文宣並非契約內容之一部，被告於締約時亦已告知社區一樓公共設施部分屬頂蓋型開放空間，就買賣重要交易資訊均予充分揭露，並無何廣告不實、蓄意隱瞞或誤導之情事，縱原告確得因被告未交付一樓封閉式空間請求賠償，至多僅得請求依比例退還價金，又一層車道（即由一樓進入地下室之坡道）及其他必要空間係依建築法規作為防空避難空間之登記面積，本應由全體住戶309 戶及315 個車位所有人共同按比例分擔，被告出售予原告之合約坪數與地政機關登記完竣之權狀坪數相符，並無誤差或短少情事，復無物之瑕疵可言等語。是本件應審酌者為：
㈠一樓封閉式空間部分：
⒈被告依買賣契約、消保法第22條規定是否應交付一樓封閉式
空間予原告？⒉原告主張被告未依買賣契約提供一樓封閉式空間，依給付不
能、不完全給付、物之瑕疵擔保規定，應負損害賠償責任，有無理由？⒊原告主張被告法定代理人怠於告知、澄清廣告及販售內容，
而違反消保法第22條之法令，使原告受有損害，被告依民法第28條、公司法第23條第2 項規定，應負損害賠償責任，有無理由？㈡建物坪數短少部分：
⒈系爭643 建號建物中地下一至四層之「其他必要空間」是否
為原告依約應分擔部分？⒉原告主張被告違約將地下一至四層「其他必要空間」坪數計
入大公坪數，而未實際給付契約所定坪數，依不完全給付規定，應負損害賠償責任，有無理由？⒊原告主張被告法定代理人隱匿上情之行為係故意以背於善良
風俗之方法加損害於原告，復違反公平交易法第24條規定，被告依民法第28條、公司法第23條第2 項規定，應負損害賠償責任，有無理由？茲判斷如下：
㈠一樓封閉式空間部分：
⒈被告依買賣契約、消保法第22條規定是否應交付一樓封閉式
空間予原告？⑴按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義
務不得低於廣告之內容，消保法第22條定有明文。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容（最高法院91年度台上字第1387號判決意旨參照）。
⑵首查兩造間之系爭房屋買賣契約第3 條第1 項第2 款固將画
世紀社區建物1 樓共同使用部分註明為「一層頂蓋型開放空間」（見本院卷㈠第74、91、99頁），惟契約並未註記「開放空間」究係對區分所有權人或公眾之開放空間，亦無其他文字可參照知悉該部分係因核定獎勵容積樓地板面積而應開放予公眾之空間，尚難逕由前開「開放」2 字斷認系爭房屋買賣契約所定一樓共同使用部分係指須開放供公眾使用之空間。又觀之画世紀社區之預售屋模型及文宣圖片，其中1 樓大廳亦均設有門扇、玻璃以區隔內外，有廣告文宣、模型照片可憑（見本院卷㈠第31至32、44至45、49至50頁），復被告於廣告文宣中亦使用「三進式穹頂禮賓大廳」、「接待、會客、交誼三大主廳，三進式層層禮遇」、「健身房／各項專業設施如健身房、韻律教室等，應有盡有…宴會廳／款待貴賓、鄰里歡聚，最體面私密的會所」等用語（見本院卷㈠第30至31頁），均一再強調画世紀社區大樓一樓空間之私密、嚴格管理性質，足見被告廣告內容已明示其所販售之社區大樓一樓屬封閉式之空間。況被告所興建之画世紀社區大樓一樓空間原設有落地窗及鐵欄杆等設計，實際為封閉式空間，嗣經新北市政府違章建築拆除大隊認定與原核准使用方式不符，違反建築法第73條第2 項規定，而通知被告應予拆除，現已拆除而變為開放式空間等情，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），倘若被告確實認為前開封閉式空間非其依契約或廣告內容所應提供者，又何須興建前開落地窗及鐵欄杆等設計？再者，被告曾於99年8 月29日派員與社區大樓住戶進行協調，會中亦提及「一開始會設立開放空間是為了讓社區有更多私密性和安全性，所以在申請執照時有適當區隔，確保住戶私密性和安全性多一層保障」，有座談會摘要可憑（見本院卷㈠第63頁），亦均未表明封閉式空間不在其廣告或約定範圍，復遍查系爭房屋買賣契約均未有排除廣告內容之約定，亦未列有買賣契約約定均以契約所列者為準等條款，被告復未能舉證其曾向原告說明開放空間之意義，則系爭房屋買賣契約雖未將一樓封閉式空間明定為買賣標的，然原告係信賴前開廣告內容而與被告簽立系爭契約，依上揭規定，被告所負之契約責任即及於廣告內容，該廣告內容視為契約之一部分，被告即應依約交付一樓封閉式空間予原告。⒉原告主張被告未依買賣契約提供一樓封閉式空間，依給付不
能、不完全給付、物之瑕疵擔保規定，應負損害賠償責任，有無理由？⑴按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第226 條、第227 條第1 項分別定有明文。又按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，為民法第360 條所明定。不能之給付，指債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之謂；而不完全給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨而言。亦即前者之給付為不能，後者則已為給付，僅不合債之本旨而已（最高法院86年度台上字第924 號判決意旨參照）。復出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院87年度台上第575 號判決意旨參照）。
⑵查被告依系爭房屋買賣契約應交付原告房屋，且其中社區一
樓公設部分應為封閉式空間乙節，已如前陳，又原告所購買之買賣標的物係含社區公設在內之房屋，則原告主張該社區公設是否對外開放實際影響房屋價值乙節，尚屬可採。次查被告雖已將併同一樓共用部分在內之建物交付原告，惟因被告將一樓空間申報為獎勵容積樓地板面積而遭拆除封閉式設計，現屬開放式空間，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），是被告提出之買賣標的物不符契約所保證之封閉式品質而具有瑕疵，又被告已提出給付，自非屬給付不能，而係因可歸責於被告之事由提出不合債之本旨之給付，復前開封閉式設計業經新北市政府認定屬實質違建不得補辦建築執照手續，有新北市政符違章建築拆除大隊違章建築認定通知書附卷可憑（見本院卷㈡第24至25頁），該不完全給付已無法補正，而依民法第227 條第1 項適用給付不能之規定，則原告主張被告給付不能部分雖不可採，惟其另主張被告就前開瑕疵致房價減損應負民法第360 條之瑕疵擔保責任及依民法第22
7 條第1 項適用第226 條之不完全給付責任等節，尚非無據。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。就房屋價值減損部分，原告提出画世紀社區其他區分所有權人於另案聲請法院囑託中華徵信不動產估價師聯合事務所鑑定價值減損比例為14.5％，有鑑定書附卷可憑（見本院卷㈡第258 頁），原告並以另案區分所有權人所有之房屋經鑑定於98年11月1 日最低每坪價格43萬6,000 元（見本院卷㈡第243 頁），據而主張原告黃貴琳部分受有480 萬3,455元損害（計算式：75.98 坪×43萬6,000 元×14.5％＝480萬3,455 元）、原告黃惠琪部分受有193 萬5,796 元損害（計算式：30.62 坪×43萬6,000 元×14.5％＝193 萬5,796元）、黃世孟部分受有411 萬3,725 元損害（計算式：65.0
7 坪×43萬6,000 元×14.5％＝411 萬3,725 元）云云（見本院卷㈢第140 頁），惟前開另案鑑定報告履經被告抗辯鑑定過程草率，無法反映客觀房屋價值（見本院卷㈢第5 至16頁）。查該鑑定報告記載因目前不動產估價技術規則之估價方法無法反映鑑定標的因一樓頂蓋型開放空間之違章建築拆除後產生之價值變化，故採「假設市場分析法」，透過訪談或問卷調查取得受訪者在假設條件下對標的之支付意願與金額，並藉由統計學方法分析調查結果，而鑑定該價值減損比例為14.5％（見本院卷㈡第237 、258 頁），惟前開問卷調查分為一般民眾類及不動產經紀業人員類問卷，前者有效份數僅為200 份、列有10項問題，後者僅為50份、列有8 項問題（見本院卷㈡第244 至255 頁），前開分析方法是否確能反映房屋市場動向，本非無疑。再者，查画世紀社區一樓圍牆、落地窗等封閉式設計於99年2 月1 日經新北市政府違章建築拆除大隊認定屬於違建應予拆除（見本院卷㈠第56至58）、復於100 年5 月間拆除一樓圍牆（見本院卷㈡第95頁），又画世紀社區一樓封閉式設計於102 年6 月全數拆除等情，為兩造所不爭執（見本院卷㈣第280 頁反面），而經本院依職權向訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）、永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）函查画世紀社區於96年起至今之房屋買賣交易價格，查得該2 公司於98年起有画世紀社區之買賣成交紀錄，其成交單坪價格於98年間約為40萬元至45萬元間、於99年間約為45萬元至57萬元間、於100 年間約為60萬元至66萬元間、於101 年間約為65萬元至72萬元、102 年間約為70萬元至85萬元間，有信義房屋103 年11月20日信研字字第0000000000號函、永慶房屋10
3 年11月26日民事陳報狀覆交易紀錄足參（見本院卷㈣第12
9 至130 、134 至136 頁），可知雖實際交易價格可能因標的樓層、面向等而略有影響，惟画世紀社區房屋每年交易單坪價格仍維持約5 至7 萬元之成長，甚於103 年6 月間尚有每坪87.5245 萬元之交易紀錄（見本院卷㈣第136 頁），均難認画世紀社區房屋因於102 年6 月間1 樓公設變為開放式空間致生高達14.5％之價值減損，是原告據前開鑑定報告所主張之價值減損比例，尚無可採。又本院曾數次闡明原告就其受損害部分，是否於本案聲請鑑定或提出其他證據，原告仍表明不聲請鑑定，僅以前開鑑定報告為證（見本院卷㈣第62頁反頁、卷㈤第33頁），再查本件原告黃貴琳、黃惠琪、黃世孟各以1,154 萬元、453 萬元、909 萬元購買画世紀社區房屋（見本院卷㈠第78、94、103 頁），前開鑑定報告既經認定不可採，實難僅憑原告前詞逕認其等各受有高達原購買價格約4 成即480 萬3,455 元、193 萬5,796 元、411 萬3,725 元之損害，原告既未能就損害額舉證以實其說，則其依前開規定請求被告各給付上開金額，均無理由。
⒊原告主張被告法定代理人怠於告知、澄清廣告及販售內容，
而違反消保法第22條之法令，使原告受有損害，被告依民法第28條、公司法第23條第2 項規定，應負損害賠償責任，有無理由？按法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任；公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，民法第28條、公司法第23條第2項分別定有明文。又企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，亦為消保法第22條所明定。原告雖稱被告法定代理人未依前開規定確保廣告內容之真實，怠於告知、澄清廣告及販售內容，致原告誤信廣告而受有損害，被告應依民法第28條、公司法第23條第2項規定負損害賠償責任云云，惟前開一樓封閉式空間之廣告內容已成為買賣契約之一部分等節，已如前陳，則原告因一樓封閉式空間變為開放式空間所受損害，係因被告不履行買賣契約而生，與原告所指被告法定代理人未澄清廣告內容無涉，則原告依前開規定請求被告負損害賠償責任云云，衡無理由。
㈡建物坪數短少部分：
⒈系爭643 建號建物中地下一至四層之「其他必要空間」是否
為原告依約應分擔部分？⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。亦即解釋契約，應於文義上及論理上為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。原告主張附表四中二之3 表格所示系爭643 建號建物中地下一至四層之「其他必要空間」，實際上做車道使用，應屬由停車位所有權人分攤之共用部分（下稱車公）而非購買房屋之原告依約應分擔部分等語。查系爭買賣房屋契約第
3 條第1 項「全部區分所有建物共同使用部分（大公）」第
1 款記載：「地下一層至地下四層除汽車停車位及車道外，其餘之面積，包括機電空間及樓電梯間面積」（見本院卷㈠第74頁），又查所謂「其他必要空間」係指竣工圖所示地下一層之防空避難室兼停車空間、地下三至四層停車空間（見本院卷㈢第241 至244 頁綠色標記部分），為兩造所不爭執（見本院卷㈣第50頁），而其上雖記載「防空避難室兼停車空間」、「停車空間」，惟依圖面所示，地下一至四層中除汽機車停車空間及梯廳、機電空間外，均屬前開其他必要空間，是汽車停車位所有人若需停放車輛，仍必須行經該其他必要空間，則原告主張其他必要空間實為車道，依前開約定非屬原告應分擔部分，尚非無據。復遍查系爭房屋買賣契約中均未使用「其他必要空間」之字句，然系爭車位買賣契約第1 條「停車位標的及式樣」第1 項後段卻註明：「本停車位應依相關法令管理使用，其產權登記以地政主管機關法令規定登記（含部分車道及其他必要空間，面積以地政機關登記之面積為準）」（見本院卷㈠第107 頁），益徵兩造締約時之真意應係約定其他必要空間屬停車位所有權人而非全體區分所有權人應分擔之部分，則原告前開主張，尚屬可採。⑵又按建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間；防空避
難設備進出口之設置依下列規定：面積達240 平方公尺以上者，應設二處階梯式（包括汽車坡道）進出口，其中一處應通達戶外，建築法第102 條之1 第1 項前段、建築技術規則建築設計施工編第144 條第2 款第2 目定有明文。被告雖抗辯画世紀社區既依前開規定應設防空避難設備或停車空間，且地下層設有垃圾集中處、電信室等公設，而須經由其他必要空間前往維修使用，故該面積由住戶及停車位所有權人共同分攤，並無不當云云。惟查前開建築法規僅列明建築物應設有防空避難設備或停車空間及設置方法，然並未限制該部分之面積應登記為住戶或停車位所有權人共有，此仍屬私法自治之範圍，兩造既已以前開契約明定其他必要空間由停車位所有人分擔，自無從逕以前開法規或建商自行就公設設置樓層之規劃而推翻前開合意，是被告抗辯，仍無可採。
⒉原告主張被告違約將地下一至四層「其他必要空間」坪數計
入大公坪數，而未實際給付契約所定坪數，依不完全給付規定，應負損害賠償責任，有無理由？⑴按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第226 條、第227 條第1 項分別定有明文。
⑵原告主張被告未實際給付契約所定坪數，依不完全給付規定
，應各賠償原告黃貴琳113 萬9,600 元、黃惠琪41萬5,718元、黃世孟112 萬3,154 元（見本院卷㈢第177 頁）等語。
查依系爭房屋買賣契約第2 條第3 項、第7 條約定，原告黃貴琳、黃惠琪、黃世孟各以1,154 萬元、453 萬元、909 萬元購買画世紀社區房屋，被告應給付原告黃貴琳、黃惠琪、黃世孟之房屋總面積及共同使用部分面積分別為75.98 坪及
22.55 坪、30.62 坪及10.06 坪、65.07 坪及19.31 坪（見本院卷㈠第74、91、99頁）。再依系爭房屋買賣契約第3 條第1 項第1 款、第2 款約定，原告應分擔一層車道、地下一至四層之機電、樓電梯間面積（見本院卷㈠第74頁），且為兩造所不爭執（見本院卷㈣第49頁反面），是系爭643 建號建物中應由原告分攤之面積係附表四中表格二之3 所示之「車道1 」（即一層車道）128.2 平方公尺即38.78 坪、「梯廳空間」2062.95 平方公尺即624.042 坪共662.822 坪（計算式：38.78 坪＋624.042 坪＝662.822 坪），其餘「停車格」、「車道2 」、「其他必要空間」等部分，均非原告所應分攤，又原告黃貴琳、黃惠琪、黃世孟就系爭634 建號建物所有應有部分比例各為10萬分之357 、10萬分之114 、10萬分之325 （見附表一至三），是被告已依約給付原告黃貴琳、黃惠琪、黃世孟共用部分之面積僅各為2.37坪、0.76坪、2.15坪（計算式：662.822 坪×10萬分之357 ＝2.37坪、
662.822 坪×10萬分之114 ＝0.76坪、662.822 坪×10萬分之325 ＝2.15坪，小數點2 位數以下四捨五入），則以契約所定應給付共用部分之面積扣除上開面積及兩造不爭執之同段639 、641 、642 建號建物公設面積（見附表一至三），被告未給付予原告黃貴琳、黃惠琪、黃世孟足額之共用部分面積各為8.83坪、2.79坪、7.45坪（計算式：約定22.55 坪－〔641 建號〕6.75坪－〔642 建號〕4.6 坪－〔643 建號〕2.37坪＝8.83坪、約定10.06 坪－〔639 建號〕4.74坪－〔642 建號〕1.77坪－〔643 建號〕0.76坪＝2.79坪、約定
19.31 坪－〔641 建號〕5.78坪－〔642 建號〕3.93坪－〔
643 建號〕2.15坪＝7.45坪），則原告黃貴琳、黃惠琪、黃世孟因被告該未給付足額共用部分面積之不完全給付行為，各受有價金損害134 萬1,119 元（原告黃貴琳僅請求113 萬9,600 元，見本院卷㈢第176 頁）、41萬2,760 元、104 萬0,733 元（計算式：總價1,154 萬元總坪數75.98 坪×8.83坪＝134 萬1,119 元、總價453 萬元總坪數30.62 坪×
2.79坪＝41萬2,760 元、總價909 萬元總坪數65.07 坪×
7.45坪＝104 萬0,733 元，元以下四捨五入），則原告黃貴琳、黃惠琪、黃世孟各請求被告賠償113 萬9,600 元、41萬2,760 元、104 萬0,733 元為有理由，原告黃惠琪、黃世孟逾此範圍之請求部分，尚無理由。
⑶又系爭房屋買賣契約第5 條「房屋面積誤差及其價款找補」
第1 項約定：「本戶房屋面積係依現行地政機關登記完竣之面積為準，倘因簽約後法令改變致部分面積未能登記時，面積計算依核准之使用執照平面圖上載有用途之面積為準」、第2 項約定：「面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之壹）買賣雙方互不找補。惟其不足部分，如超過百分之一以上時，應就超過或不足部分按本房屋銷售之平均單價無息計算相互補貼價款，於交屋時一次結清」（見本院卷㈠第77頁）。被告雖辯稱：縱坪數略有不足，亦僅係依前開約定找補之問題，被告不負損害賠償責任云云。惟查前開約定之意旨係就房屋面積登記誤差之處理方式，然本件被告係將本非原告應分擔之「其他必要空間」部分面積計算原告分得之共用部分，致原告實際上未取得足額之面積，非屬登記誤差之情形，而無前開約定之適用，被告此部分抗辯，亦無可採。
⑷再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2項、第233 條第1 項、第203條分別定有明文。被告應給付原告黃貴琳、黃惠琪、黃世孟各113 萬9,600 元、41萬2,760 元、104 萬0,733 元，已如前陳，又原告起訴狀繕本於101 年6 月12日送達被告，有送達回證附卷可稽（見本院卷㈠第205 頁），則就本件所命被告給付原告在100 萬元以下部分，即應自起訴狀繕本送達之翌日即101 年6 月13日起算遲延利息，至命被告給付原告黃貴琳、黃世孟逾100 萬元部分，因原告分別於102 年11月29日提出民事變更訴之聲明暨聲請狀、於103 年1 月7 日當庭提出民事變更訴之聲明暨準備㈣狀擴張聲明，而原告雖於前開102 年11月29日之書狀蓋有「繕本已直接通知他造」等字樣之印，惟原告並未陳明送達於被告之日期，另103 年1月7 日之書狀繕本則當庭送達被告，有前開書狀、準備程序筆錄在卷可憑（見本院卷㈢第138 至139 、167 至169 頁），故此部分遲延利息即應自前開103 年1 月7 日之書狀繕本當庭送達被告之翌日即103 年1 月8 日起算，是原告依前開規定，就在100 萬元以下之給付部分請求被告給付自101 年
6 月13日起，就逾100 萬元之給付部分請求被告給付自103年1 月8 日起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，即有理由，逾上開範圍之遲延利息請求，則無理由。
⒊原告主張被告法定代理人隱匿上情之行為係故意以背於善良
風俗之方法加損害於原告，復違反公平交易法第24條規定，被告依民法第28條、公司法第23條第2 項規定，應負損害賠償責任，有無理由？按原告以單一之聲明，主張數項訴訟標的法律關係，為客觀訴之合併，民事訴訟法就此並未設有合併型態及種類之限制，基於處分權主義之原則，應尊重原告程序處分權之行使，以其意思決定合併型態及排列審理順序（最高法院99年度台上字第2426號判決意旨參照）。原告就本件請求權基礎已表明係請求擇一為有利判決（見本院卷㈣第138 頁），而就建物坪數短少請求損害賠償部分，原告黃貴琳之請求已為全部有理由之認定，原告黃惠琪、黃世孟前雖僅認定部分有理由，惟縱就其等主張民法第28條、公司法第23條第2 項為有利之認定，計算損害賠償之方式亦無二致，爰不予判斷此部分有無理由。
五、綜上所述，被告未依約交付原告一樓封閉式空間，雖非給付不能，惟應負不完全給付、物之瑕疵擔保責任，然原告未能舉證確切之損害額，又原告非因被告法定代理人未澄清廣告內容而受有房屋價值減損之損害，而均無從請求被告賠償；另其他必要空間非屬原告依約應分擔者，被告未給付原告足額之共用部分面積，依不完全給付規定應負損害賠償責任。從而，原告依不完全給付之規定請求被告給付原告黃貴琳11
3 萬9,600 元，及其中100 萬元自101 年6 月13日起，其餘13萬9,600 元自103 年1 月8 日起；給付原告黃惠琪41萬2,
760 元，及自101 年6 月13日起；給付原告黃世孟104 萬0,
733 元，及其中100 萬元自101 年6 月13日起，其餘4 萬0,
733 元自103 年1 月8 日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
六、本件判決主文第2 項所命被告給付原告黃惠琪之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行；第1 項、第3 項命被告給付原告黃貴琳、黃世孟部分，原告黃貴琳、黃世孟陳明願供擔保請准宣告假執行，被告則陳明就所命給付願供擔保請准宣告免為假執行，於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌。至被告雖於10
4 年3 月9 日具狀表示画世紀社區之頂蓋型開放空間所設置之防颱設施得於陸上颱風警報或豪雨特報時設置使用，此點對損害額之認定有所影響，而聲請再開辯論（見本院卷㈤第38頁），惟原告未能舉證確切損害額，已如前陳，因認尚無就此節再行辯論之必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 104 年 3 月 18 日
民事第四庭 審判長法 官 紀文惠
法 官 蔡世芳法 官 梁夢迪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 18 日
書記官 蔡梅蓮附表一至四：