臺灣臺北地方法院民事裁定 101年度聲字第718號聲 請 人 高銘克相 對 人 高銘呈相 對 人 高銘園相 對 人 高心媃上 一 人代 理 人 黃達元律師相 對 人 高玉寬上列當事人間聲請變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、聲請人聲請意旨略以：坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上之同地段366 建號房屋，門牌號碼為臺北市○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），共3 層，面積為212.61平方公尺為聲請人及相對人所共有，兩造各有應有部分5 分之1。系爭房屋自73年起至97年止即出租與第三人使用，每月租金達50萬元以上，而租金收入由各共有人平均分配之，惟97年間之承租人許恭豪欲續租時，相對人高心媃竟惡意反悔，致系爭房屋閒置迄今。相對人為充分發揮系爭房屋之價值，發函要求相對人同意出租，惟相對人除高玉寬外均未表示意見，相對人其以多數決方式，不出租系爭房屋。而系爭房屋位於西門町商圈，每月租金可達70萬元以上，因閒置所損失之租金收入粗估已達3360萬元（計算式：70萬×12月×4 年＝3360萬元），因相對人消極不作為之管理方式，導致聲請人受有不利，消極妨害聲請人就系爭房屋應有部分之使用收益，顯失公平。為此，爰依民法第820 條第1 項、第2 項之規定，聲請本院准由聲請人將系爭房屋出租等語。
二、按民法第820條第1項、第2項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。其次，依民法第820條增訂上述第2項規定之立法意旨，共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。又是否顯失公平，應由法院斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。經查：
（一）聲請人主張本件相對人已達成多數決，決議系爭房屋不予出租，並提出存證信函為證，惟查，前揭存證信函寄出後，未見相對人回覆。又經本院詢問相對人高銘呈、高心媃、高玉寬後，其均稱對聲請人本件之聲請不同意。另高銘呈同意得出租系爭房屋，但應由相對人高心媃處理等語，再相對人高銘園則提出書狀表示相對人僅消極不管理系爭房屋，並無多數決情形等語，則系爭房屋是否出租，相對人高銘呈、高銘園、高心媃僅否認聲請人之聲請，甚且相對人高銘呈已欲出租，是否已如聲請人所陳就系爭房屋之管理，已達成多數決之狀態，非無疑義。
（二）聲請人又主張不予出租之管理方法對於出租人有顯失公平之情況，並稱系爭房屋如不出租，房屋每年折舊損壞，又需繳交稅賦云云。惟本件當事人均為系爭房屋共有人，並共同負擔折舊及稅賦，並無單由聲請人負擔，而顯失公平情況，又系爭房屋若出租固將有租金收益，惟同時本件當事人亦負有交付及保持租賃物等出租人義務，並非單純受益而不負義務。是本件系爭房屋不予出租可能之損失及利益，已均由當事人共同負擔，於聲請人而言亦無顯失公平之情形。
三、綜上所述，聲請人主張相對人消極不出租系爭房屋之管理方式對其顯失公平，要非可採，則其依民法第820 條第2 項之規定聲請本院准予由聲請人出租，顯於法無據，應予駁回。
中 華 民 國 102 年 2 月 4 日
民事第七庭 法 官 曾育祺以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 102 年 2 月 4 日
書記官 徐悅瑜